村改居和拆迁安置社区，撤村改居难道不是拆迁吗

村改居和拆迁安置社区，撤村改居难道不是拆迁吗

一、撤村改居难道不是拆迁吗

撤村改居并不等同于传统的拆迁。

撤村改居通常涉及的是农村村落向城市社区的转变，这是一个更为复杂和综合的过程，包括土地性质的转变、居民身份的转变以及社区管理方式的转变等。在这个过程中，可能会有一些拆迁的元素，比如对原有村落建筑的拆除和对居民的搬迁，但这只是撤村改居过程中的一部分。

传统的拆迁更多的是指因为城市建设、项目开发等原因，需要对特定区域的房屋进行拆除，并对居民进行搬迁。拆迁过程中，通常需要遵循相关的法律法规，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》，保障被拆迁人的合法权益。

总的来说，撤村改居和传统拆迁在目的、过程和影响等方面都存在显著的差异。在撤村改居过程中，虽然可能包含拆迁的元素，但其核心在于农村向城市的转变和居民生活方式的提升。

二、村改居有补偿吗？

旧村改造是否属于拆迁，村委会能否作为拆迁人?按照房屋拆迁实行拆迁许可证制度。

未取得房屋拆迁许可证的，不得实施拆迁。

拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决应当自收到申请之日起三十日内作出。

省辖市、县（市）人民政府才有权责成有关部门强制拆迁。

这样看来，村委会不能作为拆迁人。

如果是城市房屋拆迁，那么适用于规划区内国有土地上的拆迁，而村委会是集体土地的所有权人。

如果按照征地程序，那么征收主体是国家，也不是村委会。

政府这样做的核心是回避行政行为。

村民可以起诉决议。

但在实践案例当中，我们可以看到村委会打着旧村改造或者新农村建设的旗号，在进行拆迁。

政府这样的做法实在“高明”：

一来与被拆迁人发生关系的是民事主体(村委会)，不是行政主体，被拆迁人或被征收人想诉讼也只能进行民事诉讼，无法进行行政诉讼。

以村委会名义拆，程序上基本是“谈”，其中会动用各种手段，在此情形下，一般都会签协议，这样双方的法律关系也发生了改变，被拆迁人难以用征收的法律关系来保护自己。

北京农村宅基地腾退拆迁分析：

丰台区南苑乡石榴庄村《宅基地腾退补偿安置方案》；

海淀唐家岭《唐家岭村宅基地腾退搬迁改造方案》朝阳区金盏乡《金盏乡村宅基地腾退搬迁改造方案》常用的手法是召开村民代表大会通过方案，广大村民被代表。

或者召开乡人民代表大会通过方案。

这样以来，广大人民可能就被代表了。

至于腾退后的土地进入土地储备中心，或者然后再做什么？就和村民无关了。

那么这种强制腾退宅基地的行为合法吗？第一，《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第三条拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。

第十二条在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。

裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；

属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。

可见，达不成一致的要么申请法院强制执行，要么提起民事诉讼，并没有明确赋予村委员会强制腾退的权利。

第二，关于被代表能否作为强制拆迁的遮羞布？。

网李律师认为，据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，村民会议由村民委员会召集，有十分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。

同时该法律还规定，而涉及村民利益的事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。

这些事项中，即包括“宅基地的使用方案”。

北京宅基地腾退方案参考：

丰台区南苑乡大红门村城乡一体化改造宅基地腾退补偿安置办法实施细则（于2010年7月25日，经南苑乡大红门村第八届村民代表大会第一次会议审议通过）

为落实北京市总体规划，保证南苑乡大红门村城乡一体化工作顺利实施，按照《丰台区南苑乡大红门村城乡一体化改造宅基地腾退补偿安置办法》，制定本实施细则。

一、拆迁中房产纠纷怎么办

(一)行政裁决

对拆迁人与被拆迁或者拆迁人，被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《中华人民共和国征收拆迁补偿条例》向有关部门申请裁决。

