香港农村拆房子什么政策，大转折！香港终于要对土地动手了，这次房价要降？

香港农村拆房子什么政策，大转折！香港终于要对土地动手了，这次房价要降？

一、大转折！香港终于要对土地动手了，这次房价要降？

10月6日香港特区政府行政长官林郑月娥2021年施政报告时表示，特区政府将建设香港北部约300平方公里宜居宜业宜游的都会区，额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途，帮助香港更好融入国家发展大局。

应该说，这是近几十年来香港政府在土地问题上的最大动作。

01

香港的土地问题，一直是香港内部争议最激烈的话题，没有之一。

内地人对香港人的居住面积之狭窄也早有耳闻，但是，大多数人并不能完全理解香港土地问题。

其实香港的土地问题，并不复杂，因为大陆的土地批租制，也就是土地财政，就是向香港学习的。

但奇怪的是，香港政府虽然创造了土地财政模式，但香港的土地开发率却远不如大陆。

可以拿香港与深圳对比一下。

香港人口是747万，而深圳人口是1756万，是香港的2.37倍，但是深圳人住的可比香港人宽敞多了。\n\n\n 谷歌地图展示的香港

如果你再打开香港与深圳地图，你就会发现，香港有大把的土地根本就是空着的。

而打开深圳的地图，你会发现都找不到多少空地了。

据统计，香港的土地开发率只有24.3%，而深圳的土地开发率是50%，而香港成为国际大都市时，深圳还只是一个小渔村，也就是说香港的城市化早于深圳数十年，但目前开发率只有深圳的一半不到。

更让人吊诡的事发生在住宅土地上，住宅只占香港土地的6.9%。\n\n\n 你看香港是世界人均居住面积最靠后的地区之一，但他并不缺地，明明还有大把的地，却无法向香港人提供足够多的住宅用地。

即使抛开现有土地的情况，香港还是一个临海的港口城市 ，即使没有土地，也可以用填海的方式造地。

隔壁的深圳，就已经填海了五十平方公里。

而整个香港，七百万人所有的住宅用地，有多少呢?

根据香港规划署公布的数据显示，目前香港土地面积为1111平方公里，已建设土地面积累计占总面积的24.9%。

其中私人住宅、公营房屋和乡郊居所等住房用地面积分别为26平方公里、17平方公里和35平方公里，占土地面积比例的2.3%、1.5%和3.2%。

也就是说，香港大约7%的面积上居住这745万人口，平均每1%的土地负荷超过100万人。

除去香港农村的房子，香港城区的所有人住的房子面积加起来不过是43平方公里罢了。

那香港人住的有多惨呢?

大部分普通老百姓，人均居住面积仅十平方左右。\n\n\n 三人家庭的人均居住面积是13.3平米;

四人家庭:11.0平米;

五人家庭:10.4平米;

六人家庭:9.0平米。

如果是六人(或以上)家庭的公屋住户，那么人均面积最低，只有7.2平米。

香港普通人大部指望公屋，一般就是三、四十平方罢了。

这个面积的房子，对于不少三四线城市的大陆人来说，那就是一个客厅的面积，怎么可能成为一个家呢?

在香港，每个人的人均郊野面积达到了105平方米，全世界都难再找到一个地方有这么好的自然环境待遇;同时，香港人的人均居住面积之狭，也是全球难觅对手。

这就形成了一个巨大矛盾，明明有大量的地，却偏偏住的这么惨，这到底是为什么?

02

首先要解决的第一个问题，就是香港人的土地在谁手上?

大陆有不少自媒体的传言是香港人之所以住得这么惨，是因为土地在李嘉诚这样的地产巨头手里，他们囤地不开发，不卖，导致香港人住的这么惨，真是这样吗?

这完全是一个天大的笑话。

大家都清楚香港是一个被英国殖民了百年的地区，英国政府依据当时的不平等条约，割让和租用了香港的土地，其中大部分土地是租用的，租用的时间也有约定，就是99年。

所以殖民时期，香港大部分土地的名义归属权是英女王，由香港政府对外批租给民间进行开发。

换言之，香港所有的土地名义上都归属政府所有，未开发的大部分土地名义上归国家所有，实质上都归香港政府直接支配。

翻开香港基本法，你能看到的关于土地问题的第一条法规就是:\n\n\n 第七条:香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。

那坊间传闻的香港的开发商囤了大量的地是怎么回事呢?

