明年上海拆迁方案公布，上海今年的拆迁要提速了！

明年上海拆迁方案公布，上海今年的拆迁要提速了！

一、上海今年的拆迁要提速了！

5月底，上海发布了一个重要文件——《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，跟楼市关系重大。

其中一条措施:年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造;年内新启动8个以上城中村改造项目。

上海今年的拆迁，要提速了。

今年是上海旧改的关键之年，预计年底将全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造。

那这是不是意味着上海的旧城改造接近尾声了?非也!

从今年开始，上海又将全面启动新一轮旧改计划，改造对象将全面扩展到2000年以前的老旧小区。

其中对280万平米不成套职工住宅和小梁薄板房屋(存在安全隐患)采取拆除重建为主的改造方式，包括原址重建。

也就是说，2000年以前的、没有独立厨卫的、存在安全隐患的老公房 ，会成为以后拆迁的重点对象。

比如新静安彭浦新村的彭一小区，煤卫合用、60年多年房龄的五层老公房，在去年原拆原还。

居民们在外租房过渡几年后，会搬回到在原址上建的新房里，8-19层的小高层，加了电梯，每户都有独立厨卫。

多出来的增量房源，会用来做保障性租赁住房，或者做一些配套经营性设施。

当然，能原拆原还的必然是少数。

因为在上海的老城区改造，除了提升市容、改善民生之外，还有一个很重要的目标——降低市中心的人口密度。

外环线以内的人口减少，本身就是上海城市发展过程中的KPI，也是上海这些年一直践行的发展策略。

大批“原拆原还”显然达不到这个目的。

第七次人口普查上海各区人口增长图

上图可以明显看出，十年间上海中心城区的人口密度是在降低的。\n\n\n 回到文章开头的措施:“年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造;年内新启动8个以上城中村改造项目”。

上海今年下半年，一定会全速拆迁，以前很多拆迁计划里排在后面的地方，今年会统统拉出来，一起搞定。

有人说，最近两年开发商的日子不好过，哪里有钱来搞拆迁?

这个问题上面老早想到了，会用专项债来为旧改项目融资，相当于告诉开发商，拆迁你们放心搞，钱的事情我们来搞定。

今年下半年，可能就是很多拆迁户要改变命运的一年了。

如果你家里要拆迁，要记住一点:

邻居之间，千万要做好少数人的思想工作，不要让少数人瞎搞，让大家失掉这次拆迁的机会。

虽然那些老房子迟早要拆掉，就像寸土寸金的黄浦区，迟早要拆光;但如果你这次机会没把握住，下次拆迁不知道要到什么时候了。

对我们普通人来说，人生短短几十年，抓紧时间提升居住质量，生活得好一点，才是最重要的。\n\n\n 而从疫情防控的角度来讲，上海也有足够的意愿和动力去搞拆迁。

大家有没有细心观察下，这次疫情中，上海最严重的都是哪些地方?

老破旧片区和城中村。

要么是煤卫公用的老公房;要么是每天都要倒马桶的老弄堂，整条弄堂都会接触那一两个化粪池;要么就是要上公厕的城中村。

比如黄浦的老南市区，杨浦的控江路，比如浦东北蔡的城中村。

这些地方厨卫合用，人口和房屋十分密集，一旦出现疫情就很容易爆发。

这次阳性感染者最多的浦东，疫情高发的城中村有72个，是这次上海疫情爆发的重灾区。

而在外环线以内，上海还有大量的城中村。\n\n\n 很难想象，在中国GDP最高、经济最发达的城市，还有不少人生活在没有独立厨卫、每天需要倒马桶的居住环境里。

疫情防控常态化后，这些地方的改造和拆迁势在必行。

这对楼市有什么影响?

