海盛拆迁补偿，最高院判例解读｜当事人对合同条款理解有争议时的处理

海盛拆迁补偿，全国优秀裁判文书｜共同虚假意思表示的合同无效

一、全国优秀裁判文书｜共同虚假意思表示的合同无效

【裁判要旨】

1.周某明、唐某颖与中越公司订立的该协议虽然名称为股权转让协议，但其内容实质为合伙合同，该合同属于当事人真实意思表示，并不违反法律法规及公序良俗，依法有效，对协议各方具有法律约束力。

2.周某明、唐某颖与中越公司订立的协议中明确说明了另行签订协议与本协议不一致的问题，即以本协议为准，工商登记备案协议仅系履行手续，备案目的在于让中越公司对外公示系海合公司股东，中越公司实质并不具有海合公司股东权利，仅系对涉案宗地项目开发建设具有经营管理和收益分配权，故该备案协议并不是当事人真实意思表示。

【案件基本事实】

2013年8月20日，新双雄公司成立，法定代表人唐某颖。2014年6月10日，新双雄公司名称变更为海合公司。2017年8月24日，海合公司的股东变更为周某明（占股51%）和唐某颖（占股49%）。

2017年8月31日，中越公司成立，法定代表人冯某明，现股东琴南公司（持股95%）和常熟市经济开发物业公司。冯某明持有琴南公司70%的股份。

2018年3月20日，唐某颖与中越公司签订股权转让协议，约定唐某颖将其持有的海合公司490万元股权（占注册资本49%）以人民币490万元转让给中越公司，协议生效后，唐某颖不再享有股东权利、履行股东义务，中越公司享有股东权利、履行股东义务。海合公司于当日召开了股东会会议，通过了股东会决议，唐某颖将其持有的490万元股权以人民币490万元的价格转让给新股东中越公司，转股后唐某颖不再是公司股东，其他股东放弃优先认购权，转股后，周某明在公司持股510万元，占注册资本的51%，中越公司持股490万元，占注册资本的49%；选举冯某作为公司执行董事兼经理、法定代表人职务，唐某颖为公司监事，任期均为三年，并通过2018年3月20日公司章程修订本。

2018年3月20日，唐某颖、周某明还作为甲方在中越公司作为乙方的股权转让协议中签名，中越公司于2018年3月28日在乙方处签名盖章，并将合同提交原告唐某颖、周某明。在该股权转让协议中约定：“第一条：……1.目标公司依法设立后，依法取得宗地编号2013G28地块，用地面积46666平方米，土地用途为：商住。2.土地挂牌出让价总计2912万元。目前甲方缴纳了600万元土地款，剩余土地款未付。……第四条：1.甲方将其持有的目标公司55%股权出让给乙方，乙方同意受让股权。2.本项目前期甲方缴纳600万元，甲方同意再注资1000万元，合计1600万元。该区域内配套费、建筑费等一切资金全部由乙方出资。乙方在3月24日前先投入200万元作为土地款，4月10日前将土地款余款1000万元全部交清。股权转让手续办理完毕后，双方确认目标公司股权结构：乙方持有目标公司55%的股权，甲方持有45%的股权。3.甲方在目标公司股权权益将随股权转让一并转让，但不涉及甲方在八滩镇全部资产。4.甲方按本协议约定时限，配合乙方到工商机关办理股权变更登记手续。5.乙方进股55%后，目标公司经营权由乙方负责，甲方负责财务监督及销售监督。第五条：甲方出资1600万元，拥有45%股权。乙方负责该项目除甲方出资以外所有投资，拥有55%股权。第六条：1.该合同签订完后，乙方尽责调查完毕七日内，甲乙双方到工商部门办理项目公司工商变更手续。乙方负责办理项目公司房地产开发资质。2.甲方资金在10月中下旬到位（最迟不超11月20日），如甲方资金未按时到位，甲方自愿放弃百分之三十五股权（即甲方占该项目公司百分之十股权）。第七条：本项目完成后，甲乙双方按各自所持有的项目公司的股份比例税后分配收益。第十条：……5.项目公司在经营管理本项目过程中的一切事项，由乙方全权负责在作出决定时，应与甲方通气与协调及沟通享有知情权，建筑工程一切事宜需甲乙双方签字后共同认可，乙方必须按照国家建筑招标法严格执行，甲方不予干涉。第十一条：1.乙方保证按时足额支付股权转让金，并为受让股权提供必要的法定文件资料。……3.乙方承担首次股权转让之日起目标公司的债权债务和负责经营险。……第十四条：甲乙双方因违反本协议项下做出的声明、保证及其他义务，或存有虚假披露的，应向对方承担违约责任，违约金为股权转让价款总额10%，违约金不足以弥补各方所受损失，各方有权另行要求对方赔偿损失。前述损失包括但不限于各方因此支付的诉讼费用和律师费等。第十八条：……7.在办理股权工商变更登记时，各方需另行签订股权转让协议，另行签订的股权转让协议与本协议不一致的，以本协议为准。本协议构成双方实质性的权利义务关系约定，提交工商部门的文件仅作为履行所需手续而用。8.该合同生效日期为甲乙双方工商变更完毕日起。……10.原周某明、唐某颖与琴南公司签订的股权转让协议作废。

2018年3月26日，海合公司向市场监管部门申请变更登记，提交了唐某颖与中越公司签订的股权转让协议、公司股东会决议、海合公司章程修订本，要求将公司的股东变更为周某明和中越公司，法定代表人变更为冯某，变更公司的经营范围。2018年4月11日，监管部门作出公司准予变更登记通知书。

2018年3月26日，周某明、唐某颖通过其他公司向海合公司进账700万元。3月30日，唐某颖账户向海合公司进账300万元。

2018年3月26日至2019年6月18日期间，中越公司向海合公司合计转账投入1544.6266万元。

另查明，2018年8月9日，海合公司（甲方）、世联公司（乙方）、琴南公司（丙方）签订《建筑工程施工框架协议》，项目名称“海盛名苑”，地点为新安大道南，S327东地块，建筑面积约99250平方米，有多层、小高层及高层组成。合同范围：土建及水电安装工程，承包方式为包工包料，合同保证金1000万元。预计开工时间2018年10月，竣工时间2019年12月，合同价格暂定为20000万元人民币（具体按施工合同为准）。

签订上述合同后，世联公司按照约定将保证金支付至协议约定的琴南公司的账户。

2018年9月12日，唐某颖向中越公司法定代表人冯某明发送微信要求查看建筑工程的意向协议，冯某明于2018年9月15日将《框架协议（1）》发送给唐某颖，但该协议当中仅有海合公司和世联公司两方，并无丙方琴南公司，同时合同中没有工程总价款，在合同中还注明“鉴于本项目的完整施工图纸尚未完成，但本项目售楼处和办公楼先行施工。”2019年8月12日，琴南公司退还世联公司200万元。2019年8月23日，琴南公司退还世联公司800万元。

2018年10月16日，海合公司（甲方），世联公司（乙方）签订《建设工程施工合同》。约定项目名称为海盛名苑售楼处，建筑面积约2000平方米，合同范围为土建、水电、消防安装工程，承包方式为包工包料，合同价暂定为280万元人民币。合同中加盖海合公司印章，并由周某明在合同中签字确认。

2019年4月24日，周某明（甲方）与中越公司（乙方）签订《补充协议》，双方就股权转让公章管理重新约定，自2019年1月22日起公司公章交由周某明保管，相关责任均由周某明负责，因公司业务需要使用公章的，均需由冯某明审批后方可使用（办理正常手续业务除外）；非经中越公司同意擅自使用公章，造成任何经济损失由周某明自愿承担；从中越公司接收公章到2019年1月22日前，非经周某明同意，中越公司造成任何经济损失由中越公司承担；未经公司股东一致同意，任何一方不得使用公章以公司名义为本人或他人债务提供担保，如有违反负一切责任。