从公布的数字上看，目前五大香港房企拥有的住宅性质土地储备共约660万平方米的，也就是6.6平方公里，这其中有一大半属于农地。

而农地在香港是性质极其特殊的一类土地。

在香港新界，有部分农民的土地是可以直接出售的，他们的地直接卖给了开发商，但开发商买了他们的地就可以开发吗?不可以。

因为农地要转为可开发土地需要政府审批，那你知道这个审批流程要多久吗?一年?两年?

你太低估香港的土地问题了。

最长的农地审批超过三十年还没有审批完成，大部分农地审批时间都超过二十年了，基本上就是无法通过审批。\n\n\n 换句话来说，不是地产商要囤地，而是香港政府不让他开发。

你试想想，一个开发商在九十年代拿的地，到现在都不能开发，这是什么心情?

那些猜测房地商会囤地不卖的人缺乏基本的商业常识，这就象饭店老板把猪肉买回家放在冰柜里永远不拿出来卖是一回事，有这么蠢的商人吗?

再说了，五大地产商囤地面积一共也才6.6平方公里，香港的空地还有好几百平方公里呢，这点地能影响香港的开发吗?

那香港政府是不是有地不开发的罪魁祸首呢?

那也不是。

早在特首董建华任上，他就试图解决香港住宅供给量不够的问题，他提出了一个著名的地产改革计划，叫八万五计划。

他以特区首长的身份下达了行政命令:每年香港政府的房屋署必须修建八万五千个公屋套间(九七前是每年二万个套间)，要让那些低收入的居民申请公屋的轮候期限不能超过三年!

要尽快地把这些笼屋居民安排住进公屋!拆掉笼屋，这是香港的耻辱!\n\n\n 他成功了吗?没有。

这个计划被迫终止了，原因是董建华任上碰上金融危机，香港楼价大跌，而这时增加住房供给数量，遭至香港大部分有房阶层的反对。

房价跌成这个鬼样子，你还拼命建房，要不要老百姓活了?

而回归之后的香港，已经启动了泛政治化的进程，就是一切重大议题，都被政治化。

港府的一切作为，都被反对党视为必然反对的政策。

香港政府先后提出开发新界，开发元朗，填海计划等诸多增加土地供给的政策，但无一例外，遭遇到各种理由的反对。

刘德华就曾因为支持香港的填海计划而被香港年轻人骂的狗血淋头，而香港年轻人反对填海的理由居然是“环保”，也就是宁愿香港人住在鸽子笼，也得让海里的鱼自由自在。\n\n\n 也许你不可理解，但你再回想一下周星弛拍的《美人鱼》，再查一下香港居然有人因为杀死蜗牛而被捕，你就知道香港环保团体的厉害了。

同时发生的还有对内地投资客的抵制。

香港人一方面反对增加土地供应，一方面反对内地投资客来买房，因为他们认为，这会推高香港房价。

特首梁振英便推出了香港有史以来最严酷的楼市调控政策:非港人购入工商和住宅物业，需要缴纳15%的额外印花税和双倍印花税。

港媒将此称为“双辣招”，同步开始的最低工资法上调，关闭内地孕妇赴港产子的大门、发布限购奶粉令，以及仿效内地的住房限购令，实行“港人港地”——届时兴建的住宅首次出售及其后30年的转售对象，都必须是香港永久居民。

而这就形成了一个无解的房产难题。\n\n\n 如果只加大房产的供给量，那香港现在购房的中产阶级必然是反对者，因为加大供给肯定会导致不那么中心区的房价下跌，而这个下跌，有可能是他个人所有资产全部的消失 ，因为房价太贵。

一个城市的房价支撑最重要的是人口流入量，但香港人又在意识形态的驱动下疯狂地反对陆客，甚至当街羞辱水客，更不要说向内陆人基本紧锁工作签证和永居权。

那没有外来的人口增量，房价的支撑就只能依赖限制土地供应了。

你看，香港就限入这么一种困境当中。

排外，导致人口无法流入，城市人口增长缓慢。

有房族，反对增加土地供给，认为会带来房价损失;

各种政治团体，因为各种原因，反对政府一切供地政策。

这就是一个无解的难题。

03

那此次香港政府这么大力度的土地开发计划为什么能推出来呢?

