香港房屋拆迁补偿标准明细，全国优秀裁判文书｜买受人对转售房款享有的权益能否排除执行

香港房屋拆迁补偿标准明细，全国优秀裁判文书｜买受人对转售房款享有的权益能否排除执行

一、全国优秀裁判文书｜买受人对转售房款享有的权益能否排除执行

【裁判要旨】

1.在这两次房屋买卖的过程中，李某向范某霞支付了148万元，购得了该房屋，四个月后又以182万元的价格出售了该房屋，虽然未办理更名过户，规避了一次缴纳房产交易税，违反了行政法规的规定，但其主观上不存在与范某霞、吕某贵恶意串通，客观上没有帮助范某霞、吕某贵逃避对杨某清的债务的清偿。

2.杨某清在2019年3月20日提起诉范某霞、吕某贵、吕某信民间借贷一案诉讼中申请财产保全时，其对范某霞、吕某贵享有的只是普通金钱债权，并未指向范某霞的特定财产，更未特定到该案涉账户项下，因此，李某对案涉账户内的110万元的特定权利优先于杨某清的普通金钱债权。

【案件基本事实】

杨某清诉吕某贵、范某霞、徐某信民间借贷纠纷一案（案号〔2019〕辽0106民初4866号），一审法院于2019年3月25日作出（2019）辽0106民初4866号民事裁定书，裁定冻结吕某贵、范某霞、徐某信银行账户存款4334813.33元或查封相应价值的财产。

2019年3月26日，一审法院作出（2019）辽0106执保143号民事裁定书及协助执行通知书，裁定冻结吕某贵、范某霞、徐某信银行账户存款4334813.33元或查封相应价值的财产。2019年3月26日，浦发银行在协助执行通知书回执上注明：范某霞在我行71×××42账户内的存款余额人民币15.40元。本案已以4334813.33元为限做冻结处理，实际冻结15.40元，冻结期限自2019年3月26日至2020年3月26日。范某霞账号为62×××08（系统账号为71×××42）的银行卡历史明细对手信息打印清单显示：2019年3月22日，对方金融机构标注为其他代发本金，对方户名标注为沈阳市房地产交易资金管的账户将人民币48万元转账存入至范某霞的账户内，并于同日分两笔（5万元和43万元）由范某霞账户内转至尾号为4759名为杨某婷（系李某指定的房产中介人员）账户内。2019年4月9日，对方金融机构标注为其他代发本金，对方户名标注为沈阳市房地产交易资金管的账户将人民币110万元转账存入至范某霞账户内，该笔资金在（2019）辽0106执保143号民事裁定书的查封限额内，已做冻结处理。

李某提供2018年10月23日《房屋买卖合同》及分次支付购房款的收条、账户交易明细，证实其与范某霞之间系房屋买卖合同关系，吕某贵、范某霞已将位于XX西路XX号3-5-4房屋转让给李某，李某已经支付全部购房款146万元。

李某提供2019年2月25日《商品房买卖合同》，该合同上载明，李某作为吕某贵、范某霞的委托代理人，与买受人郭某签订《房屋买卖合同》，将位于XX西路XX号3-5-4房屋房屋以182万元的价格卖给郭某，定金5万元。同时还约定买方郭某以贷款方式购房，贷款额度为108万元，三日内办理贷款审批，贷款金额以实际审批为准。买方郭某于签订合同当日，将定金5万元转入李某账户内。

2019年3月18日，李某作为范某霞、吕某贵的代理人与买受人郭某、马某签订沈阳市存量房交易资金监管确认书，约定房屋申报成交价格为158万元，约定监管资金为158万元，其中买受人首付自有资金为48万元，贷款总额为110万元。监管资金收款账户为范某霞账号62×××08的浦发银行的银行卡账户。该确认书上加盖房地产交易资金管理公司的资金监管专用章。同日，户名为马某的银行卡转入李某账户19万元，附言标注为买房尾款。案涉房屋现已归买受人马某、郭某所有。

另查明：2019年3月18日，李某作为范某霞、吕某贵的代理人与郭某、马某及沈阳房地产交易有限公司签订《沈阳市存量房交易资金监管确认书》一份，约定：由范某霞在上海浦东发展银行沈阳分行开设案涉账户，作为买卖双方及资金监管公司三方确认的资金监管收款账户。后李某、范某霞及房产中介一起在上海浦东发展银行沈阳分行开设了案涉账户，并设立了手机银行业务，预留的手机号码是房产中介杨某坤的186××××8318手机号，网银绑定的手机也是该手机号。2019年3月22日，即在沈阳市房地产将交易资金监管账户打入案涉账户48万元当日，中介机构的杨某坤即通过手机银行转至房产中介机构杨某婷名下5万元，因网银每天只能提取5万元，故在当日，又由杨某婷作为范某霞代理人，持范某霞和杨某婷的身份证到银行柜台将账户内剩余43万元全部转至杨某婷名下。

