宝山区征收土地赔偿标准，上海市某加工场诉上海市某村民委员会土地租赁合同纠纷案

宝山区征收土地赔偿标准，上海市某加工场诉上海市某村民委员会土地租赁合同纠纷案

一、上海市某加工场诉上海市某村民委员会土地租赁合同纠纷案

入库编号2023-07-2-111-002上海市某加工场诉上海市某村民委员会土地租赁合同纠纷案——土地租赁合同无效时应根据当事人双方过错程度、合同履行情况等确定损失分担关键词

来源：最高人民法院案例库，用途郜云律师学习研究。

民事

土地租赁合同

合同无效

违法建筑物

损失分担

过错分配基本案情上海某加工场与上海市某村民委员会于2012年10月31日签订土地租赁合同，约定上海市某村民委员会将某区某村集体耕地2.50亩（以下简称系争土地）出租给上海某加工场用于建造生产厂房。合同约定，如上级部门要求拆违，责任由上海市某村民委员会承担。合同签订后，上海某加工场承租系争土地，于2012年年底、2013年年初在土地上完成搭建，并于2013年4、5月左右完成搭建的内部装修。上海某加工场相关建筑未获得建设工程规划许可证等行政审批手续。另外，上海某加工场向上海市某村民委员会支付的相应租金付清至2016年年底。 2016年12月23日，某区某镇人民政府向上海某加工场发出“五违”整治告知书，称上海某加工场存在违法用地、违法建筑等情形，并于2017年1月10日左右将上海某加工场建造的房屋作为违法建筑而拆除，致使上海某加工场遭受一定经济损失。

上海市某加工场起诉请求:上海市某村民委员会向其支付因建造的房屋被拆除而造成的经济损失人民币200万元。

被告上海市某村民委员会辩称，第一，系争土地为耕地，原告用于建造生产厂房、系非农建设，故租赁合同无效。第二，原告在系争土地上的搭建是违法建筑，违法利益不应得到合法保护。第三，原告搭建被拆除的原因不仅仅是非法建筑，还存在违法排污、安全隐患等多种违法行为。第四，原告无法证明其实际损失的具体金额，应承担举证不能的责任。

上海市宝山区人民法院于2018年6月26日作出（2017）沪0113民初20106号民事判决：一、原告上海市某加工场与被告上海市某村民委员会就上海市某区某村集体耕地2.50亩签订的土地租赁合同无效；二、被告上海市某村民委员会于本判决生效之日起十日内，向原告上海市某加工场支付25万元；三、驳回原告上海市某加工场的其余诉讼请求。上海市某加工场不服提起上诉。二审期间，上海市某加工场提出撤回上诉的请求。上海市第二中级人民法院于2018年10月17日作出（2018）沪02民终8441号民事裁定：准许其撤回上诉。裁判理由法院生效裁判认为：系争土地系集体所有的耕地，上海市某村民委员会将系争土地出租给上海某加工场用于建设生产厂房，是将耕地用于非农建设，故系争土地租赁合同当属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上海某加工场承租系争土地后建设生产厂房，因相关厂房违法用地、违法建筑、违法排污及存在安全隐患等客观事实，致使系争房屋被拆除，故上海某加工场基于双方间的租赁合同关系起诉上海市某村民委员会赔偿。需要说明的是，上海某加工场作为系争耕地的承租人、违章建筑的建造方、实际使用人及相关收益方，理应对相关损失承担主要的过错责任；上海市某村民委员会作为系争耕地的出租人，对合同无效及由此导致的相关后果也应承担相应的过错责任。

