广州市集体土地房屋报建,商品房小区建设审批流程,广州市村庄集体建设用地报批实施细则

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一、商品房小区建设审批流程

商品房小区建设的审批流程涉及多个环节和部门，以下是具体的流程解析：

1. 农用地转用审批：如建设商品房小区涉及农用地转为建设用地的，需依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。这包括由国务院批准永久基本农田转为建设用地，以及按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关或其授权的机关批准永久基本农田以外的农用地转为建设用地。

2. 建设用地审批：根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，建设用地需符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并按照法定程序办理审批手续。具体审批权限由省、自治区、直辖市规定。

1. 选址定点与规划总图审查：在土地审批完成后，需进行选址定点工作，并对规划总图进行审查，以确保项目符合城市规划要求。

2. 确定规划设计条件与审查设计：接着，相关部门会确定具体的规划设计条件，并对初步设计和施工图设计进行审查，以确保设计符合相关标准和规范。

3. 施工报建与预售登记：在审查通过后，需进行施工报建，并按照相关规定办理预售登记手续。

4. 竣工验收备案与权属初始登记：最后，项目竣工后需进行竣工验收备案，并进行房地产项目权属初始登记，以完成整个建设流程。

在商品房小区建设过程中，还可能涉及环保、消防、人防等部门的审批。这些审批环节需根据相关法律法规和部门规章的要求进行，以确保项目符合各项规定和标准。

商品房小区建设的审批流程是一个复杂而严谨的过程，涉及多个环节和部门。开发者需严格按照相关法律法规和部门规章的要求进行审批和申请，以确保项目的合法性和合规性。

二、农村宅基地房屋确权无效的原因

农村宅基地房屋确权无效的原因主要基于相关法律法规的规定以及宅基地确权的实际操作流程。以下是对农村宅基地房屋确权无效原因的详细分析：

1. 根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条，地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标。若宅基地不符合乡镇土地利用总体规划，即违反了这一规定，将导致确权无效。

2. 除继承和分居立户外，农户一户超过一处以上的宅基地，违反了农村宅基地管理的一户一宅原则，这样的宅基地在确权时也会被视为无效。

3. 非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买和建造的住宅，由于不符合宅基地使用权的主体资格要求，因此其确权申请也将被驳回。

4. 土地权属有争议尚未处理结束的宅基地，由于权属不明确，无法进行确权登记。

5. 根据相关法律法规及政策规定，还存在其他多种不予确权的情形，如：

- 农村村(居)民因新建住宅，应当拆除而未拆除的旧宅或旧宅纳入土地置换项目规划，未复垦的；

- 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；

- 因拆迁或原住宅依法被征收，已依法进行统一安置或补偿的；

- 土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；

- 经批准后连续两年未使用的；

- 集体供养的五保户腾出的住宅；

- 因依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利的；

- 法律法规、政策规定的其他不予确权的情形。

农村宅基地房屋确权无效的原因主要包括不符合土地利用总体规划、违反一户一宅原则、非本集体经济组织成员或城镇居民购买建造、土地权属争议以及其他法律法规和政策规定的不予确权的情形。这些原因均基于相关法律法规的明确规定，旨在确保宅基地确权的合法性和规范性。

三、不收取租金 将租金作为股权入股可以吗

不收取租金，而是将租金作为股权入股，这一行为在法律上是可行的，但需满足一定条件并遵循相关程序。以下是对此问题的详细分析：

- 根据《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。因此，若租金能转化为具有明确价值的股权形式，并符合公司章程及法律法规的要求，理论上可作为出资方式之一。

1. 评估作价：

- 以租金作为股权入股，首先需对租金的价值进行评估作价，确保其能够准确反映股权的价值。这一过程应由专业的评估机构进行，以确保评估结果的公正性和合理性。

2. 财产权转移：

- 租金作为股权入股，实际上涉及的是财产权的转移。需明确租金所对应的财产权（如房屋使用权、收益权等）是否能够依法转移至公司名下，并办理相应的财产权转移手续。

3. 公司章程与股东协议：

- 公司章程和股东协议是规范公司运作和股东关系的重要文件。在将租金作为股权入股前，需审查公司章程和股东协议是否对此类出资方式有明确规定或限制。如有，应遵循相关规定执行；如无，则需通过股东会决议等方式进行决策。

4. 税务合规性：

- 租金作为股权入股可能涉及税务问题。需确保整个过程的税务合规性，包括租金收入的税务处理、股权转让的税务处理等。建议咨询专业税务顾问以获取具体指导。

四、住建部农村旧房翻建政策规定

农村旧房翻建政策规定主要涉及农村危房的改造和翻建，具体规定如下：

1. 农村危房经鉴定属整体危险的应拆除重建，属局部危险的应修缮加固。

2. 重建房屋原则上以农户自建为主，确有困难并有统建意愿的，地方政府应发挥组织、协调作用，帮助选择有资质的建筑企业统一施工。

3. 在住户自愿的前提下，可通过置换方式实现危改户的居住需求，置换双方实现双赢。

1. 翻盖后的宅基面积不能超过规定的标准面积，否则将面临罚款等处罚。

2. 翻盖后的房屋不能超过规定的房屋高度，包括垂直和水平方向。

3. 严格按照“一户一宅”的原则，不得出现一户多宅的情况。

依据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条，不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。

1. 没有房产证的，需持土地证、身份证、老房照片，到行政审批大厅规划局窗口报建。

2. 房产证、土地证齐全的，需持相关证件及老房照片，到行政审批大厅规划局窗口报建。

3. 土地证四邻不清的，需土地部门对土地证认定后，再持相关证件及老房照片报建。

1. 政府补助以户为单位，由户主提出申请，需满足拥有当地农业户籍、是房屋产权所有人等条件。

2. 补助标准根据危房等级和农户贫困程度划分，具体补助金额因地区和政策而异。

3. 补助资金以农户自筹为主，政府补助为辅，多渠道筹集改造资金。

1. 村民在自己的宅基地上改建房屋，必须具有《集体建设用地使用证》。

2. 改建需经过规划部门或土地管理部门的审批，方可进行。

3. 宅基地属于农村集体所有，农民只有使用权，没有所有权。

农村旧房翻建需遵循相关法律法规和政策规定，确保翻建活动的合法性和合规性。

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内容来源参考：头条-农村宅基地房屋确权无效的原因,不收取租金 将租金作为股权入股可以吗

内容审核：毛利娟律师

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