广州拆迁方案回购面积，广州市旧村庄全面改造成本核算办法

广州拆迁方案回购面积，广州市旧村庄全面改造成本核算办法

一、广州市旧村庄全面改造成本核算办法

广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知

各有关单位:

现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请径向市住房城乡建设局反映。

广州市住房和城乡建设局

2019年10月31日

广州市旧村庄全面改造成本核算办法

第一条 为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准,规范旧村庄全面改造成本的核算方式,科学测算项目改造成本,根据《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134号)、《广州市旧村庄更新实施办法》(穗府办〔2015〕56号)、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》(穗府办规〔2019〕5号)等相关政策文件,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置等成本核算。

第三条 旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用、市政费用、农转用费用、不可预见费用等。

前款所称前期费用是指包含基础数据调查费、基础数据核查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。

第四条 现状房屋拆运费用按不高于每平方米60元的标准核算(包含房屋拆卸、余泥清运、余泥排放及办理各种手续的行政收费、手续费);搬家补偿费按每户4000元的标准核算(含搬出、搬进费用);屋内装有电话、有线电视、宽带网等设施需迁移的,按广州市农民集体所有土地征收补偿的有关规定计算迁移费。

第五条 不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用(迁建或修缮)根据具体的保护方案确定,并计入改造成本。

第六条 在不突破规划建筑总量的情况下,旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定,同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

(一)以“栋”的方式核定的,住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数,并以不超过10%的比例上浮后核定;或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍,并以不超过10%的比例上浮后核定。

(二)以“户”的方式核定的,住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行,已完成村改居的旧村可按照公安机关登记的户予以核定。

(三)以“人”的方式核定的,由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋(含符合“三旧”改造补偿政策的房屋),本村村民(户籍人口)按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房;在规定时间内完成签约的,可按本村村民(户籍人口)人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。

以上所称“合法住宅建筑”是指具有下列文件之一的住宅建筑,包括:房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府(广州空港经济区管委会)实施村民建房登记管理的证明、属于一户一宅建设的确认文件等。

关于村民户籍人口、户数的确认文件应由户籍管理部门(公安机关)出具,其中用于核算住宅权益建筑面积的村民户数应由区按“户”的条件审核确认。

第七条 旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形:

(一)合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的,准予按照按1:1复建,并计入改造成本;其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建。安置住宅权益面积建设费用单价按照复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿(每平方米1500元)的差额计算,按上述原则计算所得的住宅权益面积建设费用,计入改造成本;其中扣减的房屋建安成本补偿(每平方米1500元)由村民自筹,不计入改造成本。

(二)合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的,按核定复建总量复建,超出面积可按房屋重置价给予货币补偿,或在不超过集体经济物业复建总量的前提下,可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则,按比例折算转化为集体商业物业,计入改造成本。

(三)2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑,可按每平方米1500元核算给予房屋建安成本补偿,计入改造成本。

(四)2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑,原则上不计入改造成本。符合《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)第二十五条规定的情况除外。

(五)旧村全面改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿的,收购价扣减回购价后的差额纳入改造成本。

第八条 旧村庄改造范围内集体经济物业复建总量可按现有建筑面积或用地范围两种方式核定。

(一)以现有建筑面积方式核定的,集体经济组织物业合法建筑面积按1:1核定复建量;2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑,全部按照现有建筑面积2:1核定复建量,或全部按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量,剩余面积可按房屋建安成本补偿,计入改造成本;2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑,不予核定。本款所称“合法”是指有房屋产权证或合法报建手续。

(二)以用地范围方式核定的,包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场等用地,按现有用地面积和容积率1.8(毛)计算权益建筑面积,其建安费用由村集体自筹,不计入改造成本。纳入旧村庄全面改造范围的留用地可参照本条执行。

改造主体可根据实际情况选择村集体经济物业复建总量核算方式,原则上同一权属证明文件的地块只可采用其中一种方式核算村集体经济物业复建总量,特殊情况由各区结合实际情况报有审批权限的城市更新工作领导小组会议研究决定。纳入旧村庄改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况,可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积,其建安费用由村集体自筹,不计入改造成本。

第九条 2009年12月31日前建成的无合法证明的住宅和村集体物业建安成本价按每平方米1500元核算。具体补偿由村集体在不突破房屋建安成本补偿核定总额的前提下自行统筹实施。

第十条 临迁费标准参照房屋管理部门最新发布的《广州市房屋租金参考价》,结合旧村庄所在区域的市场租金水平评估确定。住宅临迁费单价可在每平方米每月20元至40元范围内浮动;集体经济物业临迁费单价可在每平方米每月30元至60元范围内浮动。

合法的房屋建筑与2009年12月31日前建成的准予复建的建筑,旧村规模较大、整体实施改造、一次性搬迁的,可按5年时间核算临迁费用(即“准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×60个月+准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×60个月”);旧村规模较大、分期实施改造、分步搬迁的,可按4年时间核算临迁费用(即“准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×48个月+准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×48个月”)。核算的权益建筑面积不得计算临迁费。2009年12月31日之后建成的无合法证明的建筑,不得计算临迁费。

