上海公房拆迁补偿政策，上海公房拆迁应该如何补偿

上海公房拆迁补偿政策，上海公房动迁补偿款分割规则大全（上）

一、上海公房动迁补偿款分割规则大全（上）

此文是根据上海高院关于动迁案件相关会议纪要和解答、近两年上海法院判例及律师办案经验总结而成，是2022年上海市区房屋动迁补偿款分割的最新裁判规则，有上海市区公房动迁的居民可以保存下来。

基本定义

征收公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人是指在作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

同住人认定的一般标准

户口成年后连续居住满一年没有享受过福利分房和动迁安置(无房)

例外情形

没有户口:

但外地户口因结婚在里面居住满五年、或者本地户口因结婚在里面实际居住至动迁，也视为同住人，但该同住人身份依附于其爱人，其爱人不符合其也不符合。

没有居住满一年:

1、因家庭矛盾、居住困难等客观实际情况没有居住满一年的也可以视为同住人;

2、按照知青、支内回沪政策回上海的知青、支内及知青子女、支内子女即使一天没住也视为同住人;

3、房屋动迁时因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋的也视为同住人。

有过动迁:

曾经有过农村宅基地或者私房产权人动迁一般不属于享受过动迁安置，公房或者私房非产权人被动迁安置过一般属于享受过动迁安置。

认定福利分房过的情形

1、原承租的公有住房。

2、计划经济下分配的福利房。

3、自己部分出资的福利房。

4、房款一半以上是用单位补贴所购买的商品房。

5、公房被拆迁或征收所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)。

6、按公有住房出售政策所购买的产权房，签过字就行，不论是否登记为产权人

7、在他处公房拆迁或征收中享受过货币安置的。

8、在私房动迁中享受过托底保障性质等福利政策的。

一些需要注意的特殊情形:

1、没有承租人且没有一个人符合同住人的，不分是否已成年，按照户籍在册人员数量或者户数均分。

2、没有承租人和户籍在册人员的，由原承租人的继承人取得征收补偿款。

3、没有承租人、只有一个户籍在册人员的，即使其不符合同住人动迁款也归其所有。

4、私房动迁动迁款归产权人所有，公房是按照市价购买的，动迁款参照私房处理，归出资人或者其继承人所有。

5、承租人是外国国籍的依旧有权分配动迁补偿款，同住人加入外国国籍的丧失同住人资格，持有绿卡不影响同住人认定。

6、两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

7、有家庭内部协议的，法院一般尊重家庭内部协议的约定。

8、被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果居住补偿和非居住补偿份额是分开的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割;对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果没有明确区分，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分。

9、承租人即使没有户口、从未居住过、享受过福利分房也有权利参与分配。

影响动迁款分割的情形:

承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况可以酌情多分:

1、承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所

得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的;

2、承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的;

3、对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的;

4、动迁时的实际居住人。

5、跟房子来源有重大关系的人员

二、上海公房拆迁补偿标准的情况如何？

上海动迁房补偿款分配具体如下：

1、一人一份，均等分割。

这样做，一方面考虑到平等、公平合理是民法的基本原则，另一方面承租人和同住人对补偿款是共有的法律关系，原则上也应平均分割；

2、适当照顾老年同住人及缺乏经济来源的同住人。

这是因为多数老年人及缺乏经济来源的人社会保障不足，后继生存和发展能力较弱，需要给予特殊保护，而且公房大多源自老年人，在分割时也应适当照顾其利益；

3、承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的，可以适当多分，这体现了权利义务相一致以及等价的原则。

征地拆迁安置补偿有：

1、土地补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍；

2、安置补偿费。

征用耕地的安置补助费，按需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算；

3、青苗和地上附着物补偿费。

本项及征用其他土地的前两项补偿标准由各省规定。

综上所述，房屋补偿款应该由房屋所有人去决定。

原则上，房屋补偿款是每一个人平均进行分配的，但是对于一些老年人，或者是一些缺乏经济来源的人，是可以适当地多给的。

只要分配的时候，不违反法律规定，那么一般是没有什么问题的。

【法律依据】：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

三、上海公房拆迁应该如何补偿

1、公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。

《城市房屋拆迁管理办法》第二十七条规定：

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

2、根据《城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的权人。

存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。

3、在被拆迁人(出租人)对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。

但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人(出租人)通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。

