集体土地商品房预售证,不动产证上房屋性质写的出让或者商品房 啥意思,商品房集体证的意思?

集体土地商品房预售证,不动产证上房屋性质写的出让或者商品房 啥意思,商品房集体证的意思?

一、不动产证上房屋性质写的出让或者商品房 啥意思

不动产证上房屋性质写的“出让”或者“商品房”，主要涉及到土地使用权的性质和房屋的类型。以下是对这两个概念的详细解释：

1. 定义与性质：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这意味着，当不动产证上标注“出让”时，表示该房屋所占用的土地是使用者通过支付出让金从国家获得的，拥有一定年限的使用权。

2. 权利与义务：出让土地使用权是有偿的、有期限的，并且是一种物权。土地使用者需向国家支付土地使用权出让金，并在出让年限内享有对土地的占有、使用、收益和处分的权利。这些权利在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

1. 定义：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。这类房屋通常用于居住或商业活动，并可以在市场上自由买卖。

2. 性质与特点：商品房的土地使用权通常也是通过出让方式获得的，因此商品房的所有者同样需要支付土地使用权出让金。商品房具有产权明晰、可自由交易等特点，是市场上最常见的房屋类型之一。

不动产证上房屋性质写的“出让”指的是土地使用权的性质，即该土地是通过出让方式从国家获得的；而“商品房”则指的是房屋的类型，即该房屋是由房地产开发企业开发建设并出售的。这两者共同构成了不动产证上关于房屋性质的重要信息。

法律依据：

- 《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第九条

- 《中华人民共和国土地管理法》第四条

- 《不动产登记暂行条例》第五条、第八条

二、住建部关于居民自建房的新规定

住建部关于居民自建房的新规定主要包括以下几点：

1. 年龄及分家条件：农村居民必须年满十八周岁且符合分家条件才能申请建房。

2. 规划和土地利用要求：农村居民建房必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划及村镇建设规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

3. 宅基地原则：农村居民建房实行一户一基原则，即每户只能拥有一处宅基地。

城镇居民自建房需办理相关手续，包括：

1. 取得国有土地使用证。

2. 获得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。

3. 如房屋对外预售，还需取得商品房预售许可证。

各地政策对于城镇居民自建房的规定可能有所不同，因此在实际操作中需结合当地具体政策进行。

不论是农村居民还是城镇居民，自建房时都应遵循以下原则：

1. 不动产权利人应正确处理相邻关系，遵循有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。

2. 如因建造、修缮建筑物等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应提供必要的便利。

请注意，以上规定可能因地区和时间的不同而有所变化。在进行自建房活动前，请务必咨询当地相关部门以获取最新、最准确的信息。

三、未取得预售许可证销售房屋是否构成非法经营

未取得预售许可证销售房屋是否构成非法经营

未取得预售许可证销售房屋，不构成非法经营罪，但属于行政违法行为，将面临责令停止预售、没收违法所得及罚款等法律责任。同时，此类预售合同在司法审判中通常被认定为无效，购房者需谨慎避免此类交易风险。

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一、非法经营罪的法律规定

非法经营罪是指违反国家规定，从事非法经营活动，严重扰乱市场秩序，情节严重的行为。根据《中华人民共和国刑法》第二百二十五条的规定，非法经营行为主要包括以下几种情形：

- 未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品；

- 买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件；

- 未经国家有关主管部门批准非法经营证券、期货、保险业务，或者非法从事资金支付结算业务；

- 其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。

二、未取得预售许可证的行为分析

1. 行政违法性：

- 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十八条，未取得商品房预售许可证明而擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门或房产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款1%以下的罚款。这表明，未取得预售许可证销售房屋首先构成行政违法。

2. 合同效力问题：

- 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这意味着，此类交易在法律上不受保护，购房者可能面临合同无效的风险。

3. 不构成非法经营罪：

- 未取得预售许可证销售房屋的行为，虽然违反了房地产管理法规，但并不直接构成《刑法》第二百二十五条规定的非法经营罪。非法经营罪要求经营行为严重扰乱市场秩序，且情节严重。而单纯的未取得预售许可证销售房屋，通常先由房地产管理部门进行行政处罚，只有当行为达到特别严重的程度，如非法预售金额巨大、给购房者造成重大损失、严重扰乱房地产市场秩序等，才可能涉及刑事责任。

三、购房者的应对策略

1. 谨慎购房：

- 购房者在购买商品房时，应仔细核实开发商是否已取得预售许可证，以避免购买存在风险的房屋。

2. 了解法律后果：

- 如发现开发商未取得预售许可证，购房者应了解相关法律后果，包括合同可能无效、有权要求退款及赔偿等。

3. 及时维权：

- 若遭遇此类问题，购房者应及时向房地产管理部门投诉，或寻求法律援助，通过法律途径维护自己的合法权益。

未取得预售许可证销售房屋不构成非法经营罪，但属于行政违法行为，且此类交易合同通常无效。购房者应谨慎购房，了解相关法律后果，并及时维权以保护自己的合法权益。

四、房地产开发企业取得预售证的商品房售出前 是否要交城镇土地使用税

房地产开发企业取得预售证的商品房售出前是否需要交纳城镇土地使用税的问题，可以从以下几个方面进行解答：

1. 纳税义务人：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依照条例规定缴纳土地使用税。

2. 征税范围：城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，对使用这些区域内的土地的单位和个人征税。

1. 土地使用权获取：房地产开发企业在取得预售证前，通常会先通过出让或转让方式获取土地使用权，成为土地的使用者。

2. 土地开发阶段：在取得土地使用权后，企业会进行土地开发，包括规划、设计、施工等，直至商品房建成并达到预售条件。

1. 纳税义务的产生：根据城镇土地使用税的规定，只要在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地，无论是否有建筑物，都应按规定缴纳土地使用税。

2. 预售证与纳税义务的关系：预售证的取得是商品房销售的一个环节，与土地使用税的纳税义务无直接关联。即使商品房未售出，只要土地在使用中，纳税义务就存在。

3. 纳税义务的履行：因此，房地产开发企业在取得预售证前，如果已经在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用了土地，就应当按规定缴纳城镇土地使用税。

房地产开发企业在取得预售证的商品房售出前，如果已经在规定范围内使用了土地，就需要交纳城镇土地使用税。这是根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，以及房地产开发企业使用土地的实际情况所得出的结论。

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内容来源参考：头条-住建部关于居民自建房的新规定,未取得预售许可证销售房屋是否构成非法经营

内容审核：马丽芬律师

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