城市扩建房屋能否获得拆迁补偿，不得重建、扩建情形：居民在宅基地扩建房屋不违反行政法

城市扩建房屋能否获得拆迁补偿，不得重建、扩建情形：居民在宅基地扩建房屋不违反行政法

一、不得重建、扩建情形：居民在宅基地扩建房屋不违反行政法

在农村住宅行政管理实践中，村民未经批准重建、扩建，甚至改建住宅作为违法建筑处理。自媒体人便根据前述行政实践在网络服务平台设问，宅基地上扩建房屋合法吗？答案可谓“五花八门”。《土地管理法》第六十五条规定了不得重建、扩建的情形，居民在宅基地扩建房屋不违反行政法规，但仍要遵守《民法典》的相关规定。

居民在宅基地扩建房屋不违反行政法

一、不得重建、扩建情形\n\n\n权利人通过合法形式取得土地使用权的主要目的，在于新建、重建、扩建，或者改建建筑物。法律倘若规定土地使用权人不得重建、扩建建设物。一方面，从法律价值判断，该法一定不是“良法”。另一方面，从土地使用权设立目的分析，该法与立法目的不符。

多数行政执法人员可能认为《城乡规划法》应当适用，或者可以独立适用。据此，本法第六十四条、第六十五条规定被广泛适用违法建筑查处。本法第六十四条规定的城市、集镇规划区内的“建设工程规划许可证”仅适用新建，且在城市规划区内的建设活动。本法第六十五条规定的乡、村庄规划区内的“乡村建设规划许可证”也适用新建，且不适用住宅建设。

《城乡规划法》是根据土地利用总体规划而编制，且新建与重建、扩建不同。《土地管理法》第六十五条规定，在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。据此，符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物可以重建，或者扩建。

不得重建、扩建情形

二、建设工程与乡村建设规划许可证的区别

《城乡规划法》尽管规定了建设工程与乡村建设规划许可证，但两个建设规划许可证的根据依据并不相同。具体而言，建设工程建设规划许可证的渊源是已废止的《城市规划法》。而乡村建设规划许可证的根据是《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十六条规定的开工许可。“因开工许可”适用乡村，《城乡规划法》将其改称为乡村建设规划许可证。

就建设工程建设规划许可证而言，其具体的体系结构大致为：全国城镇体系规划→省域城镇体系规划→城市总体规划→镇总体规划→重要地块的修建性详细规划→建设工程建设规划许可。乡村建设规划体系结构相对简单：乡级人民政府在镇总体规划外编制村庄、集镇规划→乡村工程建设规划许可。

《村庄和集镇规划建设管理条例》并没有因《城乡规划法》的实施而废止。从“简政放权”，或者从便于村民住宅建设需要分析，《城乡规划法》减少了乡村工程建设规划许可证的范围。例如，第四十一条第一款规定的许可证范围仅适用乡镇企业、乡村公共设施和公益事业的建设。第三款仅规定了一种情形下的住宅建设须核发乡村建设规划许可证，即，农村村民住宅建设占用农用地。

二、宅基地适用范围与违法的责任

根据《民法典》第三百六十二条规定，宅基地适用范围仅适用集体所有的土地，如，本条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。据此，国有建设用地的住宅建设不适用宅基地的规定。

随着城乡融合，或者城镇化的推进，多数地方政府将融入城市，或者建制镇的集体所有的宅基地转为国有建设用地。此时，宅基地的性质已转变，村民建设住宅不适用乡村规则。不少城市“城中村”因已纳入了城镇规划体制，即使宅基地没有转用为国有建设用地，居民建房也不能再适用乡村规则。

宅基地适用范围与违法的责任

根据《城乡规划法》第四十一条的规定，多数居民在宅基地范围内从事新建不需要核发乡村建设规划许可证，前述规定意味着居民在宅基地内新建、扩建房屋不违反行政法。但居民在宅基地内扩建仍需遵守《民法典》中的相邻关系以及地役权的相关规定。

