南京小区楼顶拆迁补偿标准2026，新房漏水责任归属引争议

南京小区楼顶拆迁补偿标准2026，新房漏水责任归属引争议

一、今日说法⨅买了漏水房：不真正连带与补充责任的区别

2024年4月29日，今日说法播出了江苏省南京市玄武人民法院审理的“买了漏水房”侵权纠纷案件。本案播出后可能引起社会极大关注，“老破小”二手房交易数量较大，且漏水是常发现象。从责任角度分析，不真正连带责任适用范围法定。本案是否适用该责任，还需从……讲起。

今日说法：买了漏水房

一、“买了漏水房”概述\n\n\n2021年5月，张华首付后“拎包”入住于江苏省南京市玄武区某“老旧成熟”小区404室。原计划51平方米的婚房，张华预料不到的麻烦悄然而至：

2021年8月25日，小区402室邻居张某发现卧室上方漏水。原以为渗水源于403室父母家，张某顺着流水痕迹找到了404室的张华，“麻烦”就此展开。

8月底，403室的张大爷夫妇专程从外地赴南京处理“漏水房”问题。“花了大价钱”购买拎包入住的住房，张华当然需追溯原房主共同处理漏水纠纷。这里的“大价钱”，是指51平方米住宅市场价为130万元，购买价达172万元。

房屋中介不承担责任，建议张华与张大爷调解。负责房屋装修的徐某不愿意承担责任，其间，张华还认为其是业主。真正的业主也不愿意承担责任，其主要原因是以市场价出售。经玄武区锁金村社区调解无果后，张大爷将张华告上了法院。

玄武区人民法院受理张大爷的起诉后，张华和张大爷之间的麻烦还不那么简单。其一，张华拎包入住“新房”的卫生间改建在张大爷卧室上方，此为漏水的原因之一。其二，真正改建者是收房人孔建，张大爷还要追加其为被告人。

2022年8月9日，南京市玄武区人民法院就张大爷的“侵权之诉”作出判决：具体判决结果见下图：

“买了漏水房”概述

本判决第三项，被告张华可能面临真正的“麻烦”，如，孔建不履行义务，法院将怎样执行？损失可能进一步扩大，张华是否承担侵权责任？从比较法角度分析，成文法制度的国家，法官自由裁量权不应当包括“造法”。\n\n\n二、不真正连带责任

《民法典》在侵权责任编分别规定了不真正连带责任和补充责任。其中，不真正连带责任由经济法学者对《产品质量法》的相关法律责任归纳而来，民法学采用了经济法学者的观点。从责任分析的角度分析，不真正连带责任是受害人的选择权，加害人之间不承担连带责任，而是追偿权。

就“买了漏水房”中的不真正连带责任而言，张大爷先选择了张华为被告，后又追加了孔建。此时，法院不能再作模糊的判决，而应直接裁决张建承担法律责任，否则，张华将陷入不利的地位，如，南京市玄武区人民法院可能强制执行张华。

为了统一认识，我将《民法典》中规定的不真正连带责任承担归纳如下：

第一，第一千二百零三条规定的产品的生产者和销售者之间的不真正连带责任。第二，第一千二百二十三条规定的医疗领域产品责任中的药品上市许可持有人、生产者、血液提供机构与医疗机构之间的不真正连带责任。第三，第一千二百三十三条规定的因第三人过错污染环境、破坏生态造成损害时，第三人与侵权人之间的不真正连带责任。第四，第一千二百五十条规定的因第三人过错造成动物致害时，第三人与动物饲养人、管理人之间的不真正连带责任。

《民法典》其他法律条文没有规定不真正连带责任。据此，在当事人没有约定的情形下，不真正连带责任是法定责任。

不真正连带责任

三、补充责任\n\n\n补充责任，是指当侵权责任人为数人时，由先顺位的责任人承担责任，“仅”在先顺位的责任人的财产不足以填补受害人的损害时，才由后顺位的责任人对不足部分予以补充承担的责任形态。《民法典》对补充责任的规定相对集中，仅有两个法律条文涉及补充责任，现归纳如下，供公众，或者司法人员参考。

其一，第一千一百九十八条第二款规定的负有安全保障义务的经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的补充责任。

其二，第一千二百零一条规定的幼儿园、学校或者其他教育机构未尽到管理职责的，对无民事行为能力人和限制民事行为能力人承担的补充责任。

比较上述一、二的内容，多数人能得出以下结论：《民法典》规定不真正连带责任与连带责任立法目的，或者志趣不同，前者赋予受害者选择权，法官没有自由裁量权，后者保障受害人充分得到救济，或者赔偿。不真正连带责任与补充责任没有“交集”，或者“交叉”，两者分别适用不同的法条。

就“买了漏水房”中的裁决而言，“不真正连带”的法律规定应当是《民法典》第一千二百零三条，即，产品的生产者和销售者之间的不真正连带责任。考察张大爷与张华、孔建之诉分析，司法人员不能得出张华与孔建之间存在不真正连带责任，其主要原因是《产品质量法》第二条规定，建设工程不适用本法规定。

