北蔡城中村拆迁方案，涉及5个村近3000亩规模！北蔡“城中村”改造项目取得认定和立项批复将开始全面推进

北蔡城中村拆迁方案，涉及5个村近3000亩规模！北蔡“城中村”改造项目取得认定和立项批复将开始全面推进

一、涉及5个村近3000亩规模！北蔡“城中村”改造项目取得认定和立项批复将开始全面推进

近日，北蔡“城中村”改造项目已取得认定和立项批复。

批复文件

8月18日，经上海市住房和城乡管理委员会等8个市委办局联合会审，并报市政府批准，浦东新区北蔡镇中界杨桥等地块被认定为“城中村”改造项目。8月19日，北蔡楔形绿地“城中村”13副地块经区发改委审核，取得了《土地储备项目可行性研究报告暨项目建议书的批复》，标志着颇受关注的北蔡镇“城中村”改造项目将开始全面启动征地、征房阶段。

据了解，2020年底市住建委等部门部署推进新一轮“城中村”改造工作。浦东新区于今年3月向上级部门申报了北蔡镇中界、杨桥等“城中村”改造地块项目，该项目总用地面积近3000亩，与北蔡楔形绿地结合，计划分阶段推进实施。整个“城中村”改造地块分为川杨河以北区域和南新村区域，共有13个地块项目，涉及中界村、杨桥村、五星村、北蔡村潘姚工作站和南新村。\n\n\n 建设效果图

北蔡镇镇域范围集中在内环与中环之间，“金色中环”发展带贯穿其中，有着良好的区位优势。此次改造的地块大部分已纳入张江科学城规划范围，并坐落于北蔡楔形绿地规划范围内。北蔡楔形绿地是《上海市城市总体规划(2017-2035)》中明确的中心城十片楔形绿地之一，绿地的控制性详细规划在2020年底取得了市政府的批复，其中就包括对“城中村”的改造。

据悉，在取得批复后，将陆续完成成片开发方案、规土意见书、拟征地公告，在完成启动征地、征房公告，评估、人口面积认定等一系列准备工作后，年内有望启动签约。目前新区征收等各职能部门全力支持，北蔡镇、浦东地产公司对照任务目标全力推进，共同做好手续办理、人地情况梳理等工作，争分夺秒、多条线并行推进，全力保障北蔡镇 “城中村”改造项目的进程。\n\n\n 城中村现状

本次“城中村”改造项目对改善区域面貌，优化居民居住条件，提高幸福感，助推楔形绿地建设，彰显生态环境优势等方面具有重要意义。相关人士表示，作为北蔡有史以来最大的“城中村”改造项目，目前在上海中环内这样一个大面积的改造项目并不多见，未来改造和发展的空间很大。

作为重要的民心工程、民生工程，新区正在实施的“城中村”改造有14个项目，截至2022年6月，累计完成动迁签约11053产，整体签约率99%，9个项目整体征收清盘，5个项目在拆并进入征收收尾。

二、上蔡县棚户区改造补偿标准

法律分析：

蔡甸区老旧小区改造全部集中在蔡甸街城区，涉及7个社区分别是：

龚家岭、马号、茂源、工农、新福、跃进、知音。

18个小区分别是：

汉阳大街59号（旅游公司宿舍）、汉阳大街17号、树藩大街392号（汉棉小区）、长喜里1-108号（农利小区）、博奇路8号小区、汉阳大街135号（劳保里小区）、新福路39号（中医院宿舍）、汉阳大街64号（车站宿舍）、安全巷38-40号（国税局宿舍）、树藩大街556号（税务宿舍）、新福路71号、茂兴路3号（知音人家）、树藩大街455号（牧鸭宿舍）、安全巷44-49号（公安局宿舍）、树藩大街620号（物回宿舍）、汉阳大街112号（交通宿舍）、树藩大街453号、新福路23、25号、汉阳大街17号。

法律依据：

《武汉市城市规划条例》 第六条 城市规划是进行城市建设和规划管理的依据。

本市土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。

经依法批准的城市规划，任何单位和个人不得擅自改变。

第七条　城市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划，遵循因地制宜、合理布局、节约用地的原则，优化和完善城市功能，保护人文和自然资源，改善城市环境。

三、蔡边一村改造方案和补偿事宜

法律分析：

根据招标公告，引入的合作企业将对蔡边一村进行全面改造。

其中，旧改项目总投资不少于60亿元。

同时，申请企业的门槛也不低，申请企业须具备旧村改造经验，完成不少于2条村的旧村改造项目，完成的旧村改造（含棚户区改造）复建安置区的竣工建筑面积累计100万平以上。

法律依据：

《中华人民共和国宪法》 第一百一十一条 城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。

居民委员会、村民委员会的主任、副主任和委员由居民选举。

居民委员会、村民委员会同基层政权的相互关系由法律规定。

居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会，办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，并且向人民政府反映群众的意见、要求和提出建议。