例如，新建、扩建房屋影响相邻权的，相邻人可依法主张权利。再如，双方对相邻地役权有约定的，新建、扩建须根据约定办理。

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二、在原有宅基地扩建违法吗

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

宅基地使用权的产生方式

1、划拨方式。

土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。

以划拨方式取得宅基地，须经县级以上地方人民政府依法批准。

2、出让方式。

宅基地出让是国家以土地所有人身份将宅基地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付宅基地使用权出让金的行为。

土地使用者通过这种出让宅基地使用权的行为即取得宅基地使用权。

宅基地使用权出让有三种形式：

协议、招标和拍卖。

协议是由市、县人民政府土地管理部门（代表国家作为出让方），与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订宅基地使用权出让合同。

招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订宅基地使用权出让合同。

采取招标、拍卖、协议等出让方式设立宅基地使用权的，当事人应当采取书面形式订立宅基地使用权出让合同。

拓展资料：

村民在申请宅基地时隐瞒真实情况，用不正当手段取得的宅基地，经查明情况后村委会可以收回宅基地。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定：

“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

”

三、宅基地扩建违反法律吗

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

宅基地使用权的产生方式

1、划拨方式。

土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。

以划拨方式取得宅基地，须经县级以上地方人民政府依法批准。

2、出让方式。

宅基地出让是国家以土地所有人身份将宅基地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付宅基地使用权出让金的行为。

土地使用者通过这种出让宅基地使用权的行为即取得宅基地使用权。

宅基地使用权出让有三种形式：

协议、招标和拍卖。

协议是由市、县人民政府土地管理部门（代表国家作为出让方），与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订宅基地使用权出让合同。

招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订宅基地使用权出让合同。

采取招标、拍卖、协议等出让方式设立宅基地使用权的，当事人应当采取书面形式订立宅基地使用权出让合同。

拓展资料：

村民在申请宅基地时隐瞒真实情况，用不正当手段取得的宅基地，经查明情况后村委会可以收回宅基地。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定：

“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

”

四、宅基地扩建违反法律么

【裁判要旨】一般而言，规划行政主管部门应视违法建设的具体情节作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施或处罚。

而对于何为“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”，上述法律法规并无具体规定。

对此，《住房和城乡建设部关于印发〈关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见〉的通知》第四条、第七条，若干规定第二十六条作出了进一步细化规定。

应当认为，本案中海淀城管局作出被诉限拆决定符合上述规定。

但上述指导意见及若干规定中的有关规定并非绝对条款，而“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”从法律法规层面仍有进一步解释的空间。

尤其是相对人在原房屋严重影响居住安全与生活质量进行翻建的情况下，违法建设的查处机关应当充分考虑其所作行政行为是否会对违法建设人的居住安全与正常生活产生过度侵害，即应在充分平衡规划秩序利益与安居利益的前提下，采取适当的处理。