2019年8月19日，中越公司向周某明及海合公司发出《通知》，提出由于周某明拒不在公司相关报批手续上盖章，导致公司项目推进受阻，为避免海合公司损失，解除与周某明于2019年4月24日签订的补充协议。2019年8月22日，周某明通过微信回复冯某明，不同意解除《补充协议》，并提出因中越公司违约，要求归还股权并承担违约责任。

2019年7月15日，唐某颖、周某明与某律师事务所签订《委托代理协议书》，就唐某颖、周某明与中越公司股权转让纠纷一案签订委托代理协议。唐某颖支付律师代理费30万元。

二审另查明，2013年10月25日，滨海国土局与周某明订立《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地编号为2013G28，宗地总面积46666平方米，国有建设用地使用权出让价款为27999600元。2013年12月17日，新双雄公司取得八滩镇解放北路东侧宗地使用权。

2014年1月13日，滨海国土局、周某明、新双雄公司签订补充协议，约定周某明于2013年10月18日竞得新安大道南侧2013G28号地块，为实施该地块开发，周某明注册成立项目公司——新双雄公司，三方协商同意由公司负责开发建设并承担周某明与滨海国土局签订合同中涉及周某明的责权利，土地使用权归公司持有。

2018年10月25日，海合公司取得取得县城S327东侧、新安大道南侧不动产单元号国有建设用地使用权。

【原告诉讼请求】

唐某颖、周某明一审诉讼请求：1.判决解除唐某颖与中越公司于2018年3月20日签署的《江苏海合润明置业有限公司股权转让协议》；2.判决解除唐某颖、周某明与中越公司于2018年3月20日签署的《江苏海合润明置业有限公司股权转让协议》；3.判决中越公司返还其受让的49%股权给唐某颖、周某明，并配合办理返还股权的变更登记手续；4.判决中越公司承担按照合同约定的股权转让价款10%的违约金计49万元；5.判决中越公司承担合同约定的律师费30万元；6.本案诉讼费用及审计费用由中越公司全部承担。

【法院裁判】

一审判决：一、解除唐某颖与中越公司于2018年3月20日签署的《江苏海合润明置业有限公司股权转让协议》；二、解除唐某颖、周某明与中越公司于2018年3月28日签署的《江苏海合润明置业有限公司股权转让协议》；三、中越公司于判决生效之日起三十日内将海合公司的49%股权返还给唐某颖，并配合办理工商变更手续；四、中越公司于判决生效之日起十日内支付唐某颖、周某明违约金49万元、律师费30万元。

二审判决：一、维持一审民事判决第三项，即“中越公司于判决生效之日起三十日内将海合公司的49%股权返还给唐某颖，并配合办理工商变更手续”；二、撤销一审民事判决第一项，即“解除唐某颖与中越公司于2018年3月20日签署的《江苏海合润明置业有限公司股权转让协议》”；三、变更一审民事判决第二项为“唐某颖、周某明与中越公司于2018年3月28日签署的《江苏海合润明置业有限公司股权转让协议》（合伙协议）于2019年8月18日解除”；四、变更一审民事判决第四项为“中越公司于判决生效之日起十日内支付唐某颖、周某明违约金49万元、律师费15万元”；五、驳回唐某颖、周某明一审其他诉讼请求。

【争议焦点评析】

一、周某明、唐某颖与中越公司订立的《江苏海合润明置业有限公司股权转让协议》的性质

1.从中越公司出资款支付对象看

根据协议第四条约定，周某明、唐某颖在涉案项目投资额为1600万元，项目建设的配套费、建筑费与安装费以及地上地下等资金为中越公司投入，这是中越公司取得公司55%股权的条件。

中越公司已向海合公司投入1544.6266万元，该款项并不是支付给周某明、唐某颖，这与股权转让合同中，转让款应当支付给股权出让方存在明显区别。

2.从海合公司资本变动情况看

本案诉讼时，海合公司股东认缴出资1000万元，公司也并未形成增资扩股决议，中越公司汇入海合公司的上述1544.6266万元并不属于公司资本范畴，应当认定为公司之间债务往来，也不存在海合公司通过增资方式将周某明、唐某颖股权稀释后，吸纳中越公司为股东的客观事实。

3.从协议双方合作范围看

根据该协议第一条，交易双方是明知海合公司为涉案宗地的受让方。虽然2013年10月25日，周某明与滨海县国土资源局订立土地使用权出让合同，但三方订立协议由海合公司作为开发主体，应当认定土地使用权的受让主体变更为海合公司。第四条中明确了双方仅是在涉案宗地房产开发项目上合作，而对于公司在八滩镇全部资产不在合作范围，中越公司无权介入。作为股东而言，其有权参与公司经营决策、公司资产收益，而该条款约定明显排斥了中越公司股东权利，并不具有股权。第七条约定项目完成后，双方按持有的项目公司股份进行比例分层，应当认定协议所约定中越公司持有55%股权系对涉案宗地开发项目的份额比例，并非海合公司的股权比例。

4.从订立协议目的看

2013年10月，周某明与滨海国土局订立涉案宗地使用权出让合同，周某明仅支付600万元土地出让金，周某明、唐某颖作为实际控制人与中越公司订立该协议，目的是为了该项目融资进行合作，对外借用海合公司名义进行房地产开发，内部方面是双方为了项目开发，共同出资、共享收益、共担风险合作模式，属于合伙合同。

周某明、唐某颖与中越公司订立的该协议虽然名称为股权转让协议，但其内容实质为合伙合同，该合同属于当事人真实意思表示，并不违反法律法规及公序良俗，依法有效，对协议各方具有法律约束力。

二、唐某颖与中越公司订立的《江苏海合润明置业有限公司股权转让协议》是否为当事人真实意思表示

唐某颖与中越公司订立的股权转让协议并不是双方真实意思表示：

1.从股权转让对价支付情况看

协议约定了股权转让款490万元，从2018年3月20日协议订立后，直到2019年7月20日唐某颖通过微信向中越公司催款，2019年7月30日提起本案诉讼，唐某颖未能提供此前曾向中越公司催要股权转让款的证据，若双方之间存在真实股权转让意思，则唐某颖长达一年多时间未向中越公司主张上述巨额债权，明显不合常理。

2.从中越公司出资情况看

2018年3月28日，周某明、唐某颖与中越公司订立的协议中明确要求中越公司承担案涉宗地项目建设1600万元以外的投资，以此获得海合公司55%股权，且中越公司实际投入1544.6266万元，故再按此前协议向唐某颖给付490万元，亦明显不符合商主体正常判断。

3.从前后两份协议关联情况看

周某明、唐某颖与中越公司订立的协议中明确说明另行签订协议与本协议不一致的，以本协议为准，工商登记备案协议仅系履行手续，备案目的在于让中越公司对外公示系海合公司股东，中越公司实质并不具有海合公司股东权利，仅系对涉案宗地项目开发建设具有经营管理和收益分配权，故该备案协议并不是当事人真实意思表示。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，该协议无效。对于唐某颖提请解除与中越公司所订立的该份协议诉求，于法无据，不予支持。中越公司现持有的海合公司49%股权当返还给唐某颖。同时，双方对合同订立无效均有过错，且缔约过失责任相当，依法予以抵销。

三、周某明、唐某颖要求中越公司承担违约金49万元、律师费30万元是否有事实和法律依据

（一）周某明、唐某颖与中越公司签订的股权转让协议应予解除

1.解除协议应符合法定条件

上述协议各方订立合伙合同目的是涉案宗地房产开发，虽然没有明确约定合伙期限，但根据协议内容和交易习惯综合分析，应当认定案涉合伙合同系具有固定期限的，即以房产开发项目完成作为合同期限。合伙人要解除上述合伙合同应当具备法定或约定的终止要件，而不得随意解除合同。在合同履行期间内，协议各方应当严格履行合同义务。

