企业用地店面拆迁,老小区之前停车都不收费的 今年开始物业突然收费了 这个合不合法,拆迁商业用地补偿

企业用地店面拆迁,老小区之前停车都不收费的 今年开始物业突然收费了 这个合不合法,拆迁商业用地补偿

一、老小区之前停车都不收费的 今年开始物业突然收费了 这个合不合法

老小区物业突然收取停车费是否合法，需根据具体情况综合判断，主要取决于是否占用业主共有区域、车位归属权、是否获得业主大会授权以及收费是否公开透明等因素。以下是对此问题的详细分析：

一、占用业主共有区域的情况

1. 法律依据：

- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

- 《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

2. 分析：

- 若老小区的停车位是利用业主共有的道路或其他场地设置的，那么这些停车位的所有权归全体业主所有。

- 物业若要在此类车位上收取停车费，必须经过业主大会或业主委员会的同意，并按照规定办理相关手续。未经授权擅自收费的行为是不合法的。

- 若经过业主大会或业主委员会的同意，且收费标准合理、收支账目公开透明，那么物业收取停车费则是合法的。

二、规划用于停放汽车的车位、车库情况

1. 开发商所有的车位、车库：

- 若老小区内规划的车位、车库产权归开发商所有，开发商有权通过出售、附赠或出租等方式约定由物业收取停车费。

- 在此情况下，物业收取停车费需具备合法的授权手续，并按照相关规定和约定进行收费。只要遵循相关规定并明示收费标准，其收费行为通常合法。

2. 业主购买或租赁的车位：

- 若业主购买了车位产权，则除缴纳必要的车位管理费外，物业不应再额外收取停车费。

- 若业主是租赁车位，按租赁合同支付租金即可。若租金已涵盖停车相关费用，则不应有额外不合理的停车收费。但物业可在合理范围内收取车位管理费，前提是明确告知业主并符合物价部门规定。

三、物业服务企业收取停车管理费的情况

1. 法律依据：

- 根据《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

2. 分析：

- 物业服务企业在提供停车管理服务时，有权收取停车管理费，以用于停车场的秩序维护、卫生清洁及设施设备维护等服务。

- 停车管理费的收取标准需经过物价部门备案，并在小区内显著位置公示，以确保业主清楚了解收费依据和标准。未按规定备案或公示的收费行为可能不合法。

四、综合判断与建议

- 综合判断：老小区物业突然收取停车费的合法性需综合考虑多个因素。首先，要明确停车区域是否属于业主共有，若是，则需经过业主大会授权；其次，要看车位、车库的归属权情况，确保物业的收费行为符合相关法律法规；最后，物业服务企业在收取停车管理费时应遵循相关规定，确保收费标准的合理性和透明度。

- 建议：业主在面对小区停车收费问题时，应先查看小区是否有相关授权和规定，再判断收费是否合理透明。若对物业停车收费的合法性存疑，业主可以要求物业提供相关依据，也可向当地房地产管理部门或相关监管机构咨询、投诉。

二、非经营公建怎么确定权属的

非经营公建的权属确定需综合考量投资主体、建设目的及法律规定，具体分析如下：

1. 政府或公共机构所有：

- 政府投资建设：由政府财政出资建设的非经营性公建，如政府办公楼、图书馆等，产权归政府所有。依据《中华人民共和国民法典》第二百四十六条，法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有，国有财产由国务院代表国家行使所有权。

- 公共机构自筹资金建设：公立学校、公立医院等公共机构利用自身资金建设的非经营性公建，产权一般归该公共机构所有，但资产仍具有公共属性。依据《事业单位国有资产管理暂行办法（2019年修订本）》第三条，事业单位国有资产包括国家拨给事业单位的资产及事业单位按照国家规定运用国有资产组织收入形成的资产等，其产权归属需结合具体规定判断。

2. 集体所有：

- 农村集体公建：由农村集体经济组织投资建设的非经营性公建，如村文化室、集体活动中心等，产权归农村集体经济组织全体成员集体所有。依据《中华人民共和国民法典》第二百六十条，集体所有的不动产和动产包括集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施。

