苏州金坛拆迁规划，湖北巴东：巧换业主逃法责 施工蒙损谁埋单

苏州金坛拆迁规划，湖北巴东：巧换业主逃法责 施工蒙损谁埋单

一、湖北巴东：巧换业主逃法责 施工蒙损谁埋单

“老向，你做滴巴东影视文化中心消防工程又开始了嘛！你差我的工资也该结清了吧”人未到声先至。“我每天都苦于接到好几个讨要民工工资的电话，本来民工的工资是不能拖欠的！但哪里是我开工了哟，是我承包的消防工程项目被政府“q j”了，政府领导‘巧妙’换了业主，‘名正言顺’抓在手里招投标（注：304万上拦价，303.055645万元中标）。”刚进门的巴东影视文化中心消防工程的原承包商宜昌市三河消防安全工程有限责任公司代表向运松一脸苦笑地告诉笔者。

“巧”换业主逃法责，维权路艰谁能管

2013年3月，“巴东县影视文化中心”消防安装工程建设项目由巴东县广电局（原业主）通过巴东县公共资源交易中心挂网招投标，宜昌市三河消防安全工程有限责任公司（简称宜昌三河公司）按照规定参与投标并中标，巴东县广电局与宜昌三河公司签订了《施工合同》，约定了双方的权利义务。2013年7月，宜昌三河公司正式开工实施并购进材料278余万元，2013年12月初，巴东县广电局通知宜昌三河公司暂时停止施工，等待复工通知。

“巴东影视文化中心消防工程于2013年就是我们三河公司承建，政府叫我们等着等着，现在业主变成了巴东神农投资开发有限公司，承建方也变成了湖北鑫民建设集团有限公司，我们三河公司现在找原业主广电局，广电局说要找政府，我们找政府，政府说业主是神投公司，找神投公司，神投公司说和我们牵不起嘴……我们讨要的还有民工工资啊，到底该怎么办？”向运松一脸茫然。

经查询相关信息得知：巴东神农投资开发有限公司为巴东县人民政府实际控制和拥有，而巴东县广播电影电视局也是巴东县人民政府的职能部门之一。到这里，我们就能清晰的知道，无论项目业主如何“巧妙”变换，该项目的真正控制人就是巴东县人民政府，但向运松在维权的过程中怎么就这么绕呢？

巴东县人民政府为什么要更换业主呢？记者注意到，在2017年有新闻媒体以《湖北贫困县斥巨资建影视文化中心 烂尾近3年》为题对该项目进行了报道。巴东官方28日回应表示，正在采取招商引资等办法，筹措项目建设资金。的确，巴东县政府筹措了建设资金并于2020年在没有终止、废除原《施工合同》的情况下再次招投标以及签订了新《施工合同》。在原《施工合同》没有解除的情况下进行招标是否合法，政府主导的新《施工合同》的法律效力，民众的眼睛是雪亮的，难道巴东县政府就不明白吗！

“巴东县影视文化中心”消防安装工程建设项目二次招标涉嫌违纪违法的问题，宜昌三河公司代表向运松已经多次实名举报，引起了各级政府的关注和重视，恩施州州长刘芳震亲笔签字督办已经快四个多月了，但收效甚微，这正应了“大官好见，小官难求”官场现形！巴东县政府在处理该事情的态度上略显“暧昧”，主要领导曾答复：项目资金来源断裂，功能改变，设计发生重大变更，项目业主变化，按规定必须招投标……对于如何补偿受害人宜昌三河公司一事只字未提。

合法经营难索赔， 施工蒙损谁埋单

2020年8月，向运松得知自己施工一半停工的工程又再次招标了，找到原巴东县广电局要求对已完成的工程量和购进的材料款予以赔偿，原巴东县广电局委托湖北夷陵造价咨询事务所有限公司对宜昌三河公司已完工工程量进行审计，共同确认已完工工程量造价为1866236.83元。

宜昌三河公司代表向运松前期购进材料款278万元，欠付民工工资50余万元，加之机械设备等投入400余万元，所投入资金大部分属于民间借款，时间长达7年之久，本金及利息让向运松确实难以承受，天天过着被债主和民工催债的日子。向运松自己刻画为：生活绝望，关系紧张，债务缠身，仇视社会。从公司来说，当下全国大力优化营商环境，巴东政府不能于三河公司的利益于不顾；从个人来说，巴东政府不能于民工及个人的利益于不顾，巴东政府应本着负责任的态度尽快处理原巴东影视文化中心工程项目的相关问题，毕竟各承建方都没有违约和过错，同时，也希望有关方面理应彻查，我们拭目以待！