2.周某明、唐某颖解除协议是否符合法定条件

（1）中越公司具有违约行为

2018年8月9日，冯某代表海合公司与世联公司、琴南公司签订《建筑工程施工框架协议》，该协议属于预约合同，对于海合公司与世联公司将来就涉案宗地项目建设签订总承包协议作了约定，并对施工内容、承包方式、开工竣工时间、付款方式等方面作了具体约定，在合同保证金条款中要求世联公司将1000万元汇至琴南公司账户。该份协议并无周某明、唐某颖签字，且2018年9月15日中越公司法定代表人冯某明通过微信向唐某颖发送《框架协议（1）》与上述三方公司实际签订协议在主体、内容等方面具有明显差异，冯某作为中越公司派驻海合公司人员并担任公司法定代表人，在订立上述框架协议过程中，违反案涉协议第十条第5款约定的义务，侵犯了周某明、唐某颖的知情权，特别是将保证金汇到中越公司关联方琴南公司，属于变相抽逃合伙投资，直接损害了其他合伙人利益。

（2）中越公司辩称不构成违约不能成立

2018年10月16日，周某明代表海合公司与世联公司订立海盛名苑小区售楼处项目建设施工合同，尽管在合同付款方式上提及结算参照小区框架协议执行，但周某明、唐某颖提出框架协议系冯某明微信转发的协议，而中越公司未能提供其他有力证据证明对方实际知晓并认可三方公司订立的框架协议，特别是合伙人同意将保证金1000万元汇到琴南公司，不合常理，对此条上诉理由，不予采纳。

（3）中越公司行为已构成根本违约

案涉合伙合同是基于周某明、唐某颖与中越公司在彼此信任的基础上而签订的。合伙协议履行中，中越公司违背双方签订的合伙协议及诚实信用原则，在负责经营期间，在相对人不知情的情况下与世联公司、琴南公司签订《建筑工程施工框架协议》，违反协议条款中关于合作经营重大事宜有相互告知义务的约定，特别是订立建设工程涉及合伙重大事宜，合伙人应当共同决策，中越公司行为已构成严重违约，致使合伙人之间信任基础丧失，共同合作开发案涉宗地房产无法继续而处于僵局状态。

鉴于合伙双方矛盾尖锐，开发宗地长期闲置，从严守社会诚信、维护交易秩序、释放资源要素等方面考量，二审法院认为，根据《合同法》第九十四条第四款之规定，周某明、唐某颖有权解除该合伙合同。2019年8月18日，中越公司收到案涉民事诉状，周某明、唐某颖解除合伙合同的意思表示已通知到达，至此双方所订立的合伙合同解除。

（二）周某明、唐某颖要求中越公司承担违约金49万元、律师费30万元是否成立

1.周某明、唐某颖有权要求中越公司承担违约责任

上述中越公司在案涉宗地开发合伙合同履行过程中存在违约行为，周某明、唐某颖主张解除合同理由充分。至此，合同终止后，中越公司应当依照《合同法》第一百零七条规定向对方承担赔偿损失的违约责任。

2.周某明、唐某颖要求中越公司承担违约金49万元、律师费30万元是否成立

因中越公司一方代表海合公司与世联公司签订建设工程框架协议内容，严重违反合伙协议，实质侵害周某明、唐某颖合法权益，虽然琴南公司事后向世联公司退还保证金，但合伙已丧失原有的人合这一核心要素，实际影响房地产开发进度，产生了预期利益损失。

现周某明、唐某颖诉讼主张要求中越公司承担违约金49万元，符合《江苏海合润明置业有限公司股权转让协议》第十四条约定，在当事人合同违约责任预期之内，一审法院判决支持该项诉请，并无不当。

同时，周某明、唐某颖诉讼主张要求中越公司承担律师费用30万元，二审法院认为，其诉讼请求仅得到部分支持，故对律师费用损失部分予以分摊，中越公司承担15万元。

同时，该合伙协议解除后，合伙当事人有权就合伙经营期间财产权益请求分割。当事人可另寻法律途径解决。

二、向法院提供虚假合同什么后果

虚假的意思表示与真实的意思表示相互对立，真实的意思表示是买卖就是买卖，借贷就是借贷，赠与就是赠与；

而虚假的意思表示是名为买卖实为借贷，名为赠与实为买卖等；

往往行为人在虚假的意思表示时双方并没有恶意，只是在履行过程中损害了一方的利益，导致受损方需要揭开表现的面纱，还原事情的本质。

名为的买卖、赠与等就属于虚假的意思表示，被认定为无效的法律行为。

因此，诚实信用、契约精神是做人的最基本的基石。

《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

第四百七十一条规定，当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。

第四百七十二条规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第四百七十九条规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。

第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以下通过最高人民法院实例帮助读者更深层次理解何为虚假的意思表示及法律后果。

一、最高人民法院（2021）最高法民再351号《民事判决书》认定：

关于苏家屯区政府、区自然资源局是否构成违约问题

经查，案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订于2011年9月13日，该合同约定的案涉土地净地交付时间为2011年9月1日。

根据现已查明的事实，案涉土地在合同签订时并未全部达到交付标准。

因此，在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订时，合同约定的违约事实即已发生。

华锦公司作为房地产开发公司，在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订前对土地现状进行了多轮尽调，对案涉土地名为净地出让实为毛地出让的事实显属明知。

根据合同法基本原理，合同中关于违约责任的条款，应是就将来可能发生的违约事实，约定由违约方向守约方承担相应责任的条款。

由此可见，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中关于案涉土地交付时间及所对应的迟延交付违约责任条款并非苏家屯区政府、区自然资源局和华锦公司的真实意思表示。

否则，苏家屯区政府、区自然资源局自缔约时即已构成违约，就需承担13天的迟延交付土地违约责任，这显然与双方缔约时的真实意思表示不符。

原审认定苏家屯区政府、区自然资源局应按照合同约定从未交付土地之日起承担迟延交付土地违约责任，该认定不符合本案各方关于案涉土地毛地出让的真实意思表示。

因此，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中关于案涉土地交付时间及所对应的迟延交付违约责任的条款，属双方通谋的虚假意思表示。

本案一审时已生效的《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：

“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。

据此，案涉《国有建设用地使用权出让合同》关于土地交付时间及其对应的迟延交付土地违约责任条款，属双方通谋的虚假意思表示，依法应认定为无效条款。

上述条款无效后，应视为苏家屯区政府、区自然资源局和华锦公司对案涉土地交付时间及迟延交付土地的违约责任没有进行约定。

尽管本案各方当事人在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订后未就案涉土地交付时间达成补充约定，但在华锦公司如约交付土地出让金的情况下，苏家屯区政府、区自然资源局在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订后历经七年时间才完成了案涉全部土地的交付义务，已明显超出合理期限，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。

区自然资源局虽再审主张其不应承担违约责任，但该局作为案涉合同主体和国有土地使用权出让方，依法亦应承担迟延交付土地的违约责任。

二、最高人民法院（2021）最高法民申5750号《民事裁定书》认定：

本院经审查认为，关于先进油库公司与中石化福建分公司之间所签《燃料油采购合同》的性质及效力问题。

从现已查明的案件事实看，先进油库公司与中石化福建分公司之间存在真实的买卖合同关系。

虽然该采购合同的签订具有第三人盈昌公司因自有资金不足，需由先进油库公司先行向案外人支付货款、先进油库公司出于保证货款安全的考量与中石化福建分公司签订案涉采购合同的背景，但并不影响采购合同系出于合同双方真实意思表示的判断，也不能改变该采购合同的性质。

该采购合同虽然处于相关主体之间连环购销合同中的一环，但因具有真实货物买卖及流转的特征，并不等同于在闭环贸易过程中，当事人之间通过通谋虚假的意思表示，以货物买卖之名行企业间借贷之实，因欠缺真实意思表示而无效的情形。