再查明：案涉帐户于2019年4月9日收到由沈阳市房地产交易资金监管账户转入的一笔110万元资金，被做冻结处理，李某发现后，即向原审法院提出执行异议，请求解除对案涉帐户的冻结，并将该110万元返还给李某。原审法院经审查，于2019年7月29日作出（2019）辽0106执异00158号执行裁定书，裁定驳回案外人李某的异议请求。李某对该执行裁定不服，提起本案案外人执行异议之诉。

本案审理中，杨某清诉范某霞、吕某贵、徐某信民间借贷纠纷一案的二审判决已发生法律效力，判决吕某贵、范某霞给付杨某清借款本金190万元及利息（按年利率24%，分段计算支付利息），徐某信在170万元本金范围内承担还款责任。该判决生效后，杨某清向原审法院申请强制执行，原审法院已将案涉账户内的110余万资金划转至法院账户。

【原告诉讼请求】

李某一审诉讼请求：1、请求判决确认（2019）辽0106民初4866号民事裁定书冻结的被告范某霞浦发银行沈阳青年大街支行62×××08账户内的1100000元为原告所得的售房款；2、请求判决解除对上述款项冻结措施，并由被告范某霞即时向原告返还；3、案件受理费由被告承担。

【法院裁判】

一审判决：一、不得执行被告范云霞在浦发银行账号为62×××08（系统账号为71×××42）中于2019年4月9日转入的110万元存款；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

【争议焦点评析】

本案争议焦点为：李某对案涉帐户内的110万元是否享有足以排除强制执行的民事权益。

一、李某是否与范某霞、吕某贵恶意串通逃避对杨某清的债务的清偿

1.李某与范某霞、吕某贵之间存在房屋买卖合同关系

根据2018年10月23日，李某与范某霞、吕某贵签订的《房屋买卖合同》及自2018年10月24日起李某分多次转入范某霞本人或转入房产中介杨某坤账户资金，杨某坤又转入范某霞账户的交易明细，可以认定2018年10月23日李某向范某霞、吕某贵购买了案涉房屋，并向范某霞、吕某贵支付了全部购房款148万元。

再根据2018年11月19日李某与范某霞及房产中介签订的《房屋交验单》看，范某霞已于该日向李某交付了房屋，且在本案的一、二审过程中，范某霞、吕某贵始终承认房屋所有权人是李某，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，本案应当认定李某是案涉房屋的实际所有权人。

2.李某与郭某、马某之间存在房屋买卖合同关系

2019年2月25日，李某又将该房屋以182万元的价格卖给了郭某、马某，并通过自己的中国建设银行帐户收取了郭某所转入的购房定金5万元。但因李某购买该房屋后没有办理更名过户手续，致其在2019年3月18日，即杨某清提起前案诉讼并申请法院查封之前两日，以范某霞的代理人的身份与郭某、房产中介签订了《房屋买卖合同》，并在沈阳市房地产交易中心签订了《沈阳市存量房交易资金监管确认书》、在浦发银行设定了案涉账户为收款专用账户。且在当日，马某向李某的中国建设银行账户转入19万元购房款，注明买房尾款，李某也作为房屋出售人与马某、房产中介签订了《房屋交验单》，向马某交付了房屋，并将房屋更名过户至郭某、马某名下。

在这两次房屋买卖过程中，李某向范某霞支付了148万元，购得了该房屋，四个月后又以182万元的价格出售了该房屋，虽然未办理更名过户，规避了一次缴纳房产交易税，违反了行政法规的规定，但其主观上不存在与范某霞、吕某贵恶意串通，客观上没有帮助范某霞、吕某贵逃避对杨某清的债务的清偿。

二、案涉帐户是否特定化，李某能否控制该账户

1.案涉帐户已特定化

根据李某代表范某霞、吕某贵与郭某、马某及沈阳房地产交易有限公司签订的《沈阳市存量房交易资金监管确认书》的内容看，案涉账户是房屋买卖双方及资金监管公司三方共同确认设立的购房资金监管账户，表明案涉账户及其款项与范某霞的其他账户、其他财产相区别、相独立。

2.案涉账户资金源于郭某、马某所给付的房款

案涉账户开设后，仅在2019年3月22日、4月9日存入两笔资金，且全都是由沈阳市房地产交易资金监管账户划转的，这说明案涉帐户内的款项来源于郭某、马某所给付的房款，而非范某霞的其他应收账款。

3.案涉帐户由李某控制

在开设案涉账户时，由房产中介在开户银行设立了手机银行业务，预留的电话是房产中介杨某坤的186××××8318手机，这说明案涉账户在开设伊始，就由李某所委托的房产中介实际控制。

