集体土地争议前置,集体经营性建设用地入市两个前置条件和三项负责清单,集体土地使用权争议

集体土地争议前置,集体经营性建设用地入市两个前置条件和三项负责清单,集体土地使用权争议

一、集体经营性建设用地入市两个前置条件和三项负责清单

集体经营性建设用地入市需满足两个前置条件并遵循三项负责清单，具体分析如下：

一、两个前置条件

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条、第四十条的规定，集体经营性建设用地入市需满足以下两个前置条件：

1. 规划与用途管制条件：

- 规划要求：土地利用总体规划、城乡规划需确定该土地为工业、商业等经营性用途。这是集体经营性建设用地入市的首要条件，确保土地用途符合区域发展需求。

- 依法登记：土地必须已依法办理土地所有权登记，权属清晰无争议。这是保障土地交易合法性和权益分配明确性的基础。

2. 民主决策与政府审核条件：

- 民主决策：集体经营性建设用地出让、出租等方案，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。这体现了集体经济组织成员的民主权利，确保决策过程的公开透明。

- 政府审核：土地所有权人需将出让、出租方案报市、县人民政府审核。市、县人民政府认为方案不符合规划条件或产业准入、生态环境保护要求的，应在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人需按政府意见修改方案，确保方案符合法律法规和政策要求。

二、三项负责清单

在集体经营性建设用地入市过程中，需遵循以下三项负责清单，确保入市流程的规范性和合法性：

1. 方案编制与报备清单：

- 方案编制：土地所有权人应依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案。方案需载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

- 报备要求：土地所有权人需在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府备案。这是政府对集体经营性建设用地入市进行监管的重要环节。

2. 合同签订与备案清单：

- 合同签订：土地所有权人应以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应签订书面合同。合同需载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求等内容。

- 备案要求：签订的合同需报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。

3. 价款支付与登记清单：

- 价款支付：集体经营性建设用地使用者应按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费。这是保障土地所有权人权益和土地交易合法性的重要环节。

- 登记要求：对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，应依法申请办理不动产登记。这是确立土地使用权和建筑物所有权法律效力的关键步骤。

二、村委会不给分配集体土地 可以起诉吗

针对“村委会不给分配集体土地，可以起诉吗”这一问题，答案是：在符合一定条件下，可以起诉。

根据《中华人民共和国民法典》第二百六十五条，农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定，若侵害了集体成员的合法权益，则受侵害的集体成员有权请求人民法院予以撤销。同时，《中华人民共和国土地管理法》第十四条也规定，土地所有权和使用权的争议，若当事人协商不成，可由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内向人民法院起诉。

1. 成员资格确认：起诉方需确认自己具备该村集体的成员资格，这是享受集体土地分配权益的基础。

2. 合法权益受损：起诉方需证明自己的合法权益因村委会的决定而受到了实际损害。

3. 协商与前置程序：在提起诉讼前，起诉方应先尝试与村委会协商解决争议。若协商无果，可寻求人民政府的处理。对人民政府的处理决定不服时，方可提起诉讼。

1. 收集证据：起诉方应收集与争议相关的证据，如成员资格证明、村委会决定文件、损害证明等。

2. 提起诉讼：向有管辖权的人民法院提交诉状，并按照法院要求缴纳诉讼费用。

3. 参加庭审：在庭审过程中，起诉方应出庭应诉，陈述事实、理由和诉讼请求，并提供证据支持自己的主张。

4. 遵守诉讼程序：在整个诉讼过程中，起诉方应遵守法院的诉讼程序规定，如举证期限、开庭时间等。

5. 执行判决：若法院判决支持起诉方的诉讼请求，村委会应依法履行判决内容。若村委会不履行判决，起诉方可申请法院强制执行。

三、人民法院报 关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定 的理解与适用

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》的理解与适用

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》自2011年9月5日起施行，为正确审理涉及农村集体土地的行政案件提供了明确的法律依据和指导。该规定旨在保护土地权利人的合法权益，维护社会稳定和公平正义。以下是对该规定的详细理解与适用分析：

一、受案范围与不予受理情形

1. 明确可诉情形：根据规定，农村集体土地的权利人或者利害关系人认为行政机关作出的涉及农村集体土地的行政行为侵犯其合法权益，有权提起诉讼，此类案件属于人民法院行政诉讼的受案范围。这确保了土地权利人在面对行政侵权时，有明确的司法救济途径。

2. 不予受理的情形：对于土地登记机构根据人民法院生效裁判文书、协助执行通知书或仲裁机构的法律文书办理的土地权属登记行为，土地权利人不服提起诉讼的，人民法院一般不予受理。但若土地权利人认为登记内容与有关文书内容不一致，则可提起诉讼。这一规定避免了司法资源的浪费，同时保障了土地权利人在特定情况下的诉权。

二、诉讼主体与被告资格

1. 村民起诉权：村民委员会或农村集体经济组织对涉及农村集体土地的行政行为不起诉时，过半数的村民可以集体经济组织名义提起诉讼。若农村集体经济组织成员全部转为城镇居民，过半数的原集体经济组织成员仍享有此权利。这确保了村民在集体利益受损时，有合法的诉讼主体资格。

2. 土地使用权人起诉权：土地使用权人或实际使用人对涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服，可以自己的名义提起诉讼。这保护了土地使用权人的合法权益，使其在面对行政侵权时，能够直接寻求司法救济。

