深圳市民主社区拆迁，深圳拟推新规：特定情形下“居委会”可代行“业主委员会”职责

深圳市民主社区拆迁，深圳拟推新规：特定情形下“居委会”可代行“业主委员会”职责

一、深圳拟推新规：特定情形下“居委会”可代行“业主委员会”职责

由深圳市住房和建设局会同深圳市民政局编制的《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法(试行)(征求意见稿)》(下称《管理办法》)向社会各界征求意见。《管理办法》规定，在特定情形下，社区居民委员会可代行业主委员会职责，以填补业主委员会缺位，及时处置物业管理问题。

据了解，目前深圳市住宅区成立并有效运作的业主大会和业主委员会比例较低，部分小区存在业主委员会“成立难”“换届难”等问题。因此，当住宅区物业管理发生扰乱公共秩序、危害公共安全等紧急情况或重大事件时，若业主委员会缺位，则需发挥社区居民委员会社区服务治理能力，由街道办事处指定社区居民委员会代行业主委员会职责的工作。

为明确社区居民委员会代行启动条件，提高代行门槛，《管理办法》确立了“非必要不代行”原则，最大限度提高指定社区居民委员会实施代行活动的门槛。《管理办法》第二章规定，仅限于住宅区未能成立业主大会并选举产生业主委员会或者业主委员会换届选举失败，且住宅区的物业管理发生危及公共秩序和公共安全等紧急情况或重大事件需要及时解决的，方才能启动社区居民委员会代行业主委员会职责。此外，《管理办法》还规定，指定代行时应当予以公示，并征求业主和物业使用人的意见，确保业主和物业使用人的知情权和建议权。

在细化代行业主委员会职责，明确集体决策程序方面，《管理办法》明确社区居民委员会履行业主委员会“组织业主共同决议”“代管业主共有资金基本账户”的主要职能，并对社区居民委员会代行业主委员会职责开展选聘、续聘和解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金以及使用和管理业主共有资金等活动的具体职责予以细化。同时，《管理办法》明确社区居民委员会通过委员会议对代行工作事项作出决议，会议要求三分之二以上的委员出席，作出决定应当经全体委员过半数同意并签字确认，充分保障决策程序的科学性和民主性。

此外，《管理办法》对社区居民委员会终止代行业主委员会职责的情形予以了明确。包括住宅区依法选举产生业主委员会的、住宅区因拆迁等原因发生灭失的、代行期限届满以及其他应当终止的情形。

二、成立业主委员会需要社区同意吗?

业主委员会与居委会无关，是自治组织。

业主委员会是建筑物业主大会的执行机构，履行职责。

居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层自治组织。

法律分析

业主委员会不受居委会管理。

业主委员会是自治组织，与居委会无关，二者不存在隶属关系。

业主委员会是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行职责，社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。

拓展延伸

业主委员会的权力范围和职责是什么？

业主委员会作为业主自治组织，在小区管理中承担着重要的职责和权力。

其权力范围主要包括：

制定和修订小区规章制度，管理小区公共设施维修和保养，组织业主大会并执行大会决议，代表业主与相关部门进行协商和沟通等。

而其职责包括：

维护小区内的公共秩序和安全，解决业主之间的纠纷和矛盾，监督物业公司的服务质量，保障业主的合法权益，促进小区的和谐发展等。

通过有效行使职责和权力，业主委员会能够为业主提供良好的居住环境和管理服务，推动小区的发展和进步。

结语

业主委员会与居委会并无隶属关系，作为业主自治组织，其在小区管理中拥有重要的职责和权力。

业主委员会负责执行业主大会的决定，管理小区公共设施和维修，解决业主间纠纷，监督物业服务质量等。

通过行使职责和权力，业主委员会致力于提供良好的居住环境，保障业主的权益，促进小区的和谐发展。

法律依据

《民法典》第二百七十八条

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

三、业主委员会受居委会管理吗

法律分析：

业主委员会不受居委会管理。

业委会，是小区业主通过业主大会选取的业主代表，组成的业主自助自管机构。

居委会和业委会都是为居民服务的机构，不同在于业委会仅为本小区的业主服务，而居委会是为整片地区居民服务的机构，而且居委会具备一定的政府职能，比如民警工作站、党务工作站等。