原因其实很简单，就是因为众所周知的原因，香港政府的土地政策排除了相应的政治干扰。

这是不是好事呢?应该这么评价，这是一个边际改善。

政府手里握着地，出售给民间去开发，哪怕开发公屋，也比将土地闲置要好得多。

但是，仅仅增大土地供给就解决了香港的问题了吗?

完全没有。

因为上述难题依然存在啊，在这个计划中，香港新增的住宅供应量将在未来可以满足二百万人以上的居住需求，而香港的出生率已降至1.0。

本地人口新增量是不够的，增加这么大的住宅供给量，不可避免要冲击现有的部分香港人的住宅价值。

那香港还应该做什么呢?

那就是把香港当作大陆的一个普通城市，向大陆人开放，允许大陆人去香港工作、学习、安家、置业。即使做不到完全与大陆城市一样，但至少也可以大规模的开放工签和居住权。

只有劳动力自由流动，才能真正与大湾区融合。

如果依然是排外意识占主导，那香港的土地问题依然会遭遇抗议或市民的不满。

香港本来并不是一个排外的城市 ，因为它是一个移民城市。香港的发展，是源于当年上海的大量移民。而在上世纪六七十年代逃港潮时，无数香港人跑到大街上阻止港警遣返大陆难民，让很多人非常感动。

甚至香港还在越战期间接收了数万越南难民。

正是香港的包容和开放，才促成了香港在五十年代之后的高速发展。

而今天的香港面临深圳激烈的竞争，深圳甚至开启了最高15%个人所得税率的方式试图吸引香港人才，海南自贸区，也将在一定程度上挑战香港的地位。

香港要保持持续繁荣，除了破除政治杂音，恢复土地供给外，还需要的是破除优越感，保持对大陆的开放姿态，只有这样，香港的繁荣才能持续。

二、土地政策缩紧开发商如何念好市经

土地肯定是国家的．购买者得到的仅仅是使用权而已.在1997之前,使用权多久的都有。

有75年的，也有99年的，甚至有999年的，但在1997年香港回归后，香港所有楼盘的土地使用权都签到2047年。

一、土地公有制的优缺点：

1、优点是,资产归国家和全体国民所有,分配均匀,没有贫富差距。

2、缺点是,过于死板,太教条化,可能阻碍经济的发展,超出目前的水平,束缚人的发展。

二、土地私有制的优缺点：

1、优点：

充分利用市场的优势,进行自行配制,自由发展,能者多得。

2、缺点:可能产生不正当经营,造成社会的混乱。

三、土地私有制的主要形式：

1、君主土地私有制。

君主才是土地的所有者。

而耕种者只有耕种的权利，个人不可以将土地买卖或者转让。

2、地主土地所有制。

地主土地所有制占支配地位，是封建产生关系的基础，它的发展导致土地兼并。

如西汉后期的土地兼并，东汉豪强地主占有大量肥田沃土。

3、自耕农土地所有制。

这种土地所有制形式不占主要地位，但人数众多，封建社会各个朝代都存在这种自耕农土地所有制，是对封建生产关系内容的重要补充。

法律依据：

《中华人民共和国香港特别行政区基本法》

第二条

全国人民代表大会授权香港特别行政区依照本法的规定实行高度自治。

全国人民代表大会是我国的最高权力机关与立法机关，香港高度自治的法律依据：

来源于全国人大的授权。

第十四条中央政府负责香港的防务，香港政府负责香港的治安，驻港部队不得干预香港的地方事务。

三、香港大片土地为啥不建房

法律分析：

第一个原因是大量的土地被私人以及私企掌握

第二个原因是考虑到环保因素

第三个原因是“反自由行”情节

有一部分本港人认为没有被开发的土地可以成为一道无形的屏障，一旦大肆开发成为居民区，将容易导致新界东北地区，最终成为内地民众不用签证就可以进入的“特区之特区”，带来更大内地游客压力，影响到自身的生活质量。

