海州农村宅基地补偿，连云港宁海街道农村宅基地可以有偿退出吗

海州农村宅基地补偿，连云港宁海街道农村宅基地可以有偿退出吗

一、连云港宁海街道农村宅基地可以有偿退出吗

一、指导思想

以党的十九大和十九届二中、三中全会精神为指导,以改善农民居住条件、提高农村全面小康社会建设水平为目标,加快实施乡村振兴战略,按照“统筹规划、依法自愿、合理补偿”的原则,积极稳妥推进农村宅基地有偿退出,盘活农村闲置宅基地资源,促进节地水平和土地产出效益“双提升”,为促进新型城镇化、农业现代化、城乡一体化发展提供用地保障。

二、基本原则

(一)依法自愿原则。农村宅基地退出应当符合有关法律、法规规定,充分尊重农民意愿。

(二)合理补偿原则。退出的农村宅基地,应当对退出权利人给予合理的补偿或补助。

(三)科学利用原则。退出的农村宅基地,应当按照“宜耕则耕、宜园则园、宜林则林、宜建则建”的方式合理利用,并优先复垦为耕地。

(四)统筹推进原则。按照“先行试点、点面结合”的思路,农村宅基地的退出要结合美丽乡村、农民集中居住区建设等工作统筹协调推进。

(五)节约集约原则。根据村庄布局规划,坚持引导与控制相结合,有序引导村民向城镇、规划布点的村庄集中,提高土地的节约集约利用水平。

三、退出条件

退出宅基地地块应满足以下复垦要求:

(一)应当选择与大田连片,基础设施连成一体,保证正常年份的灌溉需要,满足基本耕作条件。

(二)新增耕地质量不低于周边农田耕地质量等级。

四、实施方式

农村宅基地有偿退出应当遵循“农户自愿申请、村集体组织审核、镇(街道、园区)审批、村集体组织公示”的程序实施,由村集体组织与农户签订退出协议,镇(街道、园区)作为实施主体,给予退出奖补。

五、补助对象、政策及资金来源

(一)享受宅基地退出补助对象的条件

补助对象是指符合宅基地安置条件、退出的宅基地及地面附着物产权明晰、且退出后将宅基地交归村集体组织不再申请宅基地建房的农户。

(二)补助政策

1.对宅基地退出对象的补助

(1)对拆除的合法房屋由所在镇(街道、园区)制定标准进行补偿。

(2)对自愿退出宅基地的使用权人以契约形式放弃使用权,由所在镇(街道、园区)给予适当补偿。

(3)鼓励在本区内购买新建商品房,对退出宅基地使用权人在本镇(街道、园区)内购买新建商品房的,由所在镇(街道、园区)给予适当购房补贴。

(4)对宅基地退出农户,除宅基地权益外,其在原集体经济组织中的其他权利义务不变。

2.对宅基地退出所在镇(街道、园区)的补助

(1)退出宅基地以城乡挂钩复垦项目实施的,复垦新增耕地指标优先用于农村搬迁安置区建设和保障农村各种经济发展,剩余指标全部用于项目实施地镇(街道、园区)使用,原则上比例不超过30%。

(2)城乡挂钩复垦项目新增耕地需经省、市验收合格,按一定标准补助农房改善工作,根据实施主体需要,平台公司可按标准预拨相关费用。

(三)资金管理与使用

1.全区的农村宅基地自愿有偿退出的资金由区国有平台负责筹集、兑付。

2.农村宅基地有偿退出资金拨付,由区财政局、市自然资源和规划海州分局、区农业农村局拟定拨付方案,报区改善农房条件工作指挥部批准后由平台公司核拨。

3.资金专款专用,不得挪作他用。

六、组织领导

(一)建立组织机构

区政府建立农村宅基地有偿退出工作领导小组,由分管区长任组长,相关部门主要领导为成员。领导小组下设办公室,由区农业农村局局长任办公室主任,负责督查、指导全区农村宅基地有偿退出工作,制定工作措施,落实工作经费,及时向区委、区政府报告工作开展情况。

(二)明确工作职责

区政府主要负责政策制定、土地复垦验收及奖补资金的兑现,镇(街道、园区)政府(管委会)具体负责农村宅基地退出搬迁复垦工作。市自然资源和规划海州分局、区农业农村局负责搬迁复垦项目的立项、实施指导、验收工作;区住建局负责房屋搬迁的指导、监督工作;区农业农村局负责土地流转的指导工作;区财政局和审计局负责宅基地退出补偿资金的拨付、监管和审核工作;其他部门按照部门职能,各司其职,确保惠农政策得到落实。

(三)严格考核奖励

区政府将制定相关考核标准,根据各镇(街道、园区)农村宅基地有偿退出工作实际情况,对组织到位,措施得力,实施效果显著的镇(街道、园区)将给予表彰奖励;对未能完成区下达复垦任务的,暂缓下达下一年度用地计划指标。各镇(街道、园区)要制定相应的激励措施,对宣传、组织和实施宅基地有偿退出过程中工作突出的村(居)集体经济组织和个人给予表彰奖励。

二、村民退出宅基地怎样补偿

法律分析：

宅基地村里有权收回，但要符合一定条件。

宅基地是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地，用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等用途的土地。

