拆迁项目 户型选择限制，房屋拆迁安置房户型变更的规定有哪些？

拆迁项目 户型选择限制，房屋拆迁安置房户型变更的规定有哪些？

一、房屋拆迁安置房户型变更的规定有哪些？

拆迁安置房过户的变更方式有：买卖、赠与、析产。买卖的方式为签订拆迁安置房买卖合同，到不动产交易中心办理产权变更手续；赠与和析产的方式为将其份额转让给受让人，到不动产交易中心办理产权变更手续。

【法律依据】

《不动产登记暂行条例》第十四条

因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记或者异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

二、房改房属于拆迁安置房吗

（一）一般来说拆迁安置房是不能直接更名的，但根据地方政策、拆迁项目性质的不同，可能有例外。

（二）因此从交易安全的角度出发，你应该先去当地房地产管理部门咨询一下该拆迁安置房的情况，以及能否更名。

（三）买卖房产，在我国是实行登记生效制，也就是说，只有在经过产权登记后，该房地物权才属于登记人。

没有两证，一般来说不能认定该房产属于卖方，即使属于卖方，不经过登记也不能进行交易。

没有两证的房子，交易起来是很不安全的4、如可更名，需拆迁安置房产权证的名字和拆迁安置协议上的名字是一样的，中途不能更改，等获得拆迁安置房产权证后需要更名的，可以去房管局变更。

（1）有以下几种变更方式：

买卖：

转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价。

赠与：

赠予方将自己拥有的房地产无偿地转让给受赠人，受赠人表示接受赠与的协议。

婚姻变更：

婚内变更登记和离婚析产分割两种。

婚内变更登记就是指在夫妻关系内的夫妻当事人可以将财产份额或全部转移到另一个人名下；

离婚析产分割就是指离婚后，将一方的产财或财产所占有的一定份额协商或判决给另外一方。

（2）安置房转移过户程序：

先给该安置房办理房产证，然后才可以进行过户，办理房产证的条件是房产住满5年。

办理房产证后可以按照正常的流程进行过户。

先签订房地产买卖合同（当地房地产交易中心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。

过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。

注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托。

一、安置房买卖合同

安置房买卖合同注意事项：

1、因交易时间漫长，房价变动可能性大，如果出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很难实现购房，只能主张债权。

\t2、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定。

\t3、这类房子的房屋产权是属于个人的，但是它的所有权是有限制的，也就是说在一定期限内（一般情况下是5年），房子是不能上市交易的。

如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让5年的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。

\t4、在购买方等待过户的漫长时间内，有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。

二、安置房过户需要的费用

（一）买房人应缴纳税费：

1、契税：

房款的1．5％（面积在144平米以上的需要缴纳3％，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1％）

2、交易费：

3元／平方米

3、测绘费：

按各区具体规定

4、权属登记费及取证费：

按各区具体规定，一般情况是在200元内。

（二）卖房人应缴纳税费：

1、交易费：

3元／平方米

2、营业税：

差价＊5．5％（房产证未满5年的）

3、个人所得税：

房产交易盈利部分的20％或者房款的1％（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

4、土地出让金：

最简单的算法是房款的2％办理房屋产权过户的手续和费用

1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税，营业税5．5％，满5年大于144平方米的收差额营业税。