法律依据：

《中华人民共和国建筑法》

第一条 为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，制定本法。

第二条 在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。

本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。

四、香港的土地是私有的吗

土地肯定是国家的．购买者得到的仅仅是使用权而已.在1997之前,使用权多久的都有。

有75年的，也有99年的，甚至有999年的，但在1997年香港回归后，香港所有楼盘的土地使用权都签到2047年。

一、土地公有制的优缺点：

1、优点是,资产归国家和全体国民所有,分配均匀,没有贫富差距。

2、缺点是,过于死板,太教条化,可能阻碍经济的发展,超出目前的水平,束缚人的发展。

二、土地私有制的优缺点：

1、优点：

充分利用市场的优势,进行自行配制,自由发展,能者多得。

2、缺点:可能产生不正当经营,造成社会的混乱。

三、土地私有制的主要形式：

1、君主土地私有制。

君主才是土地的所有者。

而耕种者只有耕种的权利，个人不可以将土地买卖或者转让。

2、地主土地所有制。

地主土地所有制占支配地位，是封建产生关系的基础，它的发展导致土地兼并。

如西汉后期的土地兼并，东汉豪强地主占有大量肥田沃土。

3、自耕农土地所有制。

这种土地所有制形式不占主要地位，但人数众多，封建社会各个朝代都存在这种自耕农土地所有制，是对封建生产关系内容的重要补充。

法律依据：

《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第二条 全国人民代表大会授权香港特别行政区依照本法的规定实行高度自治。

全国人民代表大会是我国的最高权力机关与立法机关，香港高度自治的法律依据：

来源于全国人大的授权。

第十四条中央政府负责香港的防务，香港政府负责香港的治安，驻港部队不得干预香港的地方事务。

五、香港的土地是私有的吗

土地肯定是国家的．购买者得到的仅仅是使用权而已.在1997之前,使用权多久的都有。

有75年的，也有99年的，甚至有999年的，但在1997年香港回归后，香港所有楼盘的土地使用权都签到2047年。

一、土地公有制的优缺点：

1、优点是,资产归国家和全体国民所有,分配均匀,没有贫富差距。

2、缺点是,过于死板,太教条化,可能阻碍经济的发展,超出目前的水平,束缚人的发展。

二、土地私有制的优缺点：

1、优点：

充分利用市场的优势,进行自行配制,自由发展,能者多得。

2、缺点:可能产生不正当经营,造成社会的混乱。

三、土地私有制的主要形式：

1、君主土地私有制。

君主才是土地的所有者。

而耕种者只有耕种的权利，个人不可以将土地买卖或者转让。

2、地主土地所有制。

地主土地所有制占支配地位，是封建产生关系的基础，它的发展导致土地兼并。

如西汉后期的土地兼并，东汉豪强地主占有大量肥田沃土。

3、自耕农土地所有制。

这种土地所有制形式不占主要地位，但人数众多，封建社会各个朝代都存在这种自耕农土地所有制，是对封建生产关系内容的重要补充。

法律依据：

《中华人民共和国香港特别行政区基本法》

第二条

全国人民代表大会授权香港特别行政区依照本法的规定实行高度自治。

全国人民代表大会是我国的最高权力机关与立法机关，香港高度自治的法律依据：

来源于全国人大的授权。

第十四条中央政府负责香港的防务，香港政府负责香港的治安，驻港部队不得干预香港的地方事务。

六、香港的土地是私有的吗

看来遏制房价过快上涨不是一句空话，上周五，一记猛拳打在了开发商的命根子――土地上。

财政部、国土部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》要求：

分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。

这条消息登上了各大门户网站的显著位置，蹿红程度不亚于《三枪》的点击率。

24日，国土部通报了18宗房地产开发闲置土地，国土部将对上述闲置土地的处理进行挂牌督办。

近日来，成都开发商对土地新政的谈议更是热火朝天。

面对拔高的拿地门槛，实力品牌企业的态度如何?中小开发商心里又有怎样的盘算?对于购房者来说，最现实的是，土地紧箍咒是否会一念就灵，明年房价会不会齐刷刷下跌?

