餐饮拆迁补偿案例，对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析

餐饮拆迁补偿案例，青岛中院公布房屋租赁合同纠纷十大典型案例

一、青岛中院公布房屋租赁合同纠纷十大典型案例

近年来，随着房屋租赁市场日益活跃，房屋租赁合同纠纷呈多发态势，各种新问题不断涌现。为进一步回应人民群众相关司法需求，促进市场和谐稳定发展，优化营商法治环境，青岛市中级人民法院民四庭梳理了房屋租赁中在合同订立、履行及解除过程中常见的热点、难点问题，总结归纳了司法实践中处理原则和标准，整理出十个典型案例，从司法角度提出建议，引导房屋租赁各方合理合法行使权利、履行义务，避免矛盾纠纷，维护房屋租赁市场平稳健康发展。

1.出租的房屋必须取得规划许可证

——租赁合同是否有效受制于规划而非其他审批

【案情简介】

宋某作为出租人将其厂房出租给青岛某公司，双方签订了租赁合同。在合同履行过程中，双方因土地税等问题发生纠纷，承租人青岛某公司搬离涉案厂房并要求解除租赁合同，宋某不同意解除要求继续履行双方的租赁合同。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，一审判决认定双方租赁合同无效。宋某对此不服，提起上诉，其提交土地使用权出让等批复文件以及《土地使用权证书》以证明涉案厂房系经政府批准建设的合法建筑，双方之间的租赁合同为有效合同。二审经审理认为，宋某提交的证据不足以认定其厂房已经取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设，因此对其相关主张不予支持。

【法官点评】

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由此可见，影响租赁合同效力的“证”系“建设工程规划许可证”，在未取得建设工程规划许可证的情况下，能够影响租赁合同效力的“批准建设”应当是城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府作出，以除此之外的证照或批复作为租赁合同有效的依据，尚缺乏法律依据。

本案中，租赁的厂房因历史原因未取得建设工程规划许可证，因此，租赁该房屋的合同是否有效需审查该厂房的建设是否经过城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府的批准。宋某对此提交的证据仅为县级政府批准的土地出让文件和《土地使用权证》，两份证据仅能证明涉案厂房土地出让的合法性，不能证明厂房建造的合法合规性;《土地使用证》上的宗地图仅能反映涉案土地的现状，不代表或必然证明厂房的建造取得了主管城乡规划部门的批准，因此，宋某的主张没有得到法院认可。实践中，房屋可能具有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等，不同的“证”代表着不同的职能部门在不同的职权范围作出的审定意见，因此，判断不同领域的问题需要对号入座，不能张冠李戴。我国司法解释规定的考量租赁合同效力的因素是工程规划的合法性，因此，土地使用权、土地规划，或是商务部门等其他主管部门的意见，不能作为影响该类合同效力的依据，此类问题引发的纠纷较为常见，应引起关注。

2.合同未签就装修，不懂法律惹纠纷

——转租有风险，应签订合同明确权利义务

【案情简介】

王某承租赵某位于市区的商业网点房一处，承租期间欲对外转租。某培训机构因业务需要急需租赁网点房，其负责人曹某经介绍认识承租人王某的配偶，双方商定转让费等事宜后，在未签订租赁合同的情况下，曹某就开始投入资金装修房屋。装修过程中，赵某的代理人告知房屋所有人不同意议定的租金数额，需提高租金才能签合同。曹某虽然停止装修但仍支出数万元装修费。为此，某培训学校起诉王某等要求赔偿装修损失等费用。一审法院认为转租书面租赁合同未能签订的主要原因在于房屋所有人或其代理人，驳回了某培训机构的诉讼请求。该培训机构不服，提起上诉。二审中，经调解，双方达成和解，王某等当场向培训机构支付一定费用作为补偿，纠纷化解。

【法官点评】

房屋租赁实践中，转租行为一旦发生纠纷，必然涉及租赁合同及转租合同两个法律关系，以及出租人、承租人、次承租人三方权利与义务的平衡与保护。对次承租人来说，为防范法律风险，应当高度注意两个问题，一是要确认承租人是否有对外转租的权限，如没有则需要经过出租人同意，因为法律对此有明确规定;二是要与承租人签订书面的转租合同，明确权利、义务及违约责任，因为从承租人处转租本身就存在一定风险，如果再没有书面转租合同风险就更大。

