社区下水管道拆迁，老旧小区改造要动上下水管线？有一户不同意就改不成！

社区下水管道拆迁，老旧小区改造要动上下水管线？有一户不同意就改不成！

一、老旧小区改造要动上下水管线？有一户不同意就改不成！

在近两年来如火如荼开展的城镇老旧小区改造中，除去老楼加装电梯，争议最大的当属对老旧楼房的上下水管线改造。二者的共通之处就在于其不是仅对单独的某一户产生影响，而是只要进行就势必对整个单元甚至整栋楼的状况有所改变，可谓是“牵一管而动全楼”。那么，在居民意见难以统一的情况下，上下水管线还能否得到及时改造?日前，北京市住建委发布了关于对《关于进一步做好老旧小区综合整治项目中楼内上下水管线改造工作的通知(征求意见稿)》公开征求意见的公告，拟对这一特殊改造项目加以规范。

【要点一:上下水管线改造需单独申请】

《通知》中首先指出，老旧小区改造中楼内上下水管线改造属于“完善类”改造内容。一言以蔽之，就是说这一改造项目并不是针对每一幢老楼都要实施的“规定动作”，而只是视情况而定的“自选动作”。这和老楼加装电梯的逻辑是十分类似的。

实践中，上下水管线改造最大的争议点就在于需要入户施工，会对管线所处位置周边的墙面、地面和现有家具装饰产生直接影响。一些户在装修中使用了价格较为昂贵的瓷砖、地砖、地板和其他装饰建材，将上下水管线完全包裹在了里面。要想对严重老化的管线进行彻底更换，砸墙是势在必行的。

但可以确定的是，改造施工方无法负责将墙面、地面完全按照现有的装修规格进行恢复，通常仅能提供“标准款”的装饰建材供施工后的修补使用，难以满足每一户业主的“个性化”要求。

毫无疑问，一个“实施单元”内只要有一户不同意入户施工，那么上下水管线改造工作就将无法完成。

基于此，《通知》中拟规定，(上下水管线)是否改造应充分尊重居民意愿，同一实施单元涉及居民必须全部同意并提出书面改造申请后，方可组织实施。

应该说，这是一个比老楼加装电梯实施门槛更高的项目:一要涉及居民“全部同意”，二要提出书面的改造申请。\n\n\n【要点二:超出基本恢复标准的要居民自掏腰包】

针对前面提到的主要矛盾——施工所涉墙面、地面、装饰装修的恢复标准问题，《通知》拟明确规定通过“基本恢复标准+超出部分居民付费”的方式加以解决。

当居民提出超出基本恢复标准的需求时，实施主体要组织设计单位依据居民提出的需求进行优化设计，并告知相关居民需要承担的费用，由居民出资补齐，原则上应在居民出资后再按照优化方案为其实施改造。

故此，对于采用了相对“高档”建材装修厨房、卫生间的住户而言，自行出资才有希望在管线更换后将装修装潢恢复到原有的水平。

【要点三:街道、社区要上门做工作，告知“过时不候”】

老旧小区改造成功与否的关键就在于“居民自愿”及其配合程度，反复协商沟通、做工作就显得十分必要了。

《通知》中拟规定，遇有居民不同意上下水改造时，街道、社区要会同业委会(物管会)上门开展居民工作，并做好记录。

多次上门后居民仍不同意的，不同意居民涉及的相关上下水管线改造不再实施。街道、社区应明确告知不同意改造的居民，“十四五”时期(2021-2025年)政府将不再提供改造资金支持。

在明律师曾多次指出，老旧小区改造的一大特点就是“机会有限”，一旦某个小区被列入了改造计划，就需要在规定的期限内完成改造，使用资金。如果因个别住户不同意而无法实施改造，那么资金可不会等人，而是会转归其他实施改造意愿强烈的小区使用。

故此，笔者建议与管线改造相关的住户要积极与街道、社区及业委会的人员沟通，不要避而不见，争取在沟通中充分了解有关政策，共同找寻解决问题困惑的合理办法。

此外，新规还拟要求对上下水管线改造计划要提前告知相关居民，避免其新装修而造成更高的恢复标准成本。

在明律师最后要提示大家的是，城镇老旧小区改造不同于棚户区改造等征收拆迁的重要区别之一，就在于其突出强调居民的意思自治和自我管理、服务能力，在一定程度上弱化了属地政府的“责任”。大家要能够尽快从观念上适应这种转变，摒弃“等靠要”的消极心态，真正把自己当做社区的主人，这样才能使包括上下水管线改造、老楼加装电梯等在内的一系列深度改造项目平稳落地，最终惠及广大老旧小区居民。