实力品牌公司稳如泰山

没有资金压力政策影响不大

回顾2009年的成都土地市场，鲜见各路开发商轮番争夺的场景，让人印象深刻的全是大鳄吞地的豪气。

4月28日，蓝光地产以起拍价270万元/亩，竞得位于金牛区商贸大道和平一号，这也是2009年第一家拿地的品牌开发商;7月24日，最惹眼球的当然非领事馆地块莫属，保利毫不手软拿下;8月，华润开始出击城北;9月，中海、蓝光、中粮、龙湖再发力;10月保利、华润再次活跃在土地市场上;11月，成都本土房企有所突围，但在11月成都房企新增土地榜中，绿地、保利仍然霸占前位。

12月17日，成都的7宗土地拍卖，央企、港企和外企又成为土地市场最大的赢家。

保利地产拿下三块地，新加坡仁恒置地集团拿下攀成钢片区地块，中海地产拿下一块地，这些企业缴纳的拍卖保证金均高达亿元。

今年本土中小开发商早就失去了在土地市场上的话语权，央企，外来大企业气势越来越猛，土地新政一出，明年更是大开发商表演的天地。

一位业内人士如此评价。

正在成都加紧寻地的富力地产对首付五成的土地政策反应不大，富力地产成都公司营销经理李红超认为：

此政策对于富力这样的全国排名靠前的开发商来说，影响并不大，因为这些公司今年业绩都很不错，不存在资金压力。

从长期来看，此政策应该会让更多的中小开发商退出楼市舞台。

保利地产有关负责人也表示：

这个政策的实质是提高土地转让成本门槛，同时对开发商的销售回款有了更严格的限制。

这无疑将令一些开发商面临无地可拿的尴尬境地。

对于实力弱小的开发商来说这个政策无疑将令他们背负更大的压力。

小开发商夹缝求生

不能当航母就只有组舰队

如果说土地出让金首付五成的政策对大公司来讲影响不大的话，那么对于已经捉襟见肘的中小开发商来说，就雪上加霜了。

现在很多拍卖地块的出让金要在几个月甚至一个月内缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%，这就意味着一个月内拿出几亿甚至十几亿元，只有上市大开发商才有能力。

有中小开发商人士指出，拿地政策的缩紧对房地产开发商资金要求更高，短期内可能造成一定负面影响。

因此，一些中小开发商拿地将越来越难。

地产专家分析，该政策出台后，无论是一次性付清还是分期付款都会占用一大笔资金;加上银行对房地产金融有了更严格的限制，如房地产开发商的自有资金比例20%提高到35%、只有当项目封顶才能贷款等，无疑会对相当部分中小公司的融资造成困难。

面对已然的事实，除了抱怨之外，更重要的是寻找出路。

金房集团董事长王晓白认为：

未来的市场，集中化程度会越来越高，可能会出现马太效应，强者越强，弱者越弱。

如何在夹缝中求生，是各个中小开发商必须研究的课题!他提了三条生存法则，一是做出差异化，在产品和区域上与品牌大开发商错开，发挥自己的长处;二是利用人脉资源，扩大融资渠道;第三就是要抱团取暖，不能单打独斗，要形成合力。

几个中小企业联合起来，在拿地的时候击败一个大公司，这是很有可能实现的。

王晓白说。

其他开发商各显神通

根据实力拿地开发商各取所需

除了实力大公司和小开发商之外，不少处于中间层的开发商对此政策表现得并非太担心。

保利、中海有实力拿他的高价地，其他开发商可以拿郊区地，成都本土企业还可以进军二级城市，事实上这种现象已经越来越明显了。

四川西南房屋综合开发有限公司营销主管蒋毅说。

由于市场环境变化，越来越多的开发商把目光瞄向了土地二级市场，包括置信、蓝光这些成都本土领头企业也在二级城市寻找商机。

与此观点相同的还有四川新港地产顾问有限公司高级经理张月，他认为，从长远来看，成都的地价会往两边走，好的地就很贵，不好的地就很便宜，因为有实力的品牌公司就那么几家，他们拿地的时候也很挑，不太贵的地自然就留给其他的公司。