因此，二审法院认定该采购合同为买卖合同性质且合法有效是正确的。

三、最高人民法院（2021）最高法民申5259号《民事裁定书》认定：

关于案涉《借款抵偿协议》的效力

《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：

“具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”、第一百四十六条第一款规定：

“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。

本案中，柯奕公司与政通公司签订的《借款抵偿协议》的意思表示是否真实存疑。

首先，2011年8月11日，柯奕公司与政通公司签订的《借款抵偿协议》约定，柯奕公司代政通公司偿还5137.305万元债务本金（其中包括政通公司欠付柯奕公司500万元）及700余万元的利息，而政通公司用已登记备案在融资担保公司名下价值4857.845万元的房产进行抵偿，即柯奕公司以低于其受让债务金额且有权利瑕疵的房产作为对价代政通公司偿还债务，该行为不符合一般独立企业法人对企业正常投资风险的评估，双方的交易目的存疑。

其次，《借款抵偿协议》载明政通公司用于抵偿的房产均已备案至融资担保公司名下，在未征得融资担保公司同意的情形下，政通公司履行《借款抵偿协议》约定的主要合同义务存在障碍，柯奕公司在融资担保公司不知情的情况下仍与政通公司签订协议的行为，不符合商业经营常理。

再次，《借款抵偿协议》涉及大额的债务承担及资金抵偿，但该协议对用于抵偿的房产具体情况约定不明，亦没有履行期限及方式、违约责任、解决争议的方法等基本合同内容，有违商事交易的一般常理。

最后，根据原审查明，柯奕公司除向成都市青羊区兴成小额贷款有限公司对公账户转账900万元外，其余转账均系柯奕公司向《借款抵偿协议》载明的原债务人支付款项，上述债务是否真实存在或是否已经清偿存疑。

据此，一审法院认定柯奕公司与政通公司所谓房屋买卖合同关系存在诸多不合常理之处，双方意思表示是否真实明显存疑，故对于柯奕公司请求确认柯奕公司、政通公司之间的商品房交易协议有效，政通公司为柯奕公司办理案涉房源及车库备案登记的请求不予支持，二审法院对此予以维持，并无不当。

四、最高人民法院（2020）最高法民终756号《民事判决书》认定：

（三）关于南通恒利达公司是否应当承担还款责任。

南京华能公司上诉认为即使双方不存在买卖合同关系，也应当依据《货款支付承诺书》承担付款责任。

因案涉买卖合同并非当事人真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，应认定无效。

本案中，《货款支付承诺书》系当事人依据案涉买卖合同而出具，且如前所述，本案不能脱离当事人原诉讼请求直接作出实体判决，故一审法院判决南京华能公司可就真实法律关系所对应的权利另行主张，本案不予理涉，并无不当，应予维持。

三、最高院判例解读｜当事人对合同条款理解有争议时的处理

【裁判要旨】

1.当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

2.当事人违反诚信原则，故意隐瞒合同相关重要情况，造成对方损失的，应承担相应的违约责任。

【案件基本事实】

一、案涉《股权转让协议书》、《补充协议》签订、履行事实

2004年3月7日，某市国土和房管局（出让方）与华正公司（受让方）签订土地使用权出让合同，主要内容：

1.宗地位置：

某宝二期5号宗地；

2.宗地面积24600平方米；

3.合同地价款（毛地）25782.4350万元。

2006年6月16日，正业公司、兴地公司（共同甲方）与韩建公司（乙方）签订《股权转让协议》，主要内容：

1.正业公司、兴地公司将持有华正公司全部股权和华正大厦项目开发经营权、处分权、收益权出让给韩建公司；

2.华正大厦项目已取得用地红线图、规划许可证等文件；

《施工许可证》、《国有土地使用权证》未办。

3.正业公司及兴地公司就本协议中义务和责任对韩建公司承担连带保证责任；

4.正业公司、兴地公司保证：

（1）华正公司注册资本金真实到位；

（2）除注册资本金外，两公司累计已额外投入约5亿元；

（3）华正公司无未清偿债务，无对外担保及其他瑕疵问题，本协议签署后，两公司保证华正公司不再发生新增债务或对外担保；

（4）华正公司不存在未交纳的税费，或行政机关费用、社保费用；

（5）自韩建公司支付首笔款之日起90天内，完成红线内全部拆迁工作，并出具拆迁结案书；

每逾期一天按拆迁费用6000万元千分之二支付罚金。

5.本协议签署后，韩建公司委托会计师事务所对华正公司财务独立审计，并出具审计报告，审计费由韩建公司承担；

6.本协议签署后第3个工作日始，韩建公司对华正公司及华正大厦项目进行审慎调查；

7.华正公司股权转让费及项目补偿费总金额94000万元，包括项目前期费用、股款等；

8.协议签署后3日内，韩建公司向共管账户打入项目收购诚意金1000万元；

9.本协议签署后7个工作日内，韩建公司完成对华正公司及对华正大厦项目评估，如发现本协议各项条件存在虚假情况，导致韩建公司收购存在巨大风险，韩建公司有权无条件解除协议，正业公司、兴地公司应当退还韩建公司诚意金1000万元；

评估后，韩建公司确认本协议确定的各项条件属实，或虽存在瑕疵但韩建公司予以认可前提下，韩建公司按约支付项目转让款；

10.华正公司对外清偿与华正大厦无关的债务，或应当缴纳的相关税款、社会保险费用及滞纳金等费用，韩建公司可从支付给正业公司、兴地公司第3笔款项中同额扣除，两公司未披露的债务，均由两公司全部承担并处理，给韩建公司造成影响的，两公司将按标的额15%赔偿。

2006年6月21日，受韩建公司委托，某会计师事务所出具《审计报告》，载明：

华正公司2005年5月31日资产总额459364743.92元，负债总额412768204.75元，所有者权益总额46596539.17元；

华正大厦项目开发成本616652934.62元。

2006年6月27日，韩建公司向兴地公司付款1亿元，兴地公司将款项通过华正公司账号付给正业公司。

2006年11月15日，正业公司向韩建公司出具《承诺函》，承诺于2006年11月25日前完成四建公司撤出华正大厦项目工地；

可有5天宽限期，如超5天，则正业公司支付相应罚金（每逾期1天支付罚金1万元；

逾期10天以上双倍收取罚金）。

2006年11月16日，韩建公司接管华正公司公章。

2007年1月28日，权利人华正公司对出让国有土地使用权设立登记。

2007年10月20日，正业公司与韩建公司签订《补充协议》，主要内容：

1.韩建公司同意提前分阶段向正业公司支付款项计12000万元；

2.正业公司承诺在韩建公司首笔3000万元付款同时，向韩建公司提供股权变更登记所需全部有效材料，配合韩建公司进行工商变更，将所持有华正公司1%股权过户给韩建公司；

3.待项目拆迁完成后，正业公司、韩建公司和兴地公司三方结算完成后，韩建公司一次性将余款支付给正业公司，同时正业公司将华正公司所有财务资料、文件等交于韩建公司。

据某房屋拆迁项目结案表记载，华正大厦项目拆迁期限为2006年10月20日至2008年11月5日。

2012年9月17日，华正大厦项目完成工程竣工验收。

二、案涉款项支付的相关事实

韩建公司于2006年7月28日至2009年7月7日，分多次共向兴地公司支付14036万元。

韩建公司主张除向正业公司支付25440万元外，还代正业公司向四建公司支付工程款（撤场费）2000万元，共计向正业公司支付27440万元。

2007年6月12日，正业公司出具说明，载明：

华正大厦项目基坑施工结算款计2000万元，韩建公司以华正公司名义将此笔款支付给四建公司。

该款项由韩建公司从应付正业公司股权转让款中扣除。

2007年6月13日，华正公司与四建公司签订结算及撤场协议，约定华正公司一次性向四建公司支付华正大厦项目款项2000万元，以弥补该公司工程支出及各种损失并于同日支付了该款。

