抵押拆迁补偿协议，抵押的房屋拆迁抵押权人能否优先受偿

抵押拆迁补偿协议，拆迁安置房请求权优于抵押权

一、拆迁安置房请求权优于抵押权

拆迁安置房请求权与抵押权之间的优先顺序是一个复杂的问题，它涉及到多个法律条文的解释和适用。在一般情况下，拆迁安置房请求权是基于政府对被征收人进行补偿安置的义务而产生的，而抵押权则是基于债权人与债务人之间的约定而产生的。两者之间的优先顺序可能会因具体情况而有所不同。

首先，我们需要明确的是，拆迁安置房请求权是基于政府对被征收人的法定补偿安置义务。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。如果被征收人选择房屋产权调换，政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因此，在拆迁安置过程中，被征收人享有的拆迁安置房请求权具有优先性。

其次，关于抵押权，它是基于债权人与债务人之间的约定而产生的担保物权。根据《中华人民共和国民法典》的规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。因此，在债务人不履行债务时，抵押权人可以行使抵押权，就抵押财产优先受偿。

然而，在拆迁安置房请求权与抵押权之间发生冲突时，需要综合考虑多种因素来确定优先顺序。一方面，拆迁安置房请求权是基于政府对被征收人的法定补偿安置义务，具有社会公益性质；另一方面，抵押权是基于债权人与债务人之间的约定而产生的担保物权，具有私权性质。在这种情况下，一般会倾向于保护拆迁安置房请求权，因为它涉及到被征收人的基本居住权益和社会稳定。

综上所述，虽然拆迁安置房请求权和抵押权都是具有优先性的权利，但在实践中可能会因具体情况而有所不同。在一般情况下，拆迁安置房请求权可能会优先于抵押权得到保护。但需要注意的是，每个案件都有其独特的情况和法律适用问题，因此需要根据具体情况进行具体分析和判断。

二、设有抵押权房屋的拆迁,应注意什么问题

法律分析:

安置房分为两种，一种是因为市政建设或者是土地开发需要，为了安置被拆迁住户住房问题而修建的。

按照有关规定，这一类房屋，房屋产权归被安置人个人所有。

但是一般这类房屋，在五年之内是不允许上市交易的。

还有一种安置房对上市交易没有限制，可以自由交易。

此类安置房是因房产开发需要等因素而修建的。

动迁公司通过其他途径代为安置人购买的商品房。

这种情况下，安置房和普通的商品房没有太多的差别，也是属于私有房产。

至于安置房可不可以申请抵押贷款，如果拆迁安置房已经取得了房屋产权证，并且没有对其限制对外出售或者是限制对外转让期限已过，是可以申请抵押贷款的。

因此，如果你的安置房已经拥有了房屋产权证，那么在你遇到资金问题时是可以办理房产抵押贷款的。

建议在递交贷款申请前还是要明确自己的安置房是否符合抵押资格，千万不要白忙一场。

法律依据:

《城市房屋拆迁管理条例》

第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。

第二条 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

第四条 迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

三、抵押的房屋拆迁抵押权人能否优先受偿

法律分析：

抵押的房屋被拆迁，抵押权人可以就获得的赔偿金优先受偿。

根据法律规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第三百九十条 担保物权的物上代位性及代位物的提存担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

四、被拆迁人对拆迁安置房产的优先取得权能够阻却其后设定抵押权的强制执行

【案情简介】某区管委会的办公场所被征收，其与拆迁人甲公司签订《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，调换房屋位置为拆迁原地再建的甲公司工业大厦，调换面积1365.93平方米。

此后，某区管委会与甲公司签订《商品房买卖合同》购买工业大厦第四层商品房。

甲公司认可某区管委会已经全部付清案涉购房款，未办理过户登记手续的原因在甲公司。

甲公司已向某区管委会交付上述商品房，某区管委会对案涉商品房已进行装修。

上述商品房买卖协议签订之后，甲公司以工业大厦的所有权及土地使用权为乙公司向某银行贷款提供抵押担保。

因乙公司未能按约定还贷，某银行提起诉讼。

在某银行诉甲公司、乙公司借款合同纠纷案中，法院査封了甲公司所有的工业大厦，并判决甲公司在工业大厦所有权以及相应土地使用权的价值范围内承担担保责任。

判决生效后，某银行向法院申请强制执行。

某区管委会作为案外人提出执行异议，请求解除对工业大厦第四层楼的査封，法院裁定中止执行，某银行向法院提起申请执行人执行异议之诉，请求准许执行。

一、法院裁判情况

一审法院认为，某区管委会虽与甲公司签订《商品房买卖合同》，已支付购房款，且已合法占有涉案房产，但其至今未取得涉案房产的所有权，仅为合同债权人，所享有的民事权益不足以对抗生效法律文书的强制执行力。

二审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第七条第一款规定：

“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

”

涉案房屋用于安置拆迁回迁户，某区管委会享有的优先取得补偿安置房屋的权益优先于某银行所享有的抵押权。

某区管委会与甲公司签订《商品房买卖合同》的时间早于甲公司与某银行签订抵押合同的时间，某区管委会已向甲公司支付完毕全部购房款，并已实际占有案涉房屋，且某区管委会对至今未办理涉案房屋产权登记手续并无过错。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定司法解释》）第二十八条、《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定，某区管委会享有的权益足以阻却执行。

