拆迁补偿利弊分析，公房拆迁中拆迁人惯用的伎俩

拆迁补偿利弊分析，公房拆迁的利弊分析

一、公房拆迁的利弊分析

公房拆迁的利弊分析如下：

一、利：

获得补偿：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，公房拆迁时，被征收人可以获得相应的补偿，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿等。这些补偿可以帮助被征收人应对拆迁带来的影响，确保其生活水平不降低。

改善居住环境：公房拆迁往往伴随着城市更新和改造，这意味着被征收人有可能获得更好的居住环境。新的住宅或安置房可能会提供更完善的设施和服务，提高居住质量。

推动城市发展：公房拆迁是城市规划和发展的重要环节。通过拆迁和重建，城市可以更加合理地规划土地利用，提升城市形象，促进经济和社会发展。

二、弊：

生活变动：公房拆迁意味着被征收人需要离开熟悉的生活环境，这可能会给他们带来一定程度的不便和困扰。特别是对于那些在原居住地有深厚社区联系和社交网络的人来说，这种变动可能更加显著。

搬迁成本：虽然可以获得一定的搬迁补偿，但搬迁本身仍然需要花费一定的成本和时间。这包括寻找新的住所、搬家费用以及可能涉及的装修和布置等费用。

情感损失：对于许多长期居住在公房的人来说，这些房屋可能承载着他们的记忆和情感。拆迁可能会导致他们对过去生活的怀念和失落感。

综上所述，公房拆迁既有利也有弊。对于被征收人来说，需要权衡这些利弊并做出最适合自己的选择。同时，政府和相关部门也应确保拆迁过程的公平性和透明度，最大限度地保障被征收人的权益。

二、房屋拆迁公房有拆迁补偿吗

第1步：

区分性质由承租人购买：

该二十九条规定，拆迁出租的公有住房，被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与房屋承租人解除租赁关系，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。

由于拆迁管理条例规定，被拆迁的主体只能是房屋所有权人，因此对于房管房来说，房管所必须将房屋产权向承租人出售，才能进行拆迁;对于单位来说，如果单位自愿放弃产权，则可采取房改加危改模式，向承租人协议出售产权;如果单位不愿意放弃产权，则可有两种处理办法：

协议收购使用权进行货币补偿，或者重新异地安置，继续签订租赁合同。

盛-廷律师事务所杨*明介绍，最后一种情况非常少见，一般都是先进行产权置换，再参加拆迁，或产权置换和拆迁同时进行。

第2步：

协议不成申请裁决：

按照前述文件，拆迁方应与公房承租人就拆迁补偿方案进行协商，协商的依据如下：

面积方面，《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办〔2000〕19号)规定，在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置;对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照下列标准给予安置：

(一)原住宅建筑面积不足20平方米的，安置1套一居室;

(二)超过20平方米(含)不足30平方米的，安置1套二居室;

(三)超过30平方米(含)不足40平方米的，安置1套三居室;

(四)超过40平方米(含)的，对于超过部分，可以比照前三款标准予以分套安置或者增加居室间数。

价格方面，如果安置房建筑面积未超过原建筑面积，应按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策，如工龄、职称等方面的优惠;如果安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米(含)，应按照房改成本价格购买，不享受相关的优惠政策;如果超过人均15平方米，应按照当地经济适用住房价格购买。

第3步：

提起行政诉讼：

最高院的司法解释还赋予了承租人提起行政复议的权利：

若不服建委的拆迁补偿安置裁决，可向人民法院提起行政诉讼。

三、公房拆迁中拆迁人惯用的伎俩

一、区分性质由承租人协议购买

如前一篇文章所述，目前我国现存的公房性质有：

直管公房和自管公房.直管公房，是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国家所有房屋，其产权直接归国家所有。

自管公房：

是指由机关、企业或者事业单位享有产权并由其自身进行管理的房屋产。

还是以北京为例：

根据《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》第二条，房管所管理的公有住宅平房、简易楼房、筒子楼均须按该办法向职工出售，房屋承租人购买住房后作为被拆迁人(房屋所有权人)；

单位自管公有住宅平房、简易楼房、筒子楼可以按本办法向职工出售，也可按《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十九条规定办理。

该二十九条规定，拆迁出租的公有住房，被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与房屋承租人解除租赁关系，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。

