拆迁补偿筹划，如何有效利用税收优惠政策进行土地增值税的纳税筹划?

拆迁补偿筹划，简述规避土地增值税的筹划方法有哪些

一、简述规避土地增值税的筹划方法有哪些

(一)利用临界点进行纳税筹划

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)第8条的规定,有下列情形之一的,免征土地增值税:

(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。

(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定,土地增值税实行四级超率累进税率:

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上,可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定,计算增值额的扣除项目包括:

(1)取得土地使用权所支付的金额。

(2)开发土地的成本、费用。

(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格。

(4)与转让房地产有关的税金。

(5)财政部规定的其他扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》)第7条的规定,这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20%。

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)的规定,普通标准住宅的标准为:住宅小区建筑容积率在以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

下面举个例子来帮大家理解一下。

例如:某房地产开发企业建造一批普通标准住宅,取得销售收入2500万元,根据税法规定允许扣除的项目金额为2070万元。该项目的增值额为:2500-2070=430(万元);该项目增值额占扣除项目的比例为:430÷2070=根据税法规定,应当按照30%的税率缴纳土地增值税:430×30%=129(万元)。请提出纳税筹划方案。

分析:如果该企业能够将销售收入降低为2480万元,则该项目的增值额为:2480-2070=410(万元);该项目增值额占扣除项目的比例为:410÷2070=增值率没有超过20%,可以免征土地增值税。该企业降低销售收入20万元,少缴土地增值税129万元,增加税前利润109万元。

(二)利息支付过程中的纳税筹划

房地产开发企业往往需要利用大量贷款,其中涉及利息的支出,关于利息支出的扣除,我国税法规定了一些限制。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定:“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”这里的(一)项为取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。这里的(二)项为开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况:一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除;另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式就为企业进行纳税筹划提供了空间,企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。

例如:某房地产企业开发一处房地产,为取得土地使用权支付1000万元,为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元,不超过商业银行同类同期贷款利率。请确定该企业是否提供金融机构证明?

解析:如果不提供金融机构证明,则该企业所能扣除费用的最高额为:(10001200)×10%=220(万元);如果提供金融机构证明,该企业所能扣除费用的最高额为:200(10001200)×5%=310(万元)。可见,在这种情况下,提供金融机构证明是有利的选择。

(三)代收费用处理过程中的纳税筹划

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)的规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响,但是会影响房地产开发的总成本,也就会影响房地产的增值率,进而影响土地增值税的数额。由此,企业利用这一规定可以进行纳税筹划。

例如:某房地产开发企业开发一套房地产,取得土地使用权支付费用300万元,土地和房地产开发成本为800万元,允许扣除的房地产开发费用为100万元,转让房地产税费为140万元,房地产出售价格为2500万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。现在需要确定该企业是单独收取该项费用,还是并入房价收取该费用?

解析:如果将该费用单独收取,该房地产可扣除费用为:300800100(300800)×20%140=1560(万元),增值额为:2500-1560=940(万元),增值率为:940÷1560=应纳土地增值税:940×40%-1560×5%=298(万元)。

如果将该费用计入房价,该房地产可扣除费用为:300800100(300800)×20%140100=1660(万元),增值额为:2500100-1660=940(万元),增值率为:940÷1660=应纳土地增值税:940×40%-1660×5%=293(万元)。该纳税筹划减轻土地增值税负担:298-293=5(万元)。

(四)通过增加扣除项目进行纳税筹划

土地增值税是房地产开发的主要成本之一,而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征,企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%,从而享受免税待遇。

例如:某房地产公司开发一栋普通标准住宅,房屋售价为1000万元,按照税法规定可扣除费用为800万元,增值额为200万元,增值率为:200÷800=25%。该房地产公司需要缴纳土地增值税:200×30%=60(万元),营业税:1000×5%=50(万元),城市维护建设税和教育费附加:50×(7%3%)=5(万元)。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为:1000-800-60-50-5=85(万元)。请提出该企业的纳税筹划方案。