4、有权分割售后公房动迁补偿款的人员有权参加售后公房动拆迁货币补偿款分割的人员，包括售后公房的产权人，及其他动迁协议中确定享有动迁补偿款分割请求权的人员。

所谓“售后公房的产权人”，一般是指售后公房房屋产权证上登记的人员;及按照“九四”方案购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人。

因为上海市“九四”购房方案实施时产权证上只能登记一人名字，“购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人”因政策的限制就不能将自己的名字全部登记在产权证上。

上海法院考虑到上述历史原因，司法实践中并不否认“购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人”的产权人资格。

所谓“其他动迁协议中确定享有动迁补偿款分割请求权的人员”，是指售后公房在动迁过程中，动迁各方根据国家及当地政府政策规定，考虑动迁户的实际情况，经协商确定可以享受一定动拆迁优惠待遇的人员，包括产权人的配偶及户籍在售后公房内的其他人员等。

一、上海高院对公房拆迁补偿分配的意见

1、一般原则是，承租人、同住人一人一份、均等分割

2、如下情况例外

属于年老体弱，缺乏经济来源，按均分所得补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的，可酌情多分在取得公房承租权时额外过较多款项的对公房内的未成年人承担实际监护义务的，有可能多分。

依照高级法院的意见搬家补助费、设备迁移费、临时安家补助费，归确认拆迁而搬家、迁移和临时过渡的人，奖励费和一次性补偿费，一般应归拆迁时在被拆迁房屋实际居住的人之间分割。

