拆迁补偿纠纷与强拆的法律关系，城乡发展中，强拆与拆迁补偿的解决之道

拆迁补偿纠纷与强拆的法律关系，城乡发展中，强拆与拆迁补偿的解决之道

一、城乡发展中，强拆与拆迁补偿的解决之道

城乡发展中，强拆与拆迁补偿的解决之道

二、论我国城市房屋拆迁补偿制度完善

1、征地与失地

伴随着中国城市化进程的加快，城市建设土地需求越来越大，各地政府不断加大征地和拆迁速度。

与此同时，越来越多的农民失去土地、居民房屋拆迁，成为失地农民或被拆迁人，因为征地和拆迁而引起的利益冲突越发明显。

有关资料预计，1999－2010年，耕地减少面积至少1.6亿亩，近3000万农民将失去其赖以生存的土地，伴随着土地的流失，依附土地的各种权益也随之流失。

在征地拆迁和失地农民安置的实施过程中，农民始终处于被动和弱势状态。

首先农民对征地的前期工作参与不够，对征地、工程建设没有发言权和知情权，被征地农民对不合理的征地补偿安置方案缺乏抵抗能力，由于“信息不对称“，缺少民主程序、缺乏透明度，也是失地农民/被拆迁人有抱怨、不满情绪的重要原因；

其次申请征地补偿安置标准裁决的成本太高而往往难以实行；

最后在补偿费用的分配机制上，农村集体经济组织甚至乡村干部起着决定性作用，被安置的农户的个人利益往往得不到保证。

2、土地增值与征地补偿

政府对土地一级市场实行垄断。

土地转让产生了较大（或巨大）的收益，但在分享土地的转让收益或增值时，却往往忽视了被征地农民或被拆迁人的利益。

仅仅给失地农民或被拆迁人规定的补偿，没有保障农民随土地增值而分享这种收益，引起了失地农民或被拆迁人对政府的不满。

世界银行的移民和社会政策高级顾问迈克尔·M·塞尼教授在他《把人放在首位--投资项目社会分析》一书中，阐明了他的工程社会学观点，即：

任何工程都只能以造福于民为目标。

认为工程应当对它所侵害的那一部分人的利益有所补偿，以使工程所涉及的所有人都能从中获利。

国家有关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60-70%，村一级集体经济组织得25%-30%，农民只得5%-10%。

政府和失地农民/被拆迁人之间没有实现公平交易，利益分配机制的缺失或未制度化，使得失地农民/被拆迁人不仅未能从城市开发中受益，反而成为城市发展的“牺牲品“。

3、城市扩张与失业

一方面是城市的迅速扩展，提供了大量的就业机会，另一方面，失地农民在失去土地的同时，失去了依附于土地的工作。

农民失去了土地也就失去了劳动的对象、工作的场所，农民只有以土地为劳动对象，其价值才能得以实现。

农民失去土地也就意味着“农民下岗“。

根据我们对苏州、无锡、宁波等城市环保项目征地中失地农民的调查，失地农民再次就业率在25%左右。

也就是说农民失地就意味着失业。

4、宏观目标与微观目标

农民或被拆迁人的目标取向与政府的目标取向有时是不同的，集体、国家利益与个人利益有时在一定环境下存在冲突。

政府是站在全民或国家的立场上作决策，而失地农民/被拆迁人则是站在微观个体的立场上，他们更加关注的是个人或家庭目标和需求。

5、长远利益与当前利益

土地对于农民来说是长远收益，中国现行的农村养老制度也是基于土地的养老和社会保障。

三、城市建设征地和拆迁问题根源---利益冲突

拆迁时的补偿款包括按房屋面积和人口补偿。

房屋补偿费按房屋结构和折旧程度划档，周转补偿费按临时居住条件划档。

此外，奖励性补偿费用于鼓励住户协助拆迁或放弃权利。

各项补偿标准由地方政府确定，拆建单位必须严格执行，不得更改。

法律分析

拆迁时的拆迁款是按房屋面积补偿和按人口补偿共同的。

1、按照房屋面积补偿的有：

房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

2、按照人口补偿的有：

周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3、其他按照政策补偿的：

奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

拓展延伸

拆迁补偿方式的实施效果评估

拆迁补偿方式的实施效果评估是对拆迁补偿政策的执行情况进行综合评价和分析。

通过评估，可以了解拆迁补偿政策对被拆迁户的补偿是否合理、公平，并评估政策的实施是否达到预期的效果。

评估内容包括拆迁补偿方式的科学性、合法性、公正性，以及对被拆迁户的经济、社会、心理等方面的影响。

评估结果可为政府制定和完善拆迁补偿政策提供参考，也为相关利益相关方提供了解拆迁补偿政策实施情况的依据。

通过评估，可以推动拆迁补偿方式的改进，促进社会稳定和公平正义的实现。

结语

拆迁补偿方式的实施效果评估是对政策执行的综合评价，旨在确保补偿合理、公平。

评估内容包括科学性、合法性、公正性以及对被拆迁户的影响。

评估结果为政府制定完善政策提供参考，也为利益相关方提供依据。

通过评估，我们可以改进补偿方式，促进社会稳定和公平正义的实现。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