一审中，某会计师事务所受一审法院委托，出具《司法鉴定意见书》，确认韩建公司自行或通过华正公司付款总计885893008.91元，韩建公司支出鉴定费6万元。

三、案涉东南角住宅楼拆迁相关事实

2004年9月30日，市规划委出具《04规证》，载明：

华正大厦项目建筑规模196274平方米，其中地上建面146074平方米，地下建面50200平方米；

东南侧现状7层住宅楼需同期拆除，具体位置详见总平面图。

2007年5月18日，市规划委出具《07规证》，载明：

华正大厦项目办公、商业及酒店建筑规模196274平方米，地下建筑规模50200平方米，地上19层，地下3层。

附件中补充告知事项记载：

请按你单位承诺，在本项目竣工前拆除东南侧现状7层住宅楼；

平面图中，一建筑图示标注：

“拟拆建筑，7F，居民已搬，楼拟近日拆除。

”

2011年9月15日，华正公司、案涉项目监理公司及设计公司、韩建公司四方签署竣工验收记录，确认案涉项目单位工程竣工验收合格。

2012年9月17日，市规划委出具《建设工程规划核验（验收）意见》，载明：

华正大厦项目符合《04规证》《07规证》批准的内容。

同意核发《建设工程规划核验（验收）意见》。

2012年至2013年9月24日，韩建公司向兴地公司支付9800万元，其中为拆除东南角住宅楼已向23户产权人及相关部门实际支出搬迁补偿费、补缴土地收益等费用共计90677730.6元。

一审中，韩建公司提供了商品房预售合同、延期交付违约金付款收据/发票等，主张因正业公司隐瞒事实导致华正大厦项目竣工后无法办理竣备手续，为此向749户业主支付迟延交房违约金40930238元，正业公司应予赔偿，正业公司对证据的真实性未提异议，但主张与本案无关。

【原告诉讼请求】

正业公司一审诉求：

韩建公司支付股权转让款及华正大厦项目补偿费共计19973.58万元及逾期付款滞纳金；

韩建公司承担诉讼费。

韩建公司一审反诉请求：

正业公司返还韩建公司463653843.15元；

正业公司交付全部财务资料，返还华正公司对外签署的合同、协议等相关文件；

诉讼费用由正业公司承担。

【法院裁判】

一审判决：

1.韩建公司向正业公司支付股权转让及项目补偿54106991.09元；

2.正业公司向韩建公司支付款项11280万元；

3.正业公司向韩建公司交付华正公司全部财务资料及签署的合同等文件资料；

4.正业公司向韩建公司支付鉴定费45000元；

5.驳回正业公司其他诉讼请求；

6.驳回韩建公司的其他反诉请求。

最高院二审判决：

1.维持一审判决第3项、第4项；

2.撤销一审判决第1项、第2项、第5项、第6项；

3.韩建公司向正业公司支付股权转让及项目补偿费54237520.09元；

4.正业公司向韩建公司支付罚金390万元；

5.正业公司向韩建公司支付47069773.7元；

6.驳回正业公司其他上诉请求；

7.驳回韩建公司其他上诉请求。

【争议焦点评析】

一、关于韩建公司应付而未付的股权转让款及项目补偿费数额

（一）案涉《股权转让协议》约定股权转让款及项目补偿费总额组成

案涉《股权转让协议》约定，股权转让款及项目补偿费总金额9.4亿元，包括项目前期费用、股款等。

前述9.4亿为韩建公司取得华正公司全部股权及华正大厦项目所应支付的全部对价；

不足部分韩建公司应当继续支付，超出部分正业公司和兴地公司应予返还。

（二）韩建公司欠付的股权转让款及项目补偿费数额

诉讼中，当事人一致认可韩建公司主张的对项目的投入是由其自己支付，韩建公司向正业公司、兴地公司支付的款项均由两公司自己占有使用，不为华正大厦项目支出。

无论韩建公司向正业公司、兴地公司支付的款项，还是韩建公司因华正大厦项目自行向其他单位与个人支出的款项，均应当认定为《股权转让协议》项下的款项。

经司法审计，韩建公司自行付款或通过华正公司付款总计885893008.91元；

扣除韩建公司接管华正公司公章之后支付的勘察费、审图费，韩建公司应付而未付的股权转让款及项目补偿费金额=协议约定金额9.4亿元-韩建公司已付款885762479.91元=54237520.09元。

二、正业公司是否应向韩建公司支付罚金及罚金金额如何确定

（一）正业公司负有向韩建公司支付罚金义务

2006年11月15日，正业公司向韩建公司出具《承诺函》，承诺于2006年11月25日前完成四建公司撤出华正大厦项目工地；

可有5天宽限期，如超5天，则正业公司支付相应罚金（每逾期1天支付罚金1万元；

逾期10天以上双倍收取罚金）。

前述承诺内容不违反法律强制性规定，合法有效，对正业公司具有法律约束力。

（二）正业公司支付罚金条件已经成就

案涉项目原施工单位四建公司实际在2007年6月13日撤出华正大厦项目工地，比正业公司保证撤场的承诺日期200天。

无证据证实系韩建公司的原因导致四建公司迟延撤场；

无证据证实韩建公司明确表示免除正业公司依据前述承诺函应承担的法律责任。

故，二审判决正业公司应当自逾期第6日起向按每日2万元向韩建公司支付罚金共计390万元。

（三）商榷意见

1.关于案涉承诺函中的“罚金”的性质

罚金是刑事法律中的概念，通常是指法院判处犯罪人向国家缴纳一定数额金钱的刑罚方法。

《刑法》第五十二条规定：

“判处罚金，应当根据犯罪情节决定罚金数额”。

本案并非刑事案件；

正业公司向韩建公司出具《承诺函》中所指的“罚金”并非是《刑法》第五十二条所指的刑罚方法；

实质是该公司承诺在满足一定条件下向韩建公司承担给付款项之民事法律责任。

概念，特别是法律概念一旦形成，其内涵与外延就得以确定，成为人们沟通交流的工具，人们不宜随意变更已被广泛使用的法律概念的内涵与外延，导致沟通障碍。

故人民法院在作出民事裁判时，可以判决承诺人按照承诺内容向对方支付款项，而不必以当事人在《承诺函》中不规范使用“罚金”一词而机械判决承诺人向对方支付罚金。

2.正业公司违背承诺义务而应向韩建公司支付款项金额的确定

根据前述《承诺函》相关内容，正业公司最迟应在2006年11月30日前完成四建公司撤出华正大厦项目工地（含5天宽限期）；

超期则应支付韩建公司款项。

从2006年12月1日起至2006年12月5日期间，正业公司应按照承诺向韩建公司支付款项5万元（1万元/日×5日）；

2006年12月6日至2007年6月13日期间，正业公司应按照承诺向韩建公司支付款项378万元（2万元/日×189日）。

故，正业公司应向韩建公司支付款项总计383万元（5万元+378万元）。

二审判决正业公司应当自逾期第6日起向按每日2万元向韩建公司支付罚金共计390万，似与前述《承诺函》相关内容不完全契合，值得商榷。

三、关于韩建公司主张正业公司赔偿东南角住宅楼拆迁损失问题

（一）正业公司、兴地公司是否故意隐瞒曾向规划部门作出拆除东南角住宅楼的承诺

2004年9月，华正公司向规划部门出具承诺函，承诺在华正大厦项目竣工前将位于项目地块之外的东南角住宅楼同期拆除。

但正业公司、兴地公司在与韩建公司签署《股权转让协议》时并未告知韩建公司该事实。

案涉《股权转让协议》附件《04规证》补充告知事项中虽记载东南角住宅楼需同期拆除的内容，但无法根据该规证记载内容推定韩建公司知晓位于项目地块外住宅楼的拆迁主体，不能视为正业公司、兴地公司已明确告前述重要事实。

故正业公司、兴地公司违反了案涉《股权这协议》第五条关于华正公司不存在未清偿债务的承诺。

（二）正业公司、兴地公司故意隐瞒曾向规划部门作出拆除东南角住宅楼的承诺是否应承担相应的赔偿责任

1.如何理解“标的额的15%赔偿韩建公司损失”

