杨浦区农村拆房子什么政策，吕某诉王某房屋买卖合同购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效

杨浦区农村拆房子什么政策，吕某诉王某房屋买卖合同购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效

一、吕某诉王某房屋买卖合同购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效

吕某诉王某房屋买卖合同购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效

二、有关小产权房屋买卖合同纠纷案例

为了保护申请执行人的合法权益，对于被执行人所有的违建及小产权房等无证房屋，法院也可以进行拍卖处置，用变现所得的价款来清偿申请人的债权。

下面，我们通过这个典型案例分析一下。

一、案例回顾

2016年，李老板投资失败，资金链断裂，因借钱不还被债主张先生起诉，法院判决李老板立即偿还张先生本息合计500万元。

李老板拒不履行判决义务，案件进入强制执行阶段后，法院查到李老板有一套自建房，是无证的小产权房，便查封了该房屋。

案外人小高得知此事后，向法院申请执行异议，称自己早在2013年就出资购买了该房屋，该房屋早就不是李老板的财产，法院不能查封处置。

小高向法院提交了自己购房的证据。

二、法院裁判结果

法院经审理后认定小高的情况属实，最终裁定中止对该房屋的执行。

三、律师说法

1. 往期文章中我们分析过，国家禁止小产权房进行交易，对于小产权房的实际权利人，采取有限承认使用权、绝不承认所有权的态度。

详情可回顾往期文章：

《小产权房的生前身后事，法院在所有权上一锤定音》。

2.为了加大执行力度，根据法律规定，对于无证房屋，法院执行时原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。

也就是说，对于小产权房、违建房、历史遗留违法建筑等，法院可以在披露房屋的真实情况后予以拍卖、变卖处置，由买受人或承受人自行负责后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁以及补偿不能等法律风险。

3.小产权房虽然没有合法的产权登记手续，但是执行过程中，法院仍可以依据其他相关证据确定实际权利人。

实务中，法院一般会结合建筑合同、购房合同、出资凭证、当地居委会证明等证据，来认定实际权利人。

4.如果案外人确为实际权利人的，可以通过申请执行异议的方式，申请法院排除对该房屋的强制执行。

比如本案中小高这种情况。

案情类似的文章还有：

《买二手房遇签后查封？草率起诉要不得，这样做才是护房良方》

但是，由于小产权房问题较为疑难复杂，司法实务中争议较大，不同法院裁判观点不一致，也存在很多法院不予认可的判例，购买小产权房仍存在很大的法律风险。

四、法律依据

1.《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第二条

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条

3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条

三、擅自买卖小产权房,法院判决合同无效

的出现与城市房价的飙升密不可分，虽然价格相对产权房便宜，但因该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同并不受法律保护，为此也衍生出不少纠纷。

擅自买卖小产权房,法院判决合同无效案情简介：

2013年12月，卢某将其在农村自建的188平方米住房以23万元价格卖给邱某;双方签订了房屋买卖合同，并于签订当日邱某向卢某支付了20万元。

当邱某要求交付房屋并办理房屋产权过户手续时，卢某却以未付清余款为由多次拒绝交房。

心生余虑的邱某通过土地及房产管理部门查询才得知，卢某所卖房屋无权无证，纯属违章建筑。

为此，邱某多次向卢某提出解除合同退还本金的要求，卢某均以拖延推诿之词应对。

今年5月，邱某向法院提起诉讼。

法院审理及判决：

邱某认为，卢某隐瞒事实真相，采取欺诈手段诱骗其签署了根本不可能办理房屋过户手续的买卖合同;卢某察觉后又长期占有其购房款拒不归还，其行为不仅有违民法“诚实信用”的基本原则，而且严重侵犯了其合法财产权益。

被告卢某在法定期限内则未作答辩。

法院经审理认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系农村房屋，该房屋买卖合同中原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村使用权的审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告需返还原告已支付的购房款20万元。

法律分析：

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。

说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。

四、城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。

案情简介：

案件当事人马某原为城镇居民。

1989年，马某与陈某签署房屋买卖合同，陈某将农村房卖与马某，价款21000元。

双方买卖行为发生后，马某向有关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于1996年取得房地产管理局颁发的房产所有证。

此后，马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。

但陈某认为根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定，故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。

法院判决：

一审法院认为，因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马购买后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化，故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。

