未审批拆迁补偿标准2025，103号令征收赔偿细则

未审批拆迁补偿标准2025，103号令征收赔偿细则

一、103号令征收赔偿细则

长沙市人民政府第103号令(长沙市征地补偿实施办法)第一条为加强征地补偿工作,维护被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《长沙市征地补偿安置条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。第二条本市行政区域内的征地补偿工作,适用本办法。第三条市人民政府统一领导本市行政区域内的征地补偿工作。区、县(市)人民政府负责本辖区内征地补偿工作的实施、协调、监督和管理并设立征地办公室,履行以下职责:(一)拟订征地方案;(二)发布征地公告并报市人民政府征地办公室备案;(三)审批征地补偿安置方案;(四)协调处理征地补偿安置争议;(五)法律、法规、规章规定的其他补偿安置工作。市人民政府征地办公室对区、县(市)人民政府征地办公室的工作进行指导、协调和监督。第四条市土地行政主管部门对区、县(市)土地行政主管部门征地补偿安置工作的全过程进行指导和监督。区、县(市)土地行政主管部门负责以下征地补偿工作:(一)发布预征地公告;(二)办理征地补偿登记,并组织进行现场调查核实;(三)会同有关部门拟订征地补偿安置方案;(四)发布征地补偿安置方案征求意见公告;(五)发布征地补偿安置方案实施公告并报市人民政府征地办公室备案;(六)按规定拨付征地补偿费用;(七)责令限期拆迁腾地;(八)法律、法规、规章规定的其他征地补偿工作。各区的征地补偿费用概算由市土地行政主管部门统一审核;各县(市)的征地补偿费用概算由各县(市)土地行政主管部门负责审核,但应当由市土地行政主管部门审核的除外。第五条土地行政主管部门可以将征地工作中的事务性和技术性工作委托给征地事务机构承担。第六条乡(镇)人民政府、街道办事处承担下列征地补偿安置工作:(一)协助征地补偿登记、调查;(二)督促、指导农村集体经济组织实施征地补偿安置方案具体事项;(三)监督农村集体经济组织对征地补偿费用的管理、使用、分配、公开等情况;(四)协助处理征地补偿纠纷及遗留问题。第七条征地补偿费用总额的80%应当在征地公告发布前存入土地行政主管部门在财政开设的征地补偿专用账户,其余部分应当在征地补偿安置方案实施公告发布前足额存入。未足额存入的,区、县(市)土地行政主管部门不得发布征地补偿安置方案实施公告。第八条征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费。第九条土地补偿费、安置补助费的征地年产值标准,按省人民政府的规定执行;土地补偿费、安置补助费的征地年产值倍数,按照规定的标准执行。另行提高安置补助费专项用于被征地农民的社会保障,直接拨入被征地农民社会保障资金专户,提高的安置补助费按照一类水田征地年产值标准的5倍计算。第十条青苗、林木、水产品的补偿费按照规定的标准执行。征地范围外的专业鱼池因施工需要降低蓄水深度的,按降低水位的比例乘以该专业鱼池的征地年产值标准予以补偿;养殖水深度降到不足50厘米时,按照征地年产值标准予以补偿。第十一条取得市、县(市)房屋产权管理部门2017年7月1日以后颁发的房屋权属证书的,其房屋合法建筑面积以房屋权属证书为依据。第十二条未取得市、县(市)房屋产权管理部门2017年7月1日以后颁发的房屋权属证书的,其房屋合法建筑面积由区、县(市)土地行政主管部门按下列规定认定:(一)1987年1月1日以后兴建的房屋,一律以建设用地批准文件、建设工程规划许可证为依据;(二)市区范围内,1982年4月1日至1986年12月31日兴建的房屋,属原基改建和占用非耕地建房的,须经乡(镇、场、街道)批准;属占用耕地建房的,须经区建设行政主管部门批准;未经批准的,按违法建筑处理。1982年3月31日以前兴建的房屋未进行改建、扩建的,按合法建筑对待。(三)县(市)辖区内,1987年1月1日以前兴建的房屋,根据国家有关规定和实际情况进行认定。对房屋合法建筑面积的认定有异议的,可以在征地补偿安置方案征求意见公告期间向区、县(市)人民政府申请复查,区、县(市)人民政府应当组织国土、规划、建设、房产部门审查后予以确定。第十三条拆除非农业户或采取货币安置方式的农户的住宅,按照规定的标准支付房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费和购房补助费。第十四条拆除采取农村集体经济组织统一安置方式的农户的住宅,应当支付房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费。拆除采取农村集体经济组织统一安置方式的农户的住宅,需要重建的,另行支付重建用地补助费给农村集体经济组织,用于重建用地的规划设计、用地和报建手续、补偿安置、基础设施建设等。第十五条征地范围内不能搬迁的室外生产生活设施、农业生产用房按照规定的标准予以包干补偿。需要易地修建的水塘、水库,按照原蓄水容积及规定的标准补偿。经批准的临时建筑,在规定的使用期限内按照建筑结构的重置价格结合使用年限剔除残值后补偿。第十六条拆迁电力、电信、广播电视、给排水、燃气等设施需要补偿的,由市物价行政主管部门按照有关规定核定后再给予补偿;废弃不用的不予补偿。第十七条拆除企业房屋,按照规定的标准予以补偿。涉及生产设备搬迁的,按照设备的拆卸、安装、搬迁台班的实际工作量计算;不能搬迁的,按照规定的标准包干补偿。第十八条拆除房屋的搬迁补助费、房屋过渡补助费、按期拆迁房屋奖励费,按照规定的标准执行。第十九条拆除砂石场、预制场、砖场,按照规定的标准予以包干补偿补助。第二十条采取货币安置方式的农户的农用工具、牲畜,由农户自行处理,并按照规定的标准予以补助。第二十一条征地范围内坟墓迁移,按照规定的标准予以补助。第二十二条各类征地年产值倍数、房屋补偿标准、生产和生活设施补偿标准、搬家补助费标准和过渡补助费标准等,由市人民政府颁布实施;并可根据社会、经济发展水平适时调整(现行补偿标准附后)。第二十三条国家建设使用国有农用地以及乡(镇)村公共设施、公益事业、乡镇企业和村民住宅使用农民集体所有土地的,其补偿、补助标准参照本办法执行。经批准依法收回国有农场、林场等农用地,其补偿、补助标准参照本办法执行。第二十四条县(市)人民政府可根据本办法结合本地实际情况,制定除土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费外的其他补偿、补助费标准,报请市人民政府批准后执行。第二十五条本办法自2017年4月1日起施行。2000年3月16日发布的《长沙市征地补偿安置条例实施办法》同时废止。本办法实施前已发布征地补偿安置方案实施公告的,按原有规定办理。

