商场拆迁规划怎么写，房屋租赁纠纷：出租方救济指南(合同解除+诉讼请求设计+合同起草)

商场拆迁规划怎么写，房屋租赁纠纷：出租方救济指南(合同解除+诉讼请求设计+合同起草)

一、房屋租赁纠纷：出租方救济指南(合同解除+诉讼请求设计+合同起草)

以下法律法规（裁判案例）均已收录于艾特律宝|法律大数据库

房屋租赁合同的解除

在法院在审查房屋租赁合同纠纷时，确认双方合同解除的方式及时间为关键。

一、合同解除的方式：

1.协议解除

双方协商一致后使用新的“协议”，“协议”取代和解除原租赁合同，双方仅需遵守新的“协议”内容即可。

2.约定解除

若双方约定过解除合同的事由，则当此事由出现时，解除权人可以解除合同。

3.法定解除

若以上情形都未出现，则根据《民法典》第563条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；  

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   

（五）法律规定的其他情形。  

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、出租方解除合同的情形

出租方解除合同的情形一般以双方合同约定为准，主要有以下几种情况：

1、承租人不按合同约定支付租金或经催告仍拒支付；

2、承租人擅自将房屋转租；

3、承租人改变房屋用途使用不当致使房屋受损；

4、双方约定为不定期租赁；

5、承租人使用房屋从事违法乱纪活动；

6、合同约定的其他情形。

三、合同解除权的行使及解除时间

解除合同的方式有：通知、提起诉讼、申请仲裁。

合同解除时间：通知到达对方；起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方日。

房屋租赁合同纠纷中出租方诉讼请求设计

一、请求权基础

诉讼请求的设计是诉讼成功与否的关键，从房屋租赁关系关键因素中寻找请求权基础，并从中获取实现权益保护的途径。出租方的权益受损方式一般为租客因各种原因违约，那么出租方的权益保护方式即主张合同解除并要求承租人承担违约责任。

二、主张对象

厘清权益保护方式后，需要确定向谁主张，房屋租赁关系有可能包括双向法律关系与多向法律关系，在多向法律关系中，则需要根据法律关系和与每个当事人的利害关系进行判断。比如：承租人经过我方同意后转租，次承租人未付租金，则出租方的诉讼主体即包括承租人与次承租人。再比如，签署租赁合同的承租方为一人有限责任公司，则基于更好地保护出租方权益目的，诉讼主体可将承租方和一人股东一起列为被告。

三、确定具体诉讼请求

因实践中的房屋租赁合同各种各样，每家每户的租赁情况也不尽相同，但作为租赁关系，大致条款是一致的，故在本篇中我摘取最普遍、最典型的几项诉讼请求举例说明。

（一）诉讼请求第一项：双方合同的状态如果是需解除，则列明解除时间及方式

解除方式及时间如上文“房屋租赁合同的解除”所述，此处不再赘述，在租赁合同起诉状中第一项需明确解除时间方式，如还未解除，则可以要求法院判令解除。

（二）诉讼请求第二项：逾期房租及滞纳金

在承租人逾期不支付房租的情况下，出租人可以要求承租人支付逾期房租及滞纳金，滞纳金利息标准按照合同约定，若合同未约定，则按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。书写方式如下：“判令被告向原告支付xxx年xx月xx日至xx年xx月xx日的租金共计xxx元及滞纳金利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自xxx年xx月xx日计至款项付清之日止。

（三）诉讼请求第三项：占有使用费

双方合同终止后，承租人仍无故占用房屋的情况下，出租方可以主张占有使用费，占有使用费的标准一般参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第四条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”中合同无效的标准支付，但若双方合同另有约定的，可以按照约定方式主张。书写方式如下：判令被告向原告支付xx年xx月xx日至xx年xx月xx日期间的占有使用费xxx元。

（四）诉讼请求第四项：违约金

《民法典》第五百八十五条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》之规定：“调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”

在主张违约金的过程中，如果出租人无法证明自身的损失，违约金又主张过高，则很有可能被法院调低金额，自身的损失包括“房屋空置损失、免租期损失、中介费损失、装修损失、房屋复原损失”等等，如何主张损失以支持自己的主张，则需要更全面的证据。

（五）诉讼请求第五项：返还房屋，恢复原状

若承租人拒不搬离，也拒不恢复房屋原状，除要求上述第（三）项占有使用费外，也可要求恢复原状，若对方拒绝恢复，则可以在我方恢复原状后要求对方支付相应款项。

（六）诉讼请求第六项：其他费用

房屋租赁合同关系终止后，就其他水电费、物业管理费双方还未结清的情况下，可以要求主张，书写方式如下：“判令被告向原告支付xx年xx月xx日至xx年xx月xx日的物业管理费xx元，xx年xx月xx日至xx年xx月xx日的清洁费xx元及xx年xx月xx日至xx年xx月xx日的水电费xx元。”

