企业自建厂房拆迁,自建厂房销售 原来土地取得成本是否可以抵扣增值税,厂房拆了建住宅可以么

企业自建厂房拆迁,自建厂房销售 原来土地取得成本是否可以抵扣增值税,厂房拆了建住宅可以么

一、自建厂房销售 原来土地取得成本是否可以抵扣增值税

自建厂房销售时，原来土地取得成本可以作为计算土地增值税的扣除项目，但不可直接抵扣增值税销项税额。具体分析如下：

根据相关规定，土地增值税在计算应纳税额时，允许扣除一系列项目，以减少增值额，进而影响税额。其中，取得土地使用权所支付的金额是重要扣除项目之一，这包括地价款及按国家统一规定交纳的相关费用。因此，自建厂房销售时，原来土地取得成本可以作为此部分扣除项目进行抵扣。

1. 一般规定：增值税一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。但此处的“土地价款”扣除，特指房地产开发企业销售自行开发的房地产项目时的特殊规定，且扣除的是向政府、土地管理部门或受政府委托的单位直接支付的土地价款，如土地出让金等，并不直接等同于“原来土地取得成本”的全额抵扣。

2. 自建厂房销售的增值税处理：对于非房地产开发企业自建厂房销售，或房地产开发企业销售非自行开发的房地产项目，其增值税处理通常不涉及土地价款的直接扣除。此时，增值税的计税依据为销售厂房取得的全部价款和价外费用，原来土地取得成本不直接抵扣增值税销项税额，但可作为成本在企业所得税前扣除。

- 若企业为房地产开发企业且销售自行开发的房地产项目，需严格区分“土地价款”的扣除范围与条件，确保合规操作。

- 非房地产开发企业或销售非自行开发项目时，原来土地取得成本虽不直接抵扣增值税，但可作为土地增值税的扣除项目，减少税负。

- 企业应妥善保管相关财务凭证，如土地出让金票据、拆迁补偿协议等，以支持税款的准确计算与合规扣除。

二、自建厂房出售土地增值税扣除项目

自建厂房出售时，土地增值税的扣除项目主要包括以下几个方面：

一、取得土地使用权所支付的金额

1. 含义：指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款及按国家统一规定交纳的有关费用。

2. 具体内容：包括以出让方式（协议、招标、拍卖等）取得土地使用权的，为实际支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为依法补缴的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。相关费用还包括办理土地使用权手续时缴纳的登记费、过户手续费等。

二、房地产开发成本

1. 含义：指纳税人房地产开发项目实际发生的与房地产开发直接相关的支出。

2. 具体内容：涵盖土地征用及拆迁补偿费（如土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费（如规划、设计等费用）、建筑安装工程费（无论是出包还是自营方式发生的费用）、基础设施费（如小区内道路、供水等工程支出）、公共配套设施费（指不能有偿转让的小区公共配套设施支出）以及开发间接费用（包括工资、职工福利费等管理费用）。

三、与转让房地产有关的税金及加计扣除

1. 与转让房地产有关的税金：指在转让房地产时缴纳的税金，包括城市维护建设税、印花税（非房地产开发企业的印花税可按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花扣除）、教育费附加（可视同税金予以扣除）。营改增后，房地产开发企业缴纳的印花税已计入管理费用，不允许单独扣除。

2. 加计扣除：对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。此政策旨在鼓励房地产开发和投资。

三、企业自已建造的厂房建好后销售的如何计算土地增值税

企业自建厂房建好后销售，需依法缴纳土地增值税，其计算主要依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，具体步骤如下：

一、确定应税收入

- 应税收入包括转让厂房所取得的全部价款及有关经济收益，如货币收入、实物收入及其他形式收入。若转让收入明显偏低且无正当理由，税务机关将进行合理调整。

二、确定扣除项目金额

1. 取得土地使用权所支付的金额：包括地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用，如登记费、过户手续费等。

2. 房地产开发成本：针对新建厂房，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费及开发间接费用等。

3. 房地产开发费用：若能提供金融机构证明，则允许扣除的利息加上（取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本）×5%以内；若不能提供，则允许扣除的费用为（取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本）×10%以内。

4. 旧房及建筑物的评估价格：针对非新建厂房，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，需经当地税务机关确认。

5. 与转让房地产有关的税金：包括转让时缴纳的城市维护建设税、印花税及教育费附加等。

6. 加计扣除：对取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，可加计20%扣除，但此项仅适用于从事房地产开发的纳税人。

三、计算增值额与增值率

- 增值额 = 应税收入 - 扣除项目金额

- 增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目金额 × 100%

四、确定适用税率和速算扣除系数

- 根据增值率，土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率及速算扣除系数依据增值率的不同而有所差异。

五、计算应纳税额

- 应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数

四、非房地产企业对外出售自建厂房 增值税如何缴纳 土地成本如何扣除

非房地产企业对外出售自建厂房时，增值税与土地成本的扣除问题，可依据以下要点进行解答：

一、增值税的缴纳

1. 一般纳税人：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），转让不动产应按5%的预征率在不动产所在地预缴税款，再向机构所在地主管税务机关申报。若选择简易计税方法（适用于老项目等特定情形），则按5%征收率计算应纳税额。

2. 小规模纳税人：适用5%的征收率，但可减按1.5%计算缴纳增值税（依据相关政策调整）。

二、土地成本的扣除

1. 扣除项目：在计算土地增值税时，土地成本作为扣除项目的重要组成部分，包括取得土地使用权所支付的金额（如土地出让金及相关费用）和房地产开发成本（如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等）。

2. 具体扣除：非房地产企业销售自建厂房时，土地成本可全额扣除，但需注意，非房地产企业一般不享受房地产开发企业加计20%扣除的优惠政策。

3. 应纳税额计算：土地增值税按转让房地产的增值额和四级超率累进税率计算。增值额为转让收入减去扣除项目金额，税率根据增值额占扣除项目金额的比例确定，从30%至60%不等。

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内容来源参考：头条-自建厂房出售土地增值税扣除项目,企业自已建造的厂房建好后销售的如何计算土地增值税

内容审核：马欢律师

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