二、建筑工程施工合同纠纷中非法转

施工单位施工过程中，造成业主损失的，由施工单位承担赔偿责任，一般是依据实际造成的损失赔偿。

《中华人民共和国民法典》

第一千一百八十四条【财产损失计算方式】侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

第一千二百五十八条【公共场所或者道路上施工致害责任和窨井等地下设施致害责任】在公共场所或者道路上挖掘、修缮安装地下设施等造成他人损害，施工人不能证明已经设置明显标志和采取安全措施的，应当承担侵权责任。

窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。

一、业主的权利有哪些

1、依法享有所拥有物业的各项权利；

2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利；

3、有权按有关规定进行室内装饰装修；

4、有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外；

5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮；

6、有权参加业主大会，并拥有对本物业。

重大管理决策的表决权；

7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复；

8、有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账目；

9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评

10、有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议；

11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。

三、拆分合同规避招标,整改措施

法律分析：

必须进行招标的项目而不招标的，将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标的，责令限期改正，可以处项目合同金额千分之五以上千分之十以下的罚款；

对全部或者部分使用国有资金的项目，可以暂停项目执行或者暂停资金拨付；

对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第四百六十九条 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

四、卖方违反合同的补救方法

卖方违反合同的补救方法：

买方可以要求卖方履行义务，如果货物不符合同，买方只有在此种不符合同情形构成根本违反合同时，才可以要求交付替代货物，而且关于替代货物的要求，必须发出的通知同时提出，或者在该项通知发出后一段合理时间内提出。

一、买卖房屋卖方违约怎么办

买卖房屋卖方违约的，买方可以要求卖方继续履行合同或解除合同，并要求买方赔偿因违约给对方造成的损失，具体如下：

1、合同中有违约条款的，按违约条款处理；

2、没有违约条款的，赔偿买受人因房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。

根据《中华人民共和国民法典》的规定，一方不履行合同义务或者不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人不履行合同义务或者不符合约定的，对方履行义务或者采取补救措施后有其他损失的，应当赔偿损失。

二、迟延交付购房款可以解除合同吗

对于迟延交付房款的情况，是可以请求解除合同的，但需要满足一定的条件。

根据意思自治主义，如果买卖双方当事人在订立买卖合同时约定，若买方迟延交付房款，卖方有权要求解除合同，那么当该种情况出现时，出卖人可以直接要求解除合同，无需任何合同中没有约定的附加条件。

但是，如果买卖双方并没有在合同中约定迟延交付属于合同解除的情形之一的话，则需要卖方在买方迟延交付的情况下先催告买受人交付，买方在履行期内或催告后3个月内，并未交付的，卖方方可解除合同。

三、货物买卖合同中的风险转移

货物买卖合同中的风险转移：

合同中有运输条款的货物买卖的风险转移。

如该运输条款规定卖方有义务在某一特定地点把货物交给承运人运输，则卖方履行义务以后，货物的风险就随之转移给了买方。

如合同中没有指明交货地点，卖方只要按合同规定把货物交给第一承运人，货物的风险就转移给买方了。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；

约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

五、施工问题如何赔偿业主

施工单位施工过程中，造成业主损失的，由施工单位承担赔偿责任，一般是依据实际造成的损失赔偿。

《中华人民共和国民法典》

第一千一百八十四条【财产损失计算方式】侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

第一千二百五十八条【公共场所或者道路上施工致害责任和窨井等地下设施致害责任】在公共场所或者道路上挖掘、修缮安装地下设施等造成他人损害，施工人不能证明已经设置明显标志和采取安全措施的，应当承担侵权责任。

窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。

一、业主的权利有哪些

1、依法享有所拥有物业的各项权利；

2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利；

3、有权按有关规定进行室内装饰装修；

4、有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外；

5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮；

6、有权参加业主大会，并拥有对本物业。

重大管理决策的表决权；

7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复；

8、有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账目；

9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评

10、有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议；

11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。

六、生意转让合同违约纠纷如何处理

【建筑工程转包合同】建筑工程施工合同纠纷中非法转包应承担的法律责任 我国法律、法规及《司法解释》均明确禁止转包并对转包的处理作出了明确的规定。

《建筑法》第26条规定，“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。

”“禁止建筑施工公司超越本公司资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工公司的名义承揽工程。

禁止建筑施工公司以任何形式允许其他单位或者个人使用本公建设工程施工合同纠纷中转包的法律处理原则司的资质证书、营业执照，以本公司的名义承揽工程。

” 《建筑法》 第六十七条第一款规定：

“承包单位将承包的工程转包的，或者违反本法规定进行分的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级;情节严重的，吊销资质证书。

