城市房屋拆迁实施方案，城市房屋拆迁管理实施细则

城市房屋拆迁实施方案，城市房屋拆迁管理实施细则

一、城市房屋拆迁管理实施细则

城市房屋拆迁管理实施细则主要包含以下几个方面：

一、拆迁准备阶段

调查核实：拆迁人在收到征地批文后，需到派出所、房管站等地抄录征地范围内的人口、房产情况，并进行逐一登记与上门核实。

作出征收决定：基于公共利益的需要，如国防、外交、交通等，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。这一决定必须明确征收范围、目的和期限等。

二、拆迁实施阶段

发出征收公告：征收决定作出后，拆迁主管机关应以公告或其他形式公布拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等信息，并同时进行房屋拆迁的宣传与解释工作，确保被拆迁人充分了解相关情况。

拆迁评估：被拆迁人需选定评估机构对拆迁范围内的房屋进行测量与评估，评估机构将出具评估报告，作为后续补偿与安置的依据。

签订协议：在规定的时限内，拆迁人与被拆迁人需依据国家和本地区的安置与补偿规定，在自愿、有偿的基础上签订协议书。协议中应明确补偿方式、数额、安置面积与地点、搬迁过渡方式与时限以及违约责任等关键条款。

实施拆除：被拆迁人完成搬迁后，拆迁人应在批准的拆迁范围和期限内，及时对已腾空的房屋进行拆除。

三、产权证办理阶段（如涉及产权调换）

准备相关资料：包括身份证、户口本、《商品房销售合同》等必要证件与资料。

申请过户登记：在房产交易后的一个月内，双方持相关证件与资料到房地产交易所办理买卖过户登记。

缴纳税费并办理过户手续：在交纳了手续费、契税、印花税后，办理房屋过户手续。如买卖双方无法亲自办理，可出具委托书委托代理人代为办理。

申请产权证：办理完过户手续后，买方持相关证明文件在三个月内向房屋所在地的房屋土地管理局申请产权证。

领取产权证：经房地产管理部门审查验证后，买方即可领取房地产权证，完成整个拆迁与安置流程。

总的来说，城市房屋拆迁管理实施细则涉及拆迁准备、实施以及后续产权证办理等多个环节，旨在确保拆迁工作的合法性、公正性与效率性，同时保障被拆迁人的合法权益。

二、商品房拆迁标准

法律主观：

拆迁 安置房房产证 的办理一般是由开发商负责，但是有些时候也可以个人自行办理。

拆迁 安置房 的办理需要通过房管部门来办理，在办理过程中需要缴纳一定比例的费用，金额的具体数目根据房子的具体情况存在差异。

动迁房 办理房产证 大致可以分为两步：

1、初始登记：

依据相关资料按每幢楼办理在拆迁人名下；

2、转移登记：

依据初始登记的 房屋产权证 和《拆迁安置协议》等相关资料登记到每个安置户名下，并颁发房屋拥有权证。

需要下列材料：

1、安置房屋房权证(原件)；

2、被拆除房屋房权证(原件)；

3、拆迁户安置协议以及已回迁户安置证明(原件)；

4、查档证明(原件)；

5、被拆迁人 身份证 ；

若被拆迁的是属于单位的房屋，要提交单位法人证明(验原件收复印件)，被拆迁单位法人 授权委托书 (原件)，委托人身份证(验原件收复印件)；

6、安置单位法人资格证明(验原件收复印件)；

7、安置单位法人授权委托书(原件) 8、安置单位受委托人的身份证(验原件收复印件)；

9、若增加安置面积的还需提交发票或增加安置面积的相关证明(原件)；

10、房屋权属登记申请表(收件窗口领取，当事人共同填写)。

《 商品房 销售管理办法》第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理 土地使用权 变更和 房屋所有权 登记手续。

法律客观：

《民法典》第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

《城市房地产管理法》第六十一条房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

三、城市房屋拆迁管理办法法

法律主观：

城市房屋拆迁有以下步骤：

1、由征收部门发布征收公告；

2、确定拆迁补偿标准和安置方案；

3、有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日；

4、拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议。

法律客观：

补偿方式房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

(一)货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。

货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

(二)房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。

拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

补偿标准《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。

区位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位、与其他地方往来的便捷性、与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等)的距离、周围环境、景观等。

用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。

产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。

无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则是必须明确的，即等价的原则。

所以，从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。

拆迁安置在拆除租赁房屋的情况下，《条例》规定了解除租赁协议的处理方式。

由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。

拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置，实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置，根据《条例》的规定，对所有人进行补偿、安置;出租人与承租人达不成协议时，为了保障承租人的权益不受损害，《条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