《中华人民共和国征收拆迁补偿条例》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决的内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

(二)依法起诉

若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级主管部门申请行政复议。

当事人也可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。

(三)强制拆迁

在城市房屋拆迁过程中，如被拆迁人或房屋承租人拒绝执行房屋拆迁管理部门作出的裁决，《中华人民共和国征收拆迁补偿条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁。

三、村改居应该有补偿吗

目前没有。

村委会改为居委会后，原村党支部和村委会相应撤销，按照便于服务管理、便于开发社区资源、便于社区居民自治的原则，并考虑地域性、认同感等社区构成要素，科学合理地划分社区，建立健全基层党组织和自治组织。

如果原“两委”成员任期届满，应依法组织换届选举，民主化水平不能降低；

如果任期未满，根据大多数村民的意见，原“两委”成员既可以继续留任，也可以依法组织选举，带领广大居民积极参与社区建设。

村改居简单点就是农村户口改为居民户口也就是所谓的‘农转非’，村委会改为居委会或社区委员会，当农村不再以农业生产，农民不再从事劳动，至少有2/3的农民不再从事劳动，不再以农产品收入为来源了就可以满足村改居的条件。

不过村改居还在探索当中，中国还没有完善的标准，我们将进一步关注中国的城市化进程。

村委会改制为居委会，必须把握好以下环节：

要从实际出发，因地制宜，在认真调查研究的基础上，制定科学合理、符合实际的改制方案，不能搞“一刀切”；

一般应以村委会为单位整建制改制，必要时也可以以自然村为单位改制；

要充分尊重群众的意愿，按照法定程序进行操作，大多数群众不同意的不能强行实施。

在改制和整合前，要召开村民会议或村民代表会议，做耐心细致的思想工作，把政策讲清楚，让村民吃下定心丸，主动配合做好改制和整合工作；

妥善处理集体资产等债权债务等经济问题，严格财务制度和财务纪律，实行财务公开和民主理财，确保改制后农民群众的合法权益不受侵害。

村改居的土地是否都收归国有？

1、不是。

国家通过征收手段是集体土地转为国有土地的唯一途径，其他任何手段包括“村改居”都不能自然改变集体土地所有权归属。

2、理由如下：

地方政府制定的有关“村改居”后集体土地转为国有土地的政策因违法而无效。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第四十五条

征收下列土地的，由国务院批准：

(一)基本农田；

(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

(三)其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

四、政府为什么要村改居呢

法律分析：

国家通过征收手段是集体土地转为国有土地的唯一途径，其他任何手段包括“村改居”都不能自然改变集体土地所有权归属。

理由如下：

地方政府制定的有关“村改居”后集体土地转为国有土地的政策因违法而无效。

我国《宪法》和《土地管理法》均规定：

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

依此规定，征地是集体土地向国有转化的唯一途径。

即通过依法征地完成“村”范围内集体土地的国有化，而不是通过“村改居”自然转为国有土地，更没有规定通过改变农民身份和农村集体经济组织的性质而改变土地所有权的性质。

因此，各地方政府通过“村改居”使集体土地自然变为国有是违法、违宪，所作的规定无效。

只有省级政府和国务院才有权批准征收集体土地。

县级政府批准撤村建居行为，不足以导致集体土地自动转变为国有土地。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：

(一)基本农田；

(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

(三)其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

五、旧村改造是否属于拆迁，村委会能否作为拆迁人?

