集体土地上的房屋改扩建,拆旧房建新面积可以比原有的大吗为什么,集体土地住改非怎么赔偿

集体土地上的房屋改扩建,拆旧房建新面积可以比原有的大吗为什么,集体土地住改非怎么赔偿

一、拆旧房建新面积可以比原有的大吗为什么

拆旧房建新面积是否可以比原有的大，需视具体情况和审批结果而定，不能一概而论。以下从合法与违法两种情况进行分析：

一、合法情况

1. 符合规划许可：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，进行建筑物建设需申请办理建设工程规划许可证。若拆旧建新后面积增大，但已按当地规划和建设部门要求审批，并取得合法建筑许可证或相关批准文件，且新建面积未超批准规模，则属合法行为。

2. 政策允许：在某些地区，为改善农村居住条件或推动新农村建设，政府可能允许农民在原有宅基地上适当扩大建筑面积，但通常有明确面积限制和审批流程。只要农民遵守规定并经过审批，即使新建面积比原来大，也不属于违建。

二、违法情况

1. 未经审批擅自扩建：若农民在未取得任何审批手续的情况下，擅自拆除旧房并新建更大面积的房屋，则违反了《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，属于违法建设。

2. 超出批准范围建设：即使取得了建筑许可证或相关批准文件，但如果新建房屋的面积超出了批准的规模，超出部分也属于违法建设。

3. 违反其他规定：除了面积问题外，如果新建房屋还违反了其他规划、建设或土地管理方面的规定（如建筑高度、建筑风格、用地性质等），也可能被认定为违建。

二、中华人民共和国城乡规划法出台时2008年前的违建怎么处理

《中华人民共和国城乡规划法》出台时，对于2008年前的违建处理，主要基于以下法律原则和实践考虑：

1. 法不溯及既往原则：我国的《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，根据法不溯及既往的原则，对于2008年以前建造、翻建、扩建的房屋，即便没有按照后来的《城乡规划法》取得相关规划许可，也不宜直接认定为违建。

2. 土地使用权考量：2008年以前的房屋，如果拥有完整的土地使用权，无论是通过何种方式取得，如申请宅基地、获得宅基地的权利，或者乡镇企业一次性买断的集体建设用地使用权等，且建筑是在2008年之前首次建造或改扩建，那么这些房屋在法律上并不确定为违章建筑。

1. 历史遗留问题：2008年《城乡规划法》实施前，城市和乡村的规划建设管理并不如现在严格，许多房屋是在没有详细规划的情况下建造的。因此，对于这部分历史遗留问题，应当采取更加灵活和务实的处理方式，而不是一刀切地认定为违建。

2. 补办手续的可能性：对于2008年以前建造的房屋，如果符合当时的土地利用总体规划，并且取得了符合当时法律规定的相关证照（尽管可能不完全符合现在的规划要求），那么可以通过补办手续的方式来解决其合法性问题。例如，按照《城乡规划法》的相关规定，如果房屋取得了《建筑用地规划许可证》、《选址意见书》以及前期土地相关的手续，并且可以通过改证或者补办一定的手续来获得最后的《房屋建设许可证》或者不动产权证书的，那么应当给予其补办手续的机会。

- 《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。但这一条款并不适用于2008年以前已经建造的房屋，因为法不溯及既往。

- 《中华人民共和国土地管理法》第七十三条：对于违反土地管理法的行为，应当给予行政处罚。但在实践中，对于2008年以前建造的房屋，如果符合当时的土地利用规划，并且取得了相关证照（尽管可能不完全符合现在的规划要求），那么并不应当直接认定为违法用地或违法占地，而是应当考虑其历史背景和实际情况进行处理。

《中华人民共和国城乡规划法》出台时，对于2008年前的违建处理应当遵循法不溯及既往的原则，并考虑其土地使用权和历史遗留问题。对于符合当时土地利用总体规划且取得了相关证照的房屋，应当给予其补办手续的机会。