现上海某加工场的相关搭建已在本案诉讼前被拆除，目前已经缺乏评估其造价的可能性，上海某加工场亦无法提供建造系争房屋时的合同、发票、付款凭证、图纸等材料证明其建造成本，上海某加工场所提供的照片、视频等也无法明确查清工程量，且上海某加工场多次庭审中关于搭建投入的主张及书面陈述的相关内容差距较大，可信度较低，故上海某加工场主张的造价缺乏证据予以证明。但上海某加工场进行了建造系客观事实。同时，根据上海某加工场自述，上海某加工场建造厂房后用于生产，年利润约有20万元，部分面积用于出租，收益约20万元左右，这些利益均系上海某加工场在无效合同履行期间所得，在计算上海某加工场损失时应予以考量。再结合双方的陈述、由上海某加工场提供的、上海市某村民委员会盖章确认的《暂无房产证楼宇企业办理工商登记核定表》上载明的建筑物面积等情况，并充分注意到双方对导致合同无效均存在的过错程度、合同的履行情况、合同双方的收益情况等主客观因素，酌情确定由上海市某村民委员会向上海某加工场支付补偿款25万元。对于上海某加工场的其余诉讼请求，不予支持。裁判要旨承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，因土地租赁合同无效，违法搭建被拆除致使承租人产生损失，对建筑物的造价费用应在土地租赁合同双方之间进行合理分摊，具体应当考虑双方对导致租赁合同无效及搭建违法建筑的过错程度、合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素。关联索引《中华人民共和国民法典》第153条、第157条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第52条、第58条）

一审：上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初20106号民事判决（2018年6月26日）

二审：上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终8441号民事裁定（2018年10月17日）（民一庭）

二、办案实例/实体企业对厂房用地的租赁争议

法律分析：

我国的宅基地制度是随着我国土地制度的不断变革而逐步确立的，国家可以通过法律制度禁止宅基地上住房买卖来限制宅基地使用权的流转，但如果宅基地上的房屋因为继承要发生所有权转移，国家就不能直接予以禁止了。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法法》 第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

三、上海农村宅基地买卖纠纷案例

法律分析：

我国的宅基地制度是随着我国土地制度的不断变革而逐步确立的，国家可以通过法律制度禁止宅基地上住房买卖来限制宅基地使用权的流转，但如果宅基地上的房屋因为继承要发生所有权转移，国家就不能直接予以禁止了。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法法》 第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

四、东莞某经济合作社与东莞某实业公司土地转让合同纠纷案

东莞某经济合作社与东莞某实业公司土地转让合同纠纷案

律师实战办案资料

代理词

审判长、审判员：

我们依法接受东莞市厚街镇xx经济合作社的委托，担任其代理人，参加xx经济合作社上诉东莞市xx实业有限公司土地转让纠纷一案的诉讼活动。

根据本案事实和有关法律、法规，代理律师提出如下几点代理意见，供合议庭参考：

一、上诉人与被上诉人所签订的《土地转让合同》无效，被上诉人应负主要责任。

上诉人与被上诉人是1998年7月5日签署的《土地转让合同》。

所以，适用1998年12月29日重新公布施行的《中华人民共和国土地管理法》(下简称《土地法》)和1991年1月4日国务院发布实行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》(下简称《土地法实施条例》)。

上述《土地法》第二条规定：

“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。

土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。

”

上述国务院颁布的《土地法实施条例》第十八条明文规定：

土地不得“非法转让”。

土地转让的合法程序是：

①建设单位持经批准的设计任务或初步设计方案等文件，向土地管理部门申请用地;

②土地管理部门对建设用地申请进行审核，同意后，组织建设单位与被征地单位依法商定土地补偿、安置方案;

③由县以上人民政府发给建设用地批准书;

④建设项目竣工后，核发土地使用证。

该《土地法实施条例》第二十九条也规定:“农村承包经营户、个体工商户从事非农业生产经营活动，应当利用原有宅基地;确需另外使用集体所有的土地的，必须持有关部门批准文件，向土地所在的村农民集体经济组织或者村民委员会或者乡(镇)农民集体经济组织提出用地申请，由村民代表会或者乡(镇)农民集体经济组织讨论通过，经乡(镇)人民政府审查同意后，由县级以上地方人民政府按照省、自治区、直辖市规定的批准权限批准。

”这里也明确规定，确需使用集体土地者，“必须持有关部门批准文件，向土地所在的村农民集体组织”提出用地申请。

本案被上诉人直接与上诉人签土地转让合同，这已不符合法定程序。

被上诉人不依法向土地管理部门申请建设用地，未持有国土部门的批准用地文件，也没有任何建厂的设计方案、图纸，而要上诉人先办好《土地使用证》，这显然是在规避法定程序;其目的，就在于逃避国家应征收的土地转让金。

所以，本案《土地转让合同》无效，被上诉人应负主要过错责任。

五、上海农村宅基地买卖纠纷案例 -法律知识

法律分析：

我国的宅基地制度是随着我国土地制度的不断变革而逐步确立的，国家可以通过法律制度禁止宅基地上住房买卖来限制宅基地使用权的流转，但如果宅基地上的房屋因为继承要发生所有权转移，国家就不能直接予以禁止了。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法法》 第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