今年大家之所以热议这几块地，是因为公司很有新闻性，其实今年拿地的中小开发商也有很多。

他说：

因此，只要是有基础在市场里打拼的，就一定能在市场中找准自己的位置，毕竟市场很大，各种各样的地都有。

打击的不是拿地，而是囤地

谁都明白，国家调控房地产的政策应该是组合拳，加强土地管理只是一个开始。

但就仅仅这一个政策，也足以让整个市场停下来冷静思考。

谈起土地新政，西南财经大学党委副书记杨继瑞显得格外平和，他分析说：

我不认为这个政策会造成市场的垄断，因为我们要搞清楚政策出台的目的，这个政策恰恰是防止地王的出现，防止大公司囤地抬高房价而为的，因此，对于真正有能力搞开发的地产商来说，影响并不大。

另外，对于该政策对于明年的房价的影响方面，杨继瑞说，有影响也仅仅是间接的，整体应该还是保持平稳的状态。

与此同时，也有业内人士指出，在土地供应上应该多考虑市场发展的均衡性，不能一味地抓大放小，还应该多推符合市场主流需求的适度规模地块，鼓励更多的开发商参与竞争。

多方竞争不仅会给市场带来更加多元化的产品，而且有利于培育市场活力，使市场的良性竞争格局更加健康。

熊丽

政策回闪

《进一步加强土地出让收支管理的通知》要求，市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。

经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。

首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。

土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

对于未按时缴纳土地价款的单位和个人，要依法采取有效措施限期追缴。

除因不可抗力未及时缴纳土地出让收入外，要严格按规定加收违约金。

对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动;有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。

一、土地使用权性质引发的风险

1.土地使用期限。

我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地（租赁土地），土地性质不同处置难易程度也不同。

划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，属于商业服务综合类土地的使用期限为40年。

银行办理房地产抵押贷款时，应特别注意土地的使用年限，否则就可能给日后处置房地产时埋下隐患。

2.处置费用。

对于出让土地性质的房地产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费（重新办理出让手续）；

属于划拨用地性质的房屋土地，处置抵押房地产时程序较为繁琐，并需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金，容易产生风险。

根据现有法律、法规、行政规章的规定，它们对人民法院强制变价或当事人自行处分国有划拨土地使用权的限制，体现在以下三个层面：

一是被执行人对国有划拨土地使用权没有处分权，或者没有自主的处分权。

只有涉及地上建筑物所有权的转让、抵押时，经过有审批权限的人民政府或土地管理部门的批准，地上建筑物所占用范围内的国有划拨土地使用权，可以一并转让。

二是人民法院裁定强制拍卖、变卖地上建筑物、附着物或以物抵债时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以裁定国有划拨土地使用权随地上物同时转移。

三是国有划拨土地使用权经报有审批权的人民政府批准转让，或人民法院事先取得了土地管理部门的一致意见而拍卖、变卖或者以物抵债的，受让人要办理土地使用权的出让手续，并依法缴纳土地使用权的出让金。

3.各级开发区办理以即缴即退方式办理的工业用地出让手续。

当前，各级开发区为吸引投资，凡符合招商条件的入园企业，国土部门基本土地出让金以即缴即退方式（零出让）为企业办理了国有土地使用证、国有土地使用权出让合同及出让金发票。

各级开发区为了扶持入园企业，解决其融资难问题，在与入园企业办理国有土地抵押登记时，开发区也是一路绿灯予以放行。

这里面隐藏的风险就是一旦企业经营不善，主张抵押权时，开发区就会执行法院发函，称：

涉案的国有土地使用权，是基于xx文件，给入园企业享受的优惠政策。

如该宗土地使用权由新的受让人获得，则应按相关法律法规重新办理土地出让手续，补交各类税费。

实践中，依法拍卖土地使用权的款项一般不足以补交土地出让金及给类税费。

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文章来源参考：头条-香港农村拆房子什么政策，香港的土地是私有的吗

内容审核：张春涛律师

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