拆迁未签署拆迁补偿协议，拆迁人未取得拆迁许可证与被拆迁人签订的拆迁协议如何处理

拆迁未签署拆迁补偿协议，未取得拆迁许可证签订拆迁安置补偿协议有法律效力吗

一、未取得拆迁许可证签订拆迁安置补偿协议有法律效力吗

法律分析：有效。具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条?

具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

二、未达成拆迁补偿安置协议应怎么办

2011年1月《国有土地上屋征收与补偿条例》已将《城市房屋拆迁管理条例》废止，但因本案发生在《城市房屋拆迁管理条例》有效期间内，根据法不诉及既往的原则，仍应适用《城市房屋拆迁管理条例》。

该房产公司在没有取得拆迁许可证的情况下就实施拆迁行为，其拆迁行为已经违反了《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定。

因此该房产公司与宋某签订的拆迁协议违反上述法律规定，应属无效。

没有预售许可证签订的合同有效吗

没有预售许可证签订的合同无效。

一般情况下，房产公司未取得商品房预售许可证明进行“内部预售”的行为属于违法，购房者购买无证商品房的行为被我国法律所禁止。

没有特许经营许可证签订的合同有效吗

没有特许经营许可证签订的合同无效。

企业开展特许经营活动需要在商务主管部门备案，只有企业单位有资格从事特许经营活动，没有特许经营许可证的非企业单位所签订的合同无效。

没有预售许可证签订的合同是否有效

没有预售许可证签订的合同无效，为确定房屋预售合同合法有效、避免发生不必要的纠纷，建议购房者签订房屋预售合同时要求开发商提供已经取得商品房预售许可证明的相关证明文件，进行仔细审核、核验。

没有预售许可证签订的房屋买卖合同会有效吗

没有预售许可证签订的房屋买卖合同无效。

未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，房屋买卖合同应当认定为无效。

在购房者起诉前，开发商取得预售许可证的可以认定有效。

没有特许经营许可证签订的合同是否有效

没有特许经营许可证签订的合同一般无效。

签订的合同标的物为国家限制经营、禁止经营的商品时，合同违反国家强制性规定，同时应当依法受到工商行政管理部门的行政处罚或制裁。

三、拆迁人未取得拆迁许可证与被拆迁人签订的拆迁协议如何处理

【案情】原告：

丁先生被告：

某开发公司2002年1月某开发公司在取得建设项目批准文件、规划批准文件和建设用地批准文件后，未经房屋拆迁主管部门的拆迁许可，即以拆迁人的名义与在建设用地范围内的房屋所有权人丁先生订立了拆迁协议，协议规定某开发公司拆除丁先生所有的房屋，其中开发公司为丁先生进行产权调换。

协议订立后，丁先生依协议的规定搬家腾地，建设单位亦将丁先生的房屋全部拆除。

在协议履行中，丁先生发现建设单位与其所订立的拆迁协议不符合新《城市房屋拆迁管理条例》的规定，因此要求建设单位依据拆迁法规按市场评估后按差价产权调换。

建设单位则以丁先生在订立协议时没有要求为由予以拒绝。

丁先生与建设单位协商未果，随即向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决建设单位为其按市场评估进行产权调换。

原告诉请：

建设单位与其所订立的拆迁协议不符合新《城市房屋拆迁管理条例》的规定，因此要求建设单位依据拆迁法规按市场评估后按差价产权调换。

被告辩称：

其经有关机关批准已取得建设项目批准文件和规划批准文件及建设用地批准文件，其开发行为是合法的。

丁先生与其签订的拆迁协议是在自愿基础上协商一致达成的，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

一审法院认为被告在没有取得拆迁许可证的情况下就以拆迁人的名义进行拆迁工作，其拆迁行为已违反法律，故依法判决建设单位与丁先生订立的拆迁协议无效，并且判决建设单位赔偿丁先生因拆迁而造成的损失，同时，人民法院也向房屋拆迁主管部门发出司法建议，建议房屋拆迁主管部门对建

四、未签署征收拆迁安置补偿协议的情况下征收方能否直接强拆房屋

法律分析：

未签署征收拆迁安置补偿协议的情况下，征收方不能直接强拆房屋。

违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；

拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条 违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；

拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

五、没有许可证签订的拆迁协议是否有效？

2011年1月《国有土地上屋征收与补偿条例》已将《城市房屋拆迁管理条例》废止，但因本案发生在《城市房屋拆迁管理条例》有效期间内，根据法不诉及既往的原则，仍应适用《城市房屋拆迁管理条例》。

该房产公司在没有取得拆迁许可证的情况下就实施拆迁行为，其拆迁行为已经违反了《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定。

因此该房产公司与宋某签订的拆迁协议违反上述法律规定，应属无效。

没有预售许可证签订的合同有效吗

没有预售许可证签订的合同无效。

一般情况下，房产公司未取得商品房预售许可证明进行“内部预售”的行为属于违法，购房者购买无证商品房的行为被我国法律所禁止。

没有特许经营许可证签订的合同有效吗

没有特许经营许可证签订的合同无效。

企业开展特许经营活动需要在商务主管部门备案，只有企业单位有资格从事特许经营活动，没有特许经营许可证的非企业单位所签订的合同无效。

没有预售许可证签订的合同是否有效

没有预售许可证签订的合同无效，为确定房屋预售合同合法有效、避免发生不必要的纠纷，建议购房者签订房屋预售合同时要求开发商提供已经取得商品房预售许可证明的相关证明文件，进行仔细审核、核验。

没有预售许可证签订的房屋买卖合同会有效吗

没有预售许可证签订的房屋买卖合同无效。

未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，房屋买卖合同应当认定为无效。

在购房者起诉前，开发商取得预售许可证的可以认定有效。

没有特许经营许可证签订的合同是否有效

没有特许经营许可证签订的合同一般无效。

签订的合同标的物为国家限制经营、禁止经营的商品时，合同违反国家强制性规定，同时应当依法受到工商行政管理部门的行政处罚或制裁。

六、拆迁许可期限内未达成补偿协议，还能申请行政裁决吗？

法律分析：

拆迁人与被拆迁人无法达成拆迁补偿安置协议的，当事人可以向房屋拆迁行政主管部门申请行政裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

对行政裁决不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

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文章来源参考：头条-拆迁未签署拆迁补偿协议，没有许可证签订的拆迁协议是否有效？

内容审核：仝永宽律师

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