分析:如果该房地产公司进行纳税筹划,将该房屋进行简单装修,费用为200万元,房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元,增值额为200万元,增值率为:200÷1000=20%,不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税:1200×5%=60(万元),城市维护建设税和教育费附加:60×10%=6(万元)。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为:1200-1000-60-6=134(万元)。该纳税筹划降低企业税收负担:134-85=49(万元)。

(五)利用土地增值税的优惠政策进行纳税筹划我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策,房地产开发企业可以充分创造条件,通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。

土地增值税的法定减免税项目如下:

(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过法定扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。

(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

(3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税。居住未满3年的,按规定计征土地增值税。2008年11月1日起,居民个人转让住房一律免征土地增值税。

(六)通过两次销售房地产进行纳税筹划

房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和营业税,而土地增值税是超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高,因此,如果有可能分解房地产销售的价格,从而降低房地产的增值率,则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修,因此,可以从简单装修上做文章,将其作为单独的业务独立核算,这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

下面举个例子来帮助大家分析一下。

例如:某房地产公司出售一栋房屋,房屋总售价为1000万元,该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定,该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元,增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为:600÷400=150%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第10条的规定,增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。因此,应当缴纳土地增值税:600×50%-400×15%=240(万元),应该缴纳营业税:1000×5%=50(万元),应当缴纳城市维护建设税和教育费附加:50×10%=5(万元)。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为:1000-400-240-50-5=305(万元)。请提出该企业的纳税筹划方案。

分析:如果进行纳税筹划,将该房屋的出售分为两个合同,第一个合同为房屋出售合同,不包括装修费用,房屋出售价格为700万元,允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同,装修费用300万元,允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为400÷300=133%。应该缴纳土地增值税:400×50%-300×15%=155(万元),营业税:700×5%=35(万元),城市维护建设税和教育费附加:35×10%=万元)。装修收入应当缴纳营业税:300×3%=9(万元),城市维护建设税和教育费附加:9×10%=万元)。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为万元)。经过纳税筹划,减轻企业税收负担万元)。

二、城镇土地使用税的五种筹划策略是什么

第一，利用合作建房节税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。

”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。

第二，利用房地产的代建房节税。

这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

第三，改售为租、投资联营节税。

土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。

由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。

另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。

一、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普-通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

同时税法还规定对于纳税人既建普-通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普-通标准住宅不能适用这一免税规定。

房地产开发企业如果既建造普-通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普-通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。

要降低增值率，关键是降低增值额。

例：

某房地产开发企业A出售普-通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。

解答：

销售税金及附加=6000×5%×(1+7%+3%)=330万元

扣除项目金额合计=4400+330=4730万元

增值额=6000-4730=1270万元

增值率=1270/4730×100%=26.8%

适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270×30%=381万元

通过上述计算可以看出，普-通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。

要使普-通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种：

第一，降低普-通标准住宅的销售价格。

降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。

假定其他条件不变，改变普-通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：

销售税金及附加=X1×5%×(1+7%+3%)=0.055X1

扣除项目金额合计=4400+0.055X1

增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055X1)×100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055X1)×100%=20%，解得X1=5653.1万元。

此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。

第二，增加普-通标准住宅的扣除项目金额：

增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。

假定上例中其他条件不变，只是普-通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：

扣除项目金额合计=X2+330

增值额=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)×100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)×100%=20%，解得X2=4670万元。

此时普-通标准住宅就可以免征土地增值税。

二、利用增加扣除项目进行税收筹划

房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。

凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。

三、如何有效利用税收优惠政策进行土地增值税的纳税筹划?