(附:《民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。)

3.想搬就搬太任性，提前解约需担责

——承租人提前解除合同应承担违约责任，并需尽到合理交接房屋等附随义务

【案情简介】

张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》，其中约定承租人提前退租，应提前30日书面通知出租人，结清各项费用后，按月租金的200%支付违约金。在房屋租赁期间，张某欲解除合同，便通过微信向该公司工作人员提出。但因支付违约金等事宜双方未达成一致意见，张某于2020年10月27日直接搬离租住房屋，未办理交接手续，也未交还钥匙。后，张某起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除，并要求退还相应费用数千元。一、二审法院经审理均认为其主张的理由不成立。

【法官点评】

承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。通常，承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日作为租赁合同实际解除的时间。

对出租人来说，如果承租人已经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。

为减少此类纠纷发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义务。

4. 违规租用居民住宅楼开办餐馆，被查被罚被停业

——合同目的不能实现，租赁双方均有过错

【案情简介】

张某承租杨某房屋，租赁合同中明确约定用于经营餐饮。在经营过程中，因楼上居民向当地食药所举报，导致张某无法继续经营，被迫搬离涉案房屋。后双方对租金退还及装修费用承担产生争议。法院经审理认为，张某租赁杨某住宅房屋并在其中经营餐饮违反了《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》规定，张某已经被责令停业，现双方均要求确认解除房屋租赁合同，应当准许。因双方对涉案房屋性质为住宅，以及对不允许在该类房屋开办餐饮经营均为明知，因此双方对本案合同的解除均应承担责任。

【法官点评】

生活中，经常出现在住宅房屋经营餐饮，及在经营餐饮过程中，因噪音、油烟等问题与居民发生纠纷的情况。《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》第四条规定，不得在居民住宅楼新开办餐饮服务场所。本案中双方当事人均明知不应在居民住宅楼新开办餐饮服务场所，但出租人仍出租给承租人作为餐饮服务场所，而作为承租人的张某明知是住宅楼，还进行餐饮经营并进行大量装修。本案合同因违反规定无法继续履行，双方合同目的均无法实现。出租人蒙受了租金损失，承租人不仅无法正常经营，还产生了装修费损失。因此，在租赁经营场所时一定注意审查房屋的性质，确定是否可以用作经营场地，不要存在侥幸心理。

5、租了房却又无法继续使用，是将租赁进行到底，还是好合好散?

——租赁合同不适宜强制履行，守约方也应及时止损

【案情简介】

出租人刘某将其名下房屋出租给承租人牟某使用，双方签订租赁合同，约定房屋租赁期12个月。刘某依约将房屋交付牟某，牟某按照合同约定交纳了租金及押金。合同履行约4个月后，牟某以工作变动无法继续履行合同为由申请解除合同，刘某不同意解除合同。后牟某搬离涉案房屋，告知了刘某，并要求返还剩余租金及押金，刘某坚持合同应当继续履行完毕，不应返还租金和押金。

法院经审理认为，承租人在合同履行期限内因为自身原因要求解除合同，违反了双方合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。同时，出租人在承租人明确通知要求解除租赁合同且其已搬离房屋时亦负有及时止损的义务。因此，在判决承租人支付4个月违约金的情况下，由出租人退还剩余租金和押金。

【法官点评】

生活实践中，往往会出现一方违约时，守约方认为只要其不同意解除合同就应当继续履行。但是，并非所有的合同都适宜强制继续履行，例如租赁合同，在承租人确无意继续履行的情况下，强制其继续租赁使用房屋可能造成房屋的闲置、经营成本或生活成本不必要的扩大等物的浪费或损失的产生，因此，通常不适宜强制继续履行。对此，可由违约方以承担违约责任为代价，获得合同的解除。同时，按照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中出租人在承租人明确告知解除合同并以实际行为表示不履行合同，且出租人也明确知道房屋处于空置状态的情况下，应采取适当措施防止损失扩大，放任房屋空置而扩大的损失不应由承租人负担。

