农村土地拆迁评估方案，农村集体土地征收评估办法

农村土地拆迁评估方案，农村集体土地征收评估办法

一、农村集体土地征收评估办法

农村集体土地征收评估主要遵循以下步骤和原则：

一、征收前提与目的

依据《中华人民共和国民法典》第二百四十三条，为了公共利益的需要，可以依照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。这是征收行为的基本前提和目的。

二、征收程序

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条，国家征收土地的，需依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。公告内容应包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等信息，且公告期限至少为三十日。

在征收过程中，应听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。若多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定，县级以上地方人民政府应组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

三、补偿与安置

征收土地时，应依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，以保障被征地农民的生活和维护其合法权益。

对于征收的农村村民住宅，应保障被征收人的居住条件。补偿方式可能包括房屋安置、产权调换或货币补偿等。具体方式应根据当地政策和实际情况确定。

综上所述，农村集体土地征收评估涉及征收前提与目的、征收程序以及补偿与安置等多个方面。在征收过程中，应严格遵守相关法律法规，确保公共利益的实现，同时保障被征地农民的合法权益。

二、集体土地上房屋征收评估办法？

集体土地征收中没有房屋价值评估程序，农村集体土地区别于城市房屋的重要之处在于，后者是可以入市交易的，故其有所谓的市场价格，而前者则不能。

因此，农村集体土地的价值便是一个相对固定的，人为规定出来的数额，而不会随着市场变化而自由变化。

理解了这一点，我们就能明白，集体土地征收之中是没有“价值评估”这一说的，征收方只需要把一些土地的基本信息搞准，再按照既有标准一算，就能得出被征收土地的补偿数额来。

《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(十)规定，当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

所谓“用地报批前的告知、确认、听证工作”中的“确认”环节即应按此办理。

事实上，这一步骤就是在完成城市房屋“评估”程序中的一些类似的重要工作。

对于宅基地上的房屋，其评估程序、步骤应类似于国有土地上的房屋评估。

但在实践中，这一程序通常不会那么严谨，最终给出的类似于评估报告的文件也不会像国有土地上房屋的那么详细、正规，有的就是一张纸的内容。

需要指出的是，由于这一评估就是一个重置成新价，而不涉及房屋周边房地产的市场价值，因此其数额要比国有土地上的房屋低得多。

一、集体土地征收的一般程序是以下步骤：

1、在被征土地发布征地通告。

当某村的土地属于被征收的土地范围内，市、县级国土部门就会在村范围内发布征地通告，通告的内容包括征地面积、范围、补偿方式、征地用途以及安置途径，使得村集体和村名对征地相关信息知情。

2、向村民征收意见。

3、进行地籍调查以及地上附着物的登记。

4、部门编制一书四方案上报等待审批。

5、发布征收土地公告。

6、发布征地补偿、安置方案的公告。

7、征地补偿安置方案的报批。

8、征地补偿方案的批准。

9、登记土地补偿。

10、实施补偿安置的方案。

三、集体土地上房屋征收评估办法

法律分析：

1.同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

2.两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

法律依据：

中华人民共和国住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》 第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

四、国有土地征收评估办法

国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》而制定，下面一起来看看它的实施细则　　第一章总则　　一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。

非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。

　　非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。

不得采用行政征收方式。

　　二、新征收条例第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作，严格做到\"拆管分离。

　　三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，应尽快出台\"关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见。

　　四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。

严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。

　　第二章征收决定　　五、为了明确区分新征收条例第八条\"公共利益的需要与\"非公共利益的需要用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。

　　凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属\"公共利益需要的情形;凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属\"非公共利益需要的情形。

　　其中第八条第(五)项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施;在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。

否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。

　　六、依照本条例第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前，应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见，应当组织召开公开听证会，经过科学论证。

　　七、依照本条例第十二条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行防止征收分配不公、社会两极分化、突发事件等社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的及旧城区改建的，应当广泛征求被征收人的意见，经政府常务会议讨论决定。

　　作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

并向被征收人公开公布，允许被征收人查询，接受被征收人监督。

　　八、依照本条例第十三条，市、县级人民政府及房屋征收部门进行房屋征收与补偿的宣传工作时，不得使用高音喇叭、不得频繁入户、不得使用不文明语言及横幅标语等影响被征收人正常生活及身体健康的方式及不和谐的行为。

　　九、依照本条例第十三条房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回时，应对被征收人原依法取得的国有土地使用权给予补偿，补偿标准按被征收范围的国有土地使用权的市场平均价格。

