中国 土地税 2025，土地财政——水电新村为啥不拆迁了

中国 土地税 2025，土地财政——水电新村为啥不拆迁了

一、土地财政——水电新村为啥不拆迁了

2019年8月，国家同步对《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》进行了修订，此举引发了“水电新村为啥不拆迁了”的疑问。集体经营性建设用地或为契合我国国情的土地财政模式，但国家与社会应反思城市化进程中未考虑普通人利益的问题。

今日法律问答：土地财政

土地财政是地方政府重要的财政收入来源，在城市化进程中发挥着关键作用。国家是否推进城市化，取决于本国国情。为此，我国对相关法律进行了修订，例如，《中华人民共和国土地管理法》对建设用地的类型进行了规定，新增了集体经营性建设用地这一类型。与之相应，《中华人民共和国城市房地产管理法》也对城市建设用地的相关规定作出了调整。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。上述规定表明，集体建设用地能够用于城市房地产开发，例如《中华人民共和国土地管理法》第六十三条对集体经营性建设用地作出了相关规定。

与此同时，诸多地区对小产权房开展了集中清理工作。所谓小产权房，指的是房屋的建设用地归集体所有。有人可能会进一步追问，各地为何要对小产权房进行清理。从《中华人民共和国城市房地产管理法》的角度进行分析，实则存在对法条排序理解方面的偏差。例如，第三十条对房地产开发企业的界定为以营利为目的，那么住宅用户是否同样以营利为目的。

实际上，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定，以土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房地产。此类房地产不宜认定是以营利为目的，例如在旧城区改造过程中，居民可依法获取土地使用权并进行合作开发。

然而，由于大多数人对法律的解读缺乏相应的语境理解，导致将本应基于土地使用权进行合作开发的房地产项目误读为合资开发模式。错误理解的结局大致为，其一，资本挣得“盆满钵满”，并将相当数量的资金转移至海外；其二，众多拥有土地使用权的居民因违法建筑被强制拆除，补偿仅以登记面积为限。

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条之规定，国家运用税收等方面的优惠举措，对房地产开发企业开发建设居民住宅予以鼓励与扶持。在居民住宅开发的实际操作中，优惠措施还涵盖集体土地的征收，此类房地产不宜认定为以营利为目的。

然而，多数房地产开发并非以公共利益为出发点，与之相反，公共利益的布局往往围绕房地产项目展开，诸如教育、医疗机构的设置等。基于此情况，《中华人民共和国土地管理法》进行了重大修订，例如：第四十五条对成片开发作出限制规定，第六十三条对集体经营性建设用地作出相关规定。

营利性房地产开发

就《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条、第二十九条和第三十条的条文排序情况而言，大多数人能够得出这样的结论：在我国，营利性房地产开发活动实际上相对较少。有人或许会进一步追问，各地是否真的无法理解上述法条的内容及其相互关系？答案是否定的。例如，浙江地区存在居民合作开发的案例，该案例与第二十八条内容完全相符。

从法律视角审视，中央早已经提出“房子是用来住”的政策，然而，受土地财政因素的影响，鲜少有学者从法律层面阐释该政策制定的法律依据；与之形成鲜明对照的是，仍有许多学者对小产权房的不合法性进行了论证。多数人依据此情况能够得出结论，部分法律领域的学者开展学术研究并非以法律规定作为依据，而是以资本需求为出发点，例如在民营公益事项领域，允许营利的相关规则与门道。

从全球视角审视，土地财政是世界各国的普遍做法，亦是我国的传统。前者，例如西方国家所开征的不动产占有税；后者，例如传统中国将人头税更改为土地税。当前，我国尚未开征土地税，其原因大致在于土地使用权期限以及土地增值收益的相关规定。依据《中华人民共和国民法典》第三百五十八条之规定，给予不动产补偿，并退还相应的出让金。

然而，在征地拆迁的实际操作过程中，不动产补偿涵盖了土地增值收益，并且将土地出让金等同于土地财政，在此情况下，“天价地王”现象屡见不鲜，部分地方政府还将其视作政绩。最终的结果是，大多数普通人耗费三十年时光为住宅操劳，同时依据房地产情况来划分个人身份，例如，农村男性若在城镇没有住宅，寻觅伴侣也相对困难。

就土地财政这一议题而言，可能有人会进一步追问，土地出让金依照法律规定应使用于哪些方面？针对此情况，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十九条作出了规定，即相关资金应仅用于城市基础设施建设和土地开发。然而，在实际的征地工作中，情况并非如此。农村土地开发主要以建设开发区的形式进行，其结果是，农民再次丧失了土地，并且为管理人员提供了供养来源。