租赁合同起草建议

作为出租方，《民法典》中关于租赁合同的着墨不多，仅靠格式合同无法全面保障自身利益，故在合同起草方面最好注意以下要点：

1、如承租方需要开设新公司分支机构个体工商户等情形，发起人可暂代为签署租赁合同，最终的承租人需及时变更为新成立的商户。

2、合同中的基本信息需要写清楚，比如：房屋租赁地址依照房产证的地址书写，房屋的图纸或分割图需作为附件一并签署。

3、是否设定抵押需要披露给承租人，否则租赁期间抵押权人实现抵押权会导致出租人对承租人违约，需赔偿承租人损失。

4、如出租人对于商铺承租人的经营品牌、经营业态、经营范围、使用目的等有所要求和限制的话，需要在合同中明确约定，以利于整个商场统一招商规划和定位。

5、若租赁房屋系我方转租的，则本租赁合同期限不得超过出租人与原房东的剩余租赁期限，超过期限部分无效。

6、除房租物业管理费外，另有一些使用房屋所必须的其他费用请详细列明，且需约定好由哪一方承担。(比如电信、电视费用等，比如装修有关的押金和垃圾清运、管理费等)

7、如果承租人未经出租人同意而进行了装修，出租人知道装修事实且未提出异议的话，可能会被认定为同意装修，届时出租人的利益无法得到保护。因此，出租人不同意装修时应及时提出异议。

8、出租人如对整个商场的装修流程、营业时间、各个商铺广告宣传、品牌定位等方面有一定要求或同一安排的，应当在合同中或以附件形式做出特别约定。

9、《民法典》第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。因此，出租人如发现承租人转租的，应及时提出异议。

10、所谓“买卖(抵押)不破租赁原则”，在租赁期间内出租人处分房产，承租人并不因此丧失租赁权，新的房主应当遵守原来的租赁合同，非承租人同意不得解除原租赁合同，直至合同履行期满。因此出租人在处分房屋时应考虑此点影响。

11、当租赁期间届满乙方返还房屋之时,出租人应当认真验看家具和设备设施检查是否有合理损耗之外的损伤:同时在出租人和承租人对租赁期间发生的费用进行结算时，双方应当留意是否有额外费用的发生。

12、合同双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法(比如合同金额的一定百分比例)。违约金的约定不应过高，约定的违约金如果过分高于造成的损失的(如约定的违约金超过造成损失的百分之三十的)，对方有权请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如果合同约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

13、关于管辖的约定一般有诉讼和仲裁两种方式，仲裁具有一裁终局、审理不公开，裁决书不公开等特点，如果希望纠纷不被公众所知可选仲裁。诉讼具有二审终审、审判和判决公开等特点，一般来讲时间也较长。注意选择仲裁委员会的，必须填写有效唯一的仲裁机构名称，比如上海仲裁委员会或北京仲裁委员会，如果仲裁委员会填写的不清晰则不一定有效。选择法院的，应选择房屋所在地法院。

本文转载自“法务之家”，如侵删。

二、房屋出租合同纠纷如何处理

此纠纷可以先协商解决，如果协商不成，就要到法院诉讼解决。

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

一、经济纠纷撤诉要几天

一般经济纠纷撤诉后诉讼时效为三年。

根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的，依照其规定。

但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

二、家庭财产分割纠纷的诉讼时效是多久？

家庭财产纠纷诉讼时效是三年。

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的，依照其规定。

但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

三、村民可否起诉确认承包合同无效？

可以，此纠纷可以先协商解决，如果协商不成，就要到法院诉讼解决。

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的，依照其规定。

但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

三、房屋租赁协议纠纷解决方法及途径

（1）调解

它是指在第三者的主持下，出租承租双方当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解的一种方法和活动。

我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，进行民间纠纷的调解处理，调解特别适用对某些界限不清的事实、责任含糊不究的租赁纠纷，租赁双方就近请调委会调解通过调解，纠纷双方，互谅互让，以达到既解决纠纷又不伤和气的目的。