第十一条 旧村庄改造范围内规划的市政配套及公共服务设施应无偿移交政府及相关职能部门,设施用地应当与融资用地同步转为国有。其中旧村庄复建安置区范围内的非经营性的设施建设投资均计入改造成本,并优先配套建设。

第十二条 复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施,复建集体经济物业的建设等级,严格按照《旧村庄全面改造成本构成一览表》核定的综合单价(包括单体建安工程费(含装修费)、小区配套设施费、工程建设其他费、预备费等)标准执行。

复建费用单价为对应基数与系数相乘的值(附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》中“6.8为区域服务的大型市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设”除外)。基数为广州市建设工程造价管理部门公布的年度工程参考造价,每年按公布价调整。系数为固定值,不得调整。

第十三条 整合权属范围外周边地块的改造成本,按照政府土地整备有关规定由专业机构进行评估。

第十四条 采用自主改造和合作改造模式的旧村庄全面改造项目,其融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金可纳入旧村庄全面改造成本。融资地价测算依据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》(穗府办〔2015〕56号)中《广州市旧村庄更新实施办法》以及《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)的相关规定执行。

第十五条 不可预见费按附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》中的前期费用、拆迁费用、复建费用与其他费用总和的3%计算,确实需要突破的,最高不超过5%,用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿安置协议签订、风险评估、其他专题评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。

拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%(计算基数不含融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金)。

第十六条 本办法未尽事宜,由各区政府(广州空港经济区管委会)结合项目实际,组织专家或专业技术机构评估论证并形成评估报告,报城市更新工作领导小组办公室提交城市更新工作领导小组审议。

第十七条 拆迁补偿安置方案(含具体细化的补偿标准和操作办法)由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。

第十八条 本办法自印发之日起实行,有效期五年。原《广州市城市更新局关于印发〈广州市旧村庄全面改造成本核算办法〉的通知》(穗更新规字〔2017〕3号)同时废止。原市城市更新局关于旧村庄改造成本等相关政策文件与本办法不一致的,按本办法执行。

二、广州旧村改造的三个关键问题

法律分析：

广州旧城改造涉及面积达54平方公里。

政府将通过货币补偿、就近安置以及异地永迁等三种方式补偿安置被拆迁者。

在货币补偿方式中，补偿金额将按照房地产市场评估价格确定，同时旧城更新改造项目范围内住宅房屋被拆迁人还可由项目实施单位给予同一改造项目统一标准改造奖励，其中补偿金额将按《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条第二款规定的20%的增幅进行补偿。

法律依据：

《广州市城市房屋拆迁管理办法》

第十一条 拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应当依法订立拆迁补偿安置协议。

拆迁补偿安置协议应当包括以下内容：

（一）被拆迁房屋的建筑面积及价格金额；

（二）拆迁补偿方式；

（三）搬迁期限；

（四）违约责任；

（五）当事人需要约定的其他事项。

实行房屋产权调换的，拆迁补偿安置协议除前款所列内容外，还应当包括补偿安置用房的权属证明、有关规划资料、价格金额、面积、地点、楼层、差价款的支付方式和期限等事项。

实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议除本条第一款所列内容外，还应当包括货币补偿款的支付方式和期限。

第十二条 拆迁人应当自拆迁补偿安置协议订立之日起三十日内，将拆迁补偿安置协议报市房地产行政主管部门备案。

第二十五条 被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。

历史旧城区范围以附图的标示为准。

被拆迁房屋补偿金额达不到最低补偿标准的，按照最低补偿标准支付。

最低补偿标准由市人民政府另行制定。

三、广州市城中村改造最新政策

法律主观：

城中村改造最新政策：

推进“城中村”改造要实现建筑形态改造与社会形态改造的有机结合，以人为本，科学规划，可持续推进我国城中村改造。

打破行政区划藩篱，实现多种安置并行。

按照“政府主导、区域统筹”原则，建议在今后“城中村”改造建设中，采取“大分散、小集中”的安置方式，依据改造村庄实际特点，因地制宜，将原址安置、异地安置、合并安置等方式相结合，必要时可打破行政区划限制，跨区域安置村民，确保村民利益的实现。

《中华人民共和国 城乡规划法 》第二十九条 城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。

镇的建设和发展，应当结合农村经济社会发展和产业结构调整，优先安排供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施的建设，为周边农村提供服务。

乡、村庄的建设和发展，应当因地制宜、节约用地，发挥村民自治组织的作用，引导村民合理进行建设，改善农村生产、生活条件。

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

四、广州旧城改造新增奖励费是多少

法律分析：

广州旧城改造涉及面积达54平方公里。

政府将通过货币补偿、就近安置以及异地永迁等三种方式补偿安置被拆迁者。

在货币补偿方式中，补偿金额将按照房地产市场评估价格确定，同时旧城更新改造项目范围内住宅房屋被拆迁人还可由项目实施单位给予同一改造项目统一标准改造奖励，其中补偿金额将按《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条第二款规定的20%的增幅进行补偿。

