房地产拆迁补偿费加计扣除，安置动迁用房支出 土地增值税可以加计

房地产拆迁补偿费加计扣除，安置动迁用房支出 土地增值税可以加计

一、安置动迁用房支出 土地增值税可以加计

安置动迁用房支出在土地增值税的计算中是可以加计的。

一、法律依据

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收的。增值额是指转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。而扣除项目金额中包括了取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用等。

二、安置动迁用房支出的性质

安置动迁用房支出属于开发土地过程中的一项成本。在土地增值税的计算中，这项支出是可以作为扣除项目之一的。因此，在计算土地增值税时，安置动迁用房支出可以从转让房地产所取得的收入中扣除，从而减少增值额，进而降低土地增值税的税额。

三、加计扣除的规定

在某些情况下，税法允许对特定的扣除项目进行加计扣除。虽然具体的加计扣除政策可能因地区和时间的不同而有所差异，但一般来说，如果安置动迁用房支出符合加计扣除的条件，那么就可以在计算土地增值税时进行加计扣除。

综上所述，安置动迁用房支出在土地增值税的计算中是可以加计的，但具体加计扣除的政策和条件可能因地区和时间的不同而有所差异。因此，在实际操作中，建议咨询专业的税务机构或律师以获取准确的信息和指导。

二、安置房 增值税

法律主观：

土地增值税征收范围1、一般情况下，土地增值税会对“转让”国有土地使用权的行为进行征税，而“出让”国有土地使用权的情况不需要征收土地增值税；

2、土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

3、土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

土地增值税计算方法：

土地增值税应纳税额＝[转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金]×适用税率。

相关规定：

①评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；

②与转让房地产有关的税金指营业税、城建税、教育费附加等；

③评估费可扣除。

在计算土地增值税的时候，由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费可以扣除；

但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用扣除不被允许；

④若是已经缴纳完契税，那么在计算土地增值税时不允许扣除。

法律客观：

土地增值税清算鉴证业务准则第四十条税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。

审核程序通常包括：

(一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目;2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算;3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。

(三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。

(四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

三、安置房土地增值税

一、拆迁安置房增值税政策

拆迁安置房或回迁房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。

具体来说，开发商发生房屋回迁业务应纳税种主要有以下几种：

1、契税

《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商在取得土地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。

2、营业税

国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号)规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。

如果不需要支付差价的，以成本价格作为计税依据;如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。

3、印花税

《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。

可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。

另外，财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。

4、土地增值税

《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

《土地增值税实施细则》第十一条规定，条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原地产的，比照本规定免征土地增值税。

可见，开发商发生的房屋回迁业务不属于免征土地增值税的情形。

因此，开发商应按规定计算土地增值税。

5、企业所得税

国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)第一条(四)项规定，销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。

鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性，开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时，等面积回迁部分既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发成本。

可以知道，在购买安置房之后，该房屋虽然属于个人所有，但是在没有拿到房产证之前，不得依据自己的意愿，进行房屋买卖。

且在购买安置房之后，需要按照购买其他类型的房屋的规定，需要先进行纳税申报之后，再按照流程交税。

二、建筑行业税收政策

城市维护建设税规定，建筑行业的纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；

纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为5%；

纳税人所在地不在城市市区、县城或建制镇的，税率为1%。

这种根据城镇规模不同。

差别设置税率的办法，以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计费依据。

简并增值税税率结构，取消13%的增值税税率，并明确了适用11%税率的货物范围和抵扣进项税额规定。

三、增资扩股税收政策包括什么

增资扩股税收政策包括以下三点：

1、对自然人股东取得的转增资本数额，应作为个人所得征税法人股东无需缴税；

2、用于转增的未分配利润应当扣除截至转载时点应纳的税收金额；

3、以为未分配利润和任意公积金转增注册资本，属于股息、红利性质的分配。

公司增资扩股要按照万分之五的比例缴纳印花税。

需要修改公司章程，在工商局办理变更登记。

如果是个人转让股权需要缴纳20%的个人所得税，如果用分红款增资，分红时需要纳税，个人股东缴纳个人所得税，企业股东缴纳企业所得税。

四、企业重组的处理税收政策解读（4）

核心提示：

企业改制重组涉及的税收政策解读四之企业重组的土地增值税处理。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第048号)的第二条关于企业兼并转让房地产的征免税问题时规定：

“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

”基于此规定，企业合并过程中，被合并企业将房地产转让到合并企业中的，暂免征收土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138号)第二条规定：

“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。

”企业分立涉及的土地所有权转移不属于土地增值税征税范围，并非被分立企业将土地转让给新成立企业，而是被分立企业的股东将该资产换股，因此，企业分立涉及的土地转移不征收土地增值税。

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四、拆迁安置房增值税政策

拆迁安置房的增值税计算方式为应纳税额=（计税价格-被拆房屋拆迁补偿款）乘以税率。

拆迁房过户需要缴纳的税费如下：

1、交易手续服务费：

住宅6元/平方米（房改房、经济适用房、安居房减半收取：

3元/平方米），非住宅10元/平方米。

买卖双方各承担一半；

2、登记费：

普通二手房住宅类为80元/套，买方承担；

3、土地收益金（代收）：

房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征，卖方承担；

4、核档费：

50元/宗；

5、契税：

税率为3% ，按正常交易成交价格计征，个人购买的自用普通住宅（建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米）契税税率减半，按1.5%征收，拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税，买方承担；

6、印花税：

税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半；

7、营业税及附加：

个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，个人购买超过两年（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》第一条为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。

五、拆迁安置房的增值税怎么算

拆迁安置房的增值税计算方式为应纳税额=（计税价格-被拆房屋拆迁补偿款）乘以税率。

拆迁房过户需要缴纳的税费如下：

1、交易手续服务费：

住宅6元/平方米（房改房、经济适用房、安居房减半收取：

3元/平方米），非住宅10元/平方米。

买卖双方各承担一半；

2、登记费：

普通二手房住宅类为80元/套，买方承担；

3、土地收益金（代收）：

房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征，卖方承担；

4、核档费：

50元/宗；

5、契税：

税率为3% ，按正常交易成交价格计征，个人购买的自用普通住宅（建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米）契税税率减半，按1.5%征收，拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税，买方承担；

6、印花税：

税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半；

7、营业税及附加：

个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，个人购买超过两年（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》第一条为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。

六、安置房土地增值税预征

法律主观：

土地增值税征收范围1、一般情况下，土地增值税会对“转让”国有土地使用权的行为进行征税，而“出让”国有土地使用权的情况不需要征收土地增值税；

2、土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

3、土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

土地增值税计算方法：

土地增值税应纳税额＝[转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金]×适用税率。

相关规定：

①评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；

②与转让房地产有关的税金指营业税、城建税、教育费附加等；

③评估费可扣除。

在计算土地增值税的时候，由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费可以扣除；

但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用扣除不被允许；

④若是已经缴纳完契税，那么在计算土地增值税时不允许扣除。

法律客观：

土地增值税清算鉴证业务准则第四十条税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。

审核程序通常包括：

(一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目;2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算;3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。

(三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。

(四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

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文章来源参考：头条-房地产拆迁补偿费加计扣除，拆迁安置房的增值税怎么算

内容审核：孙熙越律师

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