无良房东不给拆迁补偿，刘丛律师：租房扩建惹争议，房东租户谁担责？

无良房东不给拆迁补偿，刘丛律师：租户维权指南：遭遇无良房东「一房多租」应该这样做！

一、刘丛律师：租户维权指南：遭遇无良房东「一房多租」应该这样做！

有些房东不讲诚信，为了租出高价或骗钱，同时与多人签《租房合同》，这就是法律上的「一房多租」。

那么遇到「一房多租」时，最终谁能租到这个房子呢？法律是如何规制出租人这种违约行为呢？如果遇到这种无良房东，我们该怎么维权呢？

一、律师说法

1、「一房多租」的法律处理规则：

根据法律规定，出租人就同一房屋订立数份《租房合同》，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

2、「一房多租」的处理规则不同于「一房多卖」：

「一房多卖」，多份《购房合同》均合法有效时，法院会参照以下顺序，确定房屋归属：

（1）已经办理房屋过户的；

（2）已经实际合法占有房屋的；

（3）均未办理过户手续又未合法占有房屋时，综合考虑各购房人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素予以确定。

（详情参见往期文章：《谈谈二手房交易天坑——「一房多卖」》）

租房时办理的办理登记备案手续不同于买房时办理的过户登记手续，前者仅是一种政府对房屋租赁市场的行政管理手段，客观上具备一定公示效果，不发生物权变动的效力，因此先占有房屋优先于登记备案。

3、「一房多租」时，出租人可能需要承担的法律责任：

第一，民事责任。出租人无法履行《租房合同》，向租户交付房屋时，依照合同约定承担违约责任，以及损失赔偿责任。

第二，刑事责任。出租人以非法占有为目的，隐瞒真相，虚构事实，骗取多名出租人钱财，数额较大的，涉嫌合同诈骗罪，需要承担刑事责任。

二、律师支招

1、租房时，如何避免遇到「一房多租」情形？

第一，租房时核对房屋产权证书以及出租人的身份信息，确认出租人有权出租房屋。

实务中不少二房东承租房屋后，向多人出租骗取钱财后跑路。

第二，《租房合同》中明确约定出租人无法交付房屋时的违约责任。

第三，签约前查询涉案房屋的租赁登记备案状态，签约后及时办理房屋租赁登记备案手续，能有效防范房屋被出租人多次出租。

第四，如果遇到出租人多次要钱，拖延交房的情况，一定要提高警惕。

2、如果遇到「一房多租」时，无法获得房屋的承租人该如何维护自己的合法权益？

第一，向法院提起诉讼，要求解除《租房合同》，并要求出租人承担违约责任或者赔偿损失。

第二，如果被骗财产数额巨大，应立即报警，以尽快追回钱财。

三、法律依据

1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

2、《民法典》

第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3、《刑法》

第二百二十四条：有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：

（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；

（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；

（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；

（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

二、租户如何起诉房东

租房纠纷可以先协商，协商不成，通过向法院起诉解决。

当房东在房屋出租合同期内单方随意涨房租时,租客可以拒绝并按照合同中约定的原房租进行支付。

若房东拒收租金或者要求租客搬离,租客可以直接向法院起诉要求房东继续履行合同或者在搬离后起诉要求房东进行赔偿。

一、租房维权之与房地产经纪公司的纠纷

租房的纠纷，如果是租赁双方与房地产经纪公司的纠纷，可以找住房和城乡建设委员会或者房地产中介行业协会解决。

这两个机构都负责管理经纪公司。

二、租房维权之房东

如果没有中介公司参与，只是租赁双方的纠纷，租赁合同有这么一条：

争议解决方式：

合同在履行过程中如发生争议，应由双方先行友好协商;协商不成时，可以向房屋所在地法院提起诉讼。

三、损害赔偿纠纷

房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有如下几种：

1.房屋损坏赔偿;

2.人身或财物损害赔偿;

3.侵犯房屋共有人合法权益赔偿。

四、租金支付纠纷

这是最为常见的一种纠纷。

出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法：

1.租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面;

2.在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同;