6、在商言商，“纸短情长”风险大

——拟长期租赁，务必在合同中对租赁期限进行明确约定

【案情简介】

青岛某分公司与常某签订《房屋租赁合同》，约定同意将某三层商业房屋出租给常某经营使用，合同约定租赁期限为2年，并同意承租人对外转租。合同还约定了租金数额、交纳时间、违约责任等条款。合同履行过程中，青岛某分公司在合同到期前6个月通知常某到期后将不再续租，要求常某搬离涉案房屋。常某不同意，称双方实际商谈的租期是六年，但因青岛某分公司称其是分公司，签约权限不能超过一百万，所以需要分期签约，两年一签;常某对涉案场地已经进行了大规模的装修，并且有些场地刚刚完成招租，常某与案外人签订的都是长期租赁合同，如果合同按两年期计，2年期满腾让房屋，不仅其装修投入无法回本，还会导致其对很多次承租人的违约赔偿。

法院经审理认为，涉案房屋租赁合同对合同期限为2年的约定十分明确，该履行期限届满后，青岛某分公司不同意继续出租房屋，法院无法强制双方续约，因此双方租赁关系只能终止。常某虽然抗辩实际租赁期限应为6年，但并没有任何证据加以证明，因此只能根据双方之间的书面合同认定租赁合同履行完毕，判决常某搬离涉案房屋。

【法官点评】

租赁大面积的商业用房涉及到场地装修、招租等一系列工作，投入较大，回本时间较长，因此租赁的期限通常比普通居住用途长。本案中，承租人对涉案的近2000平米的场地进行了较大的装修与投入，并且因为疫情影响，招租工作也进行的比较缓慢，所以2年的租赁期限明显无法达到预期的合同目的。但是本案中租赁合同期限非常明确为2年，在出租人坚持不再续租的情况下，依法只能判决承租人在合同履行完毕后腾让场地，承租人装修投入的损失很大。虽然次承租人可以继续与出租人商议，但是依然为承租人带来巨大风险。所以在签订大面积租赁合同时一定注意对租赁期限进行明确约定，避免遭受大的损失。

7、租赁的房屋漏水谁担责?

——合同约定要清楚，举证责任要明确

【案情简介】

林某将其房屋出租给鞠某居住， 双方签订的房屋租赁合同约定，鞠某居住期间，水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾由鞠某承担责任。后鞠某租住期间，某天凌晨房屋厨房水管断裂漏水，致使楼下住户董某家中被水淹，出租人林某的房屋亦造成损害。林某赔偿了董某十五万元后，向法院起诉承租人鞠某要求赔偿，认为鞠某的行为同时给其房屋造成经济损失三万元，鞠某共计应该赔偿十八万元。

双方当事人对涉案房屋水管断裂漏水的原因产生争议，林某认为是鞠某使用不善所致，鞠某则称系水管年久失修所致。一审法院认为，鞠某否认水管断裂漏水的原因与其有关，根据谁主张谁举证的原则，林某应当就其主张提供证据予以证明，现林某没有证据证明系鞠某使用不当导致水管断裂漏水，应承担举证不能的法律后果，驳回出租人林某的诉讼请求。林某上诉后， 二审维持原判。

【法官点评】

依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，林某与鞠某在房屋租赁合同中明确约定，“如房屋结构出现漏水、漏雨等其他问题由出租人林某负责修缮”。因此，因涉案房屋水管破裂导致的修缮问题，按照合同约定应由林某负责。合同还约定，“承租人鞠某居住期间:水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由鞠某修复或承担。”故按照合同约定，鞠某仅对因使用不当造成的损失承担责任。林某主张鞠某使用不当，但林某并未提交证据证明。而鞠某提交了自来水公司员工赵某出具的现场鉴定报告单，证实涉案房屋水管管道年久失修存在老化问题。涉案房屋漏水发生在凌晨一点多，正是一般人休息熟睡的时间，林某主张漏水系鞠某使用不当造成亦与常理不符。综上，林某对自己提出的诉讼请求未能提供相关证据证明，故其应当承担举证不能的法律后果。

