招商引资建厂房，无规划手续一律算违建合理吗？

　　某高新技术企业坐落于某区文化镇工业区，该公司系2000年依据镇政府招商引资政策文件入驻，并与镇工业小区管委会签订了《土地租赁协议书》，租赁期限50年。

　　公司占地30亩，入驻园区后前后投入约3000万元资金建设厂房，共建有办公楼、员工宿舍楼、大型生产车间一座，中型生产车间一座和库房两座，总建筑面积约10000余平方米。

　　2021年6月1日，该公司接到镇政府下发的限期拆除通知书，称其涉嫌违法建设，需限期清理相关设备及物品。之后，又接到镇政府下发的《权利义务告知书》，要求该公司3个工作日内进行违法建设相关的陈述申辩。

　　北京在明律师事务所的马丽芬律师代理该案后，认真研究了相关资料，认为基于对政府的信赖利益不应当仅仅以未取得规划许可证认定涉案厂房等建筑为违法建设，具体意见如下：

　　一、该公司入驻工业区并建房受惠于当时的招商引资政策，有其特殊的历史背景，其房屋不应因未取得建设工程规划手续而一律被认定为违法建设，行政执法应考虑历史因素及背景缘由。

　　该公司系招商引资而来，建设厂房当时是经区政府、镇政府同意的，涉案建筑具有特殊历史背景。涉案建筑由于历史原因未取得最终的乡村建设规划许可手续，但该原因不能归咎于该公司，而系特定历史情况下政策因素所致。

　　有关部门对涉案建筑的合法性进行判断时，应当综合考量，不宜以是否取得规划许可手续作为唯一的评判标准，进而将涉案建筑直接认定为违法建设，否则将会对政府公信力造成负面影响，不利于社会治理和经济发展。

　　二、该企业建房已经取得了区政府相关部门办理工业小区的建设用地批准文件及建设用地规划文件，用地手续合法，也符合当地城乡规划，其房屋不属于违法建设。

　　该工业大院建设自上世纪九十年代开始，最初是依据《某区委区政府关于新建工业小区的有关问题的规定》。2000年又取得该区经济委员会作出同意建设工业小区的批复，其后，又按照镇政府招商引资的政策文件，明确凡是到本镇投资办企业的，镇政府协助办理立项审批、土地规划、环保、工商、供电、供水等相关手续。

　　该公司入驻工业区后，其公司用地手续、建设手续由工业小区管委会负责办理，公司按照管委会整体规划建设。

　　当时管委会向公司提供了相应的用地规划手续，即以该地区办事处、经联社、市场办公室等名义办理的建设用地批准书及建设用地规划许可证。

　　厂房建好后，该公司办理了环评手续，镇政府也出具了认定其合法建设的意见。因此，虽然相应的用地、规划许可文件并未变更为该公司名下，但不能否认其已经取得了规划用地手续，用地合法，建设也符合城乡规划。因此，其房屋不应被认定为无任何批准手续的违法建设。

　　三、退一步讲，即便该公司房屋规划手续不全，也属于“尚可采取改正措施”的情形，不是必须要拆除的，可以补办手续，否则属于不当行政行为。

　　《城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

　　《B市禁止违法建设若干规定》第十二条规定：本规定第十一条所称尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的违法建设，包括：(一)未依法取得规划许可证件，但已经取得选址意见书、规划综合实施方案等规划文件，且按照前述规划文件的内容进行建设的。

　　由此可见，对于未取得乡村建设规划许可证的建筑，镇政府可以采取责令限期改正的方式责令补全手续，而非直接责令该公司将房屋拆除。

　　现涉案建筑已经取得了建设用地批准和建设用地规划许可文件，其完全可以采取进一步上报审批的形式完善手续。

　　对此，镇政府在进行行政执法时应予以考虑和衡量，按照比例原则，采取对该公司影响程度最小的执法方式，而非采用一概拆除的处罚方式。

　　四、如镇政府不加以区分，一刀切将涉案建筑拆除，不仅执法过当，对公司也会造成难以挽回的经济损失，还将造成社会资源的浪费，严重损害政府公信力，也是对民营企业和企业家权益的危害。

　　涉案房屋系该公司投资了3000余万元所建设，耗费了大量的人力物力资源，该公司当初在此进行建设，是因镇政府招商引资而来，镇政府也发文明确表示协助办理相关的建设手续。公司是出于对镇政府等相关部门的信任才进行如此大规模的投资，如镇政府对涉案房屋直接认定违建并决定拆除，必然会造成当事人巨大的财产损失及社会资源的极大浪费，行政行为实属不当。

　　如果仅仅因为没有符合规定的规划许可手续就直接予以拆除，也不符合《循环经济促进法》的规定。行政机关在行政执法时应当充分考虑社会资源的节约和执法行为的社会效果，积极引导相对人，而不是一拆了之。

　　国家三令五申要保护民营企业和企业家的财产权益，该公司投入3000多万元的资金，经营了二十多年才取得现在的规模和成绩。一纸限期拆除文书，该公司近二十年的心血毁于一旦，企业面临破产并背负巨额债务，员工面临失业，几十个家庭或失去经济来源。招商引资让企业建房，现又因政策调整要清退企业，所有损失和后果应当由企业一方自行承担吗?

　　五、认定和拆除违法建设有严格的法律程序，政府应当严格按照《行政强制法》的规定进行，在当事人复议和诉讼期间不应进行强制拆除。

　　依据《行政强制法》及《行政处罚法》相关规定，政府在认定违法建设之前应当听取当事人的陈述和申辩意见，对产权人以及实际使用人进行调查了解，听取其陈述和申辩意见;进行实地查勘和测量;下发限期拆除通知书、催告书、强拆决定书等文书，并且给予当事人申请复议和诉讼的权利。

　　同时《行政强制法》第四十四条规定，在当事人复议和诉讼期间不应当进行强制拆除。

　　六、如涉案地块因政府政策调整需要腾退企业，则应当按照非宅腾退政策进行搬迁腾退，给予公平合理的腾退补偿。

　　根据《城乡规划法》第五十条规定，在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

　　据悉，涉案地块面临规划调整，可能有新的建设项目。那么相关单位应当按照腾退政策进行补偿，补偿企业的房屋价值、停产停业及搬迁等损失。

　　在明律师最后要提示广大企业经营者的是，当年的招商引资政策并不能成为自己厂房、库房等建筑完全合法的保障。在查处、拆除违法建设如火如荼推进的今天，大家要有足够的风险防范意识，及时梳理企业在建筑合法性上的可能存在的漏洞，咨询专业律师寻找补救的有效措施。一旦收到有关部门的责令限期拆除通知、决定，要尽早委托律师介入，积极与地方政府协商沟通，争取保住企业财产或者获取公平、合理的补偿。对于投资行为而言，政策和法律都需要充分考量，尤其是合法性必须被摆在首位去审视，这或许是此类案件带给大家的最大的启示。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。