四、拆迁补偿方式的法律法规探讨

房屋拆迁补偿方案：

货币补偿、产权置换、货币补偿与产权调换相结合。

货币补偿是最常见的方式，简单易行，无后续问题。

产权置换适用于无其他住房或不愿搬迁的被征收人。

货币补偿与产权调换相结合是普遍存在的补偿方式，用以补偿产权调换中的差额。

各地通过提高货币补偿标准吸引被征收人选择货币补偿。

法律分析

房屋拆迁补偿方案应有以下补偿方式：

1、货币补偿货币补偿是房屋征收中最常见的补偿方式，在房屋征收补偿中，根据被征收人的选择，市．县级人民政府确定的房屋征收部门以货币形式补偿被征收人的房价被征收房屋价值，根据被征收房屋的区位．用途．建筑面积等因素．由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设部制定的《评估办法》评估确定。

房屋征收部门支付的补偿金可以等于或高于被征收房屋的价值，但不得低于被征收房屋的价值。

货币补偿是一种简单易行的补偿方式，支付补偿金后几乎没有后续问题。

是征收者最想接受的方法。

为鼓励被征收人选择货币补偿方式，各地多以提高补偿标准的方式吸引被征收人选择货币补偿方式。

2、产权置换所谓产权置换，是指在房屋征收补偿中，根据征收人的选择，市．县级人民政府将自己购买或建设中的房屋产权补偿给被征收人，根据被征收房屋的价值和产权补偿的价值进行差额结算的补偿方式，被征收的价值和产权置换中使用的房屋的价值应资质的评价机构根据房屋征收评价规则进行评价。

产权调换方式通常是由于被征收人无其他住房或者不愿意至其他地域生活，而选择搬至征收人提供的安置房屋居住。

近年来，由于房价持续上涨，征收人提供的房价比较适中，征收人更喜欢选择产权交换的补偿方式。

3、货币补偿与产权调换相结合在征收补偿中，对被征收房屋的一部分实行货币补偿，一部分实行产权调换补偿，即货币补偿与货币补偿相结合的补偿方式。

这种补偿方式，在法律实务中是普遍存在的。

在实行产权调换时，调换房屋面积的建筑面积与被征收房屋的建筑面积很难正好相等；

即使相当，也可能在结构上不相同，需要进行价格结算。

因此，这是就需要通过货币补偿的形式，对产权调换补偿不足部分加以补偿。

结语

房屋拆迁补偿方案通常采用货币补偿、产权置换或二者结合的方式。

货币补偿是最常见的方式，便于实施且无后续问题。

产权置换适用于被征收人无其他住房或不愿离开原地区。

结合货币补偿与产权置换可弥补差额，确保公平补偿。

各地政府通过提高补偿标准吸引被征收人选择货币补偿。

近年来，由于房价上涨，产权置换成为被征收人更喜欢的补偿方式。

法律依据

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第三章 补 偿 第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第三章 补 偿 第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第三章 补 偿 第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

五、探讨城市房屋拆迁补偿方案的多样性

房屋拆迁补偿方案：

货币补偿、产权置换、货币补偿与产权调换相结合。

货币补偿是最常见的方式，简单易行，无后续问题。

产权置换适用于无其他住房或不愿搬迁的被征收人。

货币补偿与产权调换相结合是普遍存在的补偿方式，用以补偿产权调换中的差额。

各地通过提高货币补偿标准吸引被征收人选择货币补偿。

法律分析

房屋拆迁补偿方案应有以下补偿方式：

1、货币补偿货币补偿是房屋征收中最常见的补偿方式，在房屋征收补偿中，根据被征收人的选择，市．县级人民政府确定的房屋征收部门以货币形式补偿被征收人的房价被征收房屋价值，根据被征收房屋的区位．用途．建筑面积等因素．由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设部制定的《评估办法》评估确定。

房屋征收部门支付的补偿金可以等于或高于被征收房屋的价值，但不得低于被征收房屋的价值。

货币补偿是一种简单易行的补偿方式，支付补偿金后几乎没有后续问题。

是征收者最想接受的方法。

为鼓励被征收人选择货币补偿方式，各地多以提高补偿标准的方式吸引被征收人选择货币补偿方式。

2、产权置换所谓产权置换，是指在房屋征收补偿中，根据征收人的选择，市．县级人民政府将自己购买或建设中的房屋产权补偿给被征收人，根据被征收房屋的价值和产权补偿的价值进行差额结算的补偿方式，被征收的价值和产权置换中使用的房屋的价值应资质的评价机构根据房屋征收评价规则进行评价。

