祖宅拆迁属于夫妻共同财产吗，祖宅卖掉了 公用面积还属于业主吗

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祖宅卖掉了 公用面积还属于业主吗

祖宅卖掉后，公用面积的归属问题需根据具体情况分析，但原则上，若祖宅及公用面积一并转让，则公用面积不再属于原业主。以下是对此问题的详细分析：

一、宅基地及公用面积的所有权性质

1. 宅基地所有权：

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这表明，宅基地的所有权归属于农村集体经济组织，村民仅享有使用权。

2. 公用面积的性质：

公用面积通常指宅基地上除建筑物占地外的其他面积，如庭院、空地等。这些面积同样属于农村集体经济组织所有，村民仅享有使用权。

二、祖宅及公用面积转让的法律效果

1. 同一村集体内成员之间的转让：

宅基地使用权转移：当卖方将祖宅及公用面积一并转让给同一村集体经济组织的成员时，根据“地随房走”的原则，宅基地的使用权（包括公用面积的使用权）随之转移给买方。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百五十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。这表明，在宅基地使用权转让时，其上的建筑物及附属设施（包括公用面积）应一并转让。

2. 非同一村集体成员或城市居民购买：

买卖合同无效：如果卖方将祖宅及公用面积卖给非同一村集体成员或城市居民，此类买卖合同通常是无效的。因为根据我国相关法律规定，宅基地使用权只能在本村集体经济组织成员之间流转。

宅基地使用权归属：在这种情况下，宅基地的使用权（包括公用面积的使用权）仍然归属于原卖方所在的集体经济组织，并不会因房屋的买卖而发生转移。

三、特殊情况下的处理

1. 转让合同中的特别约定：

如果转让合同中明确约定了公用面积的使用权归属问题，如买方仅取得房屋所有权而不取得公用面积的使用权，或双方对公用面积的使用权有特别约定，则应按照合同约定执行。

但需注意：此类特别约定不得违反法律法规的强制性规定，否则可能被认定为无效。

2. 拆迁等特殊情况下的处理：

如果涉及到拆迁等情况，公用面积的使用权归属问题可能会根据拆迁政策进行调整。但一般情况下，拆迁政策会倾向于保障原房主的合法权益，同时考虑买方的实际损失进行适当补偿。

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相关法律法规

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

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1、撤销一审判决，改判驳回林某某、林某某、林某某对林某某地的诉讼请求或裁定将本案发回重审；

2、本案一审、二审诉讼费用由林某某、林某某、林某某承担。综上，本案属于宅基地纠纷（宅基地置换）而一审判决未适用土地管理的有关法规未考虑宅基地的使用与村集体经济组织成员身份相关的法律规定，在林某某出嫁户口迁出后明显不属本村集体经济组织成员及林某某、林某某都已分户独立，不再享有案涉宅基地使用权的情况下，错误引用《继承法》规定作出极为错误的判决。变更福建省莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初2585号民事判决为：

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内容来源参考：法律头条-农村房子卖了宅基地还是归本人的吗,房子卖了宅基地归谁

内容审核：张雪英律师

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