四、上海房屋动拆迁补偿款分割

1、搬迁费补偿标准

被征收住宅房屋40平方米(含40平方米)以下的，搬迁费每户按500元补偿；

40平方米以上的，每增20平方米增加补偿100元(不足100元按100元计算)；

但补偿最高不超过1000元/户。

被征收非住宅房屋50平方米(含50平方米)以下的，搬迁费每户按400元补偿；

50平方米以上的，每增50平方米增加补偿400元(不足400元按400元计算)。

一、集体用地上房屋征收

城中村改造属于集体用地性质，城中村土地征收房屋补偿实行货币补偿和房屋安置两种方式，被征收人可自主选择。

村民持有宅基证，宅基地范围内两层以下(含两层)的房屋主体均被认定为应补偿安置的面积。

1、对于选择货币补偿的村民，房屋征收部分将根据房屋的年代、结构、区位对该房屋作出一个市场评估价。

对两层以下(含两层)的房屋主体按市场评估价予以货币补偿。

如果被征收人按期搬迁，将获得被征收房屋主体货币补偿款30%的额外购房补贴，同时还有按时搬迁奖励以及搬迁费等。

2、对于房屋安置的规定，被征收房屋两层以下(含两层)合法建筑中的有效面积，等面积予以安置。

被征收房屋两层以下(含两层)建筑面积人均不足40平方米的，按人均建筑面积40平方米给予补差安置，补差面积部分按被征收房屋重置成本价(540元/平方米)结算。

3、补偿规定：

被征收人在安置面积相对应安置户型就近靠上选择的安置房屋，户超出应安置面积10平方米以内(含10平方米)的部分，按安置房成本价结算。

超过10平方米以上的部分，按安置房市场评估价结算。

二、土地使用权抵押登记费是多少

1、土地登记费：

（1）党政机关、团体：

2000㎡以下200元／宗，每超500㎡加25元／宗（最高不超700元）；

（2）企业：

1000㎡以下100元／宗，每超500㎡以内加40元／宗（最高不超40000元）；

（3）事业单位：

5000㎡以下300元／宗，每超500㎡以内加25元／宗（最高不超10000元）；

（4）城镇居民住房：

100㎡以下13元／宗，每超50㎡以内加5元／宗（最高不超30元）；

2、房屋所有权登记费：

（1）住房所有权登记费：

80元／套；

（2）非住房所有权登记费：

550元／宗；

3、土地登记证书费：

土地他项权证：

20元／本

4、印花税（代税局收）：

5元／宗

5、房地产产权证明费（档案馆收费）

按房产面积计算：

150平方米以内10－50元／宗；

150平方米至300平方米最高200元／宗；

300平方米至800平方米以上最高300元／宗；

800平方米以上最高400元／宗。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

五、上海动迁房补偿款如何分配

上海动迁房补偿款分配具体如下：

1、一人一份，均等分割。

这样做，一方面考虑到平等、公平合理是民法的基本原则，另一方面承租人和同住人对补偿款是共有的法律关系，原则上也应平均分割；

2、适当照顾老年同住人及缺乏经济来源的同住人。

这是因为多数老年人及缺乏经济来源的人社会保障不足，后继生存和发展能力较弱，需要给予特殊保护，而且公房大多源自老年人，在分割时也应适当照顾其利益；

3、承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的，可以适当多分，这体现了权利义务相一致以及等价的原则。

征地拆迁安置补偿有：

1、土地补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍；

2、安置补偿费。

征用耕地的安置补助费，按需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算；

3、青苗和地上附着物补偿费。

本项及征用其他土地的前两项补偿标准由各省规定。

综上所述，房屋补偿款应该由房屋所有人去决定。

原则上，房屋补偿款是每一个人平均进行分配的，但是对于一些老年人，或者是一些缺乏经济来源的人，是可以适当地多给的。

只要分配的时候，不违反法律规定，那么一般是没有什么问题的。

【法律依据】：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

六、上海市房屋拆迁补偿的标准是怎样的

公房不能继承，根据《城市房屋拆迁管理办法》，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系或被安置后可以获得补偿。

拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的权人。

被拆迁人对承租人进行安置时通常支付一定金额作为买断承租人权利的对价。

有权分割售后公房动迁补偿款的人员包括产权人及其他动迁协议确定享有补偿款分割请求权的人员。

上海法院承认购房人、工龄人、职级人、原公房同住人及具有购房资格的出资人的产权人资格。

法律分析

1、公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。

《城市房屋拆迁管理办法》第二十七条规定：

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

2、根据《城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的权人。

存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。

3、在被拆迁人(出租人)对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。

但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人(出租人)通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。

4、有权分割售后公房动迁补偿款的人员有权参加售后公房动拆迁货币补偿款分割的人员，包括售后公房的产权人，及其他动迁协议中确定享有动迁补偿款分割请求权的人员。

所谓“售后公房的产权人”，一般是指售后公房房屋产权证上登记的人员;及按照“九四”方案购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人。

因为上海市“九四”购房方案实施时产权证上只能登记一人名字，“购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人”因政策的限制就不能将自己的名字全部登记在产权证上。

上海法院考虑到上述历史原因，司法实践中并不否认“购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人”的产权人资格。

所谓“其他动迁协议中确定享有动迁补偿款分割请求权的人员”，是指售后公房在动迁过程中，动迁各方根据国家及当地政府政策规定，考虑动迁户的实际情况，经协商确定可以享受一定动拆迁优惠待遇的人员，包括产权人的配偶及户籍在售后公房内的其他人员等。

结语

公房作为国家财产，不可被继承为私人财产。

根据《城市房屋拆迁管理办法》，拆迁租赁房屋需解除租赁关系或进行安置，被拆迁人应获得补偿。

根据法规，拆迁补偿款应支付给被拆迁人，即被拆迁房屋的权人。

在解除租赁关系时，出租人通常需向承租人支付金钱作为承租人居住权的对价。

参与分割售后公房补偿款的人员包括产权人及其他协议中确定享有补偿款分割请求权的人员。

上述规定充分保障了公房拆迁的公平性和合法性。

法律依据

《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》

第十四条行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出。

房屋拆迁管理部门做出裁决，应当出具裁决书。

裁决书应当包括下列内容：

(一)申请人与被申请人的基本情况;(二)争议的主要事实和理由;(三)裁决的依据、理由;(四)根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等;(五)告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限;(六)房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章;行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。

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文章来源参考：头条-上海公房拆迁补偿政策，上海动迁房补偿款如何分配

内容审核：李雪莲律师

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