案涉《股权转让协议》第十五条约定，凡是正业公司、兴地公司未披露债务，一经发生，均由正业公司、兴地公司全部承担并处理，与韩建公司没有任何关系，给韩建公司造成影响的，正业公司、兴地公司将按标的额的15%赔偿韩建公司损失。

韩建公司主张前述约定的“标的额的15%”是指《股权转让协议》约定的标的额94000万元的15%即14100万元。

生效判决未支持其主张。

原《合同法》第一百二十五条（现已被《民法典》第一百四十二条第一款、 第四百六十六条第一款吸收）规定：

“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。

（1）按文义解释。

案涉《股权转让协议》第十五条未明确将“标的额”界定为合同总价款9.4亿元。

案涉《股权转让协议》中，其他条款涉及“标的”或“标的额”的含义均未明确界定为合同总价款。

（2）按体系解释。

第十五条列在《股权转让协议》第七章“华正公司债权债务的承担”之下。

该条款前段是条件约定即未经披露的债务一经发生，后段则是后果约定即一是正业公司、兴地公司应承担该债务，二是如果给韩建公司造成影响，则正业公司、兴地公司应按照标的额的15%赔偿韩建公司损失。

故此处“标的额”指前段“未披露的债务”更合乎逻辑。

2.正业公司赔偿金额如何确定

（1）关于韩建公司主张的损失项目组成

本案中，韩建公司主张因东南角住宅楼拆迁产生的损失、费用为三部分：

向23户产权人及相关部门支出拆迁费用90677730.6元、因延迟交房向业主支付的违约金40930238元、因避让东南角住宅楼改变设计、施工方案产生的费用及项目销售面积减少的损失5160883.62元。

（2）关于拆迁费用90677730.6元问题

因政府相关部门已将90677730.6元拆迁费用经兴地公司返还给韩建公司，韩建公司亦在本案一审审理中明确放弃要求赔偿该部分费用损失的诉讼请求。

故拆迁费用90677730.6元不应计入韩建公司损失范围。

（3）关于韩建公司主张的避让东南角住宅楼改变设计及施工方案产生的费用，以及实际销售面积减少问题导致损失问题

生效判决认为，因韩建公司一审未提供完整资料，不能证明其主张的避让东南角住宅楼改变设计及施工方案产生的费用，以及不能证明实际销售面积减少的损失为5160883.62元，对其该项赔偿损失主张未予支持，符合“谁主张谁举证”之基本证据规则。

（4）关于因案涉项目竣工验收延期导致其延迟交房而向业主支付违约金问题

案涉项目于2011年9月15日取得了《工程质量竣工验收记录》，但规划部门因东南角住宅楼未拆除而未予办理规划验收手续，直至相关政府部门承担东南角住宅楼拆迁后，案涉项目才办理了竣工备案手续并通过验收，韩建公司依约按照逾期交房天数向749户业主共计支付违约金40930238元，遭受经济损失。

而韩建公司承担的前述违约金损失系因正业公司、兴地公司未披露东南角住宅楼拆迁而产生的债务。

故，依据案涉《股权转让协议》第十五条的约定，该部分债务40930238元应当由正业公司、兴地公司承担，且按该债务的15%向韩建公司赔偿损失。

二审判决据此改判正业公司向韩建公司支付47069773.7元（40930238元+40930238元×15%），于法有据。

四、最高院判例｜对合同条款理解争议的处理

【裁判要旨】

1.《房地产开发合同》约定一方提供案涉土地使用权，仅收取固定的土地收益金，不承担经营风险。

该合同名为联合开发合同，实为土地使用权转让合同。

2.双方先后签订的两份合同均为有效，且内容并不冲突及相互否定，后一份合同只是对前一份合同内容进行补充和完善。

有明确约定的应当按照合同约定履行，无明确约定或者约定不明及存在不一致的，应当以最后一份合同为准。

【案件基本事实】

2013年10月30日，建设兵团某师（甲方）与之某公司（乙方）就开发某师新师部项目事宜达成合意，签订《房地产开发合同》，约定：

1.开发项目位于某市新师部对面两宗土地，一宗位于屯垦路西北侧，另一宗位于人民路东南处。

项目规划总用地面积约50亩（具体以实际测绘数据为准），用地规划为民用住宅、商业及幼儿园设施等，计划建设期限3年。

2.开发形式：

甲方用该项目内已取得的土地使用权作为投资并收取土地使用权收益金，按每亩100万元计算，不再投入其他任何货币资金；

该项目土地按照某市相关规定，改变土地用途后，由乙方补缴相应的土地出让金，并承担相应的费用。

3.甲方的权利与义务：

（1）协调该项目区域内的拆迁安置、土地征用等手续的办理，并保证项目用地无界址纠纷，所需费用由乙方承担；

（2）协助乙方办理该项目的一切开发手续及房屋预售、房产证明等有关手续。

4.乙方的权利与义务：

（1）及时向甲方支付土地开发收益金并保证项目顺利进行，在本项目合同签订7日内向甲方支付第一笔1000万元土地使用权收益金，2013年12月30日前支付第二笔1000万元土地使用权收益金，2014年7月30日前支付第三笔2000万元土地使用权收益金，2015年7月30日前余款全部支付完毕。

5.违约责任：

一方或双方擅自不履行本合同规定之义务的，则视为违约。

违约责任方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿项目投资额5％的违约金。

2015年9月9日，之某公司在某师国土资源局发布的国有土地使用权转让活动中，竞得案涉两宗土地的使用权。

某师国土资源局与之某公司签订两份《转让确认书》。

2015年11月13日，某师（甲方）与之某公司（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》，约定：

1.甲方将以下2宗土地（其中一宗位于某师高层住宅4号楼以西30061.69平方米﹝约45.092亩﹞），一宗位于某师高层住宅4号楼以东10390.29平方米﹝约15.585亩﹞）。

两宗土地合计40451.98平方米（约60.678亩）；

2.转让期限：

商业用地40年，住宅用地50年，自2015年10月15日开始计算；

3.土地转让使用费1500元／平方米，共计6067.80万元；

4.土地用途：

上述土地只能用于建设商品住宅（门面）、酒店、幼儿园；

5.付款期限：

之某公司于2016年6月30日前，一次性付清土地使用权转让价款。

因合同中约定的土地面积发生变化，双方又于2015年12月23日重新签订《国有土地使用权转让合同》，约定的两宗土地面积变更为40441.56平方米（约60.662亩），合计土地转让费变更为6066.234万元，合同约定的其他事项无变动。

2015年12月至2016年1月期间，某师向之某公司颁发《国有土地使用权证》《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