某银行申请再审，主张本案不应适用《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定，某区管委会享有的权利仅为普通债权，不能阻却抵押权的强制执行。

二、主要观点及理由

关于某区管委会对拆迁安置房产的权利能否阻却抵押权人某银行申请的强制执行，形成两种意见：

第一种意见认为，某区管委会对补偿安置房屋的权益仅为普通债权，并不优先于某银行的抵押权，不能阻却执行。

主要理由是首先，本案不适用《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款的规定，该规定仅适用于第三人为买受人的情形，并不适用于第三人为抵押权人的情形。

其次，《执行异议和复议规定司法解释》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人的执行异议不予支持，法律、司法解释另有规定的除外。

”在法律、司法解释未明确规定被拆迁人的权利优先于抵押权的前提下，某区管委会对拆迁安置房屋享有的权利不足以阻却某银行申请的执行。

第二种意见认为，某区管委会作为被拆迁人的权利应优先受到保护，足以阻却强制执行。

主要理由是：

首先，涉案房屋用于安置拆迁回迁户，某区管委会对案涉房屋享有特殊债权，优先于某银行的抵押权。

其次，

五、拆迁安置房可以抵押 法律问题

法律分析:

安置房分为两种，一种是因为市政建设或者是土地开发需要，为了安置被拆迁住户住房问题而修建的。

按照有关规定，这一类房屋，房屋产权归被安置人个人所有。

但是一般这类房屋，在五年之内是不允许上市交易的。

还有一种安置房对上市交易没有限制，可以自由交易。

此类安置房是因房产开发需要等因素而修建的。

动迁公司通过其他途径代为安置人购买的商品房。

这种情况下，安置房和普通的商品房没有太多的差别，也是属于私有房产。

至于安置房可不可以申请抵押贷款，如果拆迁安置房已经取得了房屋产权证，并且没有对其限制对外出售或者是限制对外转让期限已过，是可以申请抵押贷款的。

因此，如果你的安置房已经拥有了房屋产权证，那么在你遇到资金问题时是可以办理房产抵押贷款的。

建议在递交贷款申请前还是要明确自己的安置房是否符合抵押资格，千万不要白忙一场。

法律依据:

《城市房屋拆迁管理条例》

第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。

第二条 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

第四条 迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

六、被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权

设有抵押权房屋的拆迁，应注意以下问题：

1、因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人。

2、抵押双方可以重新设定房地产抵押。

抵押人可以将自己合法取得的其他房地产或财物重新设定抵押权，以代替被拆迁房屋上所设定的抵押权;或者以产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同，以保障债权的实现。

重新设定抵押权后，拆迁人应当对被拆迁人进行补偿，在前一种情况下，被拆迁房屋上设定的抵押权消灭，所有权回复到完全状态，被拆迁人有权依法选择补偿方式。

3、抵押双方可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

抵押人可以将自己已有的财产清理债权债务关系，解除抵押合同;也可以将房屋拆迁的货币补偿金清理债权债务关系。

在前一种情况下，拆迁房屋设定抵押权消灭，所有权回复到完全状态，拆迁应当对被拆迁人进行补偿，被拆迁人有权依法选择补偿方式。

4、不重新设定抵押房地产，也不依法清理债务的，抵押权人有权向人民法院起诉。

5、在房屋拆迁管理部门公布的规定期限内，抵押人与抵押权人没有重新设定抵押权，也没有依法达成清理债务协议，为保证拆迁工作的顺利进行，拆迁人在办理有关事项的证据保全后实施拆迁。

一、建设工程抵押的流程是怎样的

建设工程抵押，其一般流程为：

1、债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。

这一行为应符合以下条件：

（1）抵押人必须取得了土地使用权证，并应有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；

（2）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上；

（3）建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价；

（4）该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋的；

（5）该建设工程范围内的商品房尚未预售；

（6）已签有资金监管协议；

（7）符合国家关于建设工程承发包管理的规定；

（8）已确定施工进度和竣工交付日期。

经纪人在从事建设工程抵押经纪活动中应特别把握以下几点：

（1）建设工程所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款；

（2）建设工程抵押必须服从专门机构的监管；

（3）不得设定最高额抵押。

2、抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。

在签订抵押合同时，应着重查验抵押房地产的合法有效证件，并到房地产登记机构查阅抵押物是否已预售、转让，或已设定抵押，或被司法机关查封等等；

同时由于建设工程抵押实质是一种期权抵押，明确抵押物的部分、面积及规划用途就显得十分重要，当债务人不能及时清偿债务时，可以及时处分抵押物以清偿贷款。

3、抵押双方持债务合同（主合同）、抵押合同及土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。

4、抵押的建设工程在抵押期间竣工的，当事人在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

5、债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、经注记的土地使用权证、抵押合同到房地产登记机构办理注销抵押手续。

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文章来源参考：头条-抵押拆迁补偿协议，拆迁安置房可以抵押 法律问题

内容审核：张春涛律师

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