集体土地入股税,财政部自然资源部农村集体经营性建设用地增值收益调节金政策,集体土地使用权出资入股的法律程序

集体土地入股税,财政部自然资源部农村集体经营性建设用地增值收益调节金政策,集体土地使用权出资入股的法律程序

一、财政部自然资源部农村集体经营性建设用地增值收益调节金政策

财政部与自然资源部关于农村集体经营性建设用地增值收益调节金的政策解析

一、政策背景与目的

农村集体经营性建设用地增值收益调节金政策，是国家为了规范农村集体经营性建设用地入市行为，保障农民集体权益，促进城乡统筹发展而制定的一项重要经济手段。该政策旨在通过征收部分增值收益调节金，调节因土地用途转变和市场化配置而产生的增值收益，确保国家、集体和个人之间合理分享土地增值收益，同时防止土地投机和过度开发，促进土地资源的可持续利用。

二、调节金的计算方式

农村集体经营性建设用地增值收益调节金的计算，通常基于土地入市或转让时的增值额。具体计算方式可能因地区和政策细节而异，但一般遵循以下原则：

1. 增值额确定：增值额是指土地入市或转让价格减去取得土地成本及相关税费后的余额。这包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、土地开发支出以及相关税费等。

2. 适用税率：根据增值额占扣除项目金额的比例，确定适用的税率档次。具体的税率标准可能因地区政策而异，但通常会设定多个税率档次，以体现累进税制的原则。

3. 应纳税额计算：应纳税额等于增值额乘以适用税率，再减去可能的速算扣除数（如有）。这一计算过程确保了调节金的征收既公平又合理。

三、征收范围与对象

1. 征收范围：农村集体经营性建设用地增值收益调节金的征收范围主要包括农村集体经营性建设用地入市及再次转让环节。这涵盖了农村集体经济组织将集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）给其他单位或个人使用的行为。

2. 征收对象：征收对象为取得土地增值收益的农村集体经济组织或个人。这意味着，无论是农村集体经济组织直接出让土地使用权，还是通过其他方式转让土地使用权并取得收益，都需要按照规定缴纳增值收益调节金。

四、政策意义与影响

1. 保障农民权益：通过征收增值收益调节金，确保了农民集体作为土地所有者的权益得到合理体现，增加了农民的收入来源。

2. 促进土地资源合理利用：调节金的征收增加了土地转让的成本，有助于遏制土地投机和囤积居奇现象，促进了土地资源的合理配置和可持续利用。

3. 推动城乡统筹发展：该政策有助于缩小城乡差距，推动城乡一体化发展，为农村经济发展注入新的活力。

五、实际案例说明

假设某农村集体经济组织拥有一块集体经营性建设用地，经过入市程序后，以1000万元的价格出让给一家企业使用。在扣除土地取得成本、开发支出及相关税费后，增值额为500万元。若根据当地政策，该增值额适用的税率为30%，则该农村集体经济组织需缴纳的增值收益调节金为500万元×30%=150万元。

二、集体经营性建设用地入市有契税吗

集体经营性建设用地入市有契税。

一、入市环节契税政策

根据《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》（财税〔2016〕41号印发）及后续相关通知，在契税暂无法覆盖农村集体建设用地入市环节的过渡时期，须再按成交价款的3%～5%征收与契税相当的调节金。具体比例适用所在省份契税适用税率。自2021年9月1日起，《中华人民共和国契税法》施行后，承受包括农村集体经营性建设用地使用权的单位和个人，按规定缴纳契税，不再缴纳与契税相当的调节金。

二、入市后的转让环节契税政策

入市后的转让环节，承受方契税有关政策与入市环节相同，即按照《中华人民共和国契税法》的规定缴纳契税。

三、契税的缴纳主体及税率

在契税的缴纳主体上，无论是入市环节还是入市后的转让环节，承受方（即购买或受让土地使用权的一方）均为契税的纳税人。契税的税率则根据《中华人民共和国契税法》及相关规定确定，具体比例适用所在省份契税适用税率。

四、契税与土地增值收益调节金的关系

在契税暂无法覆盖农村集体建设用地入市环节的过渡时期，为建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，保障农民公平分享土地增值收益，征收了与契税相当的调节金。随着《中华人民共和国契税法》的施行，这一过渡性政策已被契税所取代。

五、结论

集体经营性建设用地入市有契税。在契税的缴纳上，无论是入市环节还是入市后的转让环节，承受方均需按照《中华人民共和国契税法》的规定缴纳契税。这一政策旨在规范农村集体经营性建设用地入市行为，保障国家、集体和个人的合法权益，推动城乡统一的建设用地市场健康发展。

关键词解析

- 契税：指在土地、房屋权属转移时，对产权承受人征收的一种财产税。

- 集体经营性建设用地入市：指农村集体经济组织将其拥有的经营性建设用地使用权，以出让、出租、入股等方式进入市场流通的行为。

- 土地增值收益调节金：在契税暂无法覆盖农村集体建设用地入市环节的过渡时期征收的一种与契税相当的调节金。

通过上述分析，可以明确集体经营性建设用地入市过程中契税的缴纳情况及相关政策依据。

三、国有企业名下的土地使用权作价入股 操作指引

国有企业名下的土地使用权作价入股操作指引

一、法律依据

1. 《中华人民共和国公司法》：第二十七条规定，股东可以用土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。这为土地使用权入股提供了法律基础。第二十八条规定，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

2. 《中华人民共和国土地管理法》：第十二条规定，土地使用权应当依法进行登记，并受法律保护。第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出资等。集体建设用地使用权的出资等，参照同类用途的国有建设用地执行。

3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》：第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。

二、操作流程

1. 评估作价：国有企业需委托专业机构对土地使用权进行市场价值评估，确定合理的入股价格。

2. 签订协议：明确双方的权利义务，包括土地使用权的范围、期限、作价金额、股权比例等。

3. 产权变更登记：到国土资源部门办理土地使用权变更登记，将土地使用权过户至目标企业名下，并到企业登记机关办理股权变更登记。

4. 后续管理：按照公司章程和股东协议行使股东权利，参与公司治理，并确保土地使用符合规划和合同约定。

四、农村集体土地使用证可以办房产证吗

农村集体土地使用证可以办理不动产权证，但不可以直接办理房产证。

农村集体土地在确权后，可以颁发不动产权证书。不动产权证是土地使用证和房产证的合二为一，注明了房产座落和宅基地权属。

法律依据：《不动产登记暂行条例》第五条，明确规定了包括集体土地所有权在内的不动产权利，应依照本条例的规定办理登记。

集体土地使用证不能直接办理房产证，因为集体土地所有权属于集体经济组织或农村集体所有，个人或单位只能获得土地使用权。而房产证是证明房屋所有权的证书，表示个人或单位对房屋享有所有权。

要办理房产证，一般需要满足获得土地使用权证、确认房屋与土地的关系，以及缴纳相关税费等条件。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条与第十条，规定了土地使用权出让的相关条件；《中华人民共和国民法典》第二百一十一条与第二百一十七条，涉及不动产权属证书的办理与效力。

农村集体土地使用证可以办理不动产权证，用于证明土地与房产的权属关系；但不可以直接办理房产证，因为房产证专门用于证明房屋的所有权。

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内容来源参考：头条-集体经营性建设用地入市有契税吗,国有企业名下的土地使用权作价入股 操作指引

内容审核：王华华律师

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