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最后需要说明的是，法理学上有“法官造法”的观点，但法官造法的背景，或者前提是不成文法律制度，如，英美等国家的法官可以“造法”。在成文法制度国家，司法人员倘若认为其有造法的职权，则结局是，相同的案件有不同的裁决结果，成文法的具体规定将被“架空”。

二、房屋漏水责任归谁

法律分析：

这要根据实际情况而定，假如还是保修期内的话，且不属于人为原因的话，那是地产商的责任，通常房子可以保修五年。

若是过了保修期，不属于人为损坏且属于公共部位，那可找物业，用维修基金进行维修。

假如存在人为原因，那是行为人的责任。

法律依据：

《房屋建筑工程质量保修办法》 第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

（五）装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

《中华人民共和国民法典》 第一千一百八十六条 受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，依照法律的规定由双方分担损失。

三、新房漏水责任归属引争议

房屋保修期内，业主应向开发建设单位主张赔偿，可先协商解决，协商不成可通过仲裁或诉讼解决。

保修期根据建设工程承包单位对开发商的承诺时间确定。

建筑工程质量管理条例规定保修期限，其他部位保修期由开发商与用户约定。

房屋漏水问题应先找到渗漏原因，进行房屋质量鉴定，若存在设计或材料问题，开发商应负责维修，不可以保修期为借口。

法律分析

在保修期内，房屋维修事项由开发公司负责，由开发公司通知施工单位实施维修。

业主因房屋漏水等原因造成的损失就要向开发建设单位主张赔偿事宜，索赔的过程可以先同开发建设单位协商解决，协商不成的可以通过仲裁解决或向房屋所在地的基层人民法院提起诉讼。

注意：

房屋的保修期与一般商品的保修期不同，不可以简单地定为购买后的1年、2年或5年，且期房交付时的保修期与现房的保修期很可能会有时间差，购房者往往对此一知半解。

房地产商(即开发商)虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的却是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。

相关法律条文：

国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏期为5年；

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：

墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

门窗翘裂、五金件损坏1年；

管道堵塞2个月；

卫生洁具1年；

灯具、电器开关6个月；

其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。

房子漏水怎么办

首先要找漏，找漏从哪下手，主要是从屋顶的高出往低处找漏(因为水往底处流)首先是看屋顶有没有裂纹，原有的防水层有没有老化掉，屋顶原有的SBS防水卷材有没有气泡，有气泡的话就证明水已经进入防水层的底部了，这样就漏水了，还有屋顶上的天沟有没有堵塞。

找到房子漏水先找渗漏原因：

1、人力的原因破坏，特别是业主在装修过程中施工改动破坏

2、建筑物自身质量，如开裂、蜂窝等

3、预埋给排水管渗漏

4、排水管管边密封不到位，管与结构脱层。

建议先做一份房屋质量鉴定，确定造成漏水的原因后，就可以界定相关责任。

“假如鉴定出房屋本身就存在设计、材料等方面的问题，则漏水问题就要由开发商负责维修，不能以保修期为借口。

”

结语

在房屋保修期内，业主应向开发建设单位主张赔偿，索赔过程可先协商解决，协商不成可仲裁或提起诉讼。

房屋保修期与商品保修期不同，以建设工程承包单位对开发商承诺的时间为基础。

建筑工程质量管理条例规定了最低保修期限，其他项目保修期限由发包方与承包方约定。

鉴定漏水原因后，若房屋存在设计、材料问题，开发商应负责维修，不可以保修期为借口。

法律依据

中华人民共和国人民防空法（2009修正）：

第三章人民防空工程第二十一条人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；

医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。

有关单位负责修建本单位的人员与物资掩蔽工程。

中华人民共和国人民防空法（2009修正）：

第三章人民防空工程第二十四条县级以上人民政府有关部门对人民防空工程所需的建设用地应当依法予以保障；

对人民防空工程连接城市的道路、供电、供热、供水、排水、通信等系统的设施建设，应当提供必要的条件。

中华人民共和国人民防空法（2009修正）：

第三章人民防空工程第二十五条人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查。

公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责。

有关单位应当按照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理，使其保持良好使用状态。

四、房屋漏水责任划分

法律分析：

房屋漏水的责任划分：

开发商的责任在保修期内，如果不是人为原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。

物业的责任漏水不是物业造成的，但如果物业在这里面有疏于管理的情况，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，那么物业要承担责任。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

五、房屋漏水责任

法律分析：

这要根据实际情况而定，假如还是保修期内的话，且不属于人为原因的话，那是地产商的责任，通常房子可以保修五年。

若是过了保修期，不属于人为损坏且属于公共部位，那可找物业，用维修基金进行维修。

假如存在人为原因，那是行为人的责任。

法律依据：

《房屋建筑工程质量保修办法》 第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

（五）装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

《中华人民共和国民法典》 第一千一百八十六条 受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，依照法律的规定由双方分担损失。

六、漏水问题谁的责任

法律分析：

房屋漏水的责任划分：

开发商的责任在保修期内，如果不是人为原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。

物业的责任漏水不是物业造成的，但如果物业在这里面有疏于管理的情况，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，那么物业要承担责任。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

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文章来源参考：头条-南京小区楼顶拆迁补偿标准2026，房屋漏水责任

内容审核：赵超律师

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