最高院承租集体土地,最高院指导性案例 集体建设用地租赁期限超过20年无效,最高院关于农村集体土地若干问题

最高院承租集体土地,最高院指导性案例 集体建设用地租赁期限超过20年无效,最高院关于农村集体土地若干问题

一、最高院指导性案例 集体建设用地租赁期限超过20年无效

关于最高院指导性案例集体建设用地租赁期限超过20年无效的问题，以下是对此问题的详细解答：

1. 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这一条款明确规定了租赁期限的上限，即任何租赁合同的期限都不得超过20年，超过部分将被视为无效。

2. 集体建设用地作为农村土地的一种，其租赁期限同样受到上述法律规定的约束。尽管《中华人民共和国农村土地承包法》规定了耕地、草地和林地的承包期限可以长于20年，但这是针对土地承包而言，并不适用于土地租赁。因此，在集体建设用地的租赁中，无论租赁双方如何约定，租赁期限都不得超过20年。

3. 如果集体建设用地的租赁合同约定的期限超过了20年，那么根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，超过部分将无效。这意味着，在租赁期限届满20年后，出租人有权要求承租人返还土地，或者双方需要重新协商并签订新的租赁合同，但新的租赁期限仍然不得超过20年。

最高院指导性案例集体建设用地租赁期限超过20年无效的说法是正确的，这是由《中华人民共和国民法典》第七百零五条明确规定的。在签订集体建设用地租赁合同时，双方应当严格遵守这一法律规定，确保租赁期限不超过20年，以避免因违反法律规定而导致的法律纠纷和损失。

二、最高院判例 就同一土地 在后签订的租赁合同无效

最高院判例中，就同一土地在后签订的租赁合同，若存在违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗的情形，则会被认定为无效。以下是对此问题的详细分析：

一、违反法律、行政法规强制性规定的情形

1. 改变土地用途且未经批准

- 法律依据：根据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条，禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼；禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。同时，第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

- 分析：若在后签订的土地租赁合同中，约定将农用地（尤其是基本农田）用于非农业建设，且未办理农用地转用审批手续，则该合同因违反法律的强制性规定而无效。例如，将基本农田租赁给企业用于建设工厂，明显违反了土地管理法的相关规定。

2. 无权处分行为

- 法律依据：根据民事法律行为的一般原理，无权处分人签订的合同，若未经权利人追认，则合同无效。

- 分析：在土地租赁中，若出租方对土地无处分权（如未经授权擅自出租集体土地），且该行为未得到权利人的追认，则在后签订的土地租赁合同无效。

二、违背公序良俗的情形

1. 恶意串通损害他人权益

- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违背公序良俗的民事法律行为无效。同时，若双方恶意串通签订的合同损害国家、集体或第三人利益，则合同无效。

- 分析：在土地租赁中，若出租方与承租方勾结，通过虚假租赁逃避土地征收补偿款的分配，或进行其他损害国家、集体或第三人利益的行为，则该合同因违背公序良俗而无效。

2. 合同内容严重违背社会公共秩序或善良风俗

- 分析：若土地租赁合同的内容严重违背社会公共秩序或善良风俗（如将农用地用于非法填埋垃圾等破坏生态的行为），则该合同同样会被认定为无效。

三、最高院判例的启示

- 典型案例：最高法在相关判例中明确，以农业设施为名签订租赁合同，实际用于非农建设的，合同无效。例如，在“大棚房”整治案例中，法院认定将农用地用于非农建设的租赁合同无效，并要求拆除地上建筑物、复垦土地。

- 启示：

- 对出租方：应严守耕地红线，不得擅自改变土地用途或允许他人改变。确需调整用途的，必须先经自然资源部门审批并完成农用地转用手续。

- 对承租方：签约前应核查土地性质及规划用途，拒绝参与非法非农建设。发现土地存在权属争议或用途不符时，应及时终止合作。

- 对政府监管：应强化卫星遥感监测与基层巡查，严厉打击“以租代征”“大棚房”等违规行为。建立多部门联合执法机制，及时纠正违法用地行为。

三、最高院未经批准进行临时建设的租地合同是否有效

关于最高院对于未经批准进行临时建设的租地合同是否有效的问题，以下是对此问题的详细分析：

如果房屋是未经批准的临时建筑，所订立的租赁合同则无效。这类未经批准的临时建筑属于法律禁止出租的范围，未经过登记备案，租赁主体不合法。当出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的建筑与承租人订立租赁合同时，该合同将被视为无效。

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。在此情境下，未经批准的临时建筑租赁合同即属于此类无效合同，因为它违反了法律、行政法规的强制性规定。

1. 违反法律、行政法规的强制性规定：未经批准的临时建筑违反了土地管理和建筑管理的相关法律法规，因此所订立的租赁合同无效。

2. 合同无效的特征：此类合同具有违法性，即违反了法律和行政法规的强制性规定；具有不履行性，即当事人在订立无效合同后，不得依据合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任；自始无效，即一旦确认无效，将具有溯及力，使合同从订立之日起就不具有法律约束力。

除了上述未经批准的临时建筑租赁合同无效外，还存在以下情形之一订立的合同也是无效合同：

1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，即合同不是在意思表示真实的情况下订立的；

2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3. 以合法形式掩盖非法目的；

4. 损害社会公共利益；

5. 行为人在订立合同时不具有相应的民事行为能力。

未经批准进行临时建设的租地合同是无效的。这类合同违反了法律、行政法规的强制性规定，且具备无效合同的所有特征。因此，在签订租地合同时，应确保所涉建筑已经过合法审批，以避免合同无效的风险。

四、最高法对农村宅基地的卖买司法解释

最高人民法院对农村宅基地的买卖司法解释主要涉及宅基地的使用权、所有权以及买卖转让的相关规定。以下是对这些规定的详细解读：

农村宅基地是指农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地。根据相关法律，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，但宅基地的所有权始终归村集体所有，农民个人无法拥有其所有权。这意味着，农户只能享有宅基地的使用权，并可以在此基础上建造房屋及其附属设施。

虽然农户对宅基地不享有所有权，但对其上的附着物，即房屋，享有完全的所有权。因此，农户有权对房屋进行买卖和租赁，且在此过程中，宅基地的使用权会随之转给受让人或承租人。但需要注意的是，出卖、出租房屋后再申请宅基地的，将不予批准。

农村宅基地的买卖还受到一些限制。例如，宅基地的转让必须在本集体经济组织内部进行，且转让人与受让人必须符合宅基地的申请条件。若将宅基地转让给非本集体经济组织成员，则该行为可能被视为无效。

关于宅基地的继承，由于宅基地的所有权归村集体所有，因此宅基地本身不能被继承。但宅基地上的房屋作为公民的个人财产，是可以被继承的。在继承过程中，如果继承人是本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地使用权；如果不符合申请条件，则可以选择将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民，或者在不进行翻建、改建、扩建的前提下继续使用房屋，直至房屋处于不可居住状态时，由集体经济组织收回宅基地。

最高人民法院对农村宅基地的买卖司法解释主要明确了宅基地的使用权与所有权归属、买卖转让的规则以及继承问题的处理方式。

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内容来源参考：头条-最高院判例 就同一土地 在后签订的租赁合同无效,最高院未经批准进行临时建设的租地合同是否有效

内容审核：谢瑞青律师

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