由于拆迁管理条例规定，被拆迁的主体只能是房屋所有权人，因此对于直管来说，房管所必须将房屋产权向承租人出售，才能进行拆迁；

对于单位自管公房来说，如果单位自愿放弃产权，则可采取房改加危改模式，向承租人协议出售产权；

如果单位不愿意放弃产权，则可有两种处理办法：

协议收购使用权进行货币补偿，或者重新异地安置，继续签订租赁合同。

而从以往的案例中分析，后一种情况非常少见，大多数以协议购买为主，这样便于拆迁人的后一步方案的实施。

二、协议不成拆迁人申请裁决

按照前述情况，拆迁人应与公房承租人就拆迁补偿方案进行协商，当然在协商过程中拆迁人肯定是希望将拆迁成本降到最低，那么在这场利益之争中，被拆迁人就显然处在弱势的地位。

双方利益差距如果太大，就很难达成协议，那么最终协商不成，有拆迁许可证的拆迁人就会依据事前对分户房屋进行的测量数据，或者单方委托的评估机构出具的评估结果以及其他相关所需文件向所管辖区域建委申请裁决。

根据2005年8月11日最高院出台的司法解释，拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可向房屋拆迁管理部门申请裁决。

其实这就意味着政府对拆迁纠纷希望双方通过调解和裁决来解决。

三、走进强拆程序的前提

那么从裁决程序到强拆程序的过程还需要一些时日；

首先拆迁人要准备好相关申请材料，呈报给建委或房管部门，经过房管部门初步形式审查后，通知双方进行调解谈话。

当然这里谈话的结果通常起不到任何作用，但是却可以依据此调解谈话的记录，来下发裁决书，这样将被拆迁人陷入非常被动的境地。

如果被拆迁人法律维权意识薄弱，就很可能错过有利的维权时机，延误了自有的复议或诉讼权利，这将产生不可挽回的法律后果。

裁决生效后，通常会在形式上组织听证程序，走到最后的强拆境地。

这无疑给被拆迁人在精神上造成极大的压力，同样给其在财产利益上造成极大的损失。

四、我们要坚决运用法律武器维护自己的合法权益

最高院的司法解释还赋予了承租人提起行政复议的权利：

若不服建委的拆迁补偿安置裁决，可向人民法院提起行政诉讼。

如上拆迁人对被拆迁人实施了一系列的形式法律手段，我们就必须要同样运用法律武器出招维权，维权的有效途径显而易见的肯定是复议和诉讼，但是这里技巧的运用是极为关键的。

那么我们就要不断的用法律知识充实自己，武装自己，在不能独立解决问题时寻求法律工作者的帮助，来真正的实现自己应得的利益。

四、公房拆迁怎么补偿

公房拆迁补偿方法如下：

1、房屋补偿费。

用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；

2、周转补偿费。

用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；

3、奖励性补偿费。

用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定；

4、拆迁补偿是拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照相关法律规定给予的补偿。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、怎么应对公房拆迁

第1步：

区分性质由承租人购买：

该二十九条规定，拆迁出租的公有住房，被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与房屋承租人解除租赁关系，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。

由于拆迁管理条例规定，被拆迁的主体只能是房屋所有权人，因此对于房管房来说，房管所必须将房屋产权向承租人出售，才能进行拆迁;对于单位来说，如果单位自愿放弃产权，则可采取房改加危改模式，向承租人协议出售产权;如果单位不愿意放弃产权，则可有两种处理办法：

协议收购使用权进行货币补偿，或者重新异地安置，继续签订租赁合同。

盛-廷律师事务所杨*明介绍，最后一种情况非常少见，一般都是先进行产权置换，再参加拆迁，或产权置换和拆迁同时进行。

第2步：

协议不成申请裁决：

按照前述文件，拆迁方应与公房承租人就拆迁补偿方案进行协商，协商的依据如下：

面积方面，《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办〔2000〕19号)规定，在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置;对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照下列标准给予安置：

(一)原住宅建筑面积不足20平方米的，安置1套一居室;

(二)超过20平方米(含)不足30平方米的，安置1套二居室;

(三)超过30平方米(含)不足40平方米的，安置1套三居室;

(四)超过40平方米(含)的，对于超过部分，可以比照前三款标准予以分套安置或者增加居室间数。

价格方面，如果安置房建筑面积未超过原建筑面积，应按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策，如工龄、职称等方面的优惠;如果安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米(含)，应按照房改成本价格购买，不享受相关的优惠政策;如果超过人均15平方米，应按照当地经济适用住房价格购买。

第3步：

提起行政诉讼：

最高院的司法解释还赋予了承租人提起行政复议的权利：

若不服建委的拆迁补偿安置裁决，可向人民法院提起行政诉讼。

六、公房拆迁补偿分析

法律分析：

拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条：

征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿利弊分析，怎么应对公房拆迁

内容审核：王华华律师

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