广东租赁房屋集体土地,新租赁准则土地使用权如何入账,2020年集体土地租赁房

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一、新租赁准则土地使用权如何入账

新租赁准则下，土地使用权的入账方式主要取决于土地使用权的取得方式。

1. 经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，这种划拨土地使用权在会计入账时，应借记“无形资产”，贷记“递延收益”。

2. 在新准则下，对于无偿取得的土地使用权，应按公允价值入账。如有相关凭证，且该凭证所列明金额与公允价值差额不大，可以按该凭证所列金额入账。如没有注明价值，或注明价值与公允价值差异较大、但有活跃市场的，应当根据有确凿证据表明的同类或类似资产市场价格作为公允价值。对于公允价值不能可靠取得的，则按名义价格计量。

1. 如果租期是1年以上，租金应计入“长期待摊费用-地租”，然后每月摊销。支付租金时，借记“长期待摊费用-地租”，贷记银行存款或现金等。每月摊销时，借记“管理费用-租赁费”（如果土地用于厂房，则计入制造费用），贷记“长期待摊费用-地租”。

2. 如果租期是1年以内，租金应计入“待摊费用-地租”，摊销方式相同。

请注意，以上入账方式仅供参考，具体应根据企业的实际情况和会计准则进行会计处理。同时，土地使用权的入账还应考虑到相关税费的影响，如耕地占用税、契税、印花税以及土地使用税等。这些税费通常应计入土地使用权的入账价值中。

二、国有划拨土地上的房屋出租价格评估

国有划拨土地上的房屋出租价格评估是一个涉及多方面因素的复杂过程，以下从法律法规、经济因素、土地自身条件及评估方法与技术等角度进行详细分析：

一、法律法规依据

《中华人民共和国土地管理法》及相关规定构成了国有划拨土地上房屋出租价格评估的法律基础。

1. 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：该条款主要规定了集体经营性建设用地的出租等事项，并指出集体经营性建设用地的出租应参照同类用途的国有建设用地执行。虽然此条款直接针对的是集体经营性建设用地，但国有划拨土地上的房屋出租同样需要遵循土地管理的基本原则和规定，确保土地使用的合法性和合规性。对于国有划拨土地，其出租行为也需符合土地利用总体规划和城乡规划，并依法进行登记。

2. 其他相关法规和政策：除了《中华人民共和国土地管理法》外，国有划拨土地上的房屋出租价格评估还需考虑其他相关法规和政策，如地方上的土地管理条例、房屋租赁管理办法等。这些法规和政策可能对出租价格、租赁期限、租金支付方式等方面做出具体规定，从而影响价格评估的结果。

二、经济因素依据

经济因素是影响国有划拨土地上房屋出租价格的重要因素之一。

1. 土地市场供求关系：土地市场的供求状况直接影响房屋的出租价格。在土地供应紧张或需求旺盛的地区，房屋出租价格往往较高；反之，在土地供应充足或需求不足的地区，出租价格可能较低。

2. 土地预期收益：房屋出租的预期收益也是评估出租价格的重要依据。评估人员需要预测房屋在未来使用期间内的租金收入情况，并考虑租金增长趋势、空置率等因素，以确定合理的出租价格。

3. 经济发展水平和趋势：地区的经济发展水平、产业结构以及未来的发展趋势都会对房屋出租价格产生影响。例如，在经济发达、产业多元化的地区，房屋出租需求可能更加旺盛，从而推高出租价格。

三、土地自身条件依据

土地自身条件也是影响国有划拨土地上房屋出租价格的重要因素。

1. 地理位置：房屋的地理位置是影响其出租价格的关键因素之一。位于城市中心、交通便利或配套设施完善的房屋，其出租价格通常较高。

2. 面积和形状：房屋的面积和形状也会影响其出租价格。一般来说，面积较大、布局合理的房屋更受租客欢迎，因此其出租价格也相对较高。

3. 房屋状况和配套设施：房屋的新旧程度、装修水平以及配套设施的完善程度也会影响其出租价格。新装修、设施齐全的房屋通常能吸引更高的租金。

四、评估方法与技术依据

在评估国有划拨土地上房屋的出租价格时，需采用科学合理的评估方法和技术。

1. 市场比较法：通过比较类似房屋在市场上的出租价格来评估目标房屋的价值。这种方法适用于房屋市场发育较好、交易案例较多的地区。在应用市场比较法时，需选择与目标房屋在地理位置、面积、形状、房屋状况等方面相似的案例进行比较。