【裁判文书】

北京市第一中级人民法院

行 政 判 决 书

上诉人（一审被告）北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局。

上诉人（一审被告）北京市海淀区人民政府，住所地北京市海淀区长春桥路17号。

被上诉人（一审原告）刘洪艳。

一审法院作出判决，查明：

2016年12月23日，海淀城管局香山执法监察队在检查中发现，刘洪艳于2016年3月间对涉案房屋进行了翻建。

当日海淀城管局进行了现场检查及勘验，经测量该房屋东西长16．10米、南北宽11．00米，总建筑面积为177．10平方米。

海淀城管局拍摄了外观照片，绘制了平面位置图，当日对刘洪艳进行询问，告知了刘洪艳所享有的相应权利，听取了刘洪艳的陈述和申辩。

当日，海淀城管局对刘洪艳建设涉案房屋的行为予以立案。

2017年1月5日，北京市规划和国土资源管理委员会向海淀城管局出具了《关于北京市海淀区香山北辛村后街14号所建的一处建筑物规划审批情况的函》，函称：

“经查，位于北京市海淀区香山北辛村后街14号所建的一处建筑物（建筑面积177．1平方米），未依法取得建设工程规划许可证。

”2017年4月28日，海淀城管局作出被诉限拆决定，并于当日通过留置、现场张贴及网站公告送达上述限拆决定。

刘洪艳不服，于2017年5月4日向海淀区政府提出行政复议申请，要求撤销被诉限拆决定。

海淀区政府受理后向海淀城管局送达行政复议答复通知书，要求其提交书面答复与相关证据材料。

后海淀城管局向海淀区政府提交了答复书与相关证据。

因案件情况复杂，海淀区政府决定延期三十日审理，并将延期审理通知书分别送达刘洪艳与海淀城管局。

同年7月31日，海淀区政府作出被诉复议决定，决定维持被诉限拆决定。

后该复议决定分别送达刘洪艳与海淀城管局。

刘洪艳仍不服，遂向一审法院提起行政诉讼。

一审法院另查，刘洪艳系麻淑琴之女，麻淑琴于1990年4月24日经原北京市海淀区香山街道市容监察所批准，在北京市海淀区香山北辛村后街14号新建房屋两间，原有房屋五间，建筑用地东西长16．45米，南北宽16．45米。

刘洪艳及其子刘瑞泽一直生活在上述七间房屋中的三间房屋内。

后因其所住房屋墙体开裂，刘洪艳对上述房屋进行了翻建。

刘洪艳及其子刘瑞泽名下均无房屋登记信息。

一审法院判决认为：

《北京市城乡规划条例》第六十五条规定，本章规定由规划行政主管部门负责处理的违法行为，市人民政府确定由有关执法部门或者机构处理的，按照市人民政府的规定执行。

《北京市实施城市管理相对集中行政处罚权办法》第五条第十二项规定，城管执法机关根据国务院和市人民政府关于相对集中处罚权的决定，在城市规划管理方面对违法建设，行使法律、法规、规章规定的行政处罚权。

《北京市禁止违法建设若干规定》（以下简称若干规定）第九条第二款规定，城市管理综合行政执法机关负责查处未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证的城镇建设工程。

本案中，海淀区城管局具有对未取得建设工程规划许可证进行建设的城镇建设工程进行查处的法定职权。

《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款规定，本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可。

根据上述规定，刘洪艳翻建房屋应当取得相应的规划许可。

本案中，海淀区城管局对涉案房屋进行了检查和现场勘验，取得了北京市规划和国土资源管理委员会出具的涉案房屋未依法取得建设工程规划许可证的函件等材料，其在上述调查的基础上，作出被诉限拆决定，认定事实清楚，程序并无不当。

海淀区政府在行政复议过程中，亦履行了行政复议的相应程序，复议程序亦无不当。

《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第六项规定，行政行为明显不当的，人民法院判决撤销或者部分撤销。

由此可见，人民法院审理行政案件，不仅要对被诉行政行为是否合法进行审查，还要对行政行为裁量是否明显不当进行审查。

本案中，刘洪艳所建房屋虽确属未批先建，但刘洪艳系在原有宅基地上翻建，房屋用途系自住，房屋也未超过原有面积，更未加盖。

且需强调的是，该房屋系刘洪艳及其子刘瑞泽的唯一居所。

如有权机关在确认该房屋为违建后直接作出限期拆除决定并最终履行，则刘洪艳及其家人必将面临流离失所的可预见结局。

针对上述情况，合议庭认为，法律并非仅是条文中所罗列的惩处性规定，其最终目的是为了维护人民的权益，保障社会的正常运行。

针对刘洪艳所面临的困境，海淀城管局应先选择采取责令限期补办规划手续等改正措施后，再针对相应改正的情况酌情作出决定。

现直接作出限期拆除决定必然将对刘洪艳的权益造成过度损害，应属明显不当，故对海淀城管局作出的被诉限拆决定依法应予撤销。

因海淀区政府作出了维持的被诉复议决定，故应一并撤销。

综上，一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第六项、第七十九条，原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十条第一款的规定，判决：