　　十、依照本条例第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

在行政复议及行政诉讼期间，中止房屋征收决定的执行，以最终生效的司法裁判为解决纠纷的依据。

　　十一、依照本条例第十五条房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、用途、建筑面积等情况调查登记与被征收人有争议的，应当进行复查与复核，或者依法协商解决。

　　第三章补偿　　十二、依照本条例第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的房屋价值补偿费，应当不得低于征收决定之日起征收范围内商品房的市场平均价格。

　　其中第(一)项被征收房屋价值的补偿应当包括被征收房屋占用的土地使用权价值的补偿。

　　市、县级人民政府制定补助和奖励办法，不得将征收补偿费用于对被征收人的补助和奖励。

不得变相利用补助和奖励处罚被征收人，变相克扣被征收人征收补偿费。

　　十三、依照本条例第十八条征收个人住宅，应当优先给予被征收人住房保障的，具体办法由省、自治区、直辖市制定，未由省、自治区、直辖市制定实施之前，不得征收其个人住宅。

　　十四、依照本条例第十九条对被征收房屋价值的补偿，实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格，按以下三种情形及标准。

　　1，低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍;　　2，中档被征收房屋包括4层以上住宅楼、厂房、经营性用房等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍;　　3，高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格。

　　房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

在国务院住房城乡建设主管部门未制定实施房屋征收评估办法之前，暂停国有土地上房屋征收与补偿活动。

十五、依照本条例第二十条尽快由省、自治区、直辖市制定房地产价格评估机构由被征收人协商选定、多数决定、随机选定等方式的实施具体办法。

省、自治区、直辖市未制定实施具体办法之前，不得实施房屋征收与补偿活动。

　　十六、依照本条例第二十一条被征收人可以自主选择货币补偿或者房屋产权调换。

选择房屋产权调换的原则要求：

　　1，必须能够提高被征收人的居住条件;　　2，必须提高被征收人的居住环境;　　3，旧城区改建必须提供改建地段或者就近地段的安置房。

　　4，不得用政府补助购房款并限制产权的商品房、二手房、经济适用房等部分产权房、限制产权房作为被征收人的安置房。

　　十七、依照本条例第二十二条因征收房屋，选择房屋产权调换的，房屋征收部门向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房超过约定的过渡期限的，应当向被征收人支付双倍的临时安置费或者延长周转用房使用期并支付一倍的临时安置费。

　　十八、依照本条例第二十三条尽快由省、自治区、直辖市制定对因征收房屋造成停产停业损失补偿的具体办法。

省、自治区、直辖市未制定具体办法之前，不得征收经营性用房。

　　十九、依照本条例第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的.临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，应当分清责任，凡因行政不作为或违法行政造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。

凡因被征收人的全部责任造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当不予补偿。

　　二十、依照本条例第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定订立补偿协议时，不得采用任何欺骗、威胁、暴力等非法手段。

否则，该补偿协议无效。

　　二十一、依照本条例第二十六条被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

在行政复议及行政诉讼期间应当中止补偿决定的执行，以最终生效的司法裁判为征收补偿依据。

　　二十二、依照本条例第二十七条禁止建设单位参与\"公共利益需要的征收与补偿活动;禁止市、县级人民政府、房屋征收部门及其工作人员参与\"非公共利益需要的拆迁与补偿活动。

　　二十三、依照本条例第二十八条作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

但在行政复议及行政诉讼期间，中止房屋征收补偿决定的强制执行。

以最终生效的司法裁判为市、县级人民政府申请人民法院强制执行征收补偿的依据。

　　二十四、依照本条例第二十九条房屋征收部门建立的房屋征收补偿档案不得弄虚作假，应当允许被征收人查阅;凡弄虚作假，应依法查处。

分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布，允许被征收人予以核实。

　　第四章法律责任　　二十五、依照本条例第三十条，违反本条例规定，市、县级人民政府、房屋拆迁管理部门、拆迁人在房屋拆迁补偿安置中不履行本条例规定的职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、打击报复等有下列情形之一的，由上级人民政府视其情节轻重，责令改正，通报批评，依法给予处分，取消拆迁资格。