【法律依据】

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。第十八条征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

二、60号令征收能享受103号令吗

第一，集体土地上的征收，征收补偿只有四项：

1、土地补偿费；

2、地上附着物及青苗补助费（包括房屋拆迁补偿费）；

3、安置补偿费，即所谓的人头费；

4、社保费用。

第二、土地补偿费得计算。

1.我国《土地管理法》第四十七条第二款规定：

“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

”这里的“该耕地”，是指实际征收的耕地数量。

第三款规定，征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。

具体计算土地补偿费的公式为：

土地补偿费=被征地亩数x前三年平均年产值x补偿倍数（6-10）2.土地补偿费还有一种补偿标准计算方法，即片区综合地价法。

一个地区的区片综合地价经省级人民政府公布后，便可以在征地补偿测算中直接应用，计算公式为：

征地补偿费=区片综合地价x被征地面积。

其中，区片地价为被征地所属等级的单位地价。

片区综合地价法对农民比较公平，而产值倍数法的补偿标准是很低的。

第三，地上附着物和青苗补偿费：

在征地补偿中，地上附着物和青苗的补偿费应按照地方规定的标准进行计算。

由于被征收土地上的附着物和青苗的实际经济价值是可以估算的，对于未制定补偿标准的地区，可以通过作为第三方的专业评估机构进行评估后按其实际价值进行补偿。

第四，安置补助费：

安置补助费的计算公式为：

安置补助费=前三年平均年产值x补偿倍数x安置人数“前三年平均年产值”，应当是指当地有关部门公布的平均年产值，其标准应当与土地补偿费计算时的产值标准一致。

“补偿倍数”为4~6倍，但是，需要注意的是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

第五，社保问题：

“征收集体所有的土地应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益”。

第六，房屋拆迁补偿费：

按照长沙市103号令的规定，拆除非农业户或采取货币安置方式的农户的住宅，按照规定的标准支付房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费和购房补助费。

三、103号令房屋补偿标准

法律分析：

集体土地上的征收，征收补偿只有四项：

1、土地补偿费;2、地上附着物及青苗补助费(包括房屋拆迁补偿费);3、安置补偿费，即所谓的人头费;4、社保费用。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