鉴于此，《中华人民共和国土地管理法》第四十五条对出于公共利益需要而开展的成片开发活动作出了限制。例如，依据第二款规定，成片开发不仅应当纳入国民经济和社会发展年度计划，还需符合国务院自然资源主管部门规定的标准；当前的标准之一是，三分之二以上村民表示同意。

当前，多数开发区囤积了相当数量的集体土地。有人可能会追问，开发区管理机构为何不征求村民意见将其转为国有建设用地呢？《中华人民共和国民法典》对特别法人作出了规定，征求村民意见或可唤醒村民的民主意识。其中一种结局是，开发区管理人员应当通过选举产生。

关于各类开发区管理机构性质的确定问题，此为一个值得探讨的议题，《今日法律问答》后续可能会对此展开专门分析。例如，《中华人民共和国宪法》第十七条第二款明确规定，集体经济组织应实行民主管理，依据法律规定进行管理人员的选举与罢免，并决定经营管理方面的重大问题。而多数特别法人实际上属于集体经济组织。

就“水电新村为啥不拆迁了”这一话题而言，从法律层面进行阐释，存在两种可能性。其一，于城镇区域，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条发挥了作用，居民能够以土地使用权进行合作开发。其二，于农村地区，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条亦发挥了作用，例如：开发集体经营性建设用地应当经过村民会议三分之二以上成员同意。

集体经营性建设用地的使用

需要特别说明的是，《中华人民共和国农村集体经济组织法》第五条还规定，农村集体经济组织可依法使用集体经营性建设用地或者通过出让、出租等方式交由单位、个人使用。此或为最为关键的因素之一，即农村集体经济组织能够依法开发小产权房，从而解决共同富裕问题。

共同富裕恰是公共利益的体现，此亦为土地财政的另一新解。鉴于观察视角的差异，上述结论或许与主流观点存在分歧，甚至出现对立；若有不妥之处，恳请各方予以谅解，或公开批评与指正。

下期预告，后续内容或将围绕“网贷乱扣费去哪里投诉”这一问题所涉及的非法经营事宜展开研讨。在此，感谢大家持续关注《今日法律问答》。

二、土地征收是拆迁吗

征收土地时强拆停水停电是不合法的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

一、征地强拆的法定条件是什么？

强制拆迁必须具备以下四个法定条件：

(1)法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼。

(2)强制拆迁以补偿决定为前提。

如果没有补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。

实践中，可以强制拆迁的主要有两种情况：

一是签订了补偿协议，不搬迁的；

二是作了补偿决定，既不搬迁又不按照规定申请行政复议或者提起诉讼。

(3)必须对被征收人给予货币补偿、产权调换房屋和周转房。

没有提供货币补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料的不能强制拆迁。

(4)征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

1、明显缺乏事实根据；

2、明显缺乏法律、法规依据；

3、明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障的；

4、明显违反行政目的，严重损害公共利益；

5、严重违反法定程序或者正当程序；

6、超越职权；

7、法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

三、征收土地时强拆停水停电合法吗

土地征收遭遇强拆停水停电的，可以到市、县级人民政府投诉，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

一、征地强拆的条件有哪些？

(1)法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼。

(2)强制拆迁以补偿决定为前提。

如果没有补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。

实践中，可以强制拆迁的主要有两种情况：

一是签订了补偿协议，不搬迁的；

二是作了补偿决定，既不搬迁又不按照规定申请行政复议或者提起诉讼。

(3)必须对被征收人给予货币补偿、产权调换房屋和周转房。

没有提供货币补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料的不能强制拆迁。

(4)征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

1、明显缺乏事实根据；

2、明显缺乏法律、法规依据；

3、明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障的；

4、明显违反行政目的，严重损害公共利益；

5、严重违反法定程序或者正当程序；

6、超越职权；

7、法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

四、土地征收遭遇强拆停水停电该怎么办

法律分析：

不可以，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；

但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

五、政府征收土地可以土地置换吗

法律分析：

不可以，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；

但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

六、2022年新房村启动拆迁吗

征收土地时强拆停水停电是不合法的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

一、征地强拆的法定条件是什么？

强制拆迁必须具备以下四个法定条件：

(1)法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼。

(2)强制拆迁以补偿决定为前提。

如果没有补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。

实践中，可以强制拆迁的主要有两种情况：

一是签订了补偿协议，不搬迁的；

二是作了补偿决定，既不搬迁又不按照规定申请行政复议或者提起诉讼。

(3)必须对被征收人给予货币补偿、产权调换房屋和周转房。

没有提供货币补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料的不能强制拆迁。

(4)征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

1、明显缺乏事实根据；

2、明显缺乏法律、法规依据；

3、明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障的；

4、明显违反行政目的，严重损害公共利益；

5、严重违反法定程序或者正当程序；

6、超越职权；

7、法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

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文章来源参考：头条-中国 土地税 2025，政府征收土地可以土地置换吗

内容审核：孙熙越律师

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