农户对宅基地只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。

但农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。

房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，且宅基地所有权始终为农村集体经济组织所有。

村委会可在以下情况下收回宅基地：

宅基地自申请之日起闲置两年的情况；

房屋自然倒塌后，宅基地使用权自然被村委会收回；

宅基地面积超出当地标准，超出部分的宅基地可能会被收回。

法律依据：

《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。

已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

三、宅基地村里有权收回吗

有权收回，且没有补偿。

宅基地属于农民集体所有，是村集体依法无偿划拨给本村农民建房，农民只有使用权，没有处分权，不能作为个人财产处置。

农民户口已迁出农村，就不是该村村民了，村集体有权收回其闲置的宅基地，且不用支付补偿。

一、对于没有确权的宅基地，村集体理当收回，对于有宅基地需求的农户可以重新给予分配宅基地，具体处置方式主要有以下几种：

1、村集体组织成员间有偿流转，虽然宅基地没有确权，但宅基地上的房屋仍属于原使用人私有财产，宅基地流转方可以给原使用人一定的经济补偿。

2、对于荒废的闲置宅基地，村集体可以收回并重新分配。

3、对于没有确权且原使用人不退出宅基地的，不准再翻建、修补房屋，待房屋消亡后由村集体收回。

4、鼓励超占、多占宅基地的农民家庭有偿退出宅基地。

二、宅基地不确权的影响：

1、无法抵押：

宅基地将作为农民的财产，而农民占有这个财产的证明，只能是土地确权证书。

随着土地抵押改革的推进，缺少证书，将无法办理宅基地使用权的抵押。

2、无法转让：

农村宅基地的交易范围必将逐步扩大，在转让交易的过程中，宅基地使用权证书是唯一合法占有的证明，也是交易需要提供的必备资料，没有这个资料，将无法交易。

3、经济损失：

由于无法在合法的交易场所正常交易，只能走地下市场。

私自签订合同转让，但这样转让的价格，将会被大大压低。

可以类比小产权房。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第八条 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

四、闲置的宅基地村委有权收回吗

法律主观：

一、 宅基地是否可以转让予村集体以外主体 我国相关法律、法规虽然禁止将农村 宅基地使用权 向本集体经济组织成员以外的人转让，但需注意的是，产权过户登记规范的是物权行为，房屋 买卖合同 属于债权行为。

进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。

没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响 合同的效力 因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。

二、宅基地及宅基地使用权 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

（宅基地具有福利性和社会保障性质）作为一种独特的用益物权，权利人对宅基地除了享有占有、收益等一般用益物权的内容外，还享有在土地上建造住房、附属设施及其他附着物并取得其所有权的权利。

三、宅基地使用权的特征 （一）宅基地使用权主体严格：

仅为农村集体经济组织的成员，该制度设立的目的在于解决农村集体经济组织成员的居住问题。

（二）客体：

仅限于农村集体经济组织所有的土地。

（三）内容：

以“户”为单位。

（四）取得：

具有行政审批性和无偿性的特点。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准;农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，由县级以上人民政府主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

（五）无期限性和不可分性。

宅基地使用权的期限不存在限制，只要房屋或建筑物存在，该房屋或建筑物所占用土地范围内的宅基地使用权就一直存续着;若房屋或建筑物毁损或灭失，只要所有权人和使用权人愿意修复或重建（必要时经过批准），那么其对土地的使用权便可以长久地存续下去。

宅基地使用权不得和其上的建筑物、构筑物或附随设施相分离而单独转让或处分，只能遵循“地随房走”的原则进行转让或流转。

根据上述分析我们可以了解到，我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让。

五、宅基地能不能和村集体置换

法律主观：

一、 宅基地是否可以转让予村集体以外主体 我国相关法律、法规虽然禁止将农村 宅基地使用权 向本集体经济组织成员以外的人转让，但需注意的是，产权过户登记规范的是物权行为，房屋 买卖合同 属于债权行为。

进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。

没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响 合同的效力 因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。

二、宅基地及宅基地使用权 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

（宅基地具有福利性和社会保障性质）作为一种独特的用益物权，权利人对宅基地除了享有占有、收益等一般用益物权的内容外，还享有在土地上建造住房、附属设施及其他附着物并取得其所有权的权利。

三、宅基地使用权的特征 （一）宅基地使用权主体严格：

仅为农村集体经济组织的成员，该制度设立的目的在于解决农村集体经济组织成员的居住问题。

（二）客体：

仅限于农村集体经济组织所有的土地。

（三）内容：

以“户”为单位。

（四）取得：

具有行政审批性和无偿性的特点。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准;农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，由县级以上人民政府主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

（五）无期限性和不可分性。

宅基地使用权的期限不存在限制，只要房屋或建筑物存在，该房屋或建筑物所占用土地范围内的宅基地使用权就一直存续着;若房屋或建筑物毁损或灭失，只要所有权人和使用权人愿意修复或重建（必要时经过批准），那么其对土地的使用权便可以长久地存续下去。

宅基地使用权不得和其上的建筑物、构筑物或附随设施相分离而单独转让或处分，只能遵循“地随房走”的原则进行转让或流转。

根据上述分析我们可以了解到，我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让。

六、2023年闲置的宅基地村委有权收回吗

法律分析：

宅基地村里有权收回，但要符合一定条件。

宅基地是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地，用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等用途的土地。

农户对宅基地只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。

但农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。

房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，且宅基地所有权始终为农村集体经济组织所有。

村委会可在以下情况下收回宅基地：

宅基地自申请之日起闲置两年的情况；

房屋自然倒塌后，宅基地使用权自然被村委会收回；

宅基地面积超出当地标准，超出部分的宅基地可能会被收回。

法律依据：

《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。

已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

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文章来源参考：头条-海州农村宅基地补偿，宅基地能不能和村集体置换

内容审核：陈丽芳律师

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