四、长沙市103号令征收赔偿细则

长沙市人民政府第103号令（长沙市征地补偿实施办法）第一条为加强征地补偿工作，维护被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《长沙市征地补偿安置条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的征地补偿工作，适用本办法。

第三条市人民政府统一领导本市行政区域内的征地补偿工作。

区、县(市)人民政府负责本辖区内征地补偿工作的实施、协调、监督和管理并设立征地办公室，履行以下职责：

(一)拟订征地方案;(二)发布征地公告并报市人民政府征地办公室备案;(三)审批征地补偿安置方案;(四)协调处理征地补偿安置争议;(五)法律、法规、规章规定的其他补偿安置工作。

市人民政府征地办公室对区、县(市)人民政府征地办公室的工作进行指导、协调和监督。

第四条市土地行政主管部门对区、县(市)土地行政主管部门征地补偿安置工作的全过程进行指导和监督。

区、县(市)土地行政主管部门负责以下征地补偿工作：

(一)发布预征地公告;(二)办理征地补偿登记，并组织进行现场调查核实;(三)会同有关部门拟订征地补偿安置方案;(四)发布征地补偿安置方案征求意见公告;(五)发布征地补偿安置方案实施公告并报市人民政府征地办公室备案;(六)按规定拨付征地补偿费用;(七)责令限期拆迁腾地;(八)法律、法规、规章规定的其他征地补偿工作。

各区的征地补偿费用概算由市土地行政主管部门统一审核;各县(市)的征地补偿费用概算由各县(市)土地行政主管部门负责审核，但应当由市土地行政主管部门审核的除外。

第五条土地行政主管部门可以将征地工作中的事务性和技术性工作委托给征地事务机构承担。

第六条乡(镇)人民政府、街道办事处承担下列征地补偿安置工作：

(一)协助征地补偿登记、调查;(二)督促、指导农村集体经济组织实施征地补偿安置方案具体事项;(三)监督农村集体经济组织对征地补偿费用的管理、使用、分配、公开等情况;(四)协助处理征地补偿纠纷及遗留问题。

第七条征地补偿费用总额的80%应当在征地公告发布前存入土地行政主管部门在财政开设的征地补偿专用账户，其余部分应当在征地补偿安置方案实施公告发布前足额存入。

未足额存入的，区、县(市)土地行政主管部门不得发布征地补偿安置方案实施公告。

第八条征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费。

第九条土地补偿费、安置补助费的征地年产值标准，按省人民政府的规定执行;土地补偿费、安置补助费的征地年产值倍数，按照规定的标准执行。

另行提高安置补助费专项用于被征地农民的社会保障，直接拨入被征地农民社会保障资金专户，提高的安置补助费按照一类水田征地年产值标准的5倍计算。

第十条青苗、林木、水产品的补偿费按照规定的标准执行。

征地范围外的专业鱼池因施工需要降低蓄水深度的，按降低水位的比例乘以该专业鱼池的征地年产值标准予以补偿;养殖水深度降到不足50厘米时，按照征地年产值标准予以补偿。

第十一条取得市、县(市)房屋产权管理部门2017年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积以房屋权属证书为依据。

第十二条未取得市、县(市)房屋产权管理部门2017年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积由区、县(市)土地行政主管部门按下列规定认定：

(一)1987年1月1日以后兴建的房屋，一律以建设用地批准文件、建设工程规划许可证为依据;(二)市区范围内，1982年4月1日至1986年12月31日兴建的房屋，属原基改建和占用非耕地建房的，须经乡(镇、场、街道)批准;属占用耕地建房的，须经区建设行政主管部门批准;未经批准的，按违法建筑处理。

1982年3月31日以前兴建的房屋未进行改建、扩建的，按合法建筑对待。

(三)县(市)辖区内，1987年1月1日以前兴建的房屋，根据国家有关规定和实际情况进行认定。

对房屋合法建筑面积的认定有异议的，可以在征地补偿安置方案征求意见公告期间向区、县(市)人民政府申请复查，区、县(市)人民政府应当组织国土、规划、建设、房产部门审查后予以确定。

第十三条拆除非农业户或采取货币安置方式的农户的住宅，按照规定的标准支付房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费和购房补助费。

第十四条拆除采取农村集体经济组织统一安置方式的农户的住宅，应当支付房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费。

拆除采取农村集体经济组织统一安置方式的农户的住宅，需要重建的，另行支付重建用地补助费给农村集体经济组织，用于重建用地的规划设计、用地和报建手续、补偿安置、基础设施建设等。