8.“小题大做”不占理，违约后果需自担

——房屋轻微漏水不是拒交租金的理由

【案情简介】

出租人青岛某置业公司与承租人匡某签订租赁合同，约定租赁涉案网点房屋约1600平方米，租期5年，免租期一年，合同还对租金的计算方式及支付方式等进行了约定。青岛某置业公司起诉称承租人匡某租赁涉案房屋3年一直未交租金，多次催交，仍然不交租金，所以要求匡某解除合同，交纳欠付租金并承担违约责任。匡某抗辩称，涉案房屋存在漏水，导致其不能使用，是青岛某置业公司违约，青岛某置业公司应承担违约责任，匡某未交租金是行使其先履行抗辩权。

法院经审理认为，出租人依约将涉案房屋交付承租人，承租人应依约履行交纳租金的义务。承租人对其未交纳任何租金的事实明确认可，承租人该行为违反合同约定，构成违约。双方合同明确约定，承租人迟延交纳租金，出租人催交后仍不交纳的，出租人可以解除合同。据此，法院判决解除双方租赁合同，匡某交纳租金等。

【法官点评】

租赁合同关系中，提供适租的房屋是出租人的主要合同义务，而交纳租金则是承租人的主要合同义务，在出租人如约交付了房屋、承租人长期正常使用的情形下，以房屋存在轻微问题而拒交租金，是构成违约的行为。当然，根据合同的约定或法律的规定，出租人也负有维修房屋等义务。在租赁合同履行期间，经常会出现房屋漏水等问题，建议双方在合同中对房屋维修等义务明确约定，避免出现分歧。本案中出租人具有维修房屋的义务，但是在出现漏水的情况下，承租人应积极告知出租人漏雨的情况并通知其进行维修，如果出租人没有及时维修，承租人也可先行维修，由出租人承担维修费用。如果出租人未及时维修的后果足以影响房屋正常使用，足以影响承租人租赁合同的目的不能实现，承租人可以提出解除合同，但承租人既使用租赁房屋又以此拒绝交纳租金，缺乏事实和法律依据，其需承担相应的违约后果。

9、房屋已另租，损失不再计

——承租人提前解除合同出租人损失的确定

【案情简介】

2020年3月6日，承租人曲某与出租人陈某签订《房屋租赁协议》，约定陈某将别墅一套出租给曲某，年租金30000元，租期自2020年4月2日至2022年4月1日，如承租人提出终止协议，需提前2个月书面通知出租人。2020年8月22日，曲某通知陈某不再租赁房屋，双方2020年10月15日进行房屋交接。后双方因退租后剩余租金返还问题发生争议。曲某诉至法院，请求判令陈某返还其租金13315元。一审法院以租赁合同未对承租人提前解除合同租金退还事宜进行约定为由，驳回曲某要求退还租金的诉讼请求;二审中查明，2020年12月19日，陈某将房屋另行出租给案外人。但陈某主张，涉案房屋其于2020年3月5日就将钥匙交给曲某，提前交付钥匙的一个月租金不应退还;且当时3万元年的租金系因曲某要求长租给予的优惠。二审认为，合同未约定承租人提前解除合同后对剩余租赁费的处理，因此应参照陈某的实际损失进行处理，因此应退还已另行出租房屋之后的租金。但对陈某某主张的免租期和房租优惠，证据不足未予支持。

【法官点评】

当事人应慎重签订合同，并就各方的权利义务作出全面的约定，防止因遗漏相关事项发生争议。本案中，双方对承租人提前解除合同后的租金的处理问题未予约定，故而发生争议。房屋租赁合同的目的，就出租人而言是取得房屋租金。承租人在租赁期间届满前解除合同，如自合同解除日以后的租金全部返还承租人，必然给出租人造成租金损失。毕竟出租人另行出租房屋需要时间及其他成本投入，承租人不应无视出租人的损失。现双方就终止协议后的租金的处理未作约定，人民法院应参照出租人的实际损失处理。另外，如果合同中有免租期或实际履行中有免租期，也应在合同中进行约定或者记录交付房屋的时间，对因长期租赁而对房屋租金进行优惠的情况，也应在合同中写明，这样，在提前解除合同计算实际损失时，则可有相应证据予以证明，否则对出租人而言，给予的优惠条件在合同提前解除后将无法得到弥补。