法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。

二审法院认为，按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。

在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。

但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。

本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。

此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。

在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。

鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。

据此，二审法院作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。

五、刘丛律师：小产权房不能买卖，但这种情况例外

为了保护申请执行人的合法权益，对于被执行人所有的违建及小产权房等无证房屋，法院也可以进行拍卖处置，用变现所得的价款来清偿申请人的债权。

下面，我们通过这个典型案例分析一下。

一、案例回顾

2016年，李老板投资失败，资金链断裂，因借钱不还被债主张先生起诉，法院判决李老板立即偿还张先生本息合计500万元。

李老板拒不履行判决义务，案件进入强制执行阶段后，法院查到李老板有一套自建房，是无证的小产权房，便查封了该房屋。

案外人小高得知此事后，向法院申请执行异议，称自己早在2013年就出资购买了该房屋，该房屋早就不是李老板的财产，法院不能查封处置。

小高向法院提交了自己购房的证据。

二、法院裁判结果

法院经审理后认定小高的情况属实，最终裁定中止对该房屋的执行。

三、律师说法

1. 往期文章中我们分析过，国家禁止小产权房进行交易，对于小产权房的实际权利人，采取有限承认使用权、绝不承认所有权的态度。

详情可回顾往期文章：

《小产权房的生前身后事，法院在所有权上一锤定音》。

2.为了加大执行力度，根据法律规定，对于无证房屋，法院执行时原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。

也就是说，对于小产权房、违建房、历史遗留违法建筑等，法院可以在披露房屋的真实情况后予以拍卖、变卖处置，由买受人或承受人自行负责后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁以及补偿不能等法律风险。

3.小产权房虽然没有合法的产权登记手续，但是执行过程中，法院仍可以依据其他相关证据确定实际权利人。

实务中，法院一般会结合建筑合同、购房合同、出资凭证、当地居委会证明等证据，来认定实际权利人。

4.如果案外人确为实际权利人的，可以通过申请执行异议的方式，申请法院排除对该房屋的强制执行。

比如本案中小高这种情况。

案情类似的文章还有：

《买二手房遇签后查封？草率起诉要不得，这样做才是护房良方》

但是，由于小产权房问题较为疑难复杂，司法实务中争议较大，不同法院裁判观点不一致，也存在很多法院不予认可的判例，购买小产权房仍存在很大的法律风险。

四、法律依据

1.《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第二条

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条

3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条

六、小产权房买卖合同无效可以主张赔偿吗

近年来，我所律师办理了大量农村屋买卖纠纷案件。

小产权房屋出售以后出卖方反悔的，有的通过诉讼，法院确认房屋买卖合同无效，可以收回房屋;有的法院判决房屋买卖合同有效，不能收回房屋。

鉴于目前市仍然存在着大量小产权房屋买卖合同纠纷，我们认为有必要将小产权房屋的相关法律规定以及处理小产权房屋纠纷的操作实务和诉讼的风险撰写成文，以供读者参考借鉴。

所谓小产权房屋是指经过合法审批在农村土地上开发建设的住宅房屋。

如果从土地的性质对房屋进行划分，可以分为，在农村土地上开发建设的房屋就是小产权房屋，在国有无偿划拨土地上开发建设的房屋就是经济适用房，在国有出让土地上开发建设的房屋就是商品房。

正是因为小产权房屋是建筑在农村集体土地之上，而集体土地只有本集体组织的成员才有权占有使用，因此依据现行法律规定，小产权房是不允许上市交易的。

也就是说只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买或者经回迁取得小产权房。

此外，任何人购买小产权房均为法律所禁止，所签定的小产权房买卖合同，也会被法院确认为无效合同。

合同被判决无效以后，出卖方就可以收回房屋，当然出卖方应将已经收取的购房款退还给对方。

由于近年来房屋价格飞涨，许多出卖小产权房人，已经委托我所律师，通过诉讼收回了房屋。

但是，随着时间的推移，有的小产权房的土地，已经补交了地价款，变成了国有土地。

于是小产权房也就变成了大产权，房屋也由禁止上市交易变为可以交易。

此时如果小产权房屋的出卖人再以房屋买卖合同无效，主张收回房屋，人民法院就不会支持。

本案争议房屋，原为农村小产权房屋，但是2009年土地已经变为国有土地，因此，出卖人起诉请求判决合同无效，要求收回房屋，法院没有支持。

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文章来源参考：头条-杨浦区农村拆房子什么政策，刘丛律师：小产权房不能买卖，但这种情况例外

内容审核：张作元律师

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