在第一笔房款存入的当天，即2019年3月22日，房产中介的杨某坤即通过预设的手机银行转至杨某婷名下5万元，当日，杨某婷又持范某霞和杨某婷的身份证到银行柜台将剩余43万元全部转至杨某婷名下，这说明李某所委托的房产中介能够实际控制，并可单独支取该银行账户的款项或持范某霞的身份证支取账户内的全部款项。

因此，应当认定案涉帐户与范某霞的其他财产相独立，李某能控制并支取该账户内的所有款项，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条所规定的债务人范某霞与案外人李某以特定账户的形式将该笔购房款特定化。

三、李某、杨某清对案涉账户内的110万元所拥有的权利谁更为优先

1.李某对案涉账户内的110万元所拥有的权利具有针对性

因为案涉账户内的110万元是李某向范某霞支付了全额购房款148万，并实际占有该房屋四个月后，又于2019年2月25日以182万的价格出卖给郭某、马某，并于2019年3月18日通过与沈阳房地产交易有限公司签订《沈阳市存量房交易资金监管确认书》所设立的购房资金监管账户，收取郭某、马某所给付的房款，因此，即使李某对范某霞、吕某贵享有的是债权请求权，其所享有的债权请求权也经与范某霞、吕某贵及沈阳房地产交易有限公司共同设定到该特定账户项下，与范某霞的其他账户和其他财产相独立。

2.李某对案涉账户内的110万元所拥有的权利不具有针对性

杨某清在2019年3月20日提起诉范某霞、吕某贵、吕某信民间借贷一案诉讼中申请财产保全时，其对范某霞、吕某贵享有的只是普通金钱债权，并未指向范某霞的特定财产，更未特定到该案涉账户项下，因此，李某对案涉账户内的110万元的特定权利优先于杨某清的普通金钱债权。

综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，认定李某可以对案涉账户内的资金优先受偿，其对案涉帐户内的110万元享有足以排除杨某清申请的强制执行的民事权益。

二、商品房买卖合同纠纷的裁判依据

法律分析：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

法律依据：

《执行异议和复议规定》 第二十九条 在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

三、被执行人为房地产开发企业的，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能否排除执行

有观点认为，根据国外立法例，预约合同转化为本约合同无需附加实际履行的内容。

《解释》之所以规定收受房款，纯为实务处理之便利，即为了便于实务区分预约合同和本约合同，因此只要出卖人实际收受了购房款，不管该款项是全部购房款还是部分购房款，甚至是定金，都可以认定为出卖人已经按照约定收受购房款。

也有观点认为，《解释》对可视为商品房买卖合同的预约合同采取了严格的限定，只有在合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，且已经实际履行的情况下才能转化。

因此，只有在买受人支付了全部购房款，而出卖人已经实际收受的情况下，才能转化为本约。

笔者认为，出卖人已经按照约定收受了购房款，不仅指收受了全部购房款的情形，也包括收受了部分购房款的情形，但不包括收受定金的情形。

原因是：

定金不能认定为购房款。

一般情况下，定金在双方签订本约合同后转化为购房款，而在只签订预约合同的情况下，双方尚未签订本约合同，定金尚未转化为购房款。

出卖人是否按照约定收受了购房款应当根据约定的付款方式的不同而确定不同的标准。

商品房买卖合同中，买受人支付购房款的方式有三种：

一是一次性付款方式，即买受人在约定的时间内一次性支付全部购房款的方式；

二是分期付款方式，即出卖人将房屋先交付给买受人，买受人在约定的一定期限内分期支付购房款的方式；

三是按揭贷款方式，即买受人在支付首付款后，以向银行申请个人住房按揭贷款，通过银行按揭贷款支付购房款的方式。

对于一次性付款的，出卖人收受了全部购房款才能认定为按照约定收受了购房款；

对于分期付款的，出卖人收受了第一期购房款即可认定为按照约定收受了购房款；

对于按揭贷款方式付款的，出卖人收受了首付款即可认定为按照约定收受了购房款。

四、出卖人已经按照约定收受购房款的认定

法律分析:

一个人在无处分权的情况下处分他人财产，如售卖产品、使用产品的商标等等，并与权利人订立合同来转让财产，这种情况下签订的合同就是无权处分买卖合同。

法律依据:

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

五、房屋买卖无权处分纠纷案例 -房屋买卖

法律分析:

一个人在无处分权的情况下处分他人财产，如售卖产品、使用产品的商标等等，并与权利人订立合同来转让财产，这种情况下签订的合同就是无权处分买卖合同。

法律依据:

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

六、受让人通知债务人债权让与的效力的判定

法律分析：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

法律依据：

《执行异议和复议规定》 第二十九条 在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

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文章来源参考：头条-香港房屋拆迁补偿标准明细，房屋买卖无权处分纠纷案例 -房屋买卖

内容审核：张心升律师

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