六、马某浙江某商贸有限公司房屋租赁合同纠纷

【陈太真律师按语】苍穹辽阔，惟雄劲心力才能舒展四方。

企业在市场中激烈角逐，法律的应用犹如四经八脉，筹划得法足以傲视同侪。

就具体的案件，应如何发掘有利的信息以形成足以表达良好构思的法律结构，它应该是当事人在整个事件中的站位及事件视角，显现权利甚至法的尊严。

本案代理二审，为原审被告上诉至上级法院，裁判方如何审视各方诉求？（本文公司、人物均系化名）

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民事上诉状

上诉人（一审被告、反诉原告）：

广州市大明企业管理咨询有限公司，住所地广州海珠区

被上诉人（一审原告、反诉被告）李成，男，汉族，1968年7月2日出生，住所地广东省

被上诉人（一审原告、反诉被告）余广，男，汉族，1964年9月1日出生，住所地广州市

兹上诉人广州市大明企业有限公司因与被上诉人李成、余广租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初33号民事判决书，现依法上诉。

上诉请求：

1， 维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初33号民事判决书第一项；

2，撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初33号民事判决书第二、三、四、五、六项；

3，改判李成、余广向广州市大明企业管理咨询有限公司返还租赁押金708080元，

4，改判李成、余广向广州市大明企业管理咨询有限公司支付违约赔偿金200万元。

5，判决被上诉人李成、余广承担一审、二审案件受理费。

事实和理由:

一、上诉人广州市大明企业管理咨询有限公司（简称大明公司）因广州市海珠区人民政府官洲街道办事处认定涉案建筑属于违法建筑，具明显合理的重大事由提前撤场，以期降低损失。

且大明公司有权主张同时履行抗辩权 ，不付租金或要求赔偿损失。

2019年6月3日，广州市海珠区人民政府官洲街道办事处发出《通知》，迳直认定涉案建筑属于违法建筑，同时作出限期拆除的行政处罚决定和强制拆除的行政强制决定。

因行政行为一经作出即具有法律效力，未经法定事由和法定程序予以撤销、变更，该行政行为即应推定合法有效，当事人都必须加以遵守。

因涉案建筑属于违法建筑，即将面临强制拆除，意味着出租人广州齐越房地产开发有限公司（简称齐越公司）将无法提供场地、厂房交付给承租人大明公司使用、收益。

另外，齐越公司作为土地使用权拥有者从未对广州市海珠区人民政府官洲街道办事处的这一行政处罚行为、行政强制行为提起行政复议，或者提起行政诉讼，显然，大明公司有充足理由预见该承租厂房存在被强制拆迁，即将毁损灭失的可能，有权依据《合同法》第六十六条：

“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。

一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。

一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

”对涉案合同的履行行使同时履行抗辩权。

与此同时，依据第二百三十一条：

“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；

因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

”上诉人可以要求不支付租金，采取必要措施拆除厂房设备、电线等基础设施设备，以最大限度降低损失。

更应客观认识的是，即使广州市海珠区人民政府官洲街道办事处对涉案场地最终拆除面积仅为2263平方米，但当时官洲街道办事处发出的《通知》并未准确认定涉案场地违法建筑位置、面积等，承租人无从自其他途径知晓更进一步的涉案情况，承租人惟采取必要措施拆除厂房设备、电线等基础设施设备，搬离涉案建筑以期减少损失。

承租人如此作为合乎法律、合乎情理。

我们不应以事后拆除建筑物位置、具体面积要求承租人当时应当知晓、预见行政主体拆除的建筑物位置、具体面积，故初审法院无视上述情节及法律规定迳行判决大明公司向原告赔偿设施、设备损失20万元确属有误，既违背法律规定又偏离事件前后的实际情况。

二、出租人齐越公司因其提供的涉案土地被行政主体调查认定为违法建筑导致合同无法继续履行，构成重大违约，应承担违约责任。

一般情况下，作为厂房出租人负有担保义务，有义务保证其所出租房屋属于合法建筑以保证合同目的实现。

齐越公司与大明公司订立的《厂房租赁合同》第二十一条明确约定甲方（齐越公司）应其所能提供物业能合法使用的一切证照（包括建设用地规划许可证、消防审核意见书等），齐越公司事实上未能保证其所提供的房屋属于合法建筑，正如以上所论，涉案建筑因行政主体发布《通知》界定为违法建筑，即将面临强制拆除。

