深圳房屋违建被查封，合法购买的别墅是违建被冻结不能卖，是怎么回事？

深圳房屋违建被查封，合法购买的别墅是违建被冻结不能卖，是怎么回事？

一、合法购买的别墅是违建被冻结不能卖，是怎么回事？

李顺华主任律师公益直播，实例解答网友提问系列之“第六十九篇”

咨询人：2011年买的别墅，2021年因为还不上贷款想卖房时才知道房屋时违建。因为2017年城管就给房管局下了通知查封冻结了该房屋，据这位网友介绍，买房时不是违建，手续、房产证都齐全，只不过别墅的房屋不是那么整齐，有些地方是凹进去的，所以原房主把凹进去的地方给封上了，买的时候就是封上的状态。但后来由于其他很多业主私自加盖搭建房屋，当时城管局也未下通知告知是违建，也未让整改或拆除违建，在业主不知道的情况下告知房管局是该别墅房屋是违建，让冻结了，但一直是正常居住的状态，现在可以住，就是卖不了，咨询律师怎么要求相关部门解除冻结？

北京一讼律所李顺华主任律师解答：

通过网友提出的信息来看，房屋主体建筑应该是合法的，它有房产证应该是合法的，但是由于不整齐，当然很多业主就利用了很多的空间把它封起来，然后做了一个独立自己使用的空间，就导致城管来执法。事实上我觉得这个问题要解决，应该也不复杂，因为你这个别墅本身它有房产证，它肯定是一个合法的建筑，但是你添付的一些建筑物和构筑物，这个肯定只存在手续质量上的问题，那么如果说想解除的话，你就按照城管的要求把所说违法添加的一些建筑物把它消除掉，那应该就可以了。

如果说是你不拆除，那么肯定它属于一个查封状态，没有任何一个人去买这么一个房子，这个是很现实的问题。所以我们说守法不仅是说行政机关要守法，我们老百姓也是要守法的，只有这样的话，大家才能够达成一个和谐的统一状态，否则的话肯定就造成一些矛盾一些障碍。所以说我们建议网友看一下，到底是封上建筑物，它当时在建的时候有没有经过审批，确实没有经过审批，当时又告知要拆除，那么在这种情况下肯定是不符合合法的一个建筑物要买卖的一个要求。

我们说一个我们国家的房屋买卖，它必须是说你这个房子必须是一个合法建筑，甚至很多地方很多的法律法规规定说这个房子没有进行产权登记，他都不能够买卖，更何况你这个房子涉及到一些添加的建筑物，它是一个未经审批的状态，这种情况下肯定是不能够让你随便的去买卖的，所以说我觉得如果是涉及到违法违规了，应该还是要自行的纠正，然后以不要妨碍主体别墅建筑物的出售。

二、违建什么情况下冻结房产

1、如果你是这个房子的产权人，首先需要向所在地的街道城管部门提出申请，同时要自己主动把违章建筑进行拆除，需要出具相关的证明，同时要提供房产证复印件，并且作为业主也要写承诺书。

2、如果是一些小区的违章建筑，需要提供物业公司的拆除证明，如果是农村的违章建筑，要由村委会提供证明。

3、把所有资料提交给城管部门进行审核鉴定，再上报给上一级单位，比如说拆迁办进行复审。

4、拆迁办负责人复审后，确定整治到位，之后就会给城管部门发放通知，要求住建部门解除产权冻结的限制。

因违建被城管冻结的房子，房屋产权人需向所辖区街道办事处城管执法中队提出申请，及时自行将违法建（构）筑物整治拆除，出具房产证复印件、业主承诺书，同时出具由小区物业公司开出的已整治拆除证明。

经城管执法中队审核认定，逐级上报至所辖县（市）区拆临拆违办公室复审。

复审确实整治到位的，由市城管综合行政执法局发函住建部门，由住建部门解除产权冻结的限制。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；

尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；

无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

三、房屋因违建被冻结交易能司法处置吗

一、房屋因违建被冻结交易能司法处置吗

房屋的销售者需要取得房屋的产权，如果没有产权的，就不具有房屋销售的资格，因此，签订的买卖合同是无效的。

《民法典》规定有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

(三)以合法形式掩盖非法目的

(四)损害社会公共利益

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《民法典》规定所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

二、因为违建被城管冻结的房子怎么办

1、如果你是这个房子的产权人，首先需要向所在地的街道城管部门提出申请，同时要自己主动把违章建筑进行拆除，需要出具相关的证明，同时要提供房产证复印件，并且作为业主也要写承诺书，以后再也不乱建了。

2、如果是一些小区的违章建筑，需要提供物业公司的拆除证明，如果是农村的违章建筑，要由村委会提供证明。

3、把所有资料提交给城管部门进行审核鉴定，再上报给上一级单位，比如说拆迁办进行复审。

4、拆迁办负责人复审后，确定整治到位，之后就会给城管部门发放通知，要求住建部门解除产权冻结的限制。

三、司法机关可以直接处置房产吗

司法机关能不能直接处置房产，依据处置的情况而定，人民法院有权对房屋进行查封、冻结、作价拍卖。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第四条诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。

四、房子因违建冻结后解冻麻烦不

法律分析：

可以长期冻结，解冻需要违法建筑。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

五、房子违建被冻结怎么处理

1、如果你是这个房子的产权人，首先需要向所在地的街道城管部门提出申请，同时要自己主动把违章建筑进行拆除，需要出具相关的证明，同时要提供房产证复印件，并且作为业主也要写承诺书。

2、如果是一些小区的违章建筑，需要提供物业公司的拆除证明，如果是农村的违章建筑，要由村委会提供证明。

3、把所有资料提交给城管部门进行审核鉴定，再上报给上一级单位，比如说拆迁办进行复审。

4、拆迁办负责人复审后，确定整治到位，之后就会给城管部门发放通知，要求住建部门解除产权冻结的限制。

因违建被城管冻结的房子，房屋产权人需向所辖区街道办事处城管执法中队提出申请，及时自行将违法建（构）筑物整治拆除，出具房产证复印件、业主承诺书，同时出具由小区物业公司开出的已整治拆除证明。

经城管执法中队审核认定，逐级上报至所辖县（市）区拆临拆违办公室复审。

复审确实整治到位的，由市城管综合行政执法局发函住建部门，由住建部门解除产权冻结的限制。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；

尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；

无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

六、房屋违建冻结有什么影响？

房屋是违法建筑或违章建筑，政府可能会采取冻结房产的措施。

以下是导致房产被冻结的情况：

1、未经批准建造：

如果房屋是未经批准建造的，政府可能会采取冻结房产的措施，直到建筑获得合法的建筑许可证或拆除违法建筑为止；

2、环境污染：

如果房屋建在环境敏感区域或违规排放污染物，政府可能会采取冻结房产的措施，直到问题得到解决为止；

3、侵犯土地使用权：

如果房屋建在未获得土地使用权的土地上，政府可能会采取冻结房产的措施，直到土地问题得到解决为止；

4、危险建筑：

如果房屋存在安全隐患，政府可能会采取冻结房产的措施，直到问题得到解决为止。

冻结房产的流程：

1、政府或法院向房产所有者发出通知：

通知内容包括冻结房产的原因、期限和相关法律依据等；

2、房产所有者提供相关证据或申诉：

如果房产所有者认为冻结房产是错误的或不合法的，可以向政府或法院提供相关证据或申诉；

3、政府或法院审核相关证据：

政府或法院会审核房产所有者提供的相关证据，以确定是否需要解除冻结房产的措施；

4、解除冻结房产：

如果政府或法院确认冻结房产的措施是错误的或不合法的，会解除房产的冻结措施。

房产所有者可以重新进行交易或贷款等操作。

综上所述，冻结房产是政府或法院采取措施，禁止房产交易或将房产作为抵押品进行贷款。

【法律依据】：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。

申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。

人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定；

裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。

申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。

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文章来源参考：头条-深圳房屋违建被查封，房子违建被冻结怎么处理

内容审核：张新律师

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