苏州虎丘山拆迁规划，未取得乡村建设规划许可证的建筑是违法建筑吗？

苏州虎丘山拆迁规划，未取得乡村建设规划许可证的建筑是违法建筑吗？

一、未取得乡村建设规划许可证的建筑是违法建筑吗？

今天，我们来讲一下乡村规划的事情。在2008年之前，我国有城市规划管理条例。在2008年之后，我国制定了城乡规划法，从此有了村庄规划。但是在历史发展来看，我国农村地区的村民建房长期由土地管理部门审批，形成了重用地审批，轻规划审批的情况。所以村民如果所占用的土地符合土地利用总体规划，只是规划审批手续没有办理。只要其符合规划技术指标的要求，就应该允许他补办规划审批手续，不应该一律按照违法建筑予以拆除。

来源于《行政处罚-行政复议-行政诉讼律师实务讲解》节选，（由北京炜衡（杭州）律师事务所，行政法团队负责人，李军民律师讲解）。执业律师原创讲述，持续更新，带您学习法律实务，请点击加关注！

二、有乡村规划许可证建房算违建吗

法律分析：

1、现在的土地都是国家的,新的土地使用权是70年,并且只有对土地的使用权和支配权,没有所有权,所以不论在土地上建什么建筑,都必须要到当地建管部门提出申请,待批准了才能建,因此,私自建房不属违法行为,但属于违章建筑,因为不经过国家建筑管理部门批准,就属于私自建筑,违章建筑,不会被国家承认的。

2、一般查违章建筑的是建管部门下的违章建筑管理部门,有的地方也叫违章拆迁部门。

3、他们一般根据《土地管理法》、《国家建房申请审批管理规定》《建筑法》等来管理规定的。

4、建房一般程序:根据的土地证,到当地建管部门申请规划许可证，有许可证后,准备设计图纸及建房申请，到当地建管部门进行审图然后批发施工许可证，然后才能建房,不然随意建房就属于违章操作了。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第十三条　农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；

耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。

国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。

承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

第六十七条　县级以上人民政府自然资源主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。

县级以上人民政府农业农村主管部门对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查的，适用本法关于自然资源主管部门监督检查的规定。

土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。

衍生问题：

什么是建设用地？建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等，付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。

是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。

三、未办理规划许可证违法建房怎么处理

法律分析：

（1）违法建筑对现有规划实施的影响程度并不严重，可以采取补救措施改正的无须拆除。

（2）对现有规划实施的影响程度严重，但却不能拆除的，即拆除违法建设可能影响相邻建筑安全、损害无过错利害关系人合法权益或对公共利益造成重大损害的。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》 第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；

尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；

无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；

逾期不改正的，可以拆除。

四、未取得乡村建设规划许可的农村无证房屋就是违建吗？

长期以来，由于农村建房和产权管理不够规范，导致农村出现大量没有办理产权证或是没有办理相关规划审批手续的无证房屋。

从实践中来看，这类房屋基本上都会被有关部门认定为违法建筑，尤其是当这类房屋遇上拆迁时，村民的权益更容易受到侵害。

“真 实 案 例”

2020年8月5日，镇政府以某村村民井某的建筑物未依法取得《农村居民宅基地用地许可证》，严重违反了《某省<土地管理法>实施办法》的规定为由，判定井某所建设的建筑物超出部分为没有取得用地许可且不符合规划的违法建设，限井某自收到通知之日起3日内自行拆除违法建筑，逾期未拆除的，将予以强制拆除。

经了解，井某作为该村村民，其涉案宅基地是井某父亲在1950年左右申请审批并在此建设房屋，2008年重新翻修了四层楼房并一直居住至今。

而如今在政府征收项目的过程中，井某的房屋却被认定为违法建筑，井某十分不服该决定，认为政府存在以“拆除违建代替拆迁”的情形，属于滥用行政职权，严重侵害了其合法权益，故井某辗转找到了北京商润律师事务所的张华律师寻求维权方法。

“维 权 有 道”