法律分析：

一、2020再生资源税收优惠政策。

1、有限公司可享受的税收优惠政策注：

有限公司指：

企业新成立的有限公司、分公司或是子公司均可享受企业增值税：

企业增值税可享受地方留存50%——70%（地方留存为50%），增值税可享受增值税总纳税额的25%——35税收奖励。

企业所得税：

企业所得税可享受地方留存50%——70%（地方留存为40%），企业所得税可享受所得税总纳税额的20%——28%税收奖励。

2、特殊行业再生资源的税收优惠政策。

在全国盛行的总部经济招商面前，大部分园区对于再生资源这个行业都是束手无策的，在笔者的手上现在刚好有适合于再生资源可以操作的园区。

传统的再生资源回收业上游是零散的个体工商户，较大型的回收站整合当地资源再向下游销售。

而最上游零散的个体户往往都无法开具增值税发票，直接导致中下游的企业缺乏进项发票，税金成本极高。

而行业内过去的操作是抬高价格提高企业利润，利用税收洼地解决增值税全额无抵扣硬缴税负过重的问题，所得税进项票据的缺乏则采取核定进项的方式解决。

随着国税第28号文出台以来，各地税务部门对于再生资源行业的监管更加严格，过去的做法不再使用，导致行业内许多企业经营困难、税金负担极重。

再生资源回收企业税负过重，合理的进行税务筹划，成为了行业迫切所需！再生资源类企业可以在园区注册公司，将企业销售结算业务放在新公司，新公司缴纳的每一笔税金增值税税金均可享受到40-80%的高额税收返还政策，企业所得享受税收奖励。

　二、再生资源的优势，与使用原生资源相比，使用再生资源可以大量节约能源、水资源和生产辅料，降低生产成本，减少环境污染。

同时，许多矿产资源都具有不可再生的特点，这决定了再生资源回收利用具有不可估量的价值。

1、产业发展潜力大。

据不完全统计，我国每年可回收的再生资源近1亿吨，价值2000多亿元，其中废钢铁4000多万吨、废纸3000多万吨、废有色金属500多万吨、废塑料600万吨、废轮胎5000多万条、其它废旧物资1000多万吨。

此外，近几年我国每年还进口各类再生资源2000多万吨。

如果加上工矿企业自收自用的废料，我国每年再生资源回收利用值可达4000多亿元。

2、提供就业机会多。

据2002年统计，全国再生资源回收企业有5000多家，回收网点16万个（未登记注册或临时的回收网点有近40万个），回收加工处理工厂3000多家，从业人员140万人。

若包括进城收废品的农民工，我国废旧物资回收行业的就业人数有近1000万。

3、对社会经济发展贡献大。

回收利用再生资源，不仅有较好的经济价值，还有可观的社会和环境效益。

仅“九五”期间的五年时间里，我国就累计回收利用废钢铁1．6亿吨、废纸4000多万吨，相当于节约成品铁矿石3．2亿吨、标准煤6400万吨、木材1．2亿立方米、电240万千瓦、水240亿立方米。

更重要的是节省了因垃圾大量填埋而占用的宝贵土地资源，减少了对大气的污染。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。

第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。

第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。

任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

　第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。

法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。

纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

四、土地增值税纳税筹划方法

收入分散筹划法按相关税法［2］规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。

在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。

因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。

一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。

例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是1800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签l200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。

这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。

费用迁移筹划法房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。

纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。

那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。

期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。

也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。

“临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。

因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。

按照税法有关优惠规定：

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；

增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。

这里的“20％的增值额”就是“临界点”。

根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。

五、利用土地增值税的征税范围进行筹划

第一，利用合作建房节税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。

”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。

第二，利用房地产的代建房节税。

这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

第三，改售为租、投资联营节税。

土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。

由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。

另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。

一、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普-通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

同时税法还规定对于纳税人既建普-通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普-通标准住宅不能适用这一免税规定。

房地产开发企业如果既建造普-通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普-通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。