二、下水改造一户不同意可以改吗

法律分析：

小区水管管道改造时，费用由谁承担，要看改造的原因以及产权，如果是质量问题的，在保修期内由开发商承担，如果超保修期的，由业主或者物业公司承担。

法律另有其他规定的，应当依照其规定。

法律依据：

《物业管理条例》 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

三、我遇到一个问题就是我们小区旧楼改造需要改下水管道可是一楼还有个别用户不同意我们应该怎么办

起诉要求：

提交民事起诉书、证据目录及复印件，原告身份证复印件，法定代理人身份证及关系证明，委托他人需提供授权委托书及受托人身份证，被告单位需提供工商信息。

法律分析

可起诉处理，

1、民事起诉书。

2、主要证据材料目录及复印件。

3、原告身份证复印件1份并同时提供原件供查验。

法定代理人代为起诉的应提交本人身份证复印件及与原告关系的证明材料复印件，同时提供原件供查验。

没有身份证的提供其他身份证明材料。

4、如委托他人诉讼，另须提交授权明确的授权委托书及受托人身份证复印件各1份，并同时提供原件供查验。

5、被告为单位的，提供被告工商基本信息。

拓展延伸

解决小区旧楼改造中一楼个别用户不同意的问题

在解决小区旧楼改造中一楼个别用户不同意的问题时，我们可以采取以下措施。

首先，与这些用户进行积极的沟通和交流，了解他们的关切和担忧。

通过向他们解释改造的必要性和好处，以及可能带来的改善，争取他们的理解和支持。

其次，可以考虑邀请专业的第三方调解人或律师介入，帮助解决争议，并寻求双方的妥协。

另外，我们可以探索其他可行的替代方案，以满足这些用户的需求，同时不影响改造计划的整体进程。

最重要的是，要保持沟通的开放性和透明度，确保所有相关方的利益得到平衡和尊重。

通过这些努力，我们有望找到一个解决方案，解决这个问题，推动小区旧楼改造的顺利进行。

结语

在起诉处理中，我们需要准备民事起诉书、证据材料目录及复印件，并提供原告身份证复印件及其它身份证明材料。

如委托他人诉讼，还需提供授权委托书及受托人身份证复印件。

对于被告为单位的情况，需要提供其工商基本信息。

在解决小区旧楼改造中存在的争议时，我们应积极沟通、寻求第三方调解人或律师的协助，并探索替代方案，以平衡各方利益，推动改造进程顺利进行。

法律依据

中华人民共和国人民防空法（2009修正）：

第三章 人民防空工程 第二十八条 任何组织或者个人不得擅自拆除本法第二十一条规定的人民防空工程；

确需拆除的，必须报经人民防空主管部门批准，并由拆除单位负责补建或者补偿。

中华人民共和国人民防空法（2009修正）：

第一章 总则 第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；

人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

中华人民共和国人民防空法（2009修正）：

第二章 防护重点 第十三条 城市人民政府应当制定人民防空工程建设规划，并纳入城市总体规划。

四、老小区水管改造需要业主全部承担?

法律分析：

一般是由所有业主承担维修费用，但需要由业主委员会通过。

对于自来水公司来说只需要负责更换、维修即可，而物业公司需要负责联系自来水公司并协调解决问题，大多是由所有者来负责承担更换和维修费用的，若是私人区域的水表就由个人负责。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

五、老旧小区下水管道改造费用谁承担

法律分析：

小区水管管道改造时，费用由谁承担，要看改造的原因以及产权，如果是质量问题的，在保修期内由开发商承担，如果超保修期的，由业主或者物业公司承担。

法律另有其他规定的，应当依照其规定。

法律依据：

《物业管理条例》 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

六、业主可以私自改造下水管道吗？

法律分析：

老旧小区改造是有利于多数人，但是在改造过程中未免影响底层住户的个性利益，这是一个多数人利益和少数人利益如何平衡的问题，所以，通过沟通了解不同意方的原因，以协商寻求解决方案。

如确实协商不成，如果能取得专有部分建筑面积占小区建筑面积2/3以上，同时2/3以上业主同意，也可以考虑起诉。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百九十一条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第二百九十二条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

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文章来源参考：头条-社区下水管道拆迁，老旧小区下水管道改造费用谁承担

内容审核：李静律师

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