集体土地建房的容积率,计入房产税的原值有哪些,集体建设用地面积规定

集体土地建房的容积率,计入房产税的原值有哪些,集体建设用地面积规定

一、计入房产税的原值有哪些

计入房产税的原值主要包括以下几个部分：

1. 地价及土地开发成本：这包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。如果容积率低于0.5，需按房产建筑面积的两倍计算土地面积并据此确定记入房产原值的地价。

2. 房屋及附属设备：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。例如，暖气、卫生、通风等设备都应计入房产原值。

3. 相关税费：契税、预售合同交的印花税等税费也应计入房产原值。对于自建的房子，还需包括原土地申请使用、建房申请等费税。采购的商品房或二手房，则应包括原开发公司售房、契税单、装修等费用的累计总和。

在确定房产原值时，有几点需要注意：

房产原值应以历史成本为准。如果纳税人在会计核算时已对地价进行摊销，那么在确定房产税计税原值时，已按规定分期摊销价值不得扣减地价。

对于以租入方式取得土地使用权的，支付的租金是否并入房产原值，具体要看取得的是国有土地使用权还是集体土地使用权。取得国有土地使用权的，租金应并入房产原值；取得集体土地使用权的，租金可暂不并入房产原值。

如果纳税人的房屋既有出租又有自用，应划分出租与自用房屋建筑面积，并根据自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价。

房产税的计税依据是房产的原值，这个原值包括了地价、房屋及附属设备的价值以及相关税费等。在确定房产原值时，需要遵循一定的规则和标准，确保计税依据的准确性和合理性。

以上信息仅供参考，如有需要，建议咨询专业税务人员或查阅相关税收法律法规，以获取最准确的信息。

二、住建部建房建设好房子的最新规定

关于住建部关于建房建设的最新规定，主要涉及农村建房和城市商品房开发两个方面，以下是对相关规定的详细解读：

一、农村建房最新规定

1. 宅基地管理与申请

- 根据相关政策，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过当地规定的标准。这一政策旨在确保土地资源的合理利用。

- 宅基地的申请需严格遵循“一户一宅”原则，符合分户条件且无自有宅基地的农户，或因自然灾害、征地等原因失去宅基地的农户，可申请新的宅基地进行建房。

- 申请宅基地需经过村民小组、村委会的审核，并上报乡镇政府审批，整个流程包括申请、审核、公示、发证等步骤。

2. 规划与审批流程

- 建房必须符合乡镇土地利用总体规划和村庄规划要求，只能在允许的区域内申请建房。

- 建房申请需向所在村集体经济组织或村民委员会提出书面申请，经审核通过后进行公示，无异议后再报乡镇人民政府审批，获得乡村建设规划许可证后方可动工。

3. 建筑面积与层数限制

- 不同地区对农村自建房的建筑面积和层数有明确限制，一般规定建房总面积不超过一定标准（如350平方米），层数不超过3层，以防止盲目扩大建房规模。

4. 施工管理与质量监督

- 施工过程中应选择有资质的建筑施工企业或经过培训合格的农村建筑工匠进行施工，确保工程质量。

- 乡镇建设管理部门将不定期进行安全检查，确保施工过程中的安全防护措施到位。

5. 验收与产权登记

- 房屋建成后，需向乡镇政府提出竣工验收申请，对规划执行情况、建筑面积、建筑质量等进行验收。

- 验收合格后，可申请办理宅基地使用权及房屋所有权登记手续，领取不动产权证书。

二、城市商品房开发建设规定

1. 土地取得与开发权限

- 房地产开发企业需通过合法方式取得土地使用权，如参加土地出让拍卖会等，并严格遵守土地出让条件和开发要求。

2. 规划设计要求与审批

- 建设项目必须符合城市总体规划和详细规划的要求，包括建筑密度、容积率等指标的控制。

- 房屋设计需满足建筑设计规范和标准，如消防安全、采光通风、抗震设防等，并在动工前向城乡规划主管部门申请并获得建设工程规划许可证。

3. 施工许可与监管机制

- 开发商需向建设行政主管部门申请办理建筑工程施工许可证，并接受相关部门的全程监管。

- 施工单位需具备相应资质等级，按照施工图纸和施工规范进行施工，确保工程质量。

4. 竣工验收与交付使用

- 房屋建成后，需通过规划、消防、环保等多个部门的竣工验收，合格后方可交付使用。

无论是农村建房还是城市商品房开发建设，都必须严格遵守相关法律法规和政策要求，确保建房过程的合法合规。建议在建房前充分了解并咨询当地相关部门或专业律师的意见和建议，以避免不必要的法律风险。

三、农村集聚房和建房区别

农村集聚房与建房在法律性质、建设主体、土地使用及规划审批等方面存在显著区别，以下从具体要点展开分析：

一、法律性质与定义

1. 农村集聚房：通常指在农村地区通过集中规划、统一建设的方式形成的居住区域，其建设目的多为解决农村人口居住需求、促进土地集约利用或推动城镇化进程。此类房屋的建设需符合地方政府制定的农村集聚建设规划，并可能涉及集体土地流转、宅基地置换等法律程序。

2. 自建房：指农村居民在自有宅基地上，依据个人需求自行设计、建设的住宅。自建房的权利基础是《土地管理法》中关于宅基地使用权的规定，即农村居民有权在符合规划的前提下，利用宅基地建造自有住房。