10、谁投资谁受益，利益平衡“公”字为先

——租赁合同无效情形下拆迁收益在出租人和承租人之间的分配

【案情简介】

出租人和承租人签订10年租赁合同，承租人租赁涉案房屋用于开办公司进行生产经

二、房屋租赁合同纠纷案件

法律分析:

案例一：

新任租客要换锁大部分租房者都没有换锁的意识，但是这关系着租房者的人身安全和财产安全。

记者了解到，曾经就有一位租房者在租下房子后没有换锁，以至于后来有人用钥匙打开门进屋进行盗窃，虽然只损失了小部分的财务，但是，万一出现其他意外就不值得了。

案例二：

买卖不破租赁有一名客户刚签订了两年的租约，但其房主在没有提前三个月把房屋即将转让的事实告知租客的情况下，将房产转售。

而新房主不愿续租。

租客亦因租约没到期，不愿搬走，遭到新旧房主的逼迁。

最终，经中介协调，旧房主愿意赔偿违约金，并答应尽快帮租客另觅住处。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

三、对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析

一、益*村与**公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。

二、**公司、**代市场、**公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益*村的3号、6号楼房归还给益*村。

三、**公司于判决生效后10日内支付益*村房屋租金6394276元(自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金)。

四、益*村在判决生效后10日内支付**公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。

五、**代市场在判决生效后10日内支付益*村房屋使用费551000元(自1997年7月1日起至2000年1月31日止)。

六、驳回益*村的其他诉讼请求。

七、驳回**公司的反诉请求。

一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；

原审被告**公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。

大排大公司上诉称：

我司与益*村订立房屋租赁合同，同时又与益*村、**公司三方订立协议，益*村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给**公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。

请求查清事实，依法改判。

被上诉人益*村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。

**公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。

文西分理处上诉称：

益*村与**公司订立房屋租赁合同的目的，系由**公司开办电子市场进行招商经营，且益*村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予**公司，事实证明**公司原本就不是房屋的直接使用者；

分理处据此与**公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。

请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。

益*村辩称，分理处与**公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。

四、房屋租赁合同纠纷诉讼

房屋租赁合同纠纷的表现有;(一)租金违约纠纷(二)损害赔偿纠纷房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的。

(三)房屋租赁期间出售的优先权纠纷(四)转租纠纷现行法律法规允许房地产转租，然而这方面的纠纷也不少，有的是未经出租人同意擅自转租，有的是层层转租，主体混乱;有的是转租期限远远超过原承租期限，造成连环纠纷;有的甚至收取转租费后逃之夭夭。

在实践中，有的出租人对未经同意的转租眼开眼闭，认为只要能收到租金就可，这种做法到头来只能使自己的利益受到损害。

(五)变更房屋用途纠纷一般情况下是住户未征得业主同意擅自将原出租房改建使用或改变原议定好的用途，对房屋的损害比较大和甚至威胁到户主的人身安全，而承租人又认为自己付了租金有支配权，引发了许多纠纷。

(六)单面解除合同纠纷房屋租赁合同的一方当事人单方面解除合同，一般情况下是出于无奈，但也有一些当事人为了更大的利益宁可损失较小的利益而故意单方面毁约解除合同。

一、租房产生哪些纠纷

(一)损害赔偿纠纷。

房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。

从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。

对此，法律法规并无明文规定，目前只有上海市高级人民法院内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则；

但如果合同对此有约定的，按约定处理。

认为，这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公，否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。

(二)租金支付纠纷

这是房地产租赁中最为常见的纠纷。

出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法：

(1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。

(2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。

(3)解除租房合同协议。

这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方起诉从而终止租赁关系。

(三)其他方面的纠纷。

房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。

大量有关这方面的案例表明，聘请专业律师参与房地产租赁谈判、租房合同协议签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果。

【本文关联的相关法律依据】

《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十七条：

因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。

但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

五、房屋租赁纠纷案例及其解决 法律问题

法律分析:

案例一：

新任租客要换锁大部分租房者都没有换锁的意识，但是这关系着租房者的人身安全和财产安全。

记者了解到，曾经就有一位租房者在租下房子后没有换锁，以至于后来有人用钥匙打开门进屋进行盗窃，虽然只损失了小部分的财务，但是，万一出现其他意外就不值得了。

案例二：

买卖不破租赁有一名客户刚签订了两年的租约，但其房主在没有提前三个月把房屋即将转让的事实告知租客的情况下，将房产转售。

而新房主不愿续租。

租客亦因租约没到期，不愿搬走，遭到新旧房主的逼迁。

最终，经中介协调，旧房主愿意赔偿违约金，并答应尽快帮租客另觅住处。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

六、郑某诉李某房屋租赁纠纷（李某上诉）答辩状

房屋租赁合同纠纷，虽与不动产发生牵连，但因诉争法律关系发生的依据是当事人间存在的合同，其性质仍属于债权债务纠纷，并非不动产物权纠纷，不应适用专属管辖，而应适用合同纠纷的特别地域管辖，由被告住所地或者合同履行地即不动产所在地人民法院管辅。

既然该类纠纷仍属于合同纠4纷的范睛，根据我国《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条之规定，当事人当然也就可书面协议选择被告任所地合同履行地合同签订地、原告住所地、标的物所在地即不动产所在地法院管辖。

一、工程纠纷管辖法院

一、民事诉讼管辖简介民事诉讼管辖是指确定上下级人民法院之间和同级人民法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。

我国民事诉讼法规定了下列几种管辖：

级别管辖、地域管辖、指定管辖和移送管辖。

(一)级别管辖级别管辖是指人民法院系统内划分上下级人民法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。

级别管辖的确定，在我国立法上主要是以案件的性质、案件的影响的大小为标准。

我国级别管辖的特点是：

一是基层人民法院至最高人民法院依法受理第一审民事案件是级别管辖的重点在于区分基层人民法院和中级人民法院的分工是级别越低的法院受理的第一审民事案件量越大，级别越高的法院管辖的地域范围越广但实际受理的第一审民事案件量越小。

(二)地域管辖地域管辖是指确定同级的不同区域的人民法院受理第一审民事案件的分工和权限。

我国民事诉讼法规定的地域管辖，包括一般地域管辖、特殊地域管辖、协议管辖、专属管辖和共同管辖。

1、一般地域管辖。

一般地域管辖是指按照当事人所在地与人民法院辖区的隶属关系所确定的管辖。

该类管辖遵循“原告就被告”的原则，即原告起诉应到被告所有地的人民法院提出。

2、特殊地域管辖。

特殊地域管辖是指以诉讼标的所在地、被告住所地与法院辖区之间的关系所确定的管辖，根据我国民事诉讼法的规定，特别地域管辖有以下几种：

(1)因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

(2)因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院管辖。

(3)因票据纠纷提起的诉讼，由票据支付地或者被告住所地人民法院管辖。

(4)因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发地、目的地或者被告住所地人民法院管辖。

(5)因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。

3、协议管辖。

协议管辖是指根据双方当事人的约定确定的管辖。

在我国，根据民事诉讼法的有关规定，协议管辖应当符合下列条件：

第一，双方当事人必须以书面的形式进行约定

第二，只能就合同纠纷进行约定

第三，约定只能针对第一审法院的管辖，第二审法院不能由当事人以协议进行约定

第四，协议管辖法院的范围只限于被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、合同标的物所在地法院。

此外，协议管辖不得变更专属管辖和级别管辖。

4、专属管辖。

专属管辖是指法律规定某些诉讼标的特殊的案件由特定的人民法院管辖。

专属管辖具有强制性和排他性，即专属管辖的案件，只能由享有专属管辖权的法院管辖，其他法院无权管辖，法律也不准许当事人以协议变更专属管辖。

根据我国民事诉讼法的规定，适用专属管辖的案件有以下三种：

1、因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖

2、因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖

3、因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

(三)指定管辖和移送管辖

1、指定管辖。

指定管辖是指上级人民法院在法律规定的情形下，对某个具体的案件，指定其辖区内某个下级人民法院予以管辖。

2、移送管辖。

移送管辖是指人民法院受理案件后，受诉人民法院发现自己对该案无管辖权，而将案件移送给有管辖权的人民法院。

二、委托合同纠纷管辖是什么

委托合同纠纷由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖，当事人也可以约定由其他与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。

根据《民事诉讼法》第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

第三十四条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

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内容审核：黄晓丽律师

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