” 国务院颁布施行的《建设工程质量管理条例》第25条规定，“施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

”“禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。

禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位名义承揽工程。

” 《建设工程质量管理》第六十二条规定：

“违反本条例规定，承包单位将承包的工程转包或者违法分包的，责令改正，没收违法所得，对勘察、设计单位处合同约定的勘察费、设计费百分之二十五以上百分之五十以下的罚款;对施工单位处工程合同价款百分之零点五以上百分之一以下的罚款;可以责令停业整顿，降低资质等级;情节严重的，吊销资质证书。

工程监理单位转让工程监理业务的，责令改正，没收违法所得，处合同约定的监理酬金百分之二十五以上百分之五十以下的罚款;可以责令停业整顿，降低资质等级;情节严重的，吊销资质证书。

”可以看出，我国法律法规的转包行为不仅严令禁止，而且规定了比较严厉的处罚措施。

建设部《建筑业企业资质管理规定》第3条、第16条规定，“建筑业企业……取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。

”“任何单位和个人不得涂改、伪造、出借、转让《建筑业企业资质证书》;不得非法扣压、没收《建筑业企业资质证书》。

” 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条规定，“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第项的规定，认定无效：

承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的; 没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的; 建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

”该《解释》第四条同时规定，“承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。

人民法院可以根据民法通则第一百三十四条的规定，收缴当事人已经取得的非法所得。

”很显然，法律、法规，包括规章、司法解释均对工程挂靠行为做了禁止性规定及否定性评价。

《司法解释》第二十六条规定：

“实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。

”实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。

发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

”即实际施工人向发包人主张价款时，发包人是在欠付工程款的范围内承担责任，这里的欠付工程款，应指发包人依据总承包合同而欠付施工总承包人的工程价款。

也就是说，实际施工人向发包人主张工程价款时，发包人在欠付施工总承包人价款的范围内，把本应直接支付给施工总承包人的价款直接支付给了实际施工人，前提有两个，第一，发包人欠付施工总承包人的价款，第二，施工总承包人欠付实际施工人的价款。

笔者认为，此时，实际施工人直接向发包人主张工程价款的权利类似于行使债权代位权，即实际施工人主张价款的额度只能在发包人欠付施工总承包价款的额度内来向发包人主张。

如前所述我国《合同法》、《建筑法》及《建设工程质量管理条例》均明确禁止转包行为，我国《合同法》第五十二条明确规定违反法律法规的强制性规定无效，《司法解释》第四条更是进一步明确规定承包人非法转包建设工程的行为无效。

转包人因非法转包建设工程所获取的非法所得要予以没收。

《司法解释》第四条规定：

“承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。

人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。

” 在建设工程实务中，转包人的非法所得通常表现为管理费，因此，在转包的情况下，转包人实际并没有对转承包人的建设工程建设活动进行管理，转包人所收取的管理费就应作为非法所得予以没收。

再次，建设工程质量合格的，转承包人可以直接向发包人主张工程价款。

按照《司法解释》第二条规定，虽然在转包的情况下，转包合同无效，但如果转承包人承建的建设工程质量合格的，转承包人仍然可以主张工程价款，并且按照《司法解释》第二十六的规定，作为实际施工人的转承包人可以直接向发包人主张工程价款，发包人在欠付承包人价款的范围内承担责任。

转包工程的，转包人还可能受到行政处罚。

我国《建筑法》第六十七条第一款规定：

“承包单位将承包的工程转包的，或者违反本法规定进行分包的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级;情节严重的，吊销资质证书。

”国务院颁布施行的《建设工程质量管理》第六十二条规定：

“违反本条例规定，承包单位将承包的工程转包或者违法分包的，责令改正，没收违法所得，对勘察、设计单位处合同约定的勘察费、设计费百分之二十五以上百分之五十以下的罚款;对施工单位处工程合同价款百分之零点五以上百分之一以下的罚款;可以责令停业整顿，降低资质等级;情节严重的，吊销资质证书。

工程监理单位转让工程监理业务的，责令改正，没收违法所得，处合同约定的监理酬金百分之二十五以上百分之五十以下的罚款;可以责令停业整顿，降低资质等级;情节严重的，吊销资质证书。

”可以看出，我国法律法规的转包行为包不仅严令禁止，而且规定了比较严厉的处罚措施。

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文章来源参考：头条-苏州金坛拆迁规划，施工问题如何赔偿业主

内容审核：刘畅律师

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