老房拆迁三居室怎么补偿，棚户区改造补偿不合理怎么办

老房拆迁三居室怎么补偿，棚户区改造补偿不合理是否可以提高

一、棚户区改造补偿不合理是否可以提高

法律主观：

棚户区改造作为社会上的一个热点问题，一直是人们的广泛关注，在实践中，经常会有居民与拆迁方因为补偿问题发生纠纷，甚至因此发生惨剧。事实上，关于这个问题，我们有许多合理的维权途径可以走。2协商解决不成，可以委托律师通过要求信息公开、行政复议、行政诉讼等途径维护你们的权益，也可以选择有影响力的媒体合作曝光等多种方式来维权。3达不成协议走诉讼程序，法院判决后才能实施强拆。二、棚户区改造补偿标准是多少（一）货币补偿补偿补助总款＝被征收房屋价值补偿＋搬迁费＋临时安置费＋停产停业损失补偿费＋外迁补助费＋其他补助费（二）房屋产权调换1、产权调换房屋本项目产权调换房屋位于北辛安安置房小区。产权调换房屋为期房，临时安置期限为36个月。安置房A区房屋为普通商品房，安置房B区房屋为“按经济适用住房管理”的商品房。2、补偿补助总款补偿补助总款＝被征收房屋价值补偿＋搬迁费＋临时安置费＋停产停业损失补偿费＋其他补助费3、产权调换房屋面积被征收人可选购的产权调换房屋面积为被征收房屋建筑面积＋被征收房屋建筑面积的0．2倍＋10建筑平方米，其中：（1）如被征收房屋建筑面积的0．2倍部分小于10平方米，则按10平方米计算；（2）本项目征收范围内同一人或夫妻有两处及以上房屋的，被征收房屋建筑面积合并计算，10建筑平方米只享有一次；（3）当被征收房屋建筑面积＋被征收房屋建筑面积的0．2倍＋10建筑平方米小于产权调换房屋最小户型面积，允许购买本项目产权调换房屋最小户型。4、产权调换房屋购买价格（1）被征收房屋建筑面积的0．2倍和10建筑平方米部分，在签约期限内按照优惠价格4500元／建筑平方米购买，在签约期限届满后，按照7000元／建筑平方米购买；（2）被征收房屋建筑面积部分按本项目基准价格购买；（3）超出被征收房屋建筑面积＋被征收房屋建筑面积的0．2倍＋10建筑平方米的部分，按照本项目标准房地产价格购买。5、选房顺序本着“先签约先选房”的原则，被征收人可自愿选择安置房A区、B区产权调换房屋。（三）被征收房屋价值、标准房地产价格、基准价格1、被征收房屋价值被征收房屋价值＝［（基准价格×K＋被征收房屋重置成新价）×因素修正系数］×被征收房屋建筑面积＋被征收房屋设备、装修及附属物价格K为容积率修正系数。被征收房屋价值补偿以本项目公开选定的评估机构评估确定。2、标准房地产价格、基准价格本项目标准房地产价格、基准价格由评估机构以房屋征收决定公告之日为时点评估确定。本项目预评估标准房地产价格为44208元／平方米，基准价格为41877元／平方米。（四）搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费1、搬迁费搬迁费按被征收房屋建筑面积计算，选择货币补偿的，标准为40元／平方米；选择房屋产权调换的，标准为80元／平方米。2、临时安置费选择货币补偿的，以被征收房屋建筑面积为基数，一次性发放4个月的临时安置费，标准为90元／月／平方米。选择房屋产权调换的被征收人自行周转。签约期限内签约并按协议约定时间搬迁交房的，以被征收人选择产权调换房屋的居室套型为基数，一次性发放40个月的临时安置费；签约期限后签约并搬迁交房的，临时安置费逐月核减。标准为：一居室套型3560元／月二居室套型4730元／月三居室套型5520元／月如临时安置期限届满，产权调换房屋不能交付的，按届时的房屋租赁市场价格重新核定临时安置费补偿标准，继续发放临时安置费，直至产权调换房屋交付之日。3、停产停业损失补偿费被征收房屋符合下列条件的，给予被征收人停产停业损失补偿：（1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；（2）有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。本项目停产停业损失补偿标准为1800元／平方米。4、外迁补助费选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积给予外迁补助费，标准为4000元／平方米。（五）其他补助费1、平房补助费：补助标准为400元／平方米（仅限于未建地下室、地面二层及以上等建筑），计算基数为被征收房屋建筑面积。2、低保、残疾补助费：补助标准为20000元／证。3、电话移机费：补助标准为235元／部。4、空调移机费：补助标准为400元／台。5、有线电视移机费：补助标准为300元／终端。6、热水器移机费：补助标准为300元／台。7、对选择安置房B区产权调换房屋的，以所选安置房B区产权调换房屋建筑面积为基数给予补助费，标准为1500元／建筑平方米。8、未经批准建设的地下室、地面二层及以上等建筑，不予补偿，只按照本项目评估机构评估确定的重置成新价给予补助费。三、以案说法——棚户区改造补偿不合理怎么办案情介绍：老王在老城区有一套房子，这套房子花了他不少的积蓄，一晃也已经住了有十多年了，老王一家在这套房子里也算是安逸。不过最近发生的一件事却让老王怎么也乐不出来了。原来，最近市里搞棚户区改造，老王的房子也在征收范围之内。这要拆迁。肯定就有补偿，看了补偿方案的老王，是从头凉到脚，这补偿低的离谱不说，对方的态度也是咄咄逼人，毫无商量的余地。维权“三把斧”：第一点，就是寻找对方程序上的漏洞，按照法定程序，房屋征收应先拟定补偿方案，上报各级政府，再将方案公布，征求公众的意见。拆迁方提供给老王的补偿方案并没有向公众公布过，也未曾征求老百姓的意见，所以在程序上，拆迁方就已经违法了。第二点，法律规定，在征收房屋前，征收方应该按照规定做相关的社会稳定风险评估。而此次项目的拆迁方显然没有做相关的评估，补偿也不到位。第三点，法律规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房产的市场价格”。也就说补偿的价格不能低于被征收房子的价格，拆迁方给老王的补偿，明显低于市场价格，所以拆迁方的行为无疑属于违法。