（2）仲裁

仲裁是一种准司法活动。

《仲裁法》第2条内容规定：

平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。

这里的合同纠纷和其他财产权益纠纷，包括公民个人之间的房屋租赁纠纷等。

房屋租赁纠纷发生后，公民可以根据条款或仲裁提请仲裁机构居中判明事实，分清责任，依法做出仲裁裁决，解决房纠纷。

仲裁具有公正及时，程序简便，专家断案，依裁终局的优势，可以使当事人避免陷入于官司的旷日持久的纠缠和身心疲惫的针锋相对之中，是一种比较受推崇的争端解决机制。

（3）诉讼

有些租赁纠纷不愿意调解或不服调解，又没有达成仲裁协议的，当事人可以将房屋租赁纠纷依法向人民法院提起诉讼。

通过法院的诉讼活动而做出的判决的强制力，要远远大于调解和仲裁。

一、租房纠纷的种类有哪些

（1）承租人不履行合同，长期拖欠租金。

这类纠纷占租赁纠纷70％，是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。

当事人欠租金从几千元到数十万元不等。

因欠租金而拖垮或被拖垮的企业并不少见。

发生这类纠纷的原因，与经济泡沫破灭关系极大。

1997年的金融风暴，不但狠狠地打击了香港经济中的泡沫万分，而且对深圳经济的影响也非常大。

它使为数甚多的寄生于泡沫经济之上的企业和个人经济效益发生负增长。

而这些企业和个人又基本上是租赁房屋进行生产、经济、办公，甚至居住的。

随之发生的就是欠租金和因欠租金的大量房屋租赁纠纷。

（2）未经有关部门批准，擅自改变房屋使用功能而发生的纠纷。

这类纠纷在近年的房屋租赁中为数不少。

如八卦岭、上步、车公庙等工业区，原房屋使用功能绝大多数是厂房，但现在实际上绝大部分已改变为商业用途。

其中未经审批业主或承租人擅自改变用途的占有相当大的比例。

这类房屋进入租赁市场后，极易发生租赁纠纷。

（3）不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，双方权利义务不明确而发生租赁纠纷。

由于租住住双方缺乏法律知识，或怕麻烦、图简便，特别是农村股份公司的村民出租房屋时，很少签订书面合同，更是留下了纠纷的种子。

二、租客在屋内做非法勾当，房东可以报警吗

房东发现租客在租屋内从事违法行为，可报警并解除租赁合同。

在订立合同时，当事人可约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成立时，则可以解除双方合同。

若合同未约定一方解除合同的条件，租赁双方也可协议解除合同，当事人在宣告合同解除时应当运用符合法律规定的方式及条件，切忌不作无任何通知的解约。

四、处理房屋出租合同纠纷的方法

首次租房者应重视合同细节，避免房屋出租合同纠纷。

解决纠纷可通过协商、仲裁或民事诉讼。

仲裁需合同约定或事后达成协议，否则不予受理。

仲裁具有司法效力，判决生效后不可再起诉。

若合同约定诉讼方式或未达成仲裁协议，可直接向法院提起民事诉讼。

违反规定使合同无效者需承担民事责任，解除合同需履行义务。

遇到房屋出租合同纠纷应注意保护自身权益，签订合同时务必关注条款。

法律分析

很多首次租房的朋友因为没有租房经验，尤其是在签合同的时候不了解合同的重要性，马马虎虎的就签了，所以往往因为忽略细节问题而导致了房屋出租合同纠纷问题，那么出现房屋出租合同纠纷该怎么办呢在实际生活中我们在遇到房屋出租合同纠纷时一定要采取正当手段维护我们的合法权益，下面有详细介绍。

首先，当房屋出租合同纠纷出现后，最先采用的方法是双方当事人协商解决。

如果协商不成的，可以申请仲裁解决或者民事诉讼解决。

法律规定，房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷协商不成的，应当按照房屋出租合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。

1、申请仲裁解决问题仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。

但当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。

若事先在合同没有约定，事后双方当事人又没有达成仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会将不予受理。

反之，双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向法院起诉，法院也将不予受理。

仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。

2、民事诉讼解决问题若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。

租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。

租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务，致使租赁合同解除的，未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任；

造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。

以上就是“遇到房屋出租合同纠纷怎么办”的详细介绍，在实际生活中出现房屋出租合同纠纷的事情有很多，专家提醒为了避免这些纠纷的产生，在签订房屋出租合同时一定要注意合同条款内容，明确双方责任。

结语

遇到房屋出租合同纠纷时，我们应该采取正当手段维护自己的合法权益。

首先，双方当事人应该尝试协商解决纠纷。

如果协商不成，可以选择申请仲裁解决或者民事诉讼解决。

仲裁是一种法定方式，需要双方自愿并在合同中约定或事后达成仲裁协议。

如果在合同中没有约定，一方申请仲裁将不予受理。

民事诉讼是另一种解决纠纷的方式，当事人可以直接向人民法院提起诉讼。

无论采取仲裁还是民事诉讼，都要遵守法律规定，承担相应的责任。

为避免纠纷的产生，签订房屋出租合同时应注意合同条款，明确双方责任。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：

第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。

消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：

第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；

超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

中华人民共和国民法典：

第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：

（一）标的物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

五、房屋租赁纠纷请求解除合同应该怎么处理

此纠纷可以先协商解决，如果协商不成，就要到法院诉讼解决。

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

一、经济纠纷撤诉要几天

一般经济纠纷撤诉后诉讼时效为三年。

根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的，依照其规定。

但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

二、家庭财产分割纠纷的诉讼时效是多久？

家庭财产纠纷诉讼时效是三年。

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的，依照其规定。

但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

三、村民可否起诉确认承包合同无效？

可以，此纠纷可以先协商解决，如果协商不成，就要到法院诉讼解决。

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的，依照其规定。

但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

六、房屋租赁合同解除纠纷怎么处理

法律分析：

1、租房纠纷协商解决：

房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，应当协商解决，可以寻求一位无利害关系的人在场作为见证人。

2、租房纠纷协商不成的，请求调解：

租房纠纷协商不成的，可以向居民自治组织或者是居委会请求调解，也可以找房管所相关工作人员解决。

3、租房纠纷协商不成的，提起民事诉讼或者申请仲裁解决：

租房纠纷协商不成的，应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。

法律依据：

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。

但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

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文章来源参考：头条-商场拆迁规划怎么写，房屋租赁纠纷请求解除合同应该怎么处理

内容审核：马欢律师

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