土地分宗，土地分宗的法律规定

土地分宗，土地分宗的法律规定

一、土地分宗的法律规定

土地分宗，即将一块土地分割成多个宗地，是土地使用过程中的一项重要法律行为。关于土地分宗的法律规定，主要涉及土地使用权的分割转让和登记等方面。

一、土地使用权的分割转让

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，土地使用权的转让必须符合一定条件，包括支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，以及按照出让合同约定进行投资开发等。若要将土地进行分宗，必须确保每宗土地都满足上述条件。

共有土地使用权的分割转让，须根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定进行。即，共有土地使用权的转让必须经其他共有人书面同意，且共有土地使用权中本人占有的份额进行转让时，应事先书面通知其他共有人。

二、土地使用权的登记

在土地分宗后，各宗地的使用权应进行独立的登记。登记时应提供相关的土地使用权证明文件，包括土地使用权出让合同、土地使用权证书等。同时，各宗地的使用权期限、用途等也应在登记时明确。

需要注意的是，土地分宗必须遵守国家的土地管理法律法规和政策，确保土地资源的合理利用和保护。同时，在实际操作中还应考虑土地分宗的可行性和合理性，避免因分割不当而影响土地的使用价值。

此外，还需注意的是，在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。若有争议，应依照《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定进行处理。

综上所述，土地分宗的法律规定主要涉及土地使用权的分割转让和登记等方面，必须遵守相关法律法规和政策，确保土地资源的合理利用和保护。

二、土地合宗的前提条件

法律分析:

土地的合宗和分宗在实践中并不少见。

将零散的土地整合利用，或是将成片的土地进行区分，这项工作做好了，大大有益于提高的土地的利用效率。

法律依据:

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

(1)征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

(2)征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

(3)被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

三、土地分宗流程和条件

法律分析：

土地的合宗和分宗在实践中并不少见。

将零散的土地整合利用，或是将成片的土地进行区分，这项工作做好了，大大有益于提高的土地的利用效率。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

(1)征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

(2)征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

(3)被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

四、宗地一经确定不能随意分割的法律法规

(1)对出让土地没能付全部出让金的，不得登记;

(2)对于经营性用地没有按招、拍、挂方式出让的，不得登记;

(3)对于协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记;

(4)对违反规划改变土地用途的，不得登记;

(5)未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。

2、国土资发【2008】70号《关于贯彻实施土地登记办法进一步加强土地登记工作的通知》进一步明确十三种不得登记的情况：

土地权属争议未解决的;

土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;

未按合同约定付清全部土地价款的;

按土地价款缴纳比例分割申请登记的;

申请登记的土地权利超过规定期限的;

无合法用地批准等土地登记申请要件的;

对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的;

协议出让地价低于出让底价的;

违反规划改变土地用途的;

未办理土地使用权登记而设定抵押的;

异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的;

查封登记解除前申请办理抵押登记的;

其他不得登记的。

3、在此基础上，随着《民法典》的实施和2008年2月1日《土地登记办法》的施行，按照“五不登记”和“十三不登记”的要求，结合潍坊实际，市局以潍国土资发[2008]7号文下发了《关于进一步规范土地登记工作的通知》，明确需要严把土地登记关口的要求：

(1)对没有土地权属来源和权属来源不合法的用地，一律不得登记;

(2)权属不清的用地，在权属问题解决前，不得登记;

(3)出让土地没有支付全部土地使用权出让金和滞纳金的，不得登记;

(4)对于供地方式不符合国家有关规定的，不得登记;

(5)对协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记;

(6)对不符合登记程序要求的，不得登记;

(7)对未经批准擅自改变土地用途的，不得登记;

(8)未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记;

(9)按规定原划拨国有土地使用权，未缴有偿使用费的，不得登记;

(10)没有完税证明的，不得登记;

(11)出让合同按规定主要限制条件不完善的，不得登记;

(12)未解除查封及抵押的，不得登记;

(13)土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;

(14)土地转让达不到转让条件的，不得登记;

未经政府批准不得在土地登记环节擅自改变土地用途;单位名称未变申请法人代表变更的，按土地转让进行登记;以土地使用权进行抵押贷款的存续期限为主合同(借款合同)期限;对法院查封、解封土地的文书，统一由地籍科安排专人进行受理，并记录在案。

4、2012年部《关于规范土地登记的意见》(国土资发〔2012〕134号)进一步明确：

(1)严格划分宗地

土地以宗地为单位进行登记。

宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。

宗地的地号应当依据宗地代码编制规则编写。

宗地一经确定，不得随意调整。

宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。

(2)准确界定土地登记用途

土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)二级类填写。

根据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等，依法批准的用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书“记事栏”内标注批准用途。

(3)规范土地出让年限起算时点

国有建设用地使用权出让年限的起算时点应当依据出让合同的约定确定;合同没有约定或者约定不明确的，按照实际交付土地日期确定，实际交付日期以交地确认书确认的时间为准;对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理意见确定的违法行为发生之日起算。

(4)规范土地抵押登记

依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。

以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理。

规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。

为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。

(5)进一步明晰有关超面积宅基地登记政策

对1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地登记发证，应按照批准面积填写使用权面积。

实际占用面积超过批准面积的，可在《集体土地使用证》“记事栏”内注明超过批准的面积，宗地图按实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。

五、土地分宗流程和条件 -法律知识

法律分析:

土地的合宗和分宗在实践中并不少见。

将零散的土地整合利用，或是将成片的土地进行区分，这项工作做好了，大大有益于提高的土地的利用效率。

法律依据:

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

(1)征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

(2)征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

(3)被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

六、宗地可以分割办理土地证吗

法律分析：

土地使用权一经出让或划拨，除法律法规或本规则有规定的外，不得分宗、合宗。

土地的分宗、合宗，应是基于公共利益或实施城市规划的需要。

未建用地的分宗、合宗，应有利于集约节约用地，有利于提高土地利用效率；

已建成房地产并已转让的土地的分宗、合宗，应有利于城市更新，有利于提高土地利用效率。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第十五条　各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。

土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。

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文章来源参考：头条-土地分宗，土地分宗流程和条件 -法律知识

内容审核：冯超律师

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