撤销被诉限拆决定；

撤销被诉复议决定。

上诉人海淀城管局、海淀区政府均不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回刘洪艳的诉讼请求。

经审查，本院同意一审法院对证据的认证意见，对一审法院查明的事实亦予确认。

本院认为：

经审查，本院对涉案房屋属违法建设、海

五、​未经批准，在原有宅基地范围内翻建房屋亦不应被拆除

【裁判要旨】一般而言，规划行政主管部门应视违法建设的具体情节作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施或处罚。

而对于何为“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”，上述法律法规并无具体规定。

对此，《住房和城乡建设部关于印发〈关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见〉的通知》第四条、第七条，若干规定第二十六条作出了进一步细化规定。

应当认为，本案中海淀城管局作出被诉限拆决定符合上述规定。

但上述指导意见及若干规定中的有关规定并非绝对条款，而“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”从法律法规层面仍有进一步解释的空间。

尤其是相对人在原房屋严重影响居住安全与生活质量进行翻建的情况下，违法建设的查处机关应当充分考虑其所作行政行为是否会对违法建设人的居住安全与正常生活产生过度侵害，即应在充分平衡规划秩序利益与安居利益的前提下，采取适当的处理。

【裁判文书】

北京市第一中级人民法院

行 政 判 决 书

上诉人（一审被告）北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局。

上诉人（一审被告）北京市海淀区人民政府，住所地北京市海淀区长春桥路17号。

被上诉人（一审原告）刘洪艳。

一审法院作出判决，查明：

2016年12月23日，海淀城管局香山执法监察队在检查中发现，刘洪艳于2016年3月间对涉案房屋进行了翻建。

当日海淀城管局进行了现场检查及勘验，经测量该房屋东西长16．10米、南北宽11．00米，总建筑面积为177．10平方米。

海淀城管局拍摄了外观照片，绘制了平面位置图，当日对刘洪艳进行询问，告知了刘洪艳所享有的相应权利，听取了刘洪艳的陈述和申辩。

当日，海淀城管局对刘洪艳建设涉案房屋的行为予以立案。

2017年1月5日，北京市规划和国土资源管理委员会向海淀城管局出具了《关于北京市海淀区香山北辛村后街14号所建的一处建筑物规划审批情况的函》，函称：

“经查，位于北京市海淀区香山北辛村后街14号所建的一处建筑物（建筑面积177．1平方米），未依法取得建设工程规划许可证。

”2017年4月28日，海淀城管局作出被诉限拆决定，并于当日通过留置、现场张贴及网站公告送达上述限拆决定。

刘洪艳不服，于2017年5月4日向海淀区政府提出行政复议申请，要求撤销被诉限拆决定。

海淀区政府受理后向海淀城管局送达行政复议答复通知书，要求其提交书面答复与相关证据材料。

后海淀城管局向海淀区政府提交了答复书与相关证据。

因案件情况复杂，海淀区政府决定延期三十日审理，并将延期审理通知书分别送达刘洪艳与海淀城管局。

同年7月31日，海淀区政府作出被诉复议决定，决定维持被诉限拆决定。

后该复议决定分别送达刘洪艳与海淀城管局。

刘洪艳仍不服，遂向一审法院提起行政诉讼。

一审法院另查，刘洪艳系麻淑琴之女，麻淑琴于1990年4月24日经原北京市海淀区香山街道市容监察所批准，在北京市海淀区香山北辛村后街14号新建房屋两间，原有房屋五间，建筑用地东西长16．45米，南北宽16．45米。