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

二、棚户区改造是要拆迁吗

一、补偿标准的本质是公平补偿权利

棚户区改造的目的是改变城市二元体制结构，改造对方是脏乱差的低质量房屋街道，但是现在很对地方接着棚户区改造的名义对正常的社区进行商业开发，一旦打上了棚户区的名义，拆迁补偿价格也就跟着低了。

地方进行棚户区改造拆迁宣传倡议中，灌输棚户区房屋不值钱的想法，给被拆迁人很低的补偿价格，如果不懂法律和国家政策，可能被糊弄签字。

房屋的价值不是由政府说的名义或者项目来决定的，而是按照房屋本身的市场价值来决定的，参考市场上同类房屋的市场价格。

补偿项目也是按照法定的项目：

房屋重置成新价和土地区位价格，安置费，搬迁费，过渡费，停产停业损失等等。

棚户区改造中的国家政策，是惠民，保障，安居，解决困难家庭的住房问题，改善城镇居民的生存条件，就补偿的实质来说，更是应该施惠于百姓。

二、房屋价值的评估程序，复核以及鉴定的权利

评估是确定房屋价值的重要程序，一般最终的补偿标准都是建立在评估价格上的，所以评估程序尤为重要。

首先，评估公司的选择。

评估公司的选择可以由征收部门和被拆迁人协商选择，或者投票，摇号，抽签等方式，委托有资质的评估公司。

其次，评估应当结合被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

最后，如果对评估机构不服，可以在规定的日期内申请复核，对复核结果有异议，还可以向评估专家委员会申请鉴定。

现实中，棚户区改造拆迁中评估程序不合理之处，比比皆是。

地方上的评估公司，受到地方政府的干预，评估程序不合法，评估结构也难让人满意。

这时候，就需要理性维权，通过合法的方式保障自己的利益不受侵害。

三、征收补偿方案的参与权

拆迁补偿方案，是房屋征收部门拟定，报市县政府批准。

经过论证的补偿方案应该要进行公示，广泛征求公众的意见，期限不得少于30日，并且房屋征收管理部门应该将征求意见情况和根据公众意见修改情况进行公布。

被拆迁人了解征收部门拆迁工作进展，及时表达自己的意见和诉求，以免错过时机。

四、行政复议和行政诉讼权利

棚户区改造项目征收过程中，涉及的行政行为比较多，征收决定、征收补偿方案、四项规划的认定、对未经登记建筑进行调查后作出的认定和处理决定、征收补偿决定，以及征收过程中行政机关不作为的处理等诸多行政行为。

根据相关法律的规定，对这些行政行为不服，可以申请复议和提起行政诉讼。

对于征收工作进行到了签约阶段的被拆迁人，尤其要注意，在签约期限内没有达成补偿协议，征收部门可以申请做出补偿决定，如果被拆迁人忽略了，既没有签约搬离，也没有及时申请行政复议或者行政诉讼，消极对抗，那到时候可能面临法院的强制执行。