2018年9月11日，某师国土资源局发布《关于撤销国有土地使用权证书的公告》，载明：

之某公司取得两本国有土地使用证，该登记机关因权属管辖认定错误，属越权登记。

报经某师批准，现已决定撤销该登记，并依法公告注销两本国有土地使用证书。

2018年9月30日，某师在报纸上刊登公告，载明：

之某公司取得的《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》《质量监督登记》均属于无效文件。

之某公司于2013年11月21日、2014年1月6日已向某师支付2000万元土地使用权收益金，剩余款项至今未支付。

案涉土地已由之某公司于2014年4月8日进行开发建设，商品房等工程已建设完毕并投入使用。

某师在缴纳34835500元土地出让金后，案涉部分土地性质由划拨变更为出让土地，土地用途变更为商业用地、住宅用地。

某师于2020年12月7日取得案涉部分土地的3本《不动产权证书》，三宗土地面积共计32419.90平方米（约48.63亩）。

剩余未取得不动产权证书的12.048亩土地中，10.036亩的土地被之某公司开发建设成幼儿园，2亩土地被某市人民政府收回已无法交付转让。

另查明，2018年2月9日，某市人民政府出具专题会议纪要载明：

某师将部分土地用途进行变更，总面积为60.733亩，其中：

幼儿园用地10.036亩；

商住用地50.697亩，需缴纳土地出让金面积为47.352亩，经评估总地价为3510.37万元”；

会议决定，某师一次性缴纳土地出让金3510.37万元，交清后由某市国土资源局办理不动产登记手续，某市规划局按照缴款人名称办理相关手续；

……

【原告诉讼请求】

某师诉讼请求：

1．判令之某公司支付欠付的土地使用权收益金40678000元；

2．判令之某公司支付垫付的土地出让金34835500元；

3．判令之某公司支付违约金3033900元；

4．判令田某、刘某对上述款项承担连带责任；

5．本案诉讼费、保全费、保全保险费等诉讼费用由之某公司、田某、刘某承担。

之某公司反诉请求：

1．判令某师立即依约将本诉所涉开发“之某花园”项目宗地使用权证办理到之某公司名下；

2．判令某师将本诉所涉开发“之某花园”项目宗地使用权证办理到之某公司名下后，协助之某公司将该项目房地产开发相关手续办理到可以“按揭状态”；

3．之某公司保留要求某师赔偿因其过错给之某公司造成的经济损失的权利；

4．本案诉讼费用由某师承担。

【法院裁判】

一审判决：

一、之某公司于一审判决生效之日起六十日内向某师支付土地收益金38665850元及土地出让金34835500元；

二、在之某公司付清一审判决第一项款项后，某师于三十日内将案涉三宗土地《不动产权证书》及10.036亩幼儿园建设用地使用权证办理至之某公司名下；

三、在之某公司付清一审判决第一项款项后，某师协助之某公司办理一审判决第二项中三宗出让土地建设项目的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》及10.036亩土地建设项目的《建设项目选址意见书》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；

四、田某、刘某对一审判决第一项中的土地收益金38665850元承担连带责任；

五、驳回某师的其他诉讼请求；

六、驳回之某公司的其他反诉请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

最高院再审判决：

驳回之某公司的再审申请。

【争议焦点评析】

一、案涉《房地产开发合同》性质及效力

（一）《房地产开发合同》性质

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干

规定》第一条第二款规定：

“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。

本案法律事实引起的民事纠纷发生于《民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号，简称《国土使用权解释》）第二十一条规定：

“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。

案涉《房地产开发合同》约定，某师作为提供案涉土地使用权的一方，仅按照100万元／亩收取固定的土地收益金，不承担经营风险。

依据前述规定，案涉《房地产开发合同》名为联合开发合同，实为土地使用权转让合同。

（二）案涉《房地产开发合同》效力

《国土使用权解释》第九条规定：

“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。

第十二条规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”。

合同中约定的两宗土地为划拨土地，但某师在起诉前已缴纳案涉48.63亩的土地出让金，土地性质由划拨土地变更为出让土地，并于2020年12月7日取得案涉土地的《不动产权证书》；

剩余10.036亩幼儿园土地虽属于划拨土地，但转让该划拨用地使用权已经过有批准权的某市人民政府同意。

案涉《房地产开发合同》的约定不违反法律法规强制性规定，各方当事人后续亦按照转让土地使用权的相关约定履行部分合同义务。

故案涉《房地产开发合同》已依法成立并生效。

二、案涉《国有土地使用权转让合同》效力及与《房地产开发合同》关系

（一）案涉《国有土地使用权转让合同》效力

本案中，当事人先后于2015年11月13日和2015年12月23日签订两份《国有土地使用权转让合同》。

第一份合同约定土地转让使用费为60678000元；

第二份合同约定土地转让使用费为60662340元。

两份《国有土地使用权转让合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律效力性强制性规定，合法有效；

各方当事人对此均无异议。

（三）案涉《房地产开发合同》与《国有土地使用权转让合同》之间的关系

案涉《房地产开发合同》与《国有土地使用权转让合同》就相关事宜约定不存在冲突。

如前者“项目概况”约定：

“总用地面积约50亩（具体以实际测绘数据为准）”，后者约定：

两宗土地合计40451.98平方米（约60.678亩，以测绘报告为准）；

《房地产开发合同》前者“开发形式”约定某师按每亩100万元收取土地使用权收益金，后者约定土地转让使用费1500元／平方米（约合100万元／亩）。

2.当事人并未明确约定以《国有土地使用权转让合同》取代《房地产开发合同》

解除或终止合同必须由当事人以明确的意思表示作出而不能随意推测。

无证据证实当事人在签订《国有土地使用权转让合同》同时废止《房地产开发合同》。

故《房地产开发合同》对当事人依然具有法律约束力，应成为确认当事人权利义务的依据。

3.之某公司认可负有支付某师土地转让收益义务

2020年6月13日，之某公司出具《承诺书》，载明“我公司应付第某师土地转让收益6067.80万元，我公司尚欠4067.80万元”。

表明之某公司认可对土地转让的收益部分给予某师补偿。

土地转让使用费和土地使用权收益金的性质相同、金额相同。

因此，签订在后的《国有土地使用权转让合同》对《房地产开发合同》进行部分变更，以土地转让使用费的形式变更原《房地产开发合同》中土地使用权收益金的形式，并非《国有土地使用权转让合同》已完全取代《房地产开发合同》。

三、某师主张的土地收益金数额如何确定及土地收益金中是否包含土地出让金

（一）土地收益金数额的确定

1.之某公司就案涉宗土地负有支付某师土地收益金之合同义务

案涉《房地产开发合同》约定：

某师用该项目内已取得的土地使用权作为投资并收取土地使用权收益金，按每亩100万元计算。

某师已取得案涉商用、住宅等三宗土地共计48.63亩的土地使用权证书，已具备将三宗土地的使用权办理至之某公司名下的条件；

某师亦同意履行合同义务办理变更登记手续，之某公司应当按照合同约定支付相应的土地收益金。

三宗土地共计32419.90平方米，之某公司应支付某师土地收益金48629850元（1500元/平方米×32419.90平方米）。

2.之某公司就幼儿园用地向某师支付土地收益金

2018年2月9日，某市人民政府出具专题会议纪要载明：

某师将部分土地用途进行变更，总面积为60.733亩，其中：

幼儿园用地10.036亩；

商住用地50.697亩，需缴纳土地出让金面积为47.352亩，经评估总地价为3510.37万元”；

会议决定，某师一次性缴纳土地出让金3510.37万元，交清后由某市国土资源局办理不动产登记手续，某市规划局按照缴款人名称办理相关手续；

……

对于10.036亩幼儿园用地，某师承诺在不改变土地用途的情况下，可将幼儿园土地使用权变更至之某公司名下。

依照《国土使用权解释》第十二条之规定，之某公司取得该土地不存在法律障碍。

其应按照《房地产开发合同》相关约定向某师支付土地收益金10036000元（100万元/亩×10.036亩）。

3.之某公司对已被政府收回的土地不应承担土地收益金

某师收取土地收益金的前提条件是将土地交付之某公司。

因规划需要，某市人民政府收回部分案涉土地，此部分土地客观上已经无法交付。

某师未能履行交付土地之合同义务，其自然无权主张之某公司支付相应的土地收益金。

（二）土地收益金中是否包含土地出让金

当时有效的《合同法》第一百二十五条规定：

“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。

1.从合同签订经过看，《国有土地使用权转让合同》并未否定《房地产开发合同》

双方签订《房地产开发合同》《国有土地使用权转让合同》均为有效合同，且内容并不冲突及相互否定，后一份合同只是对前一份合同内容进行补充和完善。

有明确约定的应当按照合同约定履行，无明确约定或者约定不明及存在不一致的，应当以最后一份合同为准。

2.从文义看，《房地产开发合同》明确约定之某公司承担土地收益金及土地出让金

案涉《房地产开发合同》第二条第二款约定之某公司按照每亩100万元标准支付某师土地收益金；

第三款约定，该项目土地按照某市有关规定，改变土地用途后，由乙方补缴相应的土地出让金，并承担相应的费用。

可见，土地收益金及土地出让金是并列关系，土地收益金并不包含土地出让金，之某公司除支付某师土地收益金外还需承担土地出让金。

3.《国有土地使用权转让合同》并未免除之某公司承担土地出让金义务

《国有土地使用权转让合同》将土地收益金变更为土地转让使用费，费用标准不变；

该合同并未明确废止《房地产开发合同》，也未免除之某公司承担土地出让金义务，故之某公司提出每亩100万元土地收益金中已经包含土地出让金的抗辩意见缺乏事实依据，不能成立。