第十五条征地范围内不能搬迁的室外生产生活设施、农业生产用房按照规定的标准予以包干补偿。

需要易地修建的水塘、水库，按照原蓄水容积及规定的标准补偿。

经批准的临时建筑，在规定的使用期限内按照建筑结构的重置价格结合使用年限剔除残值后补偿。

第十六条拆迁电力、电信、广播电视、给排水、燃气等设施需要补偿的，由市物价行政主管部门按照有关规定核定后再给予补偿;废弃不用的不予补偿。

第十七条拆除企业房屋，按照规定的标准予以补偿。

涉及生产设备搬迁的，按照设备的拆卸、安装、搬迁台班的实际工作量计算;不能搬迁的，按照规定的标准包干补偿。

第十八条拆除房屋的搬迁补助费、房屋过渡补助费、按期拆迁房屋奖励费，按照规定的标准执行。

第十九条拆除砂石场、预制场、砖场，按照规定的标准予以包干补偿补助。

第二十条采取货币安置方式的农户的农用工具、牲畜，由农户自行处理，并按照规定的标准予以补助。

第二十一条征地范围内坟墓迁移，按照规定的标准予以补助。

第二十二条各类征地年产值倍数、房屋补偿标准、生产和生活设施补偿标准、搬家补助费标准和过渡补助费标准等，由市人民政府颁布实施;并可根据社会、经济发展水平适时调整(现行补偿标准附后)。

第二十三条国家建设使用国有农用地以及乡(镇)村公共设施、公益事业、乡镇企业和村民住宅使用农民集体所有土地的，其补偿、补助标准参照本办法执行。

经批准依法收回国有农场、林场等农用地，其补偿、补助标准参照本办法执行。

第二十四条县(市)人民政府可根据本办法结合本地实际情况，制定除土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费外的其他补偿、补助费标准，报请市人民政府批准后执行。

第二十五条本办法自2017年4月1日起施行。

2000年3月16日发布的《长沙市征地补偿安置条例实施办法》同时废止。

本办法实施前已发布征地补偿安置方案实施公告的，按原有规定办理。

【法律依据】《中华人民共和国土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

五、103号令的补偿标准具体是怎样，有哪些补偿

第一，集体土地上的征收，征收补偿只有四项：

1、土地补偿费；

2、地上附着物及青苗补助费（包括房屋拆迁补偿费）；

3、安置补偿费，即所谓的人头费；

4、社保费用。

第二、土地补偿费得计算。

1.我国《土地管理法》第四十七条第二款规定：

“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

”这里的“该耕地”，是指实际征收的耕地数量。

第三款规定，征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。

具体计算土地补偿费的公式为：

土地补偿费=被征地亩数x前三年平均年产值x补偿倍数（6-10）2.土地补偿费还有一种补偿标准计算方法，即片区综合地价法。

一个地区的区片综合地价经省级人民政府公布后，便可以在征地补偿测算中直接应用，计算公式为：

征地补偿费=区片综合地价x被征地面积。

其中，区片地价为被征地所属等级的单位地价。

片区综合地价法对农民比较公平，而产值倍数法的补偿标准是很低的。

第三，地上附着物和青苗补偿费：

在征地补偿中，地上附着物和青苗的补偿费应按照地方规定的标准进行计算。

由于被征收土地上的附着物和青苗的实际经济价值是可以估算的，对于未制定补偿标准的地区，可以通过作为第三方的专业评估机构进行评估后按其实际价值进行补偿。

第四，安置补助费：

安置补助费的计算公式为：

安置补助费=前三年平均年产值x补偿倍数x安置人数“前三年平均年产值”，应当是指当地有关部门公布的平均年产值，其标准应当与土地补偿费计算时的产值标准一致。

“补偿倍数”为4~6倍，但是，需要注意的是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

第五，社保问题：

“征收集体所有的土地应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益”。

第六，房屋拆迁补偿费：

按照长沙市103号令的规定，拆除非农业户或采取货币安置方式的农户的住宅，按照规定的标准支付房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费和购房补助费。

六、103号令适用所有征收情况吗

法律分析：

一般是可以的。

拆迁和人口安置，依法由城乡建设主管机关负责。

建设部发布的第60号令是《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》。

建设部发布的第103号令是建设部关于修改《城市房屋便器水箱应用监督管理办法》的决定，该办法也不涉及拆迁和人口安置。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五十六条 个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；

家庭经营的，以家庭财产承担；

无法区分的，以家庭财产承担。

农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；

事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。

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文章来源参考：头条-未审批拆迁补偿标准2025，103号令的补偿标准具体是怎样，有哪些补偿

内容审核：郭一卒律师

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