要降低增值率，关键是降低增值额。

例：

某房地产开发企业A出售普-通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。

解答：

销售税金及附加=6000×5%×(1+7%+3%)=330万元

扣除项目金额合计=4400+330=4730万元

增值额=6000-4730=1270万元

增值率=1270/4730×100%=26.8%

适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270×30%=381万元

通过上述计算可以看出，普-通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。

要使普-通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种：

第一，降低普-通标准住宅的销售价格。

降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。

假定其他条件不变，改变普-通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：

销售税金及附加=X1×5%×(1+7%+3%)=0.055X1

扣除项目金额合计=4400+0.055X1

增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055X1)×100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055X1)×100%=20%，解得X1=5653.1万元。

此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。

第二，增加普-通标准住宅的扣除项目金额：

增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。

假定上例中其他条件不变，只是普-通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：

扣除项目金额合计=X2+330

增值额=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)×100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)×100%=20%，解得X2=4670万元。

此时普-通标准住宅就可以免征土地增值税。

二、利用增加扣除项目进行税收筹划

房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。

凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。

六、利用土地增值税的优惠政策进行税收筹划

纵观现行土地使用税的法律、行政法规，可以从以下五个方面进行筹划。

（一）从经营用地的所属区域上考虑节税经营者占有并实际使用的土地，其所在区域直接关系到缴纳土地使用税数额的大小。

因此经营者可以结合投资项目的实际需要在下列几方面进行选择：

一是在征税区与非征税区之间选择。

二是在经济发达与经济欠发达的省份之间选择。

三是在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间作出选择。

在同一省份内的大中小城市、县城和工矿区内的土地使用税税额同样有差别。

四是在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。

例如广州市的市区土地就划分了十个级别，最高一级与最低一级相差6．5元。

（二）从纳税人身份的界定上考虑节税一是在投资兴办企业的属性上进行选择，即指是开办外资企业还是内资企业。

财税字［1988］260号明确规定“外资企业、机构在华用地不征收土地使用税”。

二是在经营范围或投资对象上考虑节税。

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，下列经营用地可以享受减免税的规定：

（1）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（2）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（不包括农副产品加工场地和生活、办公用地）；

（3）能源、交通、水利设施用地和其他用地；

（4）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；

（5）集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地；

（6）高校后勤实体。

三是当经营者租用厂房、公用土地或公用楼层时，在签订合同中要有所考虑。

根据国税地字［1988］15号中“土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税”、以及“土地使用权共有的，由共有各方分别纳税”之规定，经营者在签订合同时，应该把是否成为土地的法定纳税人这一因素考虑进去。

（三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税纳税人实际占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用税政策。

主要包括：

1．根据国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知（国税地字［1989］140号）中“对厂区以外的公共绿化和向社会开放的公园用地，暂免征城镇土地使用税”之规定，企业可以把原绿化地只对内专用改成对外公用即可享受免税的照顾。

2．根据《国家税务局关于水利设施土地征免土地使用税问题的规定》（国税地字［1989］14号）中“对水利设施及其管护以及对兼有发电的水利设施用地，可免征土地使用税”的规定，企业可以考虑把这块土地的价值在账务核算上明确区分开来，以达到享受税收优惠的目的。

3．根据对煤炭、矿山和建材行业的特殊用地可以享受减免土地使用税的规定，企业既可以考虑按政策规定明确划分出采石（矿）厂、排土厂、炸药库等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用税的特定用地在不同的土地等级上进行合理布局，使征税的土地税额最低。

（四）从纳税义务发生的时间上考虑节税一是发生涉及购置房屋的业务时考虑节税。

涉及房屋购置业务时，土地使用税规定了如下纳税义务发生时间：

1．纳税人购置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起纳税；

2．纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税。

因此，对于购置方来说，应尽量缩短取得房屋所有权与实际经营运行之间的时间差。

二是对于新办企业或需要扩大规模的老企业，在征用土地时，可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。

因为政策规定，纳税人新征用耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，而征用非耕地的，则需自批准征用的次月就应该纳税。

三是选择经过改造才可以使用的土地。

政策规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免征土地使用税5年～10年。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿筹划，利用土地增值税的征税范围进行筹划

内容审核：王家才律师

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