高新区集体土地,土地村委会说了算还是村民组说了算,高新区土地成交价格

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一、土地村委会说了算还是村民组说了算

土地管理权归属问题，需视土地所有权的具体情况而定，并非单纯由村委会或村民组一方说了算。以下是对此问题的详细分析：

一、土地所有权归属原则

根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。这一规定明确了土地所有权归属的两种情况，以及对应的经营、管理主体。

1. 村农民集体所有：若土地属于村农民集体所有，则由村集体经济组织或村民委员会负责经营、管理。在此情况下，村委会在土地管理方面扮演重要角色，但并非绝对说了算，因为重大事项仍需经本集体成员决定。

2. 村内各农村集体经济组织所有：若土地已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有，则由各该农村集体经济组织或村民小组负责经营、管理。在此情况下，村民组在土地管理方面具有更大的自主权，但同样需遵循法定程序和集体成员的决定。

二、重大事项集体决策机制

根据《中华人民共和国民法典》第二百六十一条，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

1. 土地承包方案：包括将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包的方案，需经本集体成员决定。

2. 个别土地承包经营权人之间承包地的调整：涉及承包地调整的事项，同样需经本集体成员决定。

3. 土地补偿费等费用的使用、分配办法：土地补偿费等费用的使用和分配，关系到集体成员的切身利益，必须经本集体成员决定。

4. 集体出资的企业的所有权变动等事项：涉及集体企业所有权变动的事项，也需经本集体成员决定。

5. 法律规定的其他事项：除上述事项外，法律还规定了其他需经本集体成员决定的事项。

三、土地管理权的具体行使

1. 村委会的角色：在村农民集体所有的土地上，村委会作为经营、管理主体，负责日常的土地管理工作，如土地发包、合同签订、收益分配等。但村委会在行使这些权力时，必须遵循法定程序和集体成员的决定，不得擅自作主。

2. 村民组的角色：在村内各农村集体经济组织所有的土地上，村民组作为经营、管理主体，具有更大的自主权。但同样需遵循法定程序和集体成员的决定，特别是在涉及重大事项时，如土地承包方案、承包地调整等，必须经本集体成员决定。

3. 集体成员的权利：作为集体成员，村民有权参与土地管理的决策过程，对土地管理事项发表意见、提出建议，并享有知情权、参与权和决策权。任何侵犯集体成员权利的行为，都是违法的。

二、民法典什么是经营性建设性用地

经营性建设用地，通常指的是具有生产经营性质的农村建设用地。这类土地的使用权，依据相关法律法规，可以进行特定的经营活动。

1. 经营性建设用地的定义与范围

- 经营性建设用地主要包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地。这类土地的使用，必须严格遵循相关法律法规和土地利用总体规划。

2. 经营性建设用地的使用权

- 根据《中华人民共和国民法典》第三百四十四条，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。这一条款同样适用于经营性建设用地，即使用权人可以在法律允许的范围内，对土地进行经营性的开发和使用。

3. 经营性建设用地的审批与转用

- 若经营性建设用地涉及农用地转为建设用地的，需按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。这包括永久基本农田转为建设用地的，需由国务院批准；在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，也需按相应程序批准。

4. 与住宅改为经营性用房的区别

- 需要注意的是，经营性建设用地与将住宅改为经营性用房是两种不同的概念。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。若业主确需将住宅改为经营性用房，除遵守相关法律法规外，还需经有利害关系的业主一致同意。

经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，其使用权人依法享有对土地的占有、使用和收益的权利，并需按照相关法律法规和土地利用总体规划进行开发和使用。同时，这类土地的使用还涉及农用地转用审批等程序，与将住宅改为经营性用房有着明显的区别。

三、土地是否可以作价入股

土地可以作价入股，但需满足一定条件并遵循相关法律法规。以下是对此问题的详细分析：

根据《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以用土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。这为土地作价入股提供了明确的法律依据。同时，《中华人民共和国民法典》第三百五十三条也规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权出资，但法律另有规定的除外。

1. 土地性质：

- 国有土地：出让土地使用权可依法作价入股，需满足支付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书及按约定进行投资开发等条件。

- 集体土地：农村集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织成员或村民代表同意后，可作价出资（入股），但农用地一般不能直接用于非农业建设的入股。

2. 入股条件：

- 土地必须产权清晰，无权属争议。

- 需由有资质的评估机构对土地进行合理估价，确保作价入股的公正性和合理性。

1. 评估作价：委托专业资质的土地评估机构评估土地价值，出具评估报告。

2. 签订协议：明确双方权利义务，包括土地信息、作价金额、入股比例、利润分配、风险承担等。

3. 办理变更登记：到土地管理部门办理土地使用权变更登记，确保法律上的有效性。

4. 公司设立或增资：根据公司法规定办理公司设立或增资变更登记手续。

四、村民小组需要经过登记才具有民事权利吗

村民小组不需要经过登记才具有民事权利。以下是对此问题的详细分析：

一、村民小组的法律地位

1. 村民小组的性质：村民小组是村民委员会根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设的村民自治的基本组织单元，属于农村集体经济组织的一种组织形式。

2. 民事权利的来源：村民小组的民事权利并非通过登记获得，而是基于其作为农村集体经济组织的法律地位以及相关法律法规的赋予。

二、相关法律依据

1. 《中华人民共和国土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。

- 解读：该条法律规定了村民小组对于集体土地的经营、管理权，这是其民事权利的一部分，且这种权利并非通过登记获得。

2. 《中华人民共和国民法典》第二百六十一条：农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：……（列举事项）……。

- 解读：该条法律规定了农民集体所有的财产归属以及集体成员对集体财产的决策权，进一步确认了村民小组作为农村集体经济组织的法律地位及其享有的民事权利。

三、村民小组民事权利的行使

1. 权利行使的方式：村民小组的民事权利通常通过其成员大会或成员代表会议等民主决策机制来行使。

2. 权利保护：当村民小组的民事权利受到侵害时，可以依法通过诉讼、仲裁等方式进行维权。

村民小组作为农村集体经济组织的一种组织形式，其民事权利并非通过登记获得，而是基于其法律地位以及相关法律法规的赋予。因此，村民小组不需要经过登记才具有民事权利。

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内容来源参考：头条-民法典什么是经营性建设性用地,土地是否可以作价入股

内容审核：谭深杰律师

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