当然，在征收过程中，遇到其他的政府违反国有土地上房屋征收与补偿条例的行为，更应该走合法途径维权，以保障合法利益不受侵犯。

三、棚户区改造补偿不合理怎么办

法律分析：

1、补偿额过低或者补偿不合理，暂时不要签拆迁协议，与相关联的部门进行协商。

2、协商解决不成，可以委托律师通过要求信息公开、行政复议、行政诉讼等途径维护你们的权益，也可以选择有影响力的媒体合作曝光等多种方式来维权。

3、达不成协议走诉讼程序，法院判决后才能实施强拆。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

四、棚户区改造国家补偿标准

国家棚户区改造赔偿方法存在实物安置和货币补偿两种，具体根据当地物价和补偿办法进行补偿。

1、实物安置主要包含三个补偿内容：

（1）规定一定比例的面积置换；

（2）、将房屋重置成新价格，就是把房屋折算成价格，和房屋的新旧、装修、结构都有关系；

（3）、其他的搬迁奖励。

2、货币补偿：

被拆迁房屋的货币补偿基准价，是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定，报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。

各地方要按照国家有关规定制定具体安置补偿办法，依法实施征收，维护群众合法权益。

棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照中国国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作。

各地方也可以探索采取共有产权的办法，做好经济困难棚户区居民的住房安置工作。

法律依据：

《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》三、加快项目前期工作

（一）做好征收补偿工作。

棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。

各地区要按照国家有关规定制定具体安置补偿办法，依法实施征收，维护群众合法权益。

棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作。

各地区可以探索采取共有产权的办法，做好经济困难棚户区居民的住房安置工作。

国务院关于加快棚户区改造工作的意见

三、加大政策支持力度（四）完善安置补偿政策。

棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。

各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。

对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。

五、注意了，棚户区改造补偿不合理，维权这么做

一、补偿标准的本质是公平补偿权利

棚户区改造的目的是改变城市二元体制结构，改造对方是脏乱差的低质量房屋街道，但是现在很对地方接着棚户区改造的名义对正常的社区进行商业开发，一旦打上了棚户区的名义，拆迁补偿价格也就跟着低了。

地方进行棚户区改造拆迁宣传倡议中，灌输棚户区房屋不值钱的想法，给被拆迁人很低的补偿价格，如果不懂法律和国家政策，可能被糊弄签字。

房屋的价值不是由政府说的名义或者项目来决定的，而是按照房屋本身的市场价值来决定的，参考市场上同类房屋的市场价格。

补偿项目也是按照法定的项目：

房屋重置成新价和土地区位价格，安置费，搬迁费，过渡费，停产停业损失等等。

棚户区改造中的国家政策，是惠民，保障，安居，解决困难家庭的住房问题，改善城镇居民的生存条件，就补偿的实质来说，更是应该施惠于百姓。

二、房屋价值的评估程序，复核以及鉴定的权利

评估是确定房屋价值的重要程序，一般最终的补偿标准都是建立在评估价格上的，所以评估程序尤为重要。

首先，评估公司的选择。

评估公司的选择可以由征收部门和被拆迁人协商选择，或者投票，摇号，抽签等方式，委托有资质的评估公司。

其次，评估应当结合被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

最后，如果对评估机构不服，可以在规定的日期内申请复核，对复核结果有异议，还可以向评估专家委员会申请鉴定。

现实中，棚户区改造拆迁中评估程序不合理之处，比比皆是。

地方上的评估公司，受到地方政府的干预，评估程序不合法，评估结构也难让人满意。

这时候，就需要理性维权，通过合法的方式保障自己的利益不受侵害。

三、征收补偿方案的参与权

拆迁补偿方案，是房屋征收部门拟定，报市县政府批准。

经过论证的补偿方案应该要进行公示，广泛征求公众的意见，期限不得少于30日，并且房屋征收管理部门应该将征求意见情况和根据公众意见修改情况进行公布。

被拆迁人了解征收部门拆迁工作进展，及时表达自己的意见和诉求，以免错过时机。

四、行政复议和行政诉讼权利

棚户区改造项目征收过程中，涉及的行政行为比较多，征收决定、征收补偿方案、四项规划的认定、对未经登记建筑进行调查后作出的认定和处理决定、征收补偿决定，以及征收过程中行政机关不作为的处理等诸多行政行为。

根据相关法律的规定，对这些行政行为不服，可以申请复议和提起行政诉讼。

对于征收工作进行到了签约阶段的被拆迁人，尤其要注意，在签约期限内没有达成补偿协议，征收部门可以申请做出补偿决定，如果被拆迁人忽略了，既没有签约搬离，也没有及时申请行政复议或者行政诉讼，消极对抗，那到时候可能面临法院的强制执行。

当然，在征收过程中，遇到其他的政府违反国有土地上房屋征收与补偿条例的行为，更应该走合法途径维权，以保障合法利益不受侵犯。

六、棚户区改造补偿不合理如何处理？

法律分析：

不是。

棚户区改造不一定是拆迁，它们之间还是有一定区别的，拆迁和棚户区改造不是一个层次，也不是一个概念的，棚户区在改造的过程当中，是由相关的部门批准之后获得规范性文件，对于改造方案进行施工改造的，如果要拆迁，也是和普通的拆迁不是一个性质。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》第十七条 城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：

城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。

城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。

城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。

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内容审核：马建波律师

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