开发商 土地征用协议 原件，土地征收的八大条件

开发商 土地征用协议 原件，土地征收的八大条件

一、土地征收的八大条件

条件一、征地必须是为了公共利益

《宪法》第十条：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

《土地管理法》第二条：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

这里的公共利益，主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，包括这些情形：

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

由此可见，“公共利益”是征地的目的，是一个征地项目能够开启的核心。然而现实中，为进行商业开发、娱乐设施建设等进行征地的情况屡见不鲜，项目审批即不合法。也有的征地项目在审批时打着“公共利益”的幌子，但在审批通过后却行商业开发之实。农民朋友要注意，不管是哪一种，都是违法的。

条件二、征地主体必须是市县级政府

《国有土地房屋征收与补偿条例》第四条：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

《土地管理法》第二条：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第四十六条：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

所以，这些法条明确指出征地是一种政府行为，是政府的专有权力。村委会、乡镇政府没有经过授权委托征收，或者某个房地产开发商前来随意买卖开发，没有任何疑问属于违法行为，可以直接拒绝。

条件三、征地需依法获得审批，即取得征地批文

上面一条说到征地至少是市、县级以上政府才能公告组织实施，实际上市、县级政府只拥有实施权不具有审批权。即市、县级政府要征用农村土地的，必须层层上报至有批准权限的省级人民政府或国务院，得到它们的批准同意后才能实施征收。

《土地管理法》第四十五条就明确规定，征收下列土地的，由国务院批准：

(一)基本农田;

(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的;

(三)其他土地超过七十公顷的。

所以，征地不是政府部门拍着脑袋就能决定的，它有严格的审批流程。各位被征收的农民朋友不妨看看，如果你们此次征收的情况符合上述三种规定，那就要求征收方拿出国务院的批准文件;如果不在这三种规定之内，请让征收方拿出省级政府的征地批文。

如果拿不出、更查不到征地批文，就不要让征收方非法侵占你们的地。

条件四、征地信息必须公开发布，让老百姓看得见

《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》和《政府信息公开条例》明确规定，征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况属于重点公开的政府信息。农民朋友有权知道征地工作的相关信息。

简单来说，征地一般需要公开三个公告：拟征收土地公告、征地公告、征地安置补偿方案公告。这三个公告在征收过程中会逐步公告出来，农民朋友可以在村委公告栏等处看到。

从征地时公告出的各类文件中我们能了解征地的所有信息，土地的用途、范围、补偿标准、安置途径等等，是否符合现实征收的状况。

条件五、征地必须合理补偿，补偿有标准

国家规定，征地必须要补偿，而且是先补偿后征收，

《土地管理法》第四十七条规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

要注意，土地补偿费归农村集体经济组织所有，由村民大会决定如何分配;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有;安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。

另外，征地补偿全国没有统一的补偿标准，补偿多少由省、自治区、直辖市批准制定。从爱土拆迁律师团多年办案经验来看，补偿大概在3-5万亩，具体补偿多少，可以上本地国土局查询。

条件六、征地补偿款需3个月内全额支付，不允许拖延

《土地管理法》第二十五条规定，征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。这一条就对征收方的补偿发放作出了两个硬性规定。

1、支付时间：征地补偿、安置方案批准之日起3个月内。这就意味着征收方必须在这个时间内，将征地补偿款发放到村集体或农民朋友个人账户中。

2、支付方式：全额支付。这就意味着征收方不能分期或仅仅支付一部分补偿。

但从我们的办案情况来看，很少有人能够在3个月内全额领到补偿款。所以在签订补偿协议时，要特别留意协议内支付时间和支付金额的约定，不是一次性支付的不要签，支付延期特别长的也别签。签完后手中尽可能的留下原件，这样若对方违约，后期也方便维权。

条件七、严禁侵占、挪用征地补偿

迟迟拿不到补偿款的原因，除了征收方延期支付外，还有村集体私自克扣、延期支付补偿。为了保障农民的权益，土地管理法便作出了相关规定。

《土地管理法》第四十九条：被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

第七十九条：侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

若对补偿支付情况有疑问的，可以申请村务公开，查看征地补偿费的使用、分配情况。

条件八、临时用地也必须补偿

《土地管理法》第五十七条：土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。

法律依据:

《土地管理法》

第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第二十五条经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。

经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。

第四十九条被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

二、土地征用和征收的区别

法律分析：

土地征收必须符合以下条件：

1、征收土地是为了公共利益的需要。

2、需要经过国务院或有关人民政府的批准。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法 》

第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。

但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。

在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

三、土地征收的条件是什么

一、对土地实行征收或者征用并给予什么条件1、对土地实行征收或者征用并给予的条件如下：

（1）为了公共利益的需要，国家有权依法对土地实行征收或者征用并给予补偿；

（2）任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；

（3）一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

2、法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；

没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。

复垦的土地应当优先用于农业。

二、土地征用的程序是什么土地征用的程序如下：

1、申请。

按照国家规定，列入国家固定资产投资计划的或者准许建设的国家建设项目，经过批准，建设单位方可申请用地；

2、选址。

县级以上地方人民政府土地管理部门对建设用地申请进行审核；

3、商定补偿安置方案。

用地范围及建设面积估算之后，土地管理部门应组织建设单位、被征地单位以及有关单位，依法商定征用土地的补偿、安置方案；

4、划拨建设用地。

建设用地的申请，依照法定批准权限经县级以上人民政府批准后，由被征用土地所在的县级以上人民政府发给建设用地批准书；

5、核发国有土地使用证。

建设项目竣工后，建设项目主管部门组织有关部门验收时，由县级以上人民政府土地管理部门核查实际用地。

四、对土地实行征收或者征用并给予什么条件

法律分析：

征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

五、土地征收的要求？

法律分析：

征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

六、哪些土地的征收需要国务院批准

法律分析：

土地征收必须符合以下条件：

1、征收土地是为了公共利益的需要。

2、需要经过国务院或有关人民政府的批准。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法 》

第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。

但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。

在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

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文章来源参考：头条-开发商 土地征用协议 原件，土地征收的要求？

内容审核：姚伟律师

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