我们知道，拆迁一方面会制造出大量的买房需求，另一方面也会增加不少的楼市供给。

上海的中心城区，真的没什么空地了。这些二级旧里、城中村，拆掉以后，会为上海楼市提供大量的增量。

在上海雄厚的财力支撑之下，市区的旧改不会停止。

而在拆迁之后，大量手持现金的拆迁户入场，会给周边楼市造成不小的冲击。

上海最近几年的拆迁重地——北外滩和东外滩附近，因为大量拆迁户下场买房，房价涨了不少，有些房子的价格甚至涨到了不太理性的地步。

要知道，拿到拆迁款的家庭，在这些年上海房价大涨的洗礼下，不太可能把钱存起来，他们会跑步入场。

因此，他们也不太会在意上海楼市的周期，管它现在涨还是跌，反正长期是会涨的。

这其中一批人，喜欢在原住地的周边买老公房，老破小，因为预算有限(大概300-600w)。

尤其是老一辈的拆迁户选择更是如此。因为他们的生活圈子在这里，亲朋好友大都在附近。

要知道，对于原先住棚户区的动迁户来说，老公房、老破小已经相当于改善了。

另外，考虑到动迁的群体年龄普遍偏大，为了医疗方便，他们也会选择市区的老房子。

所以一旦遇到拆迁，区域内或者周边区域小户型房源比较紧俏。

另一批人，因为预算不足或追求房屋品质，会买在离原住地不远的郊区。

大部分拆迁户还是喜欢买在离自己以前的生活圈近一点的地方。

比如杨浦的拆迁户，喜欢买在外高桥、高行、金桥;黄浦的拆迁户，喜欢买在南码头、世博。

另外，可能出乎大家的意料，很多动迁户买房的时候，也会考虑学校的因素。

毕竟他们也是普普通通的父母，也会希望自己的孩子能有好的学历。

而且动迁户的年龄偏大，对很多老年人来说，是不可能去贷款买房的。他们会用动迁补偿款和家庭的其余资产，全款购房。

所以他们要是看中了哪套房子，一般的刚需还真抢不过他们。

毕竟，对于卖家来讲，全款买房的下家，省了多少事，快了多少周期。

当然，拆迁暴富的年代早已经过去了，对于当下的很多拆迁户来说，能换到一套位置没那么偏的，全家够住的房子就是值得庆幸的事情了，其他更多的不要想了。

一个粉丝，北外滩动迁，6w2左右的评估价，加上动迁各种的补偿款，35平的房子，最后动迁款在600w左右。

看上去很多，一平将近20w元，但是考虑到其他因素，比如老房名下很多户口的。

钱一分，一个家庭最后拿到手的也就只有动迁款的二分之一、三分之一甚至更少。

而且如今的市区动迁房源越来越少，黄浦、静安更是没有市区房源，虹口最大的社区房源彩虹湾也所剩无几。

大多数动迁户的选择就只有搬到郊区，变成乡毋宁。

上海市区的土著，越来越少了，取而代之的是全国各地的精英和富人。

有钱人在市中心住大房子，可能才是楼市颠扑不破的真理。

但换个角度看，这也是上海城市吸引力的表现。

正是这些来自全国的增量，让上海变得越老越好。

二、上海市拆迁补偿标准

法律分析：

拆迁补偿标准:(一）被征收房屋价值的补偿;(二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一）被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

三、上海拆迁补偿标准2022

上海拆迁补偿标准如下：

1、房屋补偿费。

用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；

2、周转补偿费。

用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；

3、奖励性补偿费。

用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定；

4、拆迁补偿是拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照相关法律规定给予的补偿。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

四、上海2023年拆迁补偿标准

上海2023年拆迁补偿标准具体如下：

1、房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；

2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价*宅基地面积加上被拆迁房屋；

4、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）*被拆除房屋的建筑面积；

5、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴）*被拆除房屋的建筑面积；

被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

政府征地拆迁流程具体如下：

1、实地放线定界，发布拆迁公告，召开动员会，委托拆迁公司。

国土分局会同用地单位联系市工地勘测规划院按照经批准的勘测定界图和选择意见书实地放线定界；

征地拆迁工作专班拟定征地拆迁补偿安置方案并进行公告，组织被征地拆迁人员召开征地拆迁动员会。

政府征收小组委托拆迁公司；

2、入户清点丈量。

拆迁公司受政府及工程指挥部委托入户清点丈量，被拆迁户在原始调查登记表上签字确认；

拆迁公司对入户调查的数据分户进行整理，建立电子表格；

3、协助征收小组对拆迁户作动员谈判工作。

4、合法面积认定。

征收小组工作人员共同认定被拆迁房屋的合法面积及还房面积。

特殊情况处理程序：

被拆迁户书面情况说明，村委会签署明确意见，征收小组集体研究；

5、套价核算。

拆迁公司根据实地清点丈量数据和征收小组确认的合法面积，进行套价核算，建立电子表格；

6、征收小组确认。

征收小组工作人员在套价核算表上签字确认；

7、被拆迁户签字确认。

被拆迁户在测算表上签字确认。

如有错漏，由拆迁公司补充调查，征收小组人员实地核实。

拆迁公司建立增补或更正表格，征收小组工作人员在该表上签字确认后，交被拆迁人签字确认；

8、拆迁补偿公示。

政府将被拆迁户拆迁补偿标准、补偿金额、被拆房屋合法面积、还房面积等进行公示；

9、签订协议。

拆迁公司与被拆迁人签订《拆迁补偿协议书》，政府征收小组与被拆迁人签订《还房协议书》、《搭住费协议书》等；

10、支付补偿费、交房。

资金管理部门将房屋拆迁补偿费支付给被拆迁户，被拆迁户上交土地使用证、交被拆迁房屋。

综上所述，各地拆迁补偿标准不一，具体以当地政策为准。

【法律依据】：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、上海原拆原还补偿政策

法律分析：

拆迁补偿标准:(一）被征收房屋价值的补偿;(二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一）被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

六、上海徐汇区拆迁补偿标准2022

法律分析：

1.拆除居住房屋价格补贴系数为30%2.套型面积补贴标准为每户15平方米（建筑面积）。

法律依据：

《上海市普陀区人民政府关于确定本区房屋拆迁套型面积补贴标准及价格补贴系数标准的通知》

第一条 套型面积补贴标准　被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，适用套型面积补贴。

　套型面积补贴按照满足被拆除房屋基本使用功能的原则，以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户。

　本区套型面积补贴标准为每户15平方米（建筑面积）。

第二条 价格补贴系数　本区拆除居住房屋价格补贴系数为30%。

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文章来源参考：头条-明年上海拆迁方案公布，上海原拆原还补偿政策

内容审核：殷浩律师

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