旧村改造是否属于拆迁，村委会能否作为拆迁人?按照房屋拆迁实行拆迁许可证制度。

未取得房屋拆迁许可证的，不得实施拆迁。

拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决应当自收到申请之日起三十日内作出。

省辖市、县（市）人民政府才有权责成有关部门强制拆迁。

这样看来，村委会不能作为拆迁人。

如果是城市房屋拆迁，那么适用于规划区内国有土地上的拆迁，而村委会是集体土地的所有权人。

如果按照征地程序，那么征收主体是国家，也不是村委会。

政府这样做的核心是回避行政行为。

村民可以起诉决议。

但在实践案例当中，我们可以看到村委会打着旧村改造或者新农村建设的旗号，在进行拆迁。

政府这样的做法实在“高明”：

一来与被拆迁人发生关系的是民事主体(村委会)，不是行政主体，被拆迁人或被征收人想诉讼也只能进行民事诉讼，无法进行行政诉讼。

以村委会名义拆，程序上基本是“谈”，其中会动用各种手段，在此情形下，一般都会签协议，这样双方的法律关系也发生了改变，被拆迁人难以用征收的法律关系来保护自己。

北京农村宅基地腾退拆迁分析：

丰台区南苑乡石榴庄村《宅基地腾退补偿安置方案》；

海淀唐家岭《唐家岭村宅基地腾退搬迁改造方案》朝阳区金盏乡《金盏乡村宅基地腾退搬迁改造方案》常用的手法是召开村民代表大会通过方案，广大村民被代表。

或者召开乡人民代表大会通过方案。

这样以来，广大人民可能就被代表了。

至于腾退后的土地进入土地储备中心，或者然后再做什么？就和村民无关了。

那么这种强制腾退宅基地的行为合法吗？第一，《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第三条拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。

第十二条在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。

裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；

属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。

可见，达不成一致的要么申请法院强制执行，要么提起民事诉讼，并没有明确赋予村委员会强制腾退的权利。

第二，关于被代表能否作为强制拆迁的遮羞布？。

网李律师认为，据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，村民会议由村民委员会召集，有十分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。

同时该法律还规定，而涉及村民利益的事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。

这些事项中，即包括“宅基地的使用方案”。

北京宅基地腾退方案参考：

丰台区南苑乡大红门村城乡一体化改造宅基地腾退补偿安置办法实施细则（于2010年7月25日，经南苑乡大红门村第八届村民代表大会第一次会议审议通过）

为落实北京市总体规划，保证南苑乡大红门村城乡一体化工作顺利实施，按照《丰台区南苑乡大红门村城乡一体化改造宅基地腾退补偿安置办法》，制定本实施细则。

一、拆迁中房产纠纷怎么办

(一)行政裁决

对拆迁人与被拆迁或者拆迁人，被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《中华人民共和国征收拆迁补偿条例》向有关部门申请裁决。

《中华人民共和国征收拆迁补偿条例》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决的内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

(二)依法起诉

若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级主管部门申请行政复议。

当事人也可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。

(三)强制拆迁

在城市房屋拆迁过程中，如被拆迁人或房屋承租人拒绝执行房屋拆迁管理部门作出的裁决，《中华人民共和国征收拆迁补偿条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁。

六、村改居后有哪些变化？

村改居有补偿。

对农村宅基地进行征收和对房屋进行拆迁的，补偿的项目包括征地补偿费、房屋价值的赔偿、安置补偿等，房屋价值的赔偿标准由所在地省、自治区、直辖市规定。

一、拆迁安置补偿金怎么索赔

拆迁安置补偿索赔的标准有以下几项：

1、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

2、征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

3、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

4、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

5、实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

二、征地补偿怎么办

征地补偿费包括3项：

即土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费。

土地补偿费和安置补助费是按照该耕地被征收前3年平均年产值的若干倍计算，《土地管理法》规定最高30倍。

但按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定已经突破了30倍。

拆迁：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

三、阜阳市企业拆迁赔偿标准

阜阳市企业拆迁赔偿标准包括临时安置补偿费、停产停业补偿费以及对辞退员工的补偿。

临时安置补偿费每个月按照评估已确定的被征收的房子的价值的百分之五进行计算，每户每个月不可以比三百元低。

被拆迁人选择货币补偿的，支付的期限是十个月；

选择房屋产权的调换的，支付的期限是从搬迁当月到产权调换的房屋交付之后的四个月。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条

征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

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文章来源参考：头条-村改居和拆迁安置社区，旧村改造是否属于拆迁，村委会能否作为拆迁人?

内容审核：郑远航律师

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