五、最高院：合同无效之虚假的意思表示

虚假的意思表示与真实的意思表示相互对立，真实的意思表示是买卖就是买卖，借贷就是借贷，赠与就是赠与；

而虚假的意思表示是名为买卖实为借贷，名为赠与实为买卖等；

往往行为人在虚假的意思表示时双方并没有恶意，只是在履行过程中损害了一方的利益，导致受损方需要揭开表现的面纱，还原事情的本质。

名为的买卖、赠与等就属于虚假的意思表示，被认定为无效的法律行为。

因此，诚实信用、契约精神是做人的最基本的基石。

《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

第四百七十一条规定，当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。

第四百七十二条规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第四百七十九条规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。

第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以下通过最高人民法院实例帮助读者更深层次理解何为虚假的意思表示及法律后果。

一、最高人民法院（2021）最高法民再351号《民事判决书》认定：

关于苏家屯区政府、区自然资源局是否构成违约问题

经查，案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订于2011年9月13日，该合同约定的案涉土地净地交付时间为2011年9月1日。

根据现已查明的事实，案涉土地在合同签订时并未全部达到交付标准。

因此，在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订时，合同约定的违约事实即已发生。

华锦公司作为房地产开发公司，在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订前对土地现状进行了多轮尽调，对案涉土地名为净地出让实为毛地出让的事实显属明知。

根据合同法基本原理，合同中关于违约责任的条款，应是就将来可能发生的违约事实，约定由违约方向守约方承担相应责任的条款。

由此可见，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中关于案涉土地交付时间及所对应的迟延交付违约责任条款并非苏家屯区政府、区自然资源局和华锦公司的真实意思表示。

否则，苏家屯区政府、区自然资源局自缔约时即已构成违约，就需承担13天的迟延交付土地违约责任，这显然与双方缔约时的真实意思表示不符。

原审认定苏家屯区政府、区自然资源局应按照合同约定从未交付土地之日起承担迟延交付土地违约责任，该认定不符合本案各方关于案涉土地毛地出让的真实意思表示。

因此，案涉《国有建设用地使用权出让合同》中关于案涉土地交付时间及所对应的迟延交付违约责任的条款，属双方通谋的虚假意思表示。

本案一审时已生效的《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：

“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。

据此，案涉《国有建设用地使用权出让合同》关于土地交付时间及其对应的迟延交付土地违约责任条款，属双方通谋的虚假意思表示，依法应认定为无效条款。

上述条款无效后，应视为苏家屯区政府、区自然资源局和华锦公司对案涉土地交付时间及迟延交付土地的违约责任没有进行约定。

尽管本案各方当事人在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订后未就案涉土地交付时间达成补充约定，但在华锦公司如约交付土地出让金的情况下，苏家屯区政府、区自然资源局在案涉《国有建设用地使用权出让合同》签订后历经七年时间才完成了案涉全部土地的交付义务，已明显超出合理期限，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。

区自然资源局虽再审主张其不应承担违约责任，但该局作为案涉合同主体和国有土地使用权出让方，依法亦应承担迟延交付土地的违约责任。

二、最高人民法院（2021）最高法民申5750号《民事裁定书》认定：

本院经审查认为，关于先进油库公司与中石化福建分公司之间所签《燃料油采购合同》的性质及效力问题。

从现已查明的案件事实看，先进油库公司与中石化福建分公司之间存在真实的买卖合同关系。

虽然该采购合同的签订具有第三人盈昌公司因自有资金不足，需由先进油库公司先行向案外人支付货款、先进油库公司出于保证货款安全的考量与中石化福建分公司签订案涉采购合同的背景，但并不影响采购合同系出于合同双方真实意思表示的判断，也不能改变该采购合同的性质。

该采购合同虽然处于相关主体之间连环购销合同中的一环，但因具有真实货物买卖及流转的特征，并不等同于在闭环贸易过程中，当事人之间通过通谋虚假的意思表示，以货物买卖之名行企业间借贷之实，因欠缺真实意思表示而无效的情形。

因此，二审法院认定该采购合同为买卖合同性质且合法有效是正确的。

三、最高人民法院（2021）最高法民申5259号《民事裁定书》认定：

关于案涉《借款抵偿协议》的效力

《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：

“具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”、第一百四十六条第一款规定：

“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。

本案中，柯奕公司与政通公司签订的《借款抵偿协议》的意思表示是否真实存疑。

首先，2011年8月11日，柯奕公司与政通公司签订的《借款抵偿协议》约定，柯奕公司代政通公司偿还5137.305万元债务本金（其中包括政通公司欠付柯奕公司500万元）及700余万元的利息，而政通公司用已登记备案在融资担保公司名下价值4857.845万元的房产进行抵偿，即柯奕公司以低于其受让债务金额且有权利瑕疵的房产作为对价代政通公司偿还债务，该行为不符合一般独立企业法人对企业正常投资风险的评估，双方的交易目的存疑。

其次，《借款抵偿协议》载明政通公司用于抵偿的房产均已备案至融资担保公司名下，在未征得融资担保公司同意的情形下，政通公司履行《借款抵偿协议》约定的主要合同义务存在障碍，柯奕公司在融资担保公司不知情的情况下仍与政通公司签订协议的行为，不符合商业经营常理。

再次，《借款抵偿协议》涉及大额的债务承担及资金抵偿，但该协议对用于抵偿的房产具体情况约定不明，亦没有履行期限及方式、违约责任、解决争议的方法等基本合同内容，有违商事交易的一般常理。

最后，根据原审查明，柯奕公司除向成都市青羊区兴成小额贷款有限公司对公账户转账900万元外，其余转账均系柯奕公司向《借款抵偿协议》载明的原债务人支付款项，上述债务是否真实存在或是否已经清偿存疑。

据此，一审法院认定柯奕公司与政通公司所谓房屋买卖合同关系存在诸多不合常理之处，双方意思表示是否真实明显存疑，故对于柯奕公司请求确认柯奕公司、政通公司之间的商品房交易协议有效，政通公司为柯奕公司办理案涉房源及车库备案登记的请求不予支持，二审法院对此予以维持，并无不当。

四、最高人民法院（2020）最高法民终756号《民事判决书》认定：

（三）关于南通恒利达公司是否应当承担还款责任。

南京华能公司上诉认为即使双方不存在买卖合同关系，也应当依据《货款支付承诺书》承担付款责任。

因案涉买卖合同并非当事人真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，应认定无效。

本案中，《货款支付承诺书》系当事人依据案涉买卖合同而出具，且如前所述，本案不能脱离当事人原诉讼请求直接作出实体判决，故一审法院判决南京华能公司可就真实法律关系所对应的权利另行主张，本案不予理涉，并无不当，应予维持。

六、虚假合同与无效合同

法律分析：

如果在诉讼中提供假合同的，首先属于虚假诉讼，法院可以予以制裁；

同时，这种行为可能会涉嫌诈骗犯罪，要承担刑事责任。

伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的，是妨碍司法的行为，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，要依法追究其刑事责任。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百一十一条 诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的;(二)以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的;(三)隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的;(四)对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的;(五)以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的;(六)拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。

人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第一百一十二条 当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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文章来源参考：头条-海盛拆迁补偿，最高院：合同无效之虚假的意思表示

内容审核：刘晓刚律师

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