业委会单纯为本小区居民提供服务，同时代理小区全体业主，和物业公司等第三方服务机构签订各类合同。

法律依据：

《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

四、居委会和业主委员会的区别

居委会和业主委员会的区别有：

性质不同、职能不同、组织不同。

居委会和业主委员会的区别：

1、性质不同：

居委会是社区，是政府的一个下属部门，而业委会是小区业主自发成立的一个组织，代表业主；

2、职能不同：

居委会负责管理协调管辖范围内的一些民间琐碎工作，而业主委员会则负责聘请物业，管理小区；

3、组织不同：

居委会和村委会是居民和村民的一种自治组织，虽然不属于一级政府，但直接受上级政府的指导，有时还充当一定的行政主体身份；

业委会也就是业主委员会，是由全体业主组成的，接受并处理业主的反映意见，并代表业主和物业或开发商协商解决问题，维护业主合法权益的群众性组织；

实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

居民委员会的基本职能和任务是：

1、宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务；

2、办理本居住区居民的公共事务和公益事业；

3、调解民间纠纷；

4、协助维护社会治安；

5、协助人民政府或者其它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作；

6、向人民政府或者其它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议。

业主委员会的任职条件：

1、 具有完全民事行为能力；

2、 遵守国家有关法律、法规；

3、 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

4、 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

5、 具有一定的组织能力；

6、 具备必要的工作时间。

综上所述，业主委员会是一个小区推选出的几位业主，代表所有业主行使权力的组织。

居委会是一个社区推选的组织，他的上级是街道办事处。

【法律依据】：

《物业管理条例》第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督；

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

五、业主委员会是否受居委会管理？

业主委员会与居委会无关，是自治组织。

业主委员会是建筑物业主大会的执行机构，履行职责。

居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层自治组织。

法律分析

业主委员会不受居委会管理。

业主委员会是自治组织，与居委会无关，二者不存在隶属关系。

业主委员会是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行职责，社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。

拓展延伸

业主委员会的权力范围和职责是什么？

业主委员会作为业主自治组织，在小区管理中承担着重要的职责和权力。

其权力范围主要包括：

制定和修订小区规章制度，管理小区公共设施维修和保养，组织业主大会并执行大会决议，代表业主与相关部门进行协商和沟通等。

而其职责包括：

维护小区内的公共秩序和安全，解决业主之间的纠纷和矛盾，监督物业公司的服务质量，保障业主的合法权益，促进小区的和谐发展等。

通过有效行使职责和权力，业主委员会能够为业主提供良好的居住环境和管理服务，推动小区的发展和进步。

结语

业主委员会与居委会并无隶属关系，作为业主自治组织，其在小区管理中拥有重要的职责和权力。

业主委员会负责执行业主大会的决定，管理小区公共设施和维修，解决业主间纠纷，监督物业服务质量等。

通过行使职责和权力，业主委员会致力于提供良好的居住环境，保障业主的权益，促进小区的和谐发展。

法律依据

《民法典》第二百七十八条

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

六、小区自己成立业主委员会合法吗

法律分析：

业主要成立业主委员会，社区不同意也可以正常成立，因为成立业主委员会无需经过社区批准。

物业管理小区符合下列情况之一的，业主五人以上联名可向该小区所在的街道办事处书面提出申请,成立首届业主委员会：

物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上;物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十且使用超过一年的。

法律依据：

《物业管理条例》 第十一条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;（三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

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文章来源参考：头条-深圳市民主社区拆迁，业主委员会是否受居委会管理？

内容审核：塔娜律师

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