三、在2008年前关于无证房有哪些规定

关于2008年前无证房的规定，主要涉及房屋是否构成违建以及相关的处理方式。以下是对这一问题的详细解答：

1. 法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》自2008年1月1日起实施，该法规定了城市和乡村建筑是否违章的标准。在此之前，相关法规为《城市规划法》，但已废止。

2. 判定原则：2008年之前建造、翻建、扩建的房屋，如果拥有完整的土地使用权，包括土地使用权证书或相应部门确定的房屋使用权，且建筑是在2008年之前首次建造或改扩建，一般不视为违建。这是因为法律溯及力和法律适用的问题，不能简单地将之前的建筑行为套用后来的法律规定。

3. 历史背景：1986年《土地管理法》实施前，农村土地上建设的房屋，如果属于本村集体土地组织成员，有申请宅基地、获得宅基地的权利，且房屋在1986年之前建造，也不能认定为违章建筑。

1. 符合土地规划：如果房屋符合当时的土地利用总体规划，并且取得了符合当时法律规定的相关证照，即使现在不符合条件，也不能随便认定为违章建筑。

2. 补办手续：对于取得了一定手续，但证照不完备的情况，可以通过补办手续来解决。例如，按照《城乡规划法》取得了一定手续的，可以通过改证或补办手续来获得《房屋建设许可证》或不动产权证书。

3. 政府行为：如果房屋是从政府手中直接买断土地使用权及地上建筑，或政府通过招投标、拍卖等方式出售土地使用权时，地上建筑没有相应手续，这种情况也不能随便认定为违章建筑。

对于2008年前的无证房，在拆迁时是否能获得补偿，以及补偿的具体标准，需要依据当地的拆迁政策和相关法律法规来确定。一般来说，如果房屋被认定为合法建筑，且符合拆迁补偿的条件，房屋所有权人应获得公平补偿。

2008年前的无证房是否算违建，需要综合考虑多个因素，包括房屋建造时间、土地使用权情况、是否符合当时的土地利用总体规划等。在处理这类问题时，应遵循法律法规的规定，确保房屋所有权人的合法权益得到保障。

四、改扩建项目超过多少面积需要审批

改扩建项目超过一定面积确实需要审批，但具体的面积标准并非由单一法律条文明确规定，而是依据项目的性质、位置以及当地的具体规定来确定。以下是对此问题的详细分析：

1. 改扩建项目审批的一般要求：

- 改扩建项目通常需要进行建设工程规划许可申请，这包括提交建设项目批准、核准、备案文件，土地使用权证明文件等一系列手续。这些手续的目的是确保项目的合法性、合规性以及符合城市规划的要求。

2. 面积与审批的关系：

- 虽然《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国土地管理法》等法律并未直接规定改扩建项目超过多少面积需要审批，但实际操作中，项目的面积往往是审批考虑的重要因素之一。

- 对于农村建房，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这意味着，在农村地区，建房面积受到严格限制，超过规定标准将需要审批或面临其他法律后果。

- 对于城市地区的改扩建项目，具体的面积限制和审批要求通常由当地的城市规划部门或建设行政主管部门根据城市规划、土地利用规划等因素制定。

3. 特殊情况下的审批要求：

- 如果改扩建项目涉及农用地转为建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，应当办理农用地转用审批手续。这意味着，即使项目面积未超过某一特定标准，但只要涉及农用地转用，就必须进行审批。

- 对于一些特殊类型的项目，如大型基础设施、公共设施等，由于其影响范围大、投资额度高，往往需要进行更为严格的审批程序，包括面积、高度、容积率等多个方面的审查。

改扩建项目超过多少面积需要审批并没有一个统一的答案。在实际操作中，应根据项目的性质、位置以及当地的具体规定来确定是否需要审批以及审批的具体要求。因此，在进行改扩建项目前，建议咨询当地的城市规划部门或建设行政主管部门以获取准确的信息和指导。

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内容来源参考：头条-中华人民共和国城乡规划法出台时2008年前的违建怎么处理,在2008年前关于无证房有哪些规定

内容审核：李凤吉律师

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