井某的宅基地是1950年其父亲申请后审批的并且在此已经居住了20年之久。

根据《乡村规划法》第41条相关规定，个人在取得乡村建设规划许可后方可办理申请审批手续，也就是说事先办理乡村建设规划许可之后才可以申请土地审批。

但涉案的土地在1950年已经得到审批，原告只是在原有的基础上进行了翻建，此涉案房屋符合乡镇土地总体规划和乡村建设的规划。

另外，《中华人民共和国城乡规划法》第65条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；

逾期不改正的，可以拆除。

可见根据上述规定，镇政府对乡村建设有行政管理执法权，但最高法案例中曾明确指出：

在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；

违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政补偿。

诚然，2008年《城乡规划法》实施后，建房必须要办理相关的手续，否则就属于违法建筑。

但如果房屋是由上辈遗传下来的或是房屋建于七八十年代，因当时社会发展水平以及法律法规的不完善，所建房屋只需要很少手续就可以建成，这类房屋就不宜被认定为违法建筑还不予补偿。

《城乡规划法》2008年才实施，在这之前建房只需要有宅基地使用证，而不需要办理相关的规划许可证，所以，这样的房屋认定违建时需要慎之又慎，只要不存在改建、扩建、翻建等违法违章情况，在拆迁时也需要给予合理的补偿。

最终，法院判决镇政府对井某作出的强制拆除决定，属于认定事实不清，证据不足，程序违法，依法应予撤销。

“律 师 释 法”

对于始建年代比较久远或因历史遗留问题造成的无证房屋，相关部门就不能简单地依据上述两条规定将其认定为“违建”，要求其拆除或是改正，要知道，我国《城乡规划法》是2008年才开始实施的。

所以，按照法不溯及既往的原则，统统都归为违法建筑显然是不合理的，并且这类房屋在遇上拆迁时也要给予相应的补偿实践中，若相关部门直接将一些因历史遗留问题造成的房屋认定为违建，还不给予补偿，那么被征收人一定要及时地采取法律措施依法维护自己的合法权益。

“律 师 提 醒”

相关部门在作出征收公告之前必须要组织有关人员对被征收房屋进行调查、认定，不能以简单粗暴的方式将无证房屋一律认定为违法建筑且不予补偿，这种做法是十分不当的。

北京商润律师事务所律师提醒您，如果遇上相关部门“一刀切”地将房屋认定为违法建筑，要强制拆除或是在拆迁时不予补偿、少补偿，那么您一定要及时咨询专业律师，及时采取法律措施来维护自己的合法权益，避免合法权益被侵害。

“胜诉判决一览”

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五、有建设用地规划许可证建房是违建吗

法律分析：

1、现在的土地都是国家的,新的土地使用权是70年,并且只有对土地的使用权和支配权,没有所有权,所以不论在土地上建什么建筑,都必须要到当地建管部门提出申请,待批准了才能建,因此,私自建房不属违法行为,但属于违章建筑,因为不经过国家建筑管理部门批准,就属于私自建筑,违章建筑,不会被国家承认的。

2、一般查违章建筑的是建管部门下的违章建筑管理部门,有的地方也叫违章拆迁部门。

3、他们一般根据《土地管理法》、《国家建房申请审批管理规定》《建筑法》等来管理规定的。

4、建房一般程序:根据的土地证,到当地建管部门申请规划许可证，有许可证后,准备设计图纸及建房申请，到当地建管部门进行审图然后批发施工许可证，然后才能建房,不然随意建房就属于违章操作了。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第十三条　农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；

耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。

国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。

承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

第六十七条　县级以上人民政府自然资源主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。

县级以上人民政府农业农村主管部门对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查的，适用本法关于自然资源主管部门监督检查的规定。

土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。

衍生问题：

什么是建设用地？建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等，付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。

是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。

六、没有建设工程规划许可证就说明房屋是违建？法律对此如何规定？

法律分析：

拥有建房许可证的农村房子，只要没有在农用地上建造，同时也没有在农用地上建造的，不算违章建筑。

违法建筑表现形式及其性质：

1、在农用地上建造的建筑物。

顾名思义，所谓“农用地”就是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

在未办理农用地转为建设用地前，擅自在农用地上建造房屋的，明确为相关法律所禁止，属于违法建筑。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第四十四条　建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。

在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

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文章来源参考：头条-苏州虎丘山拆迁规划，有建设用地规划许可证建房是违建吗

内容审核：宋晓峰律师

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