对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，情节严重，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　1，对非公共利益用地建设项目申请、批准及实施行政征收拆迁单位、个人房屋的;　　2，以公共利益用地建设项目名义征收补偿安置后，再变更为商业利益用地等非公共利益用地建设项目的;　　3，违反本条例法定程序征收拆迁房屋的;　　4，未将征收拆迁决定或补偿安置决定予以公告及送达，或者公告及送达内容、形式、时间不符合法定要求的;　　5，对不符合本条例规定的征收拆迁补偿安置方案予以批准、实施的;　　6，房屋征收拆迁、补偿安置决定违反本条例规定及征收拆迁、补偿安置方案的;　　7，未按照批准的房屋征收拆迁范围实施征收拆迁的;　　8，未取得人民法院生效的终审裁定或者判决而强制征收拆迁的;　　9，实施强制征收拆迁前，未按照本条例规定对被拆迁人先予提供就地或者就近安置房的，安置房为期房，未提供过渡周转用房的;或者对被拆迁人先予货币补偿未到位及未提供周转用房的;　　10，未按规定支付搬迁补助费、临时安置补助费的;　　11，违反法律、法规征收拆迁的其他情形。

　　二十六、依照本条例第三十一条，违反本条例规定，拒绝被拆迁人自主选择就地、就近安置的，强制货币补偿的等非法方式迫使被拆迁人搬迁的，按本条例规定追究法律责任。

　　二十七、依法拒绝和制止违法进行的房屋征收与补偿活动不适用第三十二条的规定。

　　二十八、依照本条例第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，按第三十三条规定追究法律责任，并向全体被征人公布查处的贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用清单及查处结果。

　　二十九、依照本条例第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，按第三十四条规定追究法律责任，并没收房地产价格评估机构全部非法所得。

　　第五章附则　　三十、依照本条例第三十五条，本条例自公布施行之前取得房屋拆迁许可证的项目，被拆迁人不服，可依法提起行政复议或者行政诉讼，经人民法院终审裁判属违法取得房屋拆迁许可证的项目，不得继续沿用原有的规定办理，政府不得责成有关部门强制拆迁。

　　凡符合新征收条例规定的公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿，按新征收条例办理;凡不符合新征收条例规定的非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿，按相关法律规定办理，不得采用行政征收方式。

国有土地上企业进行拆迁时，由被拆迁人协商选定房地产价格评估机构，如果被拆迁人只有一家企业单位时，由企业单位指定评估机构，该评估机构必须具备房地产评估的相应资质。

如果被拆迁人不能在规定时间内选定评估机构，则由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号等方式确定评估机构。

评估机构根据评估法则评估被征收房屋的价值。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、集体土地征收中有房屋价值评估程序吗

集体土地征收中没有房屋价值评估程序，农村集体土地区别于城市房屋的重要之处在于，后者是可以入市交易的，故其有所谓的市场价格，而前者则不能。

因此，农村集体土地的价值便是一个相对固定的，人为规定出来的数额，而不会随着市场变化而自由变化。

理解了这一点，我们就能明白，集体土地征收之中是没有“价值评估”这一说的，征收方只需要把一些土地的基本信息搞准，再按照既有标准一算，就能得出被征收土地的补偿数额来。

《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(十)规定，当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

所谓“用地报批前的告知、确认、听证工作”中的“确认”环节即应按此办理。

事实上，这一步骤就是在完成城市房屋“评估”程序中的一些类似的重要工作。

对于宅基地上的房屋，其评估程序、步骤应类似于国有土地上的房屋评估。

但在实践中，这一程序通常不会那么严谨，最终给出的类似于评估报告的文件也不会像国有土地上房屋的那么详细、正规，有的就是一张纸的内容。

需要指出的是，由于这一评估就是一个重置成新价，而不涉及房屋周边房地产的市场价值，因此其数额要比国有土地上的房屋低得多。

一、集体土地征收的一般程序是以下步骤：

1、在被征土地发布征地通告。

当某村的土地属于被征收的土地范围内，市、县级国土部门就会在村范围内发布征地通告，通告的内容包括征地面积、范围、补偿方式、征地用途以及安置途径，使得村集体和村名对征地相关信息知情。

2、向村民征收意见。

3、进行地籍调查以及地上附着物的登记。

4、部门编制一书四方案上报等待审批。

5、发布征收土地公告。

6、发布征地补偿、安置方案的公告。

7、征地补偿安置方案的报批。

8、征地补偿方案的批准。

9、登记土地补偿。

10、实施补偿安置的方案。

六、集体土地上房屋征收评估办法 法律问题

1.同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构衡肆承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

2.两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

【本文所涉及的法律依据】：

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中华人民共和国住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》 第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地或拦巧产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、衫键重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

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文章来源参考：头条-农村土地拆迁评估方案，集体土地征收中有房屋价值评估程序吗

内容审核：黄伟律师

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