2. 收益还原法：根据房屋的预期收益来推算其出租价格。这种方法适用于有稳定收益来源的房屋，如商业用房、工业厂房等。在应用收益还原法时，需预测房屋在未来使用期间内的租金收入情况，并考虑租金增长趋势、空置率、运营成本等因素。

3. 成本逼近法：虽然成本逼近法更多用于土地价格的评估，但在某些情况下，也可用于房屋出租价格的评估。该方法以开发或改造房屋所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息等来确定房屋价格。在应用成本逼近法时，需注意其局限性，并结合其他方法进行综合评估。

三、以案说法 农村宅基地不能买卖 永久租赁 行吗

农村宅基地不能买卖，永久租赁也不行

农村宅基地作为农民集体所有的土地，其使用和管理受到法律的严格限制。以下是对农村宅基地不能买卖及永久租赁问题的详细分析：

一、农村宅基地不能买卖的法律依据

1. 宅基地所有权归属：

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第九条，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于农民集体所有。这一规定明确了宅基地的集体所有性质。

2. 宅基地使用权性质：

- 《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。这表明宅基地使用权是占有和使用权，而非所有权，因此不能随意买卖。

3. 买卖限制：

- 《中华人民共和国土地管理法》第二条明确规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。这一规定直接禁止了宅基地的买卖行为。

二、农村宅基地永久租赁的可行性分析

1. 租赁与买卖的区别：

- 租赁是指出租人将某物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。而买卖则是所有权的转移。虽然租赁不涉及所有权的变更，但永久租赁在实质上与买卖有相似之处，即长期或无限期地让渡使用权。

2. 宅基地使用权的期限：

- 宅基地使用权是基于农村集体经济组织成员身份而取得的，具有福利性质。因此，其使用权期限并非永久，而是与农村集体经济组织成员的身份紧密相关。一旦身份丧失，使用权也可能随之丧失。

3. 法律法规的禁止：

- 虽然《中华人民共和国土地管理法》等法律法规未直接提及永久租赁的问题，但根据宅基地使用权的性质和相关法律法规的精神，永久租赁宅基地是违反法律原则和规定的。因为这将导致宅基地使用权的长期或无限期让渡，与宅基地的集体所有性质和使用权性质相悖。

三、结论与建议

农村宅基地不能买卖，也不能进行永久租赁。这是由宅基地的集体所有性质和使用权性质决定的，也是维护农村土地制度和农村社会稳定的需要。建议农村集体经济组织成员严格遵守相关法律法规，不要尝试买卖或永久租赁宅基地，以免引发法律纠纷和不良后果。

四、拆迁补偿的法律依据

拆迁补偿的法律依据主要包括《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》的相关规定。

该条例第二十四条规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。对于征收范围内未经登记的建筑，应当组织有关部门进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；而对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，则不予补偿。

依据该法第四十七条，国家征收土地时，需依照法定程序批准后由县级以上地方人民政府公告并组织实施。在征收过程中，应开展土地现状调查、社会稳定风险评估，并公告征收范围、土地现状等信息，听取相关利害关系人的意见。补偿标准、安置方式等也需公告，并保证足额支付相关费用，与土地所有权人、使用权人签订补偿、安置协议。

根据民法典第二百四十三条，为了公共利益需要，可以依照法律规定征收集体土地及组织、个人的房屋等不动产。征收过程中，应依法给予被征收人公平、合理的补偿，保障其合法权益。对于征收个人住宅的，还应保障被征收人的居住条件。任何组织或个人不得贪污、挪用、私分、截留或拖欠征收补偿费等费用。

拆迁补偿的法律依据涵盖了国有土地上房屋征收、土地管理法以及民法典中关于征收补偿的相关规定。这些法律法规共同构成了拆迁补偿的法律框架，为拆迁补偿提供了明确的法律依据。

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内容来源参考：头条-国有划拨土地上的房屋出租价格评估,以案说法 农村宅基地不能买卖 永久租赁 行吗

内容审核：刘牧童律师

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