二、建设主体与程序

1. 农村集聚房：

- 建设主体：多为地方政府、村集体经济组织或开发商，需通过招标、合作等方式确定建设方。

- 审批程序：需取得县级以上地方政府的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证，并可能涉及集体土地征收、补偿安置等程序。

- 法律依据：根据《城乡规划法》第四十一条，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，需按照省、自治区、直辖市制定的具体办法办理审批手续。

2. 自建房：

- 建设主体：为宅基地使用权人（即农村居民家庭），需以家庭为单位申请建设。

- 审批程序：需向乡镇政府提出申请，经审核符合规划后取得乡村建设规划许可证，方可开工建设。

- 法律依据：根据《土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

三、土地使用与规划要求

1. 农村集聚房：

- 土地性质：可能涉及集体经营性建设用地入市或宅基地置换，需符合土地利用总体规划和城乡规划。

- 规划要求：需遵循地方政府制定的集聚区规划，包括建筑密度、容积率、绿化率等指标。

2. 自建房：

- 土地性质：仅限于宅基地，不得占用农用地或未利用地。

- 规划要求：需符合村庄规划，建筑层数、高度等需符合地方规定，且不得影响相邻权利人的合法权益。

四、产权与流转限制

1. 农村集聚房：

- 产权归属：可能为小产权房（未缴纳土地出让金）或大产权房（已完善用地手续），需根据具体建设方式确定。

- 流转限制：小产权房通常限制对外流转，仅能在集体经济组织内部流转；大产权房可依法办理不动产登记，流转需符合地方政策。

2. 自建房：

- 产权归属：宅基地使用权及房屋所有权归农户所有，可依法继承。

- 流转限制：仅限在集体经济组织内部流转，且需符合“房地一体”原则（即宅基地使用权随房屋一并流转）。

五、法律责任与风险

1. 农村集聚房：若未取得合法审批手续或违反规划建设，可能面临拆除、罚款等行政责任，甚至涉及刑事责任（如非法占用农用地罪）。

2. 自建房：若超占宅基地面积、未批先建或违反规划，可能被责令限期改正、罚款，严重者可能被强制拆除。

四、土地使用标准确定的规模和功能分区标准

土地使用标准确定的规模和功能分区标准主要依据《土地管理法》及相关分类标准，这些标准严格规定了土地的用途、使用强度、使用期限及规划要求，以确保土地资源的合理配置与高效利用。以下是对这些标准的详细解析：

一、土地用途管制标准

《土地管理法》第四条明确规定，国家实行土地用途管制制度。该制度将土地划分为农用地、建设用地和未利用地三大类，并严格限制农用地转为建设用地，同时控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

1. 农用地：直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。其中，耕地又细分为水田、旱地、水浇地等；林地包括乔木林地、竹林地、红树林地等；草地则涵盖天然牧草地、沼泽草地、人工牧草地等。

2. 建设用地：用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。城乡住宅和公共设施用地进一步细分为零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地等；工矿用地则主要用于工业生产、采矿及盐田等。

3. 未利用地：指农用地和建设用地以外的土地，包括其他草地、水域用地（如河流水面、湖泊水面、沿海滩涂、内陆滩涂等）以及其他未利用土地（如沼泽地、冰川及永久积雪、盐碱地、沙地、裸土地、裸岩石砾地等）。

二、土地使用强度标准

土地使用强度标准主要涉及建筑密度、容积率和绿地率等指标，这些指标反映了土地开发的强度和效率。

1. 建筑密度：控制地块内建筑物基底总面积占地面积的比例。不同用途的土地，其建筑密度要求不同。例如，居住用地的建筑密度通常控制在20%-30%（多层）或15%-25%（高层）。

2. 容积率：反映土地开发强度的重要指标，指地块内建筑物总面积与地块面积之比。商业中心区域的容积率可能高达5-10，而低密度别墅区的容积率则可能在0.5-1.0之间。

3. 绿地率：规划建设用地内绿化用地占比。居住用地的绿地率一般不低于30%，公共服务设施用地也有较高的绿地率要求，以改善城市生态环境。

三、土地使用期限标准

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，不同用途的土地使用期限有所不同。

1. 居住用地：70年。这是最常见的住宅用地使用期限。

2. 工业用地：50年。适用于工业生产、物资存放等用途。

3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年。这些用地类型通常与公共服务相关。

4. 商业、旅游、娱乐用地：40年。这些用地类型通常与商业活动相关。

5. 综合或其他用地：50年。适用于多种用途混合的土地。

土地使用期限届满后，住宅建设用地使用权自动续期，续期费用依照相关法律法规办理；非住宅建设用地使用权续期，则需依照法律规定办理，对于地上建筑物及其他不动产的归属，有约定的按照约定处理，没有约定或约定不明确的，依照法律、行政法规的规定处理。

四、土地使用规划标准

土地使用规划标准主要涉及城市总体规划和详细规划，这些规划明确了土地的使用性质、建筑高度、密度、容积率、绿地率等指标。

1. 城市总体规划：由城市人民政府组织编制，明确城市性质、发展目标、建设标准、用地布局等。土地使用必须符合城市总体规划的要求。

2. 详细规划：包括控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划具体规定土地使用性质、建筑高度、密度、容积率、绿地率等指标；修建性详细规划则进一步细化建筑布局、交通组织、环境设计等。这些规划是土地开发者必须严格遵守的依据。

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内容来源参考：头条-住建部建房建设好房子的最新规定,农村集聚房和建房区别

内容审核：高华君律师

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