北京市关于土地增值税核定扣除项目金额标准，法拍房的土地增值税核定征收

北京市关于土地增值税核定扣除项目金额标准，法拍房的土地增值税核定征收

一、法拍房的土地增值税核定征收

法拍房的土地增值税是可以通过核定征收的方式来确定的。

一、关于土地增值税

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，当纳税人建造普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%时，或者因国家建设需要被依法征收、收回的房地产，可以免征土地增值税。但对于法拍房，这些免税条件通常不适用，因此需要按照相关规定缴纳土地增值税。

二、关于增值税

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。法拍房属于不动产销售的一种形式，因此需要缴纳增值税。具体税率根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条的规定来确定，销售不动产的税率为11%。但如果是拍卖个人购买不足2年的普通住房，需要按照5%的征收率全额缴纳增值税；而拍卖个人购买2年及以上的普通住房，则免征增值税；非普通住房则按差额征收增值税。

三、土地增值税的计算

土地增值税是采用超率累进税率计算的。计算公式为：增值率=增值额扣除项目金额×100%，应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)。由于这种计算方法比较繁琐，实际工作中一般采用速算扣除法计算，其计算公式为：应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率。

综上所述，法拍房的土地增值税是可以通过核定征收的方式来确定的，具体税额需要根据增值额、扣除项目金额以及适用的税率来计算。同时，法拍房还需要根据相关规定缴纳增值税。

二、法拍房增值税谁承担？

法律主观：

法拍房要交增值税。

拍卖个人购买不足2年的普通住房的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，拍卖个人购买2年及以上的普通住房的，免征增值税，非普通住房按差额征收增值税。

法律客观：

《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；

未分别核算销售额的，从高适用税率。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第四条除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

三、法拍土地的土地增值税

土地增值税：

(拍卖成交价-原价)*30%至60(注：

此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%)法院拍卖土地税费：

拍卖成交价*5%，其它杂税金额不大 一、土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》限定，转让国有土地使用权，须交纳土地增值税。

　　二、契税。

受让方应按照转让价格（或评估价格）交纳契税，税率为4%.　　三、印花税。

对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

税率为万分之五。

　　四、城建税、教育费附加和地方教育附加。

内资公司应按事实上交纳的营业税税额分别乘以限定的税（费）率计量交纳城建税7％（纳税人所在地在市区的）、5％（纳税人所在地在县城、镇的）、或1％（纳税人所在地不在市区、县城或镇的）、教育费附加（3％）和地方教育附加（1％）。

地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

土地增值税实行四级超率累进税率。

土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。

据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

法律依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例(2011修订) 》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：

第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

四、法拍房土地增值税怎么计算

法律主观：

土地增值税 是采用超率累进税率计算的。

只有先计算出增值率，即增值额占扣除项目的比例后，才能确定适用税率，并计算应 纳税 额。

其计算公式如下：

增值率=增值额/扣除项目金额×100% 应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率) 这种计算方法比较繁琐，要分段计算，汇总合计。

因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算，其计算公式如下：

应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率 [例1]某房地产开发 公司转让 一块已开发的 土地使用权 ，取得转让收入1400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有 关税 费77.7万元。

计算应纳土地增值税如下：

开发费用21万元，未超过(320+65)×10%=38.5万元，可据实扣除。

扣除项目金额=(320+65)×(1+20%)+21+77.7=560.7(万元) 增值额=1400-560.7=839.3(万元) 增值额占扣除项目比例=839.3÷560.7=149.69% 应纳税额=839.3×50%-560.7×15%=335.54(万元) [例2]某房地产开发 公司 转让高级 公寓 一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨(每吨2500元)。

公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元(其中：

利息支出295万元，未超过承认标准)，支付转让房地产有关的税金47万元。

计算应纳税额如下：

收入额=7500+2100×0.25=8025(万元) 扣除项目金额=(1450+2110)×(1+20%)+295+178+47=4792(万元) 其他开发费用实际支出比例=(480-295)/(1450+2110)=185/3560=5.2% 超过5%的限额，按5%计算如下：

(1450+2110)×5%=178(万元) 增值额=8025-4792=3233(万元) 适用级次=3233÷4792=67.5(%) 应纳税额=3233×40%-4792×5%=1053.6(万元)

法律客观：

《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条 增值税税率：

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；

但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

五、法拍房要交增值税吗?

法律主观：

法拍房要交增值税。

拍卖个人购买不足2年的普通住房的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，拍卖个人购买2年及以上的普通住房的，免征增值税，非普通住房按差额征收增值税。

法律客观：

《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；

未分别核算销售额的，从高适用税率。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第四条除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

六、土地拍卖增值税如何收

法律分析：

由买方承担的。

税费约为报税价的10%(卖方：

个人所得税3%(房产证大于5年的免)、营业税5.5%(房产证大于5年的免)，买方：

契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算)。

在行为发生地所辖的主管税务机关缴纳，不需要法院强制执行，应当在钱物两清的情况下，买受人才可以取得房产。

法律依据：

《中华人民共和国房产税暂行条例》 第二条 房产税由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

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文章来源参考：头条-北京市关于土地增值税核定扣除项目金额标准，法拍房要交增值税吗?

内容审核：王姗忆律师

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