《条例》将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人，但房屋拆迁的同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此，要兼顾对使用人的安置。

拆迁安置房屋的质量和安全性能的好坏，直接关系到被拆除房屋使用人的切身利益。

《条例》明确了安置用房的质量安全标准。

相关的管理部门要按各自的职责，分头把关，确保安置房符合城市规划，符合有关勘察设计、建设施工、建筑材料与构配件等的国家、行业标准或规范，并经竣工验收，取得工程质量合格证书;属住宅小区内的商品房，还须通过有关部门进行的综合验收。

特殊情况的拆迁补偿、安置包括产权不明确房屋的拆迁补偿、安置，产权不明确的房屋是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。

《条例》规定“由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

”产权不明确的房屋拆除前，拆迁人还应当就拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

拆迁人应就被拆迁房屋向公证机关提交证据保全申请，并按公证机关规定的程序和要求办理公证，对公正机关出具的法律文书立案归档以备查用。

此外，包括抵押房屋的补偿、安置。

设有抵押权的房屋进行拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：

一是要认定抵押的有效性。

按照《担保法》的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。

二是应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行;三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可;四是不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足以清偿抵押权人的，抵押权人按照法律规定，向抵押人进行追偿。

四、拆迁流程及细则

法律分析：

1、接受建设单位委托，由建设单位全权委托拆迁实施单位实施拆迁。

2、拆迁范围内调查、摸底。

3、制订拆迁计划、方案，编制拆迁预算。

4、按规定委托评估单位评估。

5、会同建设单位申办拆迁许可证。

6、拆迁公告。

7、召开拆迁动员会并在拆迁地段设立现场咨询点。

8、发拆迁通知书，并会同评估单位发评估通知书。

9、实施单位和评估单位进场实际操作。

10、评估单位出具评估报告书，并送达被拆迁人。

11、拆迁实施单位根据评估报告书与被拆迁户签订补偿安置协议书。

12、对达不成协议的申请裁决，由拆迁主管部门受理后进行裁决。

法律依据：

《城市房屋拆迁管理条例》 第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案；

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；

经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

五、城市拆迁房屋管理办法

法律主观：

拆迁 安置房房产证 的办理一般是由开发商负责，但是有些时候也可以个人自行办理。

拆迁 安置房 的办理需要通过房管部门来办理，在办理过程中需要缴纳一定比例的费用，金额的具体数目根据房子的具体情况存在差异。

动迁房 办理房产证 大致可以分为两步：

1、初始登记：

依据相关资料按每幢楼办理在拆迁人名下；

2、转移登记：

依据初始登记的 房屋产权证 和《拆迁安置协议》等相关资料登记到每个安置户名下，并颁发房屋拥有权证。

需要下列材料：

1、安置房屋房权证(原件)；

2、被拆除房屋房权证(原件)；

3、拆迁户安置协议以及已回迁户安置证明(原件)；

4、查档证明(原件)；

5、被拆迁人 身份证 ；

若被拆迁的是属于单位的房屋，要提交单位法人证明(验原件收复印件)，被拆迁单位法人 授权委托书 (原件)，委托人身份证(验原件收复印件)；

6、安置单位法人资格证明(验原件收复印件)；

7、安置单位法人授权委托书(原件) 8、安置单位受委托人的身份证(验原件收复印件)；

9、若增加安置面积的还需提交发票或增加安置面积的相关证明(原件)；

10、房屋权属登记申请表(收件窗口领取，当事人共同填写)。

《 商品房 销售管理办法》第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理 土地使用权 变更和 房屋所有权 登记手续。

法律客观：

《民法典》第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

《城市房地产管理法》第六十一条房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

六、城市房屋拆迁管理条例

法律分析：

商品房拆迁赔偿标准是根据房屋价值和拆迁安置费用等多方面来确定的。

这里的房屋补偿指的是对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按照不低于商品房征收决定公告当日被征收房屋类似的市场价格，并且请有评估资质的评估机构进行评估确定。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三条 本条例所称公共利益的需要，包括：

(一)国防设施建设的需要;(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要;(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、福利、市政公用等公共事业的需要;(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;(五)为改善城市居民居住条件，由组织实施的危旧房改造的需要;(六)国家机关办公用房建设的需要;(七)法律、行政法规和规定的其他公共利益的需要。

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文章来源参考：头条-城市房屋拆迁实施方案，城市拆迁房屋管理办法

内容审核：邓青锋律师

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