法律依据：

《广州市城市房屋拆迁管理办法》

第十一条 拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应当依法订立拆迁补偿安置协议。

拆迁补偿安置协议应当包括以下内容：

（一）被拆迁房屋的建筑面积及价格金额；

（二）拆迁补偿方式；

（三）搬迁期限；

（四）违约责任；

（五）当事人需要约定的其他事项。

实行房屋产权调换的，拆迁补偿安置协议除前款所列内容外，还应当包括补偿安置用房的权属证明、有关规划资料、价格金额、面积、地点、楼层、差价款的支付方式和期限等事项。

实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议除本条第一款所列内容外，还应当包括货币补偿款的支付方式和期限。

第十二条 拆迁人应当自拆迁补偿安置协议订立之日起三十日内，将拆迁补偿安置协议报市房地产行政主管部门备案。

第二十五条 被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。

历史旧城区范围以附图的标示为准。

被拆迁房屋补偿金额达不到最低补偿标准的，按照最低补偿标准支付。

最低补偿标准由市人民政府另行制定。

五、广州旧城改造新增奖励费是多少？

法律分析：

广州旧城改造涉及面积达54平方公里。

政府将通过货币补偿、就近安置以及异地永迁等三种方式补偿安置被拆迁者。

在货币补偿方式中，补偿金额将按照房地产市场评估价格确定，同时旧城更新改造项目范围内住宅房屋被拆迁人还可由项目实施单位给予同一改造项目统一标准改造奖励，其中补偿金额将按《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条第二款规定的20%的增幅进行补偿。

法律依据：

《广州市城市房屋拆迁管理办法》

第十一条 拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应当依法订立拆迁补偿安置协议。

拆迁补偿安置协议应当包括以下内容：

（一）被拆迁房屋的建筑面积及价格金额；

（二）拆迁补偿方式；

（三）搬迁期限；

（四）违约责任；

（五）当事人需要约定的其他事项。

实行房屋产权调换的，拆迁补偿安置协议除前款所列内容外，还应当包括补偿安置用房的权属证明、有关规划资料、价格金额、面积、地点、楼层、差价款的支付方式和期限等事项。

实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议除本条第一款所列内容外，还应当包括货币补偿款的支付方式和期限。

第十二条 拆迁人应当自拆迁补偿安置协议订立之日起三十日内，将拆迁补偿安置协议报市房地产行政主管部门备案。

第二十五条 被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。

历史旧城区范围以附图的标示为准。

被拆迁房屋补偿金额达不到最低补偿标准的，按照最低补偿标准支付。

最低补偿标准由市人民政府另行制定。

六、广州旧城改造新增奖励费

广州旧村改造的三个关键问题

赵*文(广州市**卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

广州媒体报道，新*基9.5亿元签约林和村改造项目。

资金将于3月10日到位，一个月时间内，村民将全部搬离。

9.5亿元中，7亿作为保证金，用于保证建设回迁安置房，2.2亿作为临迁费。

村民已经基本签约。

改造后总建筑面积37万平方米，回迁房17万平方米，2万平方米为集体用房。

位处广州黄金地段的林和村，继黄埔村、猎德村、同和村、杨箕村之后，又走上了大规模拆迁改造的道路。

广州旧村改造开始进入高潮。

**卓越公司近年来连续承接过猎德村、冼村、新塘白江村等十多条城中村的改造策划工作。

按照我们的经验，城中村改造必须注意三个问题：

1、必须取得利益平衡，创造“三赢”局面。

政府、发展商、村民要各得其所。

政府要适当在政策上扶持，不要强求“赚地价”，尽可能给足优惠措施。

投资商适当利润，不要奢求暴利，村民利益的保障，是城中村改造成功的前提。

2、城中村改造，有必要统一规划、统一政策、统一保证金。

没有合理严谨的城中村规划，不可能有合理的开发建设，更不可能有美好的城市建筑的未来。

在城市大规模拆迁开发中，“一村一策”，应当让位于统一的政策。

统一的政策

可以避免过多的商业博弈，避免城市建设的失控。

“一村一策”制定的初衷，是通过政策的灵活处理，来推动城中村的改造。

毕竟，几年前，城中村改造还是非常艰巨的挑战，投入大，产出少，经济回报很薄，缺少吸引力，所以不得不在政策上搞“一村一策”。

当广州的楼价上涨到“万元房时代”，事实上，广州138条城中村的绝大多数，均已具有了良好的开发经济可行性。

在这个时候，“一村一策”值得检讨。

3、要关注城中村改造的风险。

政府开了一个大口，成立“三旧办”，让发展商介入城中村改造。

事实上，政府虽然不直接投资，政府也要求发展商交“保证金”。

但这个“保证金”如何保证，会否私下挪用，或私下协议又取走，值得关注。

我们必须意识到，发展商是随时可以“跑掉”的。

楼市的风吹草动，资金面的收紧，都可能让貌似强大的发展商抽走资金，让重建工程停顿，让被拆迁的成千上万村民苦苦等候。

如果万一出现这种局面，政府将不得不为此埋单。

至于发展商本身，投入巨大资金来干这种“粗重活”，风险评估就更关键了。

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文章来源参考：头条-广州拆迁方案回购面积，广州旧城改造新增奖励费是多少？

内容审核：刘晓玉律师

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