3. 被告确定：根据不同行政行为，被告可能是土地管理部门、土地储备机构所隶属的土地管理部门或其他相关行政机关。例如，土地管理部门根据土地总体规划变更集体土地用途的行为，以土地管理部门为被告；土地储备机构的行为，以其隶属的土地管理部门为被告。这明确了被告资格，有助于诉讼的顺利进行。

三、复议与诉讼程序

1. 复议前置与直接起诉：对于某些土地行政案件，如土地确权决定，需先经复议再提起诉讼；而对于行政处罚、行政强制措施等，土地权利人可直接向人民法院提起诉讼。这既保障了土地权利人的复议权利，又提高了诉讼效率。

2. 起诉期限与公告送达：涉及农村集体土地的行政决定以公告方式送达时，起诉期限自公告确定的期限届满之日起计算。这确保了土地权利人在知道或应当知道行政决定内容后，有合理的起诉期限。

四、土地征收补偿问题

1. 补偿安置争议：征收农村集体土地时，若未对被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，且补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿的，人民法院一般应予支持，但需扣除已取得的土地补偿费。这保护了土地权利人在征收补偿中的合法权益。

2. 补偿款分配争议处理：农村集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。这明确了补偿款分配争议的处理方式，避免了司法资源的浪费。

五、证据规则与执行监督

1. 行政机关举证责任：在土地行政案件中，被告对其作出的行政行为负有举证责任，需在收到起诉状副本之日起十日内提供全部证据和依据。这确保了行政机关在诉讼中的举证义务，有助于法院查明事实。

2. 特殊证据认定：涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的证据材料，需标注并向法庭说明，由法庭审查确认。这保护了特殊证据的安全性和保密性。

3. 申请法院执行条件：土地管理部门申请强制执行责令交出土地决定时，需满足一定条件，如征收土地方案已批准、征地程序已实施等。人民法院对符合条件的申请应裁定受理，不符合条件的则裁定不予受理。这确保了强制执行的合法性和合理性。

4. 监督纠错机制：人民法院发现土地行政机关的行政行为违法并侵害农村集体土地权益时，应判决撤销或部分撤销，并可要求被告重新作出行政行为。上级法院有权监督下级法院的审判工作，确保案件处理的正确性。这建立了有效的监督纠错机制，保障了土地权利人的合法权益。

四、签订国有土地出让合同的前置条件

签订国有土地出让合同的前置条件，是确保土地出让过程合法、规范、有序进行的重要保障。这些条件主要涉及土地性质、权属、规划、审批、税费缴纳等多个方面。以下是对这些前置条件的详细解析：

一、土地性质与权属要求

1. 土地性质：

- 国有建设用地：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。因此，签订国有土地出让合同的前提是土地必须为国有建设用地，包括政府出让的经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地。

- 集体土地征收：若土地原为集体所有，需先经过征收程序转为国有土地。这一过程中，需确保征收程序的合法性和被征地农民的合法权益得到保障。

2. 土地权属清晰：

- 无争议：土地权属应明确，不存在任何权属争议或纠纷。这要求完成土地征收或收回手续，确保集体土地已依法转变为国有土地，并对土地权属进行全面清查。

- 登记确权：完成土地登记或确权工作，明确土地的所有权、使用权等权属信息。这是签订土地出让合同的重要基础。

二、规划与审批要求

1. 土地用途符合规划：

- 土地利用总体规划：土地用途需符合土地利用总体规划和城乡规划，且已明确为工业、商业等经营性用途。

- 规划条件意见书：取得规划条件意见书，明确土地的规划用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划指标。这是确保土地开发建设符合城市规划要求的重要依据。

2. 完成相关审批手续：

- 项目立项审批：对于需要项目立项审批的土地，应取得相关部门的项目立项批复。这是项目合法性的重要证明。

- 环境影响评价审批：如土地开发建设可能对环境产生影响，应完成环境影响评价审批手续。这是保护环境、实现可持续发展的重要环节。

- 其他审批意见：根据土地的具体用途和项目特点，可能还需取得其他相关部门的审批意见，如建设用地规划许可、建设工程规划许可等。

三、税费缴纳与合同签订准备

1. 缴纳土地使用权出让金：

- 全额支付：与市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同前，需按合同约定全额支付土地使用权出让金。这是获取土地使用权的重要前提。

2. 缴纳相关税费：

- 契税：按国家规定缴纳契税等税费。契税是土地使用权出让过程中必须缴纳的税费之一。

- 土地使用税：根据土地使用情况和税法规定，按时缴纳土地使用税。

3. 准备合同签订材料：

- 申请书：提交书面申请，表达获取土地使用权的意愿。

- 身份证明：提供有效的身份证明文件，如营业执照副本、法定代表人身份证复印件等。

- 土地权属证明：提交原土地使用证正本及原建设用地批准文件复印件（如适用），以证明土地权属的合法性和清晰性。

- 其他材料：根据具体要求，可能还需提交其他相关材料，如规划条件意见书、项目立项批复、环境影响评价审批文件等。

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内容来源参考：头条-村委会不给分配集体土地 可以起诉吗,人民法院报 关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定 的理解与适用

内容审核：贾燕丽律师

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