规划拆迁评估方案，房屋拆迁评估方案

规划拆迁评估方案，房屋拆迁评估方案

一、房屋拆迁评估方案

房屋拆迁评估方案主要包括以下几个步骤：

暂停公示：

建设主管部门需颁发文件，要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建的工程。

此公示需要在相关场合进行，且公示期不能超过一年，这是拆迁评估的起始阶段。

入户调查评估：

在确定拆迁范围并办理相关手续后，拆迁工作进入实地调查阶段。

拆迁公司、评估公司、业主单位等共同进行入户调查，评估公司负责现场勘查，按照评估规则记录拍照。

内业计算：

评估公司根据外业调查所收集的资料数据进行初步测算，得出初步的评估价格。

制定拆迁实施方案：

拆迁人依据评估机构的初步调查和测算，编制拆迁投资预算方案。

同时确定拆迁补偿的具体方案，包括补偿方式（货币补偿或实物补偿）、补偿资金需求及筹措方式等。

申请拆迁许可证：

拆迁人携带前期入户调查的相关材料，包括拆迁实施方案、规划文件等，向建委或房管局申请拆迁许可证。

发布拆迁公告：

声明拆迁行为即将开始，同时公开张贴拆迁许可证，以确保拆迁行为的合法性和公开性。

出具正式评估报告：

评估机构在此时需要出具正式的评估报告，每份报告需针对单个被拆迁人，并由评估机构正式签字盖章。

送达拆迁评估报告：

评估报告完成后，通过当面送达或邮递的方式送达给被拆迁人，以确保其了解并认可评估结果。

在房屋拆迁评估过程中，应严格遵守相关法律法规，确保评估的公正性、合法性和准确性。同时，各相关单位和部门需密切协作，保障拆迁工作的顺利进行，以维护公共利益和被征收人的合法权益。

二、房屋拆迁评估收费标准

法律分析：

1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

法律依据：

《城市房屋拆迁管理条例》

第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。

第二条 城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；

被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

三、房屋拆迁评估方法

1、收集交易实例运用市场比较法评估被拆迁房屋的价格，必须具有较多的原始资料，如果资料太少，则比较评估出的价格难免武断、不够客观。

因此，运用市场比较法进行估价时，首先应尽可能地收集较多的交易实例。

目前的评估机构与房地产交易机构关系较密，对此，应不存在困难。

2、选取比较实例尽管收集和积累的交易实例较多，但针对要估价的某一拟拆迁的房地产来说，其中有些交易实例并不适用。

因此，在对某一房地产进行估价时，还需要选择其中符合一定条件的交易实例，作出供比较参照的交易实例。

供比较参照的交易实例，作为供比较参照的交易实例。

供比较参照的交易实例选择得恰当与否，直接影响到市场比较法评估出的价格的正确性，因此应特别慎重。

一般来说，选择交易实例应尽量满足以下要求：

（1）估价对象房地产的用途应相同。

这种用途主要反映大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。

大类用途如下：

商业、办公楼、宾馆、住宅、工业、仓库。

混淆用途，是目前估价错误的主要原因之一。

（2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。

建筑结构一般有如下几种：

钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

（3）与估价对象房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区。

由于市场比较法是以替代原理为理论依据，用来比较参照的交易实例房地产与估价对象房地产之间要具有替代关系。

因此，交易实例必须是在同一供培育范围内的类似地区中的房地产交易，如果能做到在同一地区则更好。

（4）与估价对象房地产的价格类型应相同。

一般来说，价格类型大致有如下几种：

买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格。

拆迁估价原则上应适用买卖价格。

（5）与估价对象房地产的估价时点应接近。

估价时点，是指决定估价对象房地产估价额的基准日期。

所谓接近的含义是相对的，如果房地产市场相对稳定，在几年前的交易用于现在比较，也比较有效。

如果房地产市场变化快，则比较的有效期要缩短。

一般认为，交易实例的交易日期越近越好，实在无近期交易实例，采用的交易实例的交易日期在5年以上的不宜采用，因为在进行交易日期修正时会出现较大偏差。

（6）该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易，正常交易应是一种对交易双方来说经济上合理的交易。

3、建立可比价格选取了比较实例后，还应使各比较实例的价格之间及其与拟将评估的估价对象的价格具有比较的基础，然而再作有关修正。

建立可比价格要做的工作主要包括：

1统一划为单价，如元平方米；

2统一货币单位，原则上应以人民币为计算单位；

3统一面积单位，如是平方米，还是平方尺，原则上为平方米；

4统一面积内含，原则上应是建筑面积。

四、农村房屋拆迁评估标准

农村房屋拆迁评估标准如下：

1、按房屋所有权补偿，其仅拥有房屋所有权，其宅基地土地使用权几乎是无偿取得，不是完整的土使用权权益，无抵押、处分等权利，所以从其权益角度来看居民甲的补偿款仅包括其目前状态下所拥有的所有权价值，多采用成本法进行评估；

2、按房屋所有权价值加土地征用补偿费标准补偿，至于征用补偿标准应采用何种标准，应按照当地征用补偿类型标准之最高标准。

实施拆迁时，居民是以牺牲“住”为代价的，按照当地征用补偿类型标准之最高标准；

3、按房屋所有权价值加土地征用补偿费及土地开发费与市政配套费标准补偿，农村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后进行房屋建设时，对土地是进行了一定的投入如土地平整、水电、下水管道的铺设、引入等。

因此在第二种基础上适当考虑增加土地开发费与市政配套费补偿更为全面；

4、按房地产市场价格扣除应补市场地价标准补偿，在进行拆迁房屋估价时，采用“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”这种思路进行评估则应拟定满足欲拆迁房屋能够进入房地产转让市场的前提下所能实现的转让价格再扣除需满足进入房地产转让市场所需付出的代价，即房地产市场价格-应补市场地价；

5、按房地产市场价格补偿，居民甲由于实施拆迁失去了使用该宅基地土地使用权及该宗地上所建房屋使用的机会，由此应补偿居民甲一个与之目前相当居住水平的机会。

按照机会平等原则，应按房地产市场价格标准对居民甲进行补偿；

6、按照目前市场土地取得费标准，建议采用拍卖土地市场价格水平，减去另交地价后以建筑面积分摊方式补偿。

【法律依据】：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、房屋拆迁的评估方法

法律分析：

1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

法律依据：

《城市房屋拆迁管理条例》

第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。

第二条 城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；

被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

六、拆迁房屋评估办法

法律分析：

拆迁范围内房屋评估户数在100户以下的，以被拆迁房屋建筑面积为基础，评估收费标准为8元／平方米；

评估户数在100户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7元每平方米；

房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下的6元每平方米；

评估户数在800户以上（含800户）为5元每平方米；

以上标准可视情况上下浮动20％。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

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文章来源参考：头条-规划拆迁评估方案，房屋拆迁的评估方法

内容审核：吕静律师

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