2、第一次过户要交纳契税小于等于144平方米是2％，大于144平方米是4％契税（财政部门收取）

3、6元／平方米的手续费（房管局收）

4、房屋评估费按评估后总价的5‰收（评估事务所收）

5、公证费最高300元。

三、拆迁安置房更名的注意事项

法律分析：

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

四、拆迁以房换房政策

法律分析：

根据《城市房屋拆迁与补偿条例》及相关规定，拆迁补偿安置的房屋应当与原房屋相当，并且居住面积不能小于原房屋。

如果拆迁安置房的位置或户型不符合要求，拆迁补偿协议可以提出异议并要求更换，但需符合相应法律规定和手续。

法律依据：

《城市房屋拆迁与补偿条例》 第十一条 拆迁安置房屋应当与原房屋相当；

新修建或者重新修缮的住房居住面积不得小于原房屋住房居住面积。

第十三条 拆迁补偿协议应当根据拆迁补偿范围和标准的规定，载明拆迁房屋的价值评估、搬迁、安置、交通、临时安置、加固和分摊等事项。

总之，在拆迁补偿过程中，如果不满意拆迁安置房的位置或户型，可以提出异议并要求更换，但需符合相应法律规定和手续。

五、如果不满意拆迁安置房的位置或户型，是否可以更换？

法律分析：

根据《城市房屋拆迁与补偿条例》及相关规定，拆迁补偿安置的房屋应当与原房屋相当，并且居住面积不能小于原房屋。

如果拆迁安置房的位置或户型不符合要求，拆迁补偿协议可以提出异议并要求更换，但需符合相应法律规定和手续。

法律依据：

《城市房屋拆迁与补偿条例》 第十一条 拆迁安置房屋应当与原房屋相当；

新修建或者重新修缮的住房居住面积不得小于原房屋住房居住面积。

第十三条 拆迁补偿协议应当根据拆迁补偿范围和标准的规定，载明拆迁房屋的价值评估、搬迁、安置、交通、临时安置、加固和分摊等事项。

总之，在拆迁补偿过程中，如果不满意拆迁安置房的位置或户型，可以提出异议并要求更换，但需符合相应法律规定和手续。

六、拆迁安置房更名的变更方式有哪些

（一）一般来说拆迁安置房是不能直接更名的，但根据地方政策、拆迁项目性质的不同，可能有例外。

（二）因此从交易安全的角度出发，你应该先去当地房地产管理部门咨询一下该拆迁安置房的情况，以及能否更名。

（三）买卖房产，在我国是实行登记生效制，也就是说，只有在经过产权登记后，该房地物权才属于登记人。

没有两证，一般来说不能认定该房产属于卖方，即使属于卖方，不经过登记也不能进行交易。

没有两证的房子，交易起来是很不安全的4、如可更名，需拆迁安置房产权证的名字和拆迁安置协议上的名字是一样的，中途不能更改，等获得拆迁安置房产权证后需要更名的，可以去房管局变更。

（1）有以下几种变更方式：

买卖：

转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价。

赠与：

赠予方将自己拥有的房地产无偿地转让给受赠人，受赠人表示接受赠与的协议。

婚姻变更：

婚内变更登记和离婚析产分割两种。

婚内变更登记就是指在夫妻关系内的夫妻当事人可以将财产份额或全部转移到另一个人名下；

离婚析产分割就是指离婚后，将一方的产财或财产所占有的一定份额协商或判决给另外一方。

（2）安置房转移过户程序：

先给该安置房办理房产证，然后才可以进行过户，办理房产证的条件是房产住满5年。

办理房产证后可以按照正常的流程进行过户。

先签订房地产买卖合同（当地房地产交易中心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。

过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。

注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托。

一、安置房买卖合同

安置房买卖合同注意事项：

1、因交易时间漫长，房价变动可能性大，如果出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很难实现购房，只能主张债权。

\t2、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定。

\t3、这类房子的房屋产权是属于个人的，但是它的所有权是有限制的，也就是说在一定期限内（一般情况下是5年），房子是不能上市交易的。

如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让5年的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。

\t4、在购买方等待过户的漫长时间内，有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。

二、安置房过户需要的费用

（一）买房人应缴纳税费：

1、契税：

房款的1．5％（面积在144平米以上的需要缴纳3％，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1％）

2、交易费：

3元／平方米

3、测绘费：

按各区具体规定

4、权属登记费及取证费：

按各区具体规定，一般情况是在200元内。

（二）卖房人应缴纳税费：

1、交易费：

3元／平方米

2、营业税：

差价＊5．5％（房产证未满5年的）

3、个人所得税：

房产交易盈利部分的20％或者房款的1％（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

4、土地出让金：

最简单的算法是房款的2％办理房屋产权过户的手续和费用

1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税，营业税5．5％，满5年大于144平方米的收差额营业税。

2、第一次过户要交纳契税小于等于144平方米是2％，大于144平方米是4％契税（财政部门收取）

3、6元／平方米的手续费（房管局收）

4、房屋评估费按评估后总价的5‰收（评估事务所收）

5、公证费最高300元。

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文章来源参考：头条-拆迁项目 户型选择限制，如果不满意拆迁安置房的位置或户型，是否可以更换？

内容审核：陈福文律师

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