四、2021年新蔡拆迁和规划

法律分析：

1、驻马店市南水北调中线工程PPP项目：

途经西平县、新蔡县、汝南县、平舆县，年取水量8400万立方米，输水管道主管线全长99.4千米，支线全长8.6千米，建设高位水池1座、蓄水池4座。

河南平舆通用机场项目：

位于平舆县城东部，建设1条跑道800x30米，3条垂直联络道，新建航站航管综合楼1605平方米，机库6000平方米，配套设施建设等。

2、市区：

驻马店市城乡一体化示范区高铁西片区四纵七横路网：

位于驻马店市高铁西片区，项目包含泰山路，文渊路、淮河大道， 金雀路，交通路，白云山大道，阳城路，五峰山大道和刘阁路等十一条路施 工及配套综合管廊建设，共计26.7公里。

驻马店市宿鸭湖水库清淤扩容工程：

位于驿城区与汝南县之间，主要项目为对宿鸭湖水库进行清淤扩容，共开挖土方9102万立方米，其中清淤3775万立方米，扩容5327万立方米。

河南中亿置业公司中亿星天地家居广场项目：

位于驿城区东部，总建筑面积90万平方米，主要建设中亿星天地家居广场、商业综合体等（不含商品住宅开发）。

驻马店绿地高铁城际空间站：

位于城乡一体化示范区，总建筑面积48万平方米，主要建设企业总部、高端办公楼宇、星级酒店群、特色商业街及基础配套设施（不含商品住宅开发）。

法律依据：

《驻马店市中心城区2021年度国有建设用地供应计划》

第三条 因城市公益事业、市政基础设施建设、棚户区（城中村）改造等促进国民经济和社会发展的公共利益需要征收我市城市规划区内集体土地，对被征收人进行补偿、安置的活动，适用本办法。

第四条 本办法所称集体土地上的房屋是指：

在农村宅基地、集体建设用地以及原有集体建设用地变性为国有用地而未实质征收和依法供地的建设用地上建设的住房、公共用房以及经营性用房。

本办法所称城中村是指：

在城市规划区内仍在使用集体建设（宅基地）或原有集体建设用地虽已变性为国有土地但未实质征收和依法供地的建设用地，并以村民委员会或居民委员会为组织形式的原村（居）民聚居村落。

第五条 坚持以人为本、惠民利民的原则。

在实施征收前要制定好安置方案，落实好安置用地,确保补偿、安置资金及时到位。

五、蔡甸区的旧城改造范围

法律分析：

蔡甸区老旧小区改造全部集中在蔡甸街城区，涉及7个社区分别是：

龚家岭、马号、茂源、工农、新福、跃进、知音。

18个小区分别是：

汉阳大街59号（旅游公司宿舍）、汉阳大街17号、树藩大街392号（汉棉小区）、长喜里1-108号（农利小区）、博奇路8号小区、汉阳大街135号（劳保里小区）、新福路39号（中医院宿舍）、汉阳大街64号（车站宿舍）、安全巷38-40号（国税局宿舍）、树藩大街556号（税务宿舍）、新福路71号、茂兴路3号（知音人家）、树藩大街455号（牧鸭宿舍）、安全巷44-49号（公安局宿舍）、树藩大街620号（物回宿舍）、汉阳大街112号（交通宿舍）、树藩大街453号、新福路23、25号、汉阳大街17号。

法律依据：

《武汉市城市规划条例》 第六条 城市规划是进行城市建设和规划管理的依据。

本市土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。

经依法批准的城市规划，任何单位和个人不得擅自改变。

第七条　城市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划，遵循因地制宜、合理布局、节约用地的原则，优化和完善城市功能，保护人文和自然资源，改善城市环境。

六、蔡边一村改造方案和补偿事宜 法律问题

法律分析：

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

法律依据：

《上蔡县人民政府关于印发上蔡县中心城区棚户区改造项目房屋征收补偿安置实施方案的通知》

一、本次共下达我市城市棚户区改造项目16个，计划新开工安置住房17022套。

二、本次下达的城市棚户区改造项目已列入国家棚改建设计划，同时也作为各县区2021年保障性安居工程新开工台账项目。

所有棚改项目应于2021年11月底前开工建设。

项目在实施过程中，确需调整的，按有关规定履行调整程序。

三、本次下达的城市棚户区改造项目可按建设规模享受各级财政资金补助和相关优惠政策，并可按相关规定申请金融机构贷款和发行棚改专项债券。

计划下达的征收规模与经批准的项目可研报告不一致的，以可研报告数据为准。

项目实际建筑面积以规划部门最终批准的工程规划许可证为准。

四、棚改的范围和内容要符合国家和省政府有关文件要求，主要包括符合棚改范围和标准的房屋征收、安置房建设、与项目直接相关的配套基础设施建设等，严禁将与棚改无关的其他内容列入棚改范围，也不得将本计划作为土地或房屋征收的依据。

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文章来源参考：头条-北蔡城中村拆迁方案，蔡甸区的旧城改造范围

内容审核：张海涛律师

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