刘洪艳及其子刘瑞泽一直生活在上述七间房屋中的三间房屋内。

后因其所住房屋墙体开裂，刘洪艳对上述房屋进行了翻建。

刘洪艳及其子刘瑞泽名下均无房屋登记信息。

一审法院判决认为：

《北京市城乡规划条例》第六十五条规定，本章规定由规划行政主管部门负责处理的违法行为，市人民政府确定由有关执法部门或者机构处理的，按照市人民政府的规定执行。

《北京市实施城市管理相对集中行政处罚权办法》第五条第十二项规定，城管执法机关根据国务院和市人民政府关于相对集中处罚权的决定，在城市规划管理方面对违法建设，行使法律、法规、规章规定的行政处罚权。

《北京市禁止违法建设若干规定》（以下简称若干规定）第九条第二款规定，城市管理综合行政执法机关负责查处未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证的城镇建设工程。

本案中，海淀区城管局具有对未取得建设工程规划许可证进行建设的城镇建设工程进行查处的法定职权。

《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款规定，本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可。

根据上述规定，刘洪艳翻建房屋应当取得相应的规划许可。

本案中，海淀区城管局对涉案房屋进行了检查和现场勘验，取得了北京市规划和国土资源管理委员会出具的涉案房屋未依法取得建设工程规划许可证的函件等材料，其在上述调查的基础上，作出被诉限拆决定，认定事实清楚，程序并无不当。

海淀区政府在行政复议过程中，亦履行了行政复议的相应程序，复议程序亦无不当。

《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第六项规定，行政行为明显不当的，人民法院判决撤销或者部分撤销。

由此可见，人民法院审理行政案件，不仅要对被诉行政行为是否合法进行审查，还要对行政行为裁量是否明显不当进行审查。

本案中，刘洪艳所建房屋虽确属未批先建，但刘洪艳系在原有宅基地上翻建，房屋用途系自住，房屋也未超过原有面积，更未加盖。

且需强调的是，该房屋系刘洪艳及其子刘瑞泽的唯一居所。

如有权机关在确认该房屋为违建后直接作出限期拆除决定并最终履行，则刘洪艳及其家人必将面临流离失所的可预见结局。

针对上述情况，合议庭认为，法律并非仅是条文中所罗列的惩处性规定，其最终目的是为了维护人民的权益，保障社会的正常运行。

针对刘洪艳所面临的困境，海淀城管局应先选择采取责令限期补办规划手续等改正措施后，再针对相应改正的情况酌情作出决定。

现直接作出限期拆除决定必然将对刘洪艳的权益造成过度损害，应属明显不当，故对海淀城管局作出的被诉限拆决定依法应予撤销。

因海淀区政府作出了维持的被诉复议决定，故应一并撤销。

综上，一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第六项、第七十九条，原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十条第一款的规定，判决：

撤销被诉限拆决定；

撤销被诉复议决定。

上诉人海淀城管局、海淀区政府均不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回刘洪艳的诉讼请求。

经审查，本院同意一审法院对证据的认证意见，对一审法院查明的事实亦予确认。

本院认为：

经审查，本院对涉案房屋属违法建设、海

六、禁止在什么等区域进行农村村民住房建设

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

宅基地使用权的产生方式

1、划拨方式。

土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。

以划拨方式取得宅基地，须经县级以上地方人民政府依法批准。

2、出让方式。

宅基地出让是国家以土地所有人身份将宅基地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付宅基地使用权出让金的行为。

土地使用者通过这种出让宅基地使用权的行为即取得宅基地使用权。

宅基地使用权出让有三种形式：

协议、招标和拍卖。

协议是由市、县人民政府土地管理部门（代表国家作为出让方），与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订宅基地使用权出让合同。

招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订宅基地使用权出让合同。

采取招标、拍卖、协议等出让方式设立宅基地使用权的，当事人应当采取书面形式订立宅基地使用权出让合同。

拓展资料：

村民在申请宅基地时隐瞒真实情况，用不正当手段取得的宅基地，经查明情况后村委会可以收回宅基地。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定：

“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

”

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文章来源参考：头条-城市扩建房屋能否获得拆迁补偿，​未经批准，在原有宅基地范围内翻建房屋亦不应被拆除

内容审核：王一帆律师

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