依据《合同法》第一百一十九条：

“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；

没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

”大明公司采取适当措施拆除厂房设备、电线等基础设施设备，搬离涉案建筑实属无奈之举，其情形属于采取适当措施防止损失的扩大。

大明公司并不存在违约行为，无从谈起违约责任。

初审判决以事后行政处罚实际强制拆除的面积为3263平方米，未能影响整个租赁物的使用等为理由认定不影响整个租赁合同的履行，纯属主观臆测的裁决取向。

如上所论，行政主体并未调查认定违法建筑位置、面积等具体情况，承租人也未从其他途径知晓位置、面积等具体情况 。

行政主体既未告知承租人享有申诉的权利，亦未告知申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限。

作为承租人基于对行政决定的信赖有完全理由相信行政主体将会强制拆除所有厂房。

其时，齐越公司完全没有对合同履行予以大明公司对等的足以证明建筑物安全、合乎法律要求、符合行政监管等合理性义务行为，其亦未能对涉案场地的处罚决定提起异议或诉诸法律途径以期证明涉案行政决定具有错误。

因此，大明公司惟有搬离厂房、拆除基础设施设备，以期最大限度降低损失。

显然，齐越公司未按照合同约定要求保证所出租建筑为合法建筑，进而导致涉案建筑被认定为违法建筑，导致合同无法履行，致使大明公司损失惨重，齐越公司确已构成重大违约情形，应向大明公司承担必要的损害赔偿责任。

三、公司核准注销后公司原股东是否可以向债务人主张原公司遗留债权应分具体情况而论。

股东将自己的财产以投资方式交付公司后，取得公司的股权而失去对该财产的所有权，而公司在取得股东所交付财产所有权后形成公司法人财产权。

第一种情况，若公司订立单务合同，只享有权利而不尽义务，公司与公司股东在法律上虽然是两个独立的民事主体，但因存在投资关系，股东对公司经营成果享有收益权利，并对公司负有清算责任。

在公司注销登记后对尚未处理的债权，公司股东根据民法权利承继原则，全体股东成为权利主体，但公司的债权不因其主体的消灭而灭失。

公司的原股东可以一般债权人的身份主张其权利。

第二种情况，若公司订立双务合同，双方互负权利义务。

一般而言，除债权人撤销权、买卖不破租赁规则等特殊情形外，应严格遵循合同相对性原则，不得随意突破，合同只对缔约当事人具有法律约束力。

因此，公司注销解散应当通知合同相对方，合同履行应重新取得合同相对方同意。

综上所述，就本案而言，齐越公司与大明公司订立租赁合同属于双务合同，双方互负权利义务，齐越公司在注销解散前并未征求大明公司意见，公司原股东李成、余广亦未与大明公司重新订立租赁合同。

简而言之，根据公司法之规定，公司订立的租赁合同与公司原股东订立租赁合同属于不同的法律事实，那么，齐越公司与大明公司之间租赁合同的法律效力如何约束李成、余广与大明公司？显然，齐越公司未将齐越公司与大明公司之间的权利义务重新转换确定李成、余广与大明公司之间的权利义务，相反齐越公司在租赁合同未履行完毕之前就注销解散，也未征求大明公司意见取得同意，已构成重大违约，作为公司股东的李成、余广对此显具过错，应承担违约赔偿责任。

综上所述，一审判决严重错误。

上诉人谨提起上诉，力陈整个事件过程及相关证据，望终审法院依法改判以保护当事人的合法权益。

此致

广州市中级人民法院

上诉人：

广州市大明企业有限公司

2021年 1月 22 日

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陈太真律师，力攻行政诉讼、 民商事争议。

具有丰富的法庭庭审经验。

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他必像树栽于水旁，在河边扎根， 炎热来到，并不惧怕，叶子仍必青翠， 在干旱之年毫无挂虑，而且结果不止。

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文章来源参考：头条-宝山区征收土地赔偿标准，上海农村宅基地买卖纠纷案例 -法律知识

内容审核：张琨律师

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