产权调换方式通常是由于被征收人无其他住房或者不愿意至其他地域生活，而选择搬至征收人提供的安置房屋居住。

近年来，由于房价持续上涨，征收人提供的房价比较适中，征收人更喜欢选择产权交换的补偿方式。

3、货币补偿与产权调换相结合在征收补偿中，对被征收房屋的一部分实行货币补偿，一部分实行产权调换补偿，即货币补偿与货币补偿相结合的补偿方式。

这种补偿方式，在法律实务中是普遍存在的。

在实行产权调换时，调换房屋面积的建筑面积与被征收房屋的建筑面积很难正好相等；

即使相当，也可能在结构上不相同，需要进行价格结算。

因此，这是就需要通过货币补偿的形式，对产权调换补偿不足部分加以补偿。

结语

房屋拆迁补偿方案通常采用货币补偿、产权置换或二者结合的方式。

货币补偿是最常见的方式，便于实施且无后续问题。

产权置换适用于被征收人无其他住房或不愿离开原地区。

结合货币补偿与产权置换可弥补差额，确保公平补偿。

各地政府通过提高补偿标准吸引被征收人选择货币补偿。

近年来，由于房价上涨，产权置换成为被征收人更喜欢的补偿方式。

法律依据

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第三章 补 偿 第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第三章 补 偿 第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

国有土地上房屋征收与补偿条例：

第三章 补 偿 第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

六、拆迁补偿标准引起了社会热议，该如何平衡各方利益？

1、征地与失地

伴随着中国城市化进程的加快，城市建设土地需求越来越大，各地政府不断加大征地和拆迁速度。

与此同时，越来越多的农民失去土地、居民房屋拆迁，成为失地农民或被拆迁人，因为征地和拆迁而引起的利益冲突越发明显。

有关资料预计，1999－2010年，耕地减少面积至少1.6亿亩，近3000万农民将失去其赖以生存的土地，伴随着土地的流失，依附土地的各种权益也随之流失。

在征地拆迁和失地农民安置的实施过程中，农民始终处于被动和弱势状态。

首先农民对征地的前期工作参与不够，对征地、工程建设没有发言权和知情权，被征地农民对不合理的征地补偿安置方案缺乏抵抗能力，由于“信息不对称“，缺少民主程序、缺乏透明度，也是失地农民/被拆迁人有抱怨、不满情绪的重要原因；

其次申请征地补偿安置标准裁决的成本太高而往往难以实行；

最后在补偿费用的分配机制上，农村集体经济组织甚至乡村干部起着决定性作用，被安置的农户的个人利益往往得不到保证。

2、土地增值与征地补偿

政府对土地一级市场实行垄断。

土地转让产生了较大（或巨大）的收益，但在分享土地的转让收益或增值时，却往往忽视了被征地农民或被拆迁人的利益。

仅仅给失地农民或被拆迁人规定的补偿，没有保障农民随土地增值而分享这种收益，引起了失地农民或被拆迁人对政府的不满。

世界银行的移民和社会政策高级顾问迈克尔·M·塞尼教授在他《把人放在首位--投资项目社会分析》一书中，阐明了他的工程社会学观点，即：

任何工程都只能以造福于民为目标。

认为工程应当对它所侵害的那一部分人的利益有所补偿，以使工程所涉及的所有人都能从中获利。

国家有关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60-70%，村一级集体经济组织得25%-30%，农民只得5%-10%。

政府和失地农民/被拆迁人之间没有实现公平交易，利益分配机制的缺失或未制度化，使得失地农民/被拆迁人不仅未能从城市开发中受益，反而成为城市发展的“牺牲品“。

3、城市扩张与失业

一方面是城市的迅速扩展，提供了大量的就业机会，另一方面，失地农民在失去土地的同时，失去了依附于土地的工作。

农民失去了土地也就失去了劳动的对象、工作的场所，农民只有以土地为劳动对象，其价值才能得以实现。

农民失去土地也就意味着“农民下岗“。

根据我们对苏州、无锡、宁波等城市环保项目征地中失地农民的调查，失地农民再次就业率在25%左右。

也就是说农民失地就意味着失业。

4、宏观目标与微观目标

农民或被拆迁人的目标取向与政府的目标取向有时是不同的，集体、国家利益与个人利益有时在一定环境下存在冲突。

政府是站在全民或国家的立场上作决策，而失地农民/被拆迁人则是站在微观个体的立场上，他们更加关注的是个人或家庭目标和需求。

5、长远利益与当前利益

土地对于农民来说是长远收益，中国现行的农村养老制度也是基于土地的养老和社会保障。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿纠纷与强拆的法律关系，探讨城市房屋拆迁补偿方案的多样性

内容审核：赵阳律师

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