- 城市社区集体公建：由城市居民集体出资或通过其他集体方式建设的非经营性公建，产权归社区居民集体所有。同样依据《中华人民共和国民法典》关于集体所有权的相关规定。

3. 其他主体所有：

- 企业或私人建设并用于公共服务：企业或私人自行建设的非经营性公建，如企业图书馆、私人捐赠的希望小学等，产权归建设者或捐赠者所有，但需符合相关法律规定及捐赠协议约定。依据《中华人民共和国民法典》第二百四十条，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

三、国有土地使用权人与建设工程规划许可证建设单位必须是同一人吗

国有土地使用权人与建设工程规划许可证建设单位并不必须是同一人。以下是对此问题的详细分析：

1. 法律依据的解读：

- 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条，土地使用者支付全部土地使用权出让金后，可办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。此条款说明了土地使用权的取得方式，但并未规定土地使用权人必须与建设工程规划许可证的建设单位一致。

- 根据《中华人民共和国建筑法》第八条，申请领取施工许可证的条件之一为“依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证”。此条款强调了建设工程规划许可证的取得是施工的前提，但同样未规定土地使用权人与建设单位必须为同一人。

2. 两者角色的独立性：

- 国有土地使用权人是指依法取得国有土地使用权，有权在该土地上进行开发、利用、经营的土地使用者。其权利主要围绕土地的使用权展开。

- 建设工程规划许可证的建设单位则是指负责具体建设工程的单位，其需按照建设工程规划许可证的要求进行建设活动。建设单位的角色主要围绕建设工程的实施展开。

3. 实际操作中的灵活性：

- 在实际操作中，土地使用权人可能因各种原因（如资金、技术、管理等）选择将建设工程交由其他单位进行。此时，土地使用权人与建设单位就不是同一人。

- 同时，法律也允许土地使用权人在符合规定的情况下，将土地使用权转让或出租给他人，由他人进行开发建设。这也进一步说明了土地使用权人与建设单位可以不是同一人。

国有土地使用权人与建设工程规划许可证建设单位并不必须是同一人。两者在法律上具有独立的地位和角色，可以根据实际情况进行灵活的组合和安排。

四、安置房满五年后可交易 但五年期是以合同交房日期算还是实际交房日算

关于安置房满五年后可交易的时间点计算问题，以下是对该问题的详细解答：

安置房满五年一般从核发房产证之日起计算。这一规定主要依据的是《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的内容，即预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。由此可以推断，安置房的交易时间限制也是从相关权属证明文件核发之日起计算。

1. 房产证核发的重要性

房产证是房屋所有权的法律凭证，核发房产证意味着房屋的所有权已经得到了法律的确认。因此，从房产证核发之日起开始计算满五年，安置房即具备交易条件。

2. 交付使用与交易的关系

虽然条例中提到了商品房交付使用之日起开始计算，但对于安置房而言，更重要的是房产证的核发。因为房产证是房屋可以合法交易的必备条件，没有房产证的房屋是无法进行合法交易的。

3. 相关法规的支撑

除了《城市房地产开发经营管理条例》外，《商品房销售管理办法》第三十条第一款也规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。这一条款间接支持了房产证核发后房屋才具备完整交易条件的观点。

在计算安置房满五年的时间点时，还需要注意以下方面：

1. 合同的约定

如果安置房的购买合同中有关于交易时间的特别约定，那么应当按照合同约定执行。合同没有约定或者约定不明确的，可以参照相关法律法规或者交易习惯确定。

2. 违约责任的承担

如果房地产开发企业未能按期交付符合交付使用条件的商品房，根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当承担违约责任。这一规定同样适用于安置房的交易。

3. 交易前的准备

在安置房满五年准备交易前，建议购房者提前准备好相关权属证明文件，如房产证、土地证等，并确保这些文件的有效性和合法性，以避免在交易过程中出现不必要的纠纷。

安置房满五年后可交易的时间点一般从核发房产证之日起计算。购房者在准备交易前应仔细核查相关权属证明文件，并了解相关法律法规和合同约定，以确保交易的合法性和有效性。

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内容来源参考：头条-非经营公建怎么确定权属的,国有土地使用权人与建设工程规划许可证建设单位必须是同一人吗

内容审核：赵超律师

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