3.解除租赁合同。

这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方起诉从而终止租赁关系。

三、刘丛律师：租房扩建惹争议，房东租户谁担责？

很多租户为了满足自身居住或者经营的需要，承租后希望能对房屋进行改建、扩建。

但是，扩建房屋没那么简单，不但要符合国家的建设规划要求，还需要征得房东的同意。

否则，最终巨额投资打水漂，还可能要承担赔偿责任。

一、案例回顾

2019年，周先生与马先生签订《租房合同》，约定将周先生名下的三层楼房租给马先生使用，租期5年，租金为每年35万，按年支付租金。

租户马先生取得出租人周先生同意后，对楼房进行了全面装修，并加盖1层，用于经营宾馆。

因加盖房屋未取得建设工程规划许可手续，属于违法建筑物，在宾馆经营期间，出租人周先生多次接到当地政府的公文，要求对该房屋进行整改拆除。

为此，出租人周先生多次到宾馆阻止经营，引起马先生不满，因宾馆无法正常经营，马先生未按期支付下一年度租金。

周先生因承租人马先生拖欠租金，将其诉至法院，马先生提起反诉，要求确认《租房合同》无效，并且要求周先生赔偿自己房屋装修装饰及扩建部分损失120万元。

在诉讼过程中，双方申请法院委托工程造价咨询公司对该楼房的装修及扩建现值进行鉴定，鉴定金额为100万元。

二、法院裁判结果

法院经审理后认为，涉案房屋只有三层具有合法产权，扩建部分均未取得建设工程规划许可手续，是违章建筑，因被告承租后整体使用，无法进行区分，故认定《租房合同》全部无效。

虽然合同无效，但是马先生仍应参照合同约定的每年35万元标准，支付房屋占有使用费。

法院判令租户马先生支付房屋占有使用费35万元。

关于房屋装饰装修及扩建部分损失，法院结合案件情况、双方的过错，酌定房东周先生赔偿租户马先生36万元。

三、律师说法

1.根据《民法典》规定，承租人对租赁物进行扩建或装饰装修，必须经过出租人的同意。

关于租房进行装饰装修的具体法律分析，可回顾往期文章：

《租房纠纷：

提前解约时，装饰装修损失谁来承担？》

经过出租人同意的扩建，双方对于扩建费用有约定的，优先按照约定处理。

2.经过出租人同意的扩建，双方对于扩建费用没有约定时，该如何处理？

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

3.如果承租人未经出租人同意，擅自改建、扩建房屋的，出租人如何维权？

出租人有权要求承租人恢复原状、赔偿损失或者承担违约责任。

此时，承租人因改建、扩建房屋所支付的费用，也无权要求出租人负担，只能自行负担。

4.出租违法建筑物的，《租赁合同》有效吗？

未办理合法建设手续的扩建，属于违法建筑物，根据法律规定，出租违法建筑物的，《租赁合同》无效。

比如，本案中周先生与马先生的情况，即便双方均履行了合同义务，合同仍无效。

详情可回顾往期文章：

《出租违建房？合同无效！》。

四、法律依据

1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条：

承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。

第十一条：

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。

出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十二条：

承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

2.《民法典》

第七百一十一条：

承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十五条：

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

四、房东维修房屋给租客带来不便

法律分析：

如果因为维修房屋影响承租人使用，可以要求房东适当减少租金或者延长租期。

承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

五、租房纠纷怎么维护

租房纠纷可以先协商，协商不成，通过向法院起诉解决。

当房东在房屋出租合同期内单方随意涨房租时,租客可以拒绝并按照合同中约定的原房租进行支付。

若房东拒收租金或者要求租客搬离,租客可以直接向法院起诉要求房东继续履行合同或者在搬离后起诉要求房东进行赔偿。

一、租房维权之与房地产经纪公司的纠纷

租房的纠纷，如果是租赁双方与房地产经纪公司的纠纷，可以找住房和城乡建设委员会或者房地产中介行业协会解决。

这两个机构都负责管理经纪公司。

二、租房维权之房东

如果没有中介公司参与，只是租赁双方的纠纷，租赁合同有这么一条：

争议解决方式：

合同在履行过程中如发生争议，应由双方先行友好协商;协商不成时，可以向房屋所在地法院提起诉讼。

三、损害赔偿纠纷

房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有如下几种：

1.房屋损坏赔偿;

2.人身或财物损害赔偿;

3.侵犯房屋共有人合法权益赔偿。

四、租金支付纠纷

这是最为常见的一种纠纷。

出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法：

1.租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面;

2.在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同;

3.解除租赁合同。

这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方起诉从而终止租赁关系。

六、租客和房东之间发生无法解决的争议，需要通过法院解决，对租金支付有何影响？

1、写起诉状，份数为被告人数+1份。

2、到被告地人民法院立案，交纳诉讼费。

3、证据材料复印件，份数为被告人数+1份。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第七百零五条租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百零六条当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

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文章来源参考：头条-无良房东不给